Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ГСК: ФИО1
ФИО2 ФИО14 (докл.)
<адрес>вого суда в составе:
Председательствующего ФИО3,
членов президиума: ФИО4, Макеевой Г.В., ФИО6, ФИО7, ФИО8,
секретаря судебного заседания ФИО9,
- рассмотрев истребованное по кассационной жалобе ФИО10 гражданское дело по иску ФИО10, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО11, к ФИО12 о взыскании денежных средств в счет арендной платы и по встречному исковому заявлению ФИО12 к ФИО10, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО11, о признании недействительным договора аренды и дополнительных соглашений к договору аренды, направленное в президиум <адрес>вого суда определением судьи краевого суда Макеевой Г.В. от ДД.ММ.ГГГГ по кассационной жалобе ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ;
- заслушав доклад судьи Макеевой Г.В., объяснения представителя ФИО10 - ФИО13, ФИО12, президиум
установил:
ФИО10, действующая в интересах несовершеннолетней ФИО11 обратилась в суд с иском к ФИО12 о взыскании в пользу несовершеннолетней ФИО11 денежных средств в сумме *** руб., в счет задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения расположенного по адресу: г. ***, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года.
ФИО12 обратился со встречными исковыми требованиями к ФИО10, действующей в интересах ФИО11, о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ года, признании недействительным в силу ничтожности дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года.
Решением Минераловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО10 удовлетворены частично.
Суд взыскал с ФИО12 в пользу несовершеннолетней ФИО11 денежные средства в сумме 1068000 руб., в счет задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенного по адресу: г. ***.
В остальной части исковых требований ФИО10 отказано.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО12 о признании недействительными в силу ничтожности договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ года, и дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, отказано в полном объеме.
Дополнительным решением Минераловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО12 в пользу несовершеннолетней ФИО11 взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб. Суд взыскал с ФИО12 в пользу ФБУ.Южный РЦСЭ Минюста России, расположенного в г. ***, расходы за производство экспертизы в сумме *** руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда ДД.ММ.ГГГГ решение Минераловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО10, действующей а интересах несовершеннолетней ФИО11 к ФИО12 о взыскании денежных средств в счет арендной платы в сумме 70000 рублей и в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО12 к ФИО10, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО11 о признании недействительными в силу ничтожности договора аренды N от 01.05.2007 г. и дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.
Это же решение в остальной части и дополнительное решение Минераловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены, в отмененной части постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО10, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО11, к ФИО12 о взыскании денежных средств в сумме *** рублей в счет задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенного по адресу: г. *** - отказано.
Взыскано со ФИО10, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО11, в пользу Государственного федерального экспертного учреждения "Южный региональный центр судебной экспертизы" г. ***, расходы за проведение экспертизы в сумме *** рубля.
В соответствии с требованиями ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как видно из дела, судебной коллегией при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм процессуального права.
Из материалов дела следует, что исковые требования истца основаны на представленных в судебное заседание договоре аренды нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому ФИО10, действующая в интересах несовершеннолетней ФИО11, передала ФИО12 данное помещение в аренду на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Арендатор обязался выплачивать установленную сторонами в договоре арендную плату не позднее первого числа текущего месяца.
Вышеуказанный договор в последующем неоднократно продлевался и изменялся в части порядка внесения арендной платы дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.
Обязательства по внесению арендной платы, как в окончательной редакции договора было установлено сторонами - по истечении срока договора единовременно, исполнено не было, в связи с чем истица обратилась в суд.
Отменяя решение суда первой инстанции и разрешая спор по существу судебная коллегия указала на недоказанность обстоятельств наличия между сторонами договорных отношений, которые могли бы породить обязанность ФИО12 вносить арендную плату, поскольку с учетом требований ст. 67 и ст. 86 ГПК РФ, заключение экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ ЮРЦ СЭ нельзя признать допустимым доказательством, так как доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
Кроме того, судебная коллегия пришла к выводу, что поскольку ФИО10 не представлен суду акт приема-передачи спорного помещения, вывод о передаче помещения ФИО12 является несостоятельным, а поскольку общий срок арендных правоотношений превышал один год и сам договор не прошел государственную регистрацию, то в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ он не может считаться заключенным, а, следовательно, не может порождать какие-либо правовые последствия, в том числе и обязанность по уплате арендных взносов.
Между тем указанные выводы сделаны в противоречие с нормами как материального, так и процессуального права.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Как следует из материалов дела именно ФИО12, предъявив встречные требования о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, ссылался на отсутствие каких-либо соглашений между ним и ФИО10, поскольку в оспариваемых договорах стоит не его подпись.
Исходя из принципа состязательности на ФИО12 должна быть возложена обязанность по доказыванию ничтожности договора, как на сторону, которая ссылается на данные обстоятельства, а при отсутствии соответствующих достоверных и допустимых доказательств суд должен исходить из представленных в судебное заседание доказательств, которые не опровергнуты.
Судебная коллегия обоснованно пришла к выводу, что заключение экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ ЮРЦ СЭ нельзя признать допустимым доказательством, поскольку оно основано на образцах, полученных с нарушением процессуального права. Однако в такой ситуации вывод об отсутствии доказательств действительности договора является преждевременным. Недопустимость экспертизы свидетельствует лишь об отсутствии доказательств недействительности договора, а при условии, что незаконность проведенной экспертизы была обусловлена действиями самого суда при ее назначении и отборе образцов свободного почерка, судебная коллегия обязана была исследовать все обстоятельства дела, назначить повторную экспертизу и сделать суждения по заявленным требованиям на основании достоверных и допустимых доказательств.
В обоснование доводов об отсутствии правовых оснований удовлетворения требований ФИО10 судебная коллегия также сослалась на отсутствие государственной регистрации договора аренды в нарушение п. 2 ст. 651 ГК РФ, что по мнению судебной коллегии свидетельствует о незаключенности договора, а незаключенный договор не может порождать какие-либо правовые последствия, в том числе и обязанность по уплате арендных взносов.
Между тем, как следует из материалов дела договор аренды помещения был заключен на определенный срок, равный примерно 10 месяцам, т.е. менее одного года. Продление договора не предусматривалось. Дальнейшие арендные правоотношения предусматривались дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании применение судебной коллегией к спорным правоотношениям п. 2 ст. 651 ГК РФ является несостоятельным, поскольку такой договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
При этом следует иметь ввиду, что согласно сложившейся судебной практике, договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом.
Фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором, хотя и не прошедшим государственную регистрацию, либо признанным недействительным, порождает обязанность уплаты собственнику суммы, эквивалентной арендной плате.
Доводы судебной коллегии о том, что ФИО10 не представлен суду акт приема-передачи спорного помещения, в связи с чем нет доказательств подтверждения исполнения договора аренды, приема арендатором имущества в том виде, как предусмотрено договором, противоречат материалам дела, поскольку доказательство фактического исполнения арендодателем своего обязательства может быть не только предусмотренный в договоре акт приема-передачи.
Согласно акта сверки расчетов по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, которые должны иметь доказательственное значение до тех пор, пока не опорочены, ФИО12 и ФИО10 на каждый период определили сумму задолженности по договору аренды, закрепив тем самым факт использования арендатором в течение всего периода спорного помещения.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, <адрес>вого суда
постановил:
Кассационную жалобу удовлетворить.
Определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд, в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 44Г-21/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
по делу N 44г-21/14
ГСК: ФИО1
ФИО2 ФИО14 (докл.)
<адрес>вого суда в составе:
Председательствующего ФИО3,
членов президиума: ФИО4, Макеевой Г.В., ФИО6, ФИО7, ФИО8,
секретаря судебного заседания ФИО9,
- рассмотрев истребованное по кассационной жалобе ФИО10 гражданское дело по иску ФИО10, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО11, к ФИО12 о взыскании денежных средств в счет арендной платы и по встречному исковому заявлению ФИО12 к ФИО10, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО11, о признании недействительным договора аренды и дополнительных соглашений к договору аренды, направленное в президиум <адрес>вого суда определением судьи краевого суда Макеевой Г.В. от ДД.ММ.ГГГГ по кассационной жалобе ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ;
- заслушав доклад судьи Макеевой Г.В., объяснения представителя ФИО10 - ФИО13, ФИО12, президиум
установил:
ФИО10, действующая в интересах несовершеннолетней ФИО11 обратилась в суд с иском к ФИО12 о взыскании в пользу несовершеннолетней ФИО11 денежных средств в сумме *** руб., в счет задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения расположенного по адресу: г. ***, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года.
ФИО12 обратился со встречными исковыми требованиями к ФИО10, действующей в интересах ФИО11, о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ года, признании недействительным в силу ничтожности дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года.
Решением Минераловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО10 удовлетворены частично.
Суд взыскал с ФИО12 в пользу несовершеннолетней ФИО11 денежные средства в сумме 1068000 руб., в счет задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенного по адресу: г. ***.
В остальной части исковых требований ФИО10 отказано.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО12 о признании недействительными в силу ничтожности договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ года, и дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, отказано в полном объеме.
Дополнительным решением Минераловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО12 в пользу несовершеннолетней ФИО11 взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб. Суд взыскал с ФИО12 в пользу ФБУ.Южный РЦСЭ Минюста России, расположенного в г. ***, расходы за производство экспертизы в сумме *** руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда ДД.ММ.ГГГГ решение Минераловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО10, действующей а интересах несовершеннолетней ФИО11 к ФИО12 о взыскании денежных средств в счет арендной платы в сумме 70000 рублей и в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО12 к ФИО10, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО11 о признании недействительными в силу ничтожности договора аренды N от 01.05.2007 г. и дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.
Это же решение в остальной части и дополнительное решение Минераловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены, в отмененной части постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО10, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО11, к ФИО12 о взыскании денежных средств в сумме *** рублей в счет задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенного по адресу: г. *** - отказано.
Взыскано со ФИО10, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО11, в пользу Государственного федерального экспертного учреждения "Южный региональный центр судебной экспертизы" г. ***, расходы за проведение экспертизы в сумме *** рубля.
В соответствии с требованиями ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как видно из дела, судебной коллегией при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм процессуального права.
Из материалов дела следует, что исковые требования истца основаны на представленных в судебное заседание договоре аренды нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому ФИО10, действующая в интересах несовершеннолетней ФИО11, передала ФИО12 данное помещение в аренду на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Арендатор обязался выплачивать установленную сторонами в договоре арендную плату не позднее первого числа текущего месяца.
Вышеуказанный договор в последующем неоднократно продлевался и изменялся в части порядка внесения арендной платы дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.
Обязательства по внесению арендной платы, как в окончательной редакции договора было установлено сторонами - по истечении срока договора единовременно, исполнено не было, в связи с чем истица обратилась в суд.
Отменяя решение суда первой инстанции и разрешая спор по существу судебная коллегия указала на недоказанность обстоятельств наличия между сторонами договорных отношений, которые могли бы породить обязанность ФИО12 вносить арендную плату, поскольку с учетом требований ст. 67 и ст. 86 ГПК РФ, заключение экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ ЮРЦ СЭ нельзя признать допустимым доказательством, так как доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
Кроме того, судебная коллегия пришла к выводу, что поскольку ФИО10 не представлен суду акт приема-передачи спорного помещения, вывод о передаче помещения ФИО12 является несостоятельным, а поскольку общий срок арендных правоотношений превышал один год и сам договор не прошел государственную регистрацию, то в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ он не может считаться заключенным, а, следовательно, не может порождать какие-либо правовые последствия, в том числе и обязанность по уплате арендных взносов.
Между тем указанные выводы сделаны в противоречие с нормами как материального, так и процессуального права.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Как следует из материалов дела именно ФИО12, предъявив встречные требования о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, ссылался на отсутствие каких-либо соглашений между ним и ФИО10, поскольку в оспариваемых договорах стоит не его подпись.
Исходя из принципа состязательности на ФИО12 должна быть возложена обязанность по доказыванию ничтожности договора, как на сторону, которая ссылается на данные обстоятельства, а при отсутствии соответствующих достоверных и допустимых доказательств суд должен исходить из представленных в судебное заседание доказательств, которые не опровергнуты.
Судебная коллегия обоснованно пришла к выводу, что заключение экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ ЮРЦ СЭ нельзя признать допустимым доказательством, поскольку оно основано на образцах, полученных с нарушением процессуального права. Однако в такой ситуации вывод об отсутствии доказательств действительности договора является преждевременным. Недопустимость экспертизы свидетельствует лишь об отсутствии доказательств недействительности договора, а при условии, что незаконность проведенной экспертизы была обусловлена действиями самого суда при ее назначении и отборе образцов свободного почерка, судебная коллегия обязана была исследовать все обстоятельства дела, назначить повторную экспертизу и сделать суждения по заявленным требованиям на основании достоверных и допустимых доказательств.
В обоснование доводов об отсутствии правовых оснований удовлетворения требований ФИО10 судебная коллегия также сослалась на отсутствие государственной регистрации договора аренды в нарушение п. 2 ст. 651 ГК РФ, что по мнению судебной коллегии свидетельствует о незаключенности договора, а незаключенный договор не может порождать какие-либо правовые последствия, в том числе и обязанность по уплате арендных взносов.
Между тем, как следует из материалов дела договор аренды помещения был заключен на определенный срок, равный примерно 10 месяцам, т.е. менее одного года. Продление договора не предусматривалось. Дальнейшие арендные правоотношения предусматривались дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании применение судебной коллегией к спорным правоотношениям п. 2 ст. 651 ГК РФ является несостоятельным, поскольку такой договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
При этом следует иметь ввиду, что согласно сложившейся судебной практике, договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом.
Фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором, хотя и не прошедшим государственную регистрацию, либо признанным недействительным, порождает обязанность уплаты собственнику суммы, эквивалентной арендной плате.
Доводы судебной коллегии о том, что ФИО10 не представлен суду акт приема-передачи спорного помещения, в связи с чем нет доказательств подтверждения исполнения договора аренды, приема арендатором имущества в том виде, как предусмотрено договором, противоречат материалам дела, поскольку доказательство фактического исполнения арендодателем своего обязательства может быть не только предусмотренный в договоре акт приема-передачи.
Согласно акта сверки расчетов по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, которые должны иметь доказательственное значение до тех пор, пока не опорочены, ФИО12 и ФИО10 на каждый период определили сумму задолженности по договору аренды, закрепив тем самым факт использования арендатором в течение всего периода спорного помещения.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, <адрес>вого суда
постановил:
Кассационную жалобу удовлетворить.
Определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд, в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)