Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Встречное требование: О расторжении договора купли-продажи; выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Науширбановой З.А.
судей Жерненко Е.В., Хакимова А.Р.
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе О.Ю., О.А.В., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, по апелляционной жалобе представителя администрации ГО адрес РБ О.А.Ф., по апелляционному представлению прокурора адрес РБ К. на решение Кумертауского городского суда Республики Башкортостан от 26 сентября 2014 года, которым постановлено:
в удовлетворении уточненных исковых требований О.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, З., О.Ю. к администрации городского округа адрес РБ об уменьшении покупной стоимости квартиры и обязании внести изменения в договор купли-продажи квартиры - отказать.
В удовлетворении исковых требований администрации адрес РБ к О.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, З., О.Ю. о расторжении договора купли-продажи, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета - отказать.
Заслушав доклад судьи Науширбановой З.А., судебная коллегия
установила:
О.А.В., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, З., О.Ю. обратились в суд с иском к администрации городского округа адрес РБ об уменьшении покупной стоимости квартиры и обязании внести изменения в договор купли-продажи квартиры. Требования мотивированы тем, что дата на основании договора купли-продажи, заключенного между ними и администрацией городского округа адрес Республики Башкортостан приобрели квартиру, расположенную по адресу: адрес. В соответствии с п. 1.4 указанного договора, стороны пришли к соглашению о том, что квартира продается по цене ... рублей. С указанной договорной ценой они не согласны, считают, что цена договора завышена, в связи с чем, необходимо уменьшить покупную стоимость квартиры. Кроме того, указанные в договоре характеристики квартиры не соответствуют фактическим данным, тогда как в акте приема-передачи квартиры указано, что характеристика жилого помещения приведена в техническом паспорте жилого помещения. Однако в договоре неверно указаны характеристики квартиры. В договоре указана общая площадь жилых помещений ... кв. метров, в том числе жилая площадь ... что не соответствует данным технического паспорта. Между тем общая площадь квартиры ... кв. м, общая площадь жилых помещений ... кв. м в том числе жилая площадь ... кв. м, согласно данным технического паспорта от дата. Просят обязать администрацию городского округа адрес Республики Башкортостан уменьшить выкупную стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес, до ... рублей; внести соответствующие изменения в договор купли-продажи квартиры, заключенный дата, с учетом выплаченных по договору сумм, обязать администрацию городского округа адрес РБ внести изменения в п. 1.3 договора купли-продажи от дата, с указанием описания объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: адрес, в соответствии с техническим паспортом по состоянию на дата года.
Администрация городского округа адрес РБ обратилась в суд с иском к О.А.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, З., О.Ю. о расторжении договора купли-продажи; выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета. Требования мотивированы тем, что в рамках реализации Программы городского округа адрес РБ "Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан, проживающих в муниципальном специализированном и ином жилищном фонде", утвержденной решением адрес РБ от дата N ..., между администрацией городского округа адрес РБ и О.А.В., О.Ю., З., ФИО1, ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры б/н от дата по адресу: РБ, адрес. Согласно условиям договора, стоимость квартиры составляет ... рублей (п. 1.4 Договора). Договор заключен с рассрочкой платежа на ... лет с выплатой ежемесячных взносов. В соответствии с п. 3.1 договора, оплата выкупаемой стоимости квартиры производится ежемесячно, согласно графику платежей, путем перечисления денежных средств в бюджет городского округа адрес РБ и составляет ... рублей. Согласно п. 4.2.1 договора, при невнесении покупателем денежных средств в течение 90 календарных дней, считая с даты подлежащего оплате платежа, установленного графиком платежей, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Последний платеж за квартиру произведен дата. Общая сумма задолженности по состоянию на дата составляет ... рублей. В адрес ответчиков была направлена претензия исх. N ... от дата с требованием о погашении образовавшейся задолженности. Однако ответчики сумму образовавшейся задолженности не погасили. дата комиссией по реализации программы городского округа адрес РБ "Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан, проживающих в муниципальном специализированном и ином жилищном фонде" протокол N ... было принято решение о расторжении договора купли-продажи квартиры б/н от дата. дата ответчикам было направлено заказное письмо N ... о расторжении договора купли-продажи квартиры. Однако ответчики оставили письмо без ответа, меры по погашению задолженности не приняты, не были предприняты какие-либо действия по освобождению квартиры и снятии с регистрационного учета по адресу: РБ, адрес. Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что при расторжении договора, покупатель и члены его семьи обязаны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в течение 30 календарных дней, со дня получения уведомления администрации о расторжении договора без предоставления другого жилого помещения. Поскольку договор считается расторгнутым, у ответчиков отсутствуют правовые основания для пользования спорной квартирой. Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры в рамках реализации программы городского округа адрес Республики Башкортостан "Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан, проживающих в муниципальном специализированном жилищном фонде" б/н от дата, выселить О.А.В., О.Ю., З., ФИО1, ФИО2 из квартиры, расположенной по адресу: адрес, без предоставления другого жилого помещения, обязать отделение УФМС России по РБ в адрес снять с регистрационного учета О.А.В., О.Ю., З., ФИО1, ФИО2 по адресу: адрес.
Впоследствии О.А.В., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, З., О.Ю. уточнили исковые требования, просили обязать администрацию городского округа адрес Республики Башкортостан уменьшить выкупную стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес, до ... рубль (инвентаризационная стоимость квартиры); внести соответствующие изменения в договор купли-продажи квартиры, заключенный дата, с учетом выплаченных по договору сумм; обязать администрацию городского округа адрес РБ внести изменения в п. 1.3 договора купли-продажи от дата; описание квартиры, расположенной по адресу: адрес, привести в соответствие с техническим паспортом по состоянию на дата.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе О.Ю., О.А.В., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование жалобы указано, что в соответствии со ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" проведение оценки обязательно при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. С проведенной оценкой их не ознакомили, не пояснили, на каком основании установлена цена в договоре купли-продажи, полагают, что оценка квартиры не производилась.
В апелляционной жалобе представителя администрации ГО адрес РБ О.А.Ф. ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что истцы имеют задолженность по своим обязательствам в отношении спорной квартиры, которую не исполняют, в связи с чем в соответствии с условиями договора купли-продажи подлежат выселению. Кроме того, выкупная стоимость жилого помещения определена в твердой денежной сумме, и не установлена за единицу ее площади, или иного показателя. Также из акта приема-передачи усматривается, что характеристика жилого помещения приведена в техническом паспорте, истцы приняли данную квартиру, претензий не имели. Администрация не возражала против предоставления истцами своей оценки по выкупной стоимости спорной квартиры.
В апелляционном представлении прокурора адрес РБ К. ставится вопрос об отмене решения суда в части отказа администрации ГО адрес РБ в иске к О.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, З., О.Ю. о расторжении договора купли-продажи, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета, указав, что истцы имеют задолженность по своим обязательствам в отношении спорной квартиры, которую не исполняют, в связи с чем в соответствии с условиями договора купли-продажи подлежат выселению.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения. Судебная коллегия в силу положений ст. 167 ГПК РФ в отсутствии доказательств уважительности неявки, находит возможным, рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав О.А.В., О.Ю., поддержавших доводы своей жалобы, не согласившись с доводами жалобы Администрации ГО адрес РБ, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ) (п. 2 Постановления Пленума).
Данным требованиям закона решение суда в части отказа в удовлетворении требований О.Ю., О.А.В., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 об уменьшении выкупной стоимости квартиры не соответствует, в связи с чем подлежит отмене.
Судом установлено, материалами дела подтверждается, что в рамках реализации программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан, проживающих в муниципальном специализированном жилищном фонде, утвержденной решением Совета городского округа адрес РБ от 28.11.2006 г. N 15-6, О.Ю., О.А.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, заключили с Администрацией ГО адрес РБ договор купли-продажи спорной квартиры, находящейся в муниципальной собственности городского округа адрес РБ (л.д. 5 - 8, л.д. 53 - 54). Согласно п. 1.3 договора купли-продажи, квартира является двухкомнатной, общая площадь квартиры ... кв. м, в том числе жилая площадь ... кв. м. В соответствии с п. 1.4 договора купли-продажи, стороны определили, что квартира продается по цене ... руб. (выкупная стоимость). Оплата выкупной стоимости квартиры производится ежемесячно согласно графику платежей, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N 1). Оплата производится путем перечисления в бюджет городского округа адрес РБ (п. 3.1 договора) в течение ... лет равными долями согласно программе ГО адрес РБ "Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан, проживающих в муниципальном специализированном жилищном фонде", утвержденной решением Совета городского округа адрес РБ дата. N ... (л.д. 40, 41 - 45).
Согласно п. п. 2.2, 2.3 указанного договора, приобретаемая покупателем квартира по настоящему договору, остается в муниципальной собственности до полной оплаты стоимости квартиры. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации после полной оплаты выкупной стоимости квартиры.
Согласно п. 4.2.1 договора купли-продажи, продавец имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае неполучения денежных средств, указанных в п. 3.1 договора, в течение 90 календарных дней, считая с даты подлежащего оплате платежа, установленного графиком платежей; разрушения или повреждения жилого помещения по вине покупателя; не внесения покупателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. При расторжении настоящего договора по вышеперечисленным основаниям, оплаченная выкупная стоимость подлежит возврату. Расторжение осуществляется путем направления в адрес покупателя соответствующего решения администрации адрес РБ. При расторжении договора покупатель и члены его семьи обязаны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в течение 30 календарных дней со дня получения решения администрации адрес о выселении. При выселении продавец не предоставляет покупателю и членам его семьи жилые помещения.
В соответствии с п. 4.3 настоящего договора купли-продажи, покупатель обязался оплатить приобретаемую квартиру по цене, установленной настоящим договором, принять от продавца приобретаемую квартиру по акту приема-передачи, освободить ранее занимаемое жилое помещение по адресу: адрес. При этом, стороны договорились, что с момента заключения настоящего договора покупатель и все зарегистрированные по месту жительства и по месту пребывания утрачивают право на проживание по адресу: адрес, отношения социального найма считаются расторгнутыми. дата по акту приема-передачи, подписанный сторонами договора купли-продажи квартиры, адрес РБ сдал, а О.А.В., О.Ю., З., ФИО1, ФИО2 приняли квартиру по адресу: адрес (л.д. 9, 56).
Разрешая спор, и отказывая в удовлетворении требований истцам по первоначальному иску об уменьшении покупной стоимости квартиры, суд исходил из положений ч. 1 ст. 475 ГК РФ, и пришел к выводу о том, что оснований, предусмотренных ч. 1 ст. 475 ГК РФ, для соразмерного уменьшения покупной цены не имеется. В договоре купли-продажи не определены признаки, связанные с качеством товара, истцами не указаны недостатки квартиры, которые не были оговорены продавцом.
С данными выводами судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" проведение оценки обязательно при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям.
Согласно письменному ответу на запрос судебной коллегии, на момент заключения договора купли-продажи оценка рыночной стоимости спорной квартиры Администрацией городского округа адрес не производилась.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (статья 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В целях установления рыночной стоимости спорной квартиры, с учетом мнения сторон, определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РБ от 26.05.2015 г. назначена оценочная товароведческая экспертиза, проведение которой поручено ООО "...".
Согласно заключению экспертизы, выполненной ООО "...", рыночная стоимость жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: адрес, составила ... руб.
Вывод эксперта, данный в заключении мотивирован, соответствует требованиям части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, а само заключение выполнено экспертом, обладающим специальными познаниями в указанной области, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования стоимости спорной квартиры по доступным объектам-аналогам, с раскрытием источников информации на основе сравнительного анализа с приведением обоснования корректировок к ценам жилых помещений-аналогов и подробным изложением расчета рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой названной статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 названного Федерального закона. Статья 25 вышеуказанного закона закрепляет требования, предъявляемые к заключению эксперта или комиссии экспертов.
При таких обстоятельствах, у судебной коллегии не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет допустимости, относимости и достоверности, судебная коллегия принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования заявителя в части изменения покупной цены квартиры.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что при заключении договора купли-продажи указанной квартиры, Администрацией ГО адрес РБ нарушены требования ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что изменение цены после заключение договора купли-продажи не допускается согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ является ошибочным.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Порядок определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, установлен ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 180 ГК РФ определяет, что недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
На основании изложенного судебная коллегия находит, что решение в части отказа в удовлетворении требований О.Ю., О.А.В., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 об уменьшении выкупной стоимости квартиры подлежит отмене, с вынесением в указанной части нового решения об удовлетворении исковых требований О-вых.
Что касается требований О-вых о внесении изменений в пункт 1.3 оспариваемого договора купли-продажи квартиры по основанию несоответствия общей и полезной площади квартиры, указанной в данном пункте договора и данным, имеющимся в техническом паспорте квартиры, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что данные требования О-вых не подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости).
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе вид объекта недвижимости, кадастровый номер, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
В соответствии п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества.
На основании изложенного, судебная коллегия находит, что несоответствие технических характеристик квартиры, указанный в договоре данным, указанным в техническом паспорте, не приведет к нарушению прав истцов О-вых. При регистрации права собственности на спорную квартиру, регистрирующий орган должен руководствоваться техническими характеристиками объекта, указанными в кадастровом, техническом паспорте на такой объект, а не данными, которые указаны в договоре купли-продажи.
Судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований Администрации ГО адрес о расторжении договора купли-продажи квартиры, выселении семьи О-вых.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами в суде, О.А.В., несовершеннолетние ФИО1 и ФИО2, З. и О.Ю. до заключения дата договора купли-продажи были зарегистрированы и проживали по договору социального найма жилого помещения в квартире, расположенной по адресу: адрес.
В соответствии с п. 4.3 договора купли-продажи квартира от дата, О.А.В., несовершеннолетние ФИО1 и ФИО2, З. и О.Ю. после заключения договора освободили занимаемое ими жилое помещение по адресу: адрес утратили право на проживание по указанному адресу в связи с расторжением отношений социального найма.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора и выселении, правомерно исходил из того, что О-вы какого-либо другого жилого помещения, кроме спорной квартиры, не имеют, а также семья О-вых состояла на учете граждан, нуждающимися в жилых помещениях.
С Администрации ГО адрес подлежат взысканию расходы по проведению оценочной товароведческой экспертизы в пользу ООО "..." в размере ... руб.
Доводы жалобы Администрации ГО адрес и апелляционного представления о том, что истцы имеют задолженность по своим обязательствам в отношении спорной квартиры, которую не исполняют, в связи с чем в соответствии с условиями договора купли-продажи подлежат выселению, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку цена в договоре купли-продажи спорной квартиры установлена с нарушением требований ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", О-вы производили платежи в счет погашения задолженности по указанному договору купли-продажи, расчет имеющейся задолженности О-вых по указанному договору Администрации ГО адрес не представлен.
Иные доводы жалобы и апелляционного представления также не содержат ссылок на заслуживающие внимание обстоятельства, которые бы имели правовое значение для разрешения дела.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Кумертауского городского суда РБ от 26.09.2014 г. в части отказа в удовлетворении в удовлетворении требований О.Ю., О.А.В., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 об уменьшении выкупной стоимости квартиры - отменить.
В отмененной части вынести новое решение.
Исковые требования О.Ю., О.А.В., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 об уменьшении выкупной стоимости квартиры удовлетворить.
Внести в пункт 1.4 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, заключенного между продавцами: О.А.В., О.Ю., ФИО1, ФИО2, З. и Администрацией ГО адрес, изменения по цене указанной квартиры, определив выкупной стоимости квартиры в размере ... руб.
Взыскать с Администрации ГО адрес в пользу ООО "..." расходы за проведение оценочной товароведческой экспертизы в размере ... руб.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации ГО адрес и апелляционное представление прокурора адрес РБ К. без удовлетворения.
Председательствующий
З.А.НАУШИРБАНОВА
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
А.Р.ХАКИМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 22.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-7659/2015
Требование: Об уменьшении покупной стоимости квартиры и обязании внести изменения в договор купли-продажи квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Встречное требование: О расторжении договора купли-продажи; выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 сентября 2015 г. по делу N 33-7659/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Науширбановой З.А.
судей Жерненко Е.В., Хакимова А.Р.
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе О.Ю., О.А.В., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, по апелляционной жалобе представителя администрации ГО адрес РБ О.А.Ф., по апелляционному представлению прокурора адрес РБ К. на решение Кумертауского городского суда Республики Башкортостан от 26 сентября 2014 года, которым постановлено:
в удовлетворении уточненных исковых требований О.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, З., О.Ю. к администрации городского округа адрес РБ об уменьшении покупной стоимости квартиры и обязании внести изменения в договор купли-продажи квартиры - отказать.
В удовлетворении исковых требований администрации адрес РБ к О.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, З., О.Ю. о расторжении договора купли-продажи, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета - отказать.
Заслушав доклад судьи Науширбановой З.А., судебная коллегия
установила:
О.А.В., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, З., О.Ю. обратились в суд с иском к администрации городского округа адрес РБ об уменьшении покупной стоимости квартиры и обязании внести изменения в договор купли-продажи квартиры. Требования мотивированы тем, что дата на основании договора купли-продажи, заключенного между ними и администрацией городского округа адрес Республики Башкортостан приобрели квартиру, расположенную по адресу: адрес. В соответствии с п. 1.4 указанного договора, стороны пришли к соглашению о том, что квартира продается по цене ... рублей. С указанной договорной ценой они не согласны, считают, что цена договора завышена, в связи с чем, необходимо уменьшить покупную стоимость квартиры. Кроме того, указанные в договоре характеристики квартиры не соответствуют фактическим данным, тогда как в акте приема-передачи квартиры указано, что характеристика жилого помещения приведена в техническом паспорте жилого помещения. Однако в договоре неверно указаны характеристики квартиры. В договоре указана общая площадь жилых помещений ... кв. метров, в том числе жилая площадь ... что не соответствует данным технического паспорта. Между тем общая площадь квартиры ... кв. м, общая площадь жилых помещений ... кв. м в том числе жилая площадь ... кв. м, согласно данным технического паспорта от дата. Просят обязать администрацию городского округа адрес Республики Башкортостан уменьшить выкупную стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес, до ... рублей; внести соответствующие изменения в договор купли-продажи квартиры, заключенный дата, с учетом выплаченных по договору сумм, обязать администрацию городского округа адрес РБ внести изменения в п. 1.3 договора купли-продажи от дата, с указанием описания объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: адрес, в соответствии с техническим паспортом по состоянию на дата года.
Администрация городского округа адрес РБ обратилась в суд с иском к О.А.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, З., О.Ю. о расторжении договора купли-продажи; выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета. Требования мотивированы тем, что в рамках реализации Программы городского округа адрес РБ "Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан, проживающих в муниципальном специализированном и ином жилищном фонде", утвержденной решением адрес РБ от дата N ..., между администрацией городского округа адрес РБ и О.А.В., О.Ю., З., ФИО1, ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры б/н от дата по адресу: РБ, адрес. Согласно условиям договора, стоимость квартиры составляет ... рублей (п. 1.4 Договора). Договор заключен с рассрочкой платежа на ... лет с выплатой ежемесячных взносов. В соответствии с п. 3.1 договора, оплата выкупаемой стоимости квартиры производится ежемесячно, согласно графику платежей, путем перечисления денежных средств в бюджет городского округа адрес РБ и составляет ... рублей. Согласно п. 4.2.1 договора, при невнесении покупателем денежных средств в течение 90 календарных дней, считая с даты подлежащего оплате платежа, установленного графиком платежей, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Последний платеж за квартиру произведен дата. Общая сумма задолженности по состоянию на дата составляет ... рублей. В адрес ответчиков была направлена претензия исх. N ... от дата с требованием о погашении образовавшейся задолженности. Однако ответчики сумму образовавшейся задолженности не погасили. дата комиссией по реализации программы городского округа адрес РБ "Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан, проживающих в муниципальном специализированном и ином жилищном фонде" протокол N ... было принято решение о расторжении договора купли-продажи квартиры б/н от дата. дата ответчикам было направлено заказное письмо N ... о расторжении договора купли-продажи квартиры. Однако ответчики оставили письмо без ответа, меры по погашению задолженности не приняты, не были предприняты какие-либо действия по освобождению квартиры и снятии с регистрационного учета по адресу: РБ, адрес. Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что при расторжении договора, покупатель и члены его семьи обязаны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в течение 30 календарных дней, со дня получения уведомления администрации о расторжении договора без предоставления другого жилого помещения. Поскольку договор считается расторгнутым, у ответчиков отсутствуют правовые основания для пользования спорной квартирой. Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры в рамках реализации программы городского округа адрес Республики Башкортостан "Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан, проживающих в муниципальном специализированном жилищном фонде" б/н от дата, выселить О.А.В., О.Ю., З., ФИО1, ФИО2 из квартиры, расположенной по адресу: адрес, без предоставления другого жилого помещения, обязать отделение УФМС России по РБ в адрес снять с регистрационного учета О.А.В., О.Ю., З., ФИО1, ФИО2 по адресу: адрес.
Впоследствии О.А.В., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, З., О.Ю. уточнили исковые требования, просили обязать администрацию городского округа адрес Республики Башкортостан уменьшить выкупную стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес, до ... рубль (инвентаризационная стоимость квартиры); внести соответствующие изменения в договор купли-продажи квартиры, заключенный дата, с учетом выплаченных по договору сумм; обязать администрацию городского округа адрес РБ внести изменения в п. 1.3 договора купли-продажи от дата; описание квартиры, расположенной по адресу: адрес, привести в соответствие с техническим паспортом по состоянию на дата.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе О.Ю., О.А.В., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование жалобы указано, что в соответствии со ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" проведение оценки обязательно при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. С проведенной оценкой их не ознакомили, не пояснили, на каком основании установлена цена в договоре купли-продажи, полагают, что оценка квартиры не производилась.
В апелляционной жалобе представителя администрации ГО адрес РБ О.А.Ф. ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что истцы имеют задолженность по своим обязательствам в отношении спорной квартиры, которую не исполняют, в связи с чем в соответствии с условиями договора купли-продажи подлежат выселению. Кроме того, выкупная стоимость жилого помещения определена в твердой денежной сумме, и не установлена за единицу ее площади, или иного показателя. Также из акта приема-передачи усматривается, что характеристика жилого помещения приведена в техническом паспорте, истцы приняли данную квартиру, претензий не имели. Администрация не возражала против предоставления истцами своей оценки по выкупной стоимости спорной квартиры.
В апелляционном представлении прокурора адрес РБ К. ставится вопрос об отмене решения суда в части отказа администрации ГО адрес РБ в иске к О.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, З., О.Ю. о расторжении договора купли-продажи, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета, указав, что истцы имеют задолженность по своим обязательствам в отношении спорной квартиры, которую не исполняют, в связи с чем в соответствии с условиями договора купли-продажи подлежат выселению.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения. Судебная коллегия в силу положений ст. 167 ГПК РФ в отсутствии доказательств уважительности неявки, находит возможным, рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав О.А.В., О.Ю., поддержавших доводы своей жалобы, не согласившись с доводами жалобы Администрации ГО адрес РБ, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ) (п. 2 Постановления Пленума).
Данным требованиям закона решение суда в части отказа в удовлетворении требований О.Ю., О.А.В., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 об уменьшении выкупной стоимости квартиры не соответствует, в связи с чем подлежит отмене.
Судом установлено, материалами дела подтверждается, что в рамках реализации программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан, проживающих в муниципальном специализированном жилищном фонде, утвержденной решением Совета городского округа адрес РБ от 28.11.2006 г. N 15-6, О.Ю., О.А.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, заключили с Администрацией ГО адрес РБ договор купли-продажи спорной квартиры, находящейся в муниципальной собственности городского округа адрес РБ (л.д. 5 - 8, л.д. 53 - 54). Согласно п. 1.3 договора купли-продажи, квартира является двухкомнатной, общая площадь квартиры ... кв. м, в том числе жилая площадь ... кв. м. В соответствии с п. 1.4 договора купли-продажи, стороны определили, что квартира продается по цене ... руб. (выкупная стоимость). Оплата выкупной стоимости квартиры производится ежемесячно согласно графику платежей, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N 1). Оплата производится путем перечисления в бюджет городского округа адрес РБ (п. 3.1 договора) в течение ... лет равными долями согласно программе ГО адрес РБ "Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан, проживающих в муниципальном специализированном жилищном фонде", утвержденной решением Совета городского округа адрес РБ дата. N ... (л.д. 40, 41 - 45).
Согласно п. п. 2.2, 2.3 указанного договора, приобретаемая покупателем квартира по настоящему договору, остается в муниципальной собственности до полной оплаты стоимости квартиры. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации после полной оплаты выкупной стоимости квартиры.
Согласно п. 4.2.1 договора купли-продажи, продавец имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае неполучения денежных средств, указанных в п. 3.1 договора, в течение 90 календарных дней, считая с даты подлежащего оплате платежа, установленного графиком платежей; разрушения или повреждения жилого помещения по вине покупателя; не внесения покупателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. При расторжении настоящего договора по вышеперечисленным основаниям, оплаченная выкупная стоимость подлежит возврату. Расторжение осуществляется путем направления в адрес покупателя соответствующего решения администрации адрес РБ. При расторжении договора покупатель и члены его семьи обязаны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в течение 30 календарных дней со дня получения решения администрации адрес о выселении. При выселении продавец не предоставляет покупателю и членам его семьи жилые помещения.
В соответствии с п. 4.3 настоящего договора купли-продажи, покупатель обязался оплатить приобретаемую квартиру по цене, установленной настоящим договором, принять от продавца приобретаемую квартиру по акту приема-передачи, освободить ранее занимаемое жилое помещение по адресу: адрес. При этом, стороны договорились, что с момента заключения настоящего договора покупатель и все зарегистрированные по месту жительства и по месту пребывания утрачивают право на проживание по адресу: адрес, отношения социального найма считаются расторгнутыми. дата по акту приема-передачи, подписанный сторонами договора купли-продажи квартиры, адрес РБ сдал, а О.А.В., О.Ю., З., ФИО1, ФИО2 приняли квартиру по адресу: адрес (л.д. 9, 56).
Разрешая спор, и отказывая в удовлетворении требований истцам по первоначальному иску об уменьшении покупной стоимости квартиры, суд исходил из положений ч. 1 ст. 475 ГК РФ, и пришел к выводу о том, что оснований, предусмотренных ч. 1 ст. 475 ГК РФ, для соразмерного уменьшения покупной цены не имеется. В договоре купли-продажи не определены признаки, связанные с качеством товара, истцами не указаны недостатки квартиры, которые не были оговорены продавцом.
С данными выводами судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" проведение оценки обязательно при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям.
Согласно письменному ответу на запрос судебной коллегии, на момент заключения договора купли-продажи оценка рыночной стоимости спорной квартиры Администрацией городского округа адрес не производилась.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (статья 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В целях установления рыночной стоимости спорной квартиры, с учетом мнения сторон, определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РБ от 26.05.2015 г. назначена оценочная товароведческая экспертиза, проведение которой поручено ООО "...".
Согласно заключению экспертизы, выполненной ООО "...", рыночная стоимость жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: адрес, составила ... руб.
Вывод эксперта, данный в заключении мотивирован, соответствует требованиям части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, а само заключение выполнено экспертом, обладающим специальными познаниями в указанной области, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования стоимости спорной квартиры по доступным объектам-аналогам, с раскрытием источников информации на основе сравнительного анализа с приведением обоснования корректировок к ценам жилых помещений-аналогов и подробным изложением расчета рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой названной статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 названного Федерального закона. Статья 25 вышеуказанного закона закрепляет требования, предъявляемые к заключению эксперта или комиссии экспертов.
При таких обстоятельствах, у судебной коллегии не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет допустимости, относимости и достоверности, судебная коллегия принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования заявителя в части изменения покупной цены квартиры.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что при заключении договора купли-продажи указанной квартиры, Администрацией ГО адрес РБ нарушены требования ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что изменение цены после заключение договора купли-продажи не допускается согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ является ошибочным.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Порядок определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, установлен ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 180 ГК РФ определяет, что недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
На основании изложенного судебная коллегия находит, что решение в части отказа в удовлетворении требований О.Ю., О.А.В., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 об уменьшении выкупной стоимости квартиры подлежит отмене, с вынесением в указанной части нового решения об удовлетворении исковых требований О-вых.
Что касается требований О-вых о внесении изменений в пункт 1.3 оспариваемого договора купли-продажи квартиры по основанию несоответствия общей и полезной площади квартиры, указанной в данном пункте договора и данным, имеющимся в техническом паспорте квартиры, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что данные требования О-вых не подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости).
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе вид объекта недвижимости, кадастровый номер, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
В соответствии п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества.
На основании изложенного, судебная коллегия находит, что несоответствие технических характеристик квартиры, указанный в договоре данным, указанным в техническом паспорте, не приведет к нарушению прав истцов О-вых. При регистрации права собственности на спорную квартиру, регистрирующий орган должен руководствоваться техническими характеристиками объекта, указанными в кадастровом, техническом паспорте на такой объект, а не данными, которые указаны в договоре купли-продажи.
Судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований Администрации ГО адрес о расторжении договора купли-продажи квартиры, выселении семьи О-вых.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами в суде, О.А.В., несовершеннолетние ФИО1 и ФИО2, З. и О.Ю. до заключения дата договора купли-продажи были зарегистрированы и проживали по договору социального найма жилого помещения в квартире, расположенной по адресу: адрес.
В соответствии с п. 4.3 договора купли-продажи квартира от дата, О.А.В., несовершеннолетние ФИО1 и ФИО2, З. и О.Ю. после заключения договора освободили занимаемое ими жилое помещение по адресу: адрес утратили право на проживание по указанному адресу в связи с расторжением отношений социального найма.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора и выселении, правомерно исходил из того, что О-вы какого-либо другого жилого помещения, кроме спорной квартиры, не имеют, а также семья О-вых состояла на учете граждан, нуждающимися в жилых помещениях.
С Администрации ГО адрес подлежат взысканию расходы по проведению оценочной товароведческой экспертизы в пользу ООО "..." в размере ... руб.
Доводы жалобы Администрации ГО адрес и апелляционного представления о том, что истцы имеют задолженность по своим обязательствам в отношении спорной квартиры, которую не исполняют, в связи с чем в соответствии с условиями договора купли-продажи подлежат выселению, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку цена в договоре купли-продажи спорной квартиры установлена с нарушением требований ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", О-вы производили платежи в счет погашения задолженности по указанному договору купли-продажи, расчет имеющейся задолженности О-вых по указанному договору Администрации ГО адрес не представлен.
Иные доводы жалобы и апелляционного представления также не содержат ссылок на заслуживающие внимание обстоятельства, которые бы имели правовое значение для разрешения дела.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Кумертауского городского суда РБ от 26.09.2014 г. в части отказа в удовлетворении в удовлетворении требований О.Ю., О.А.В., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 об уменьшении выкупной стоимости квартиры - отменить.
В отмененной части вынести новое решение.
Исковые требования О.Ю., О.А.В., действующей от имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 об уменьшении выкупной стоимости квартиры удовлетворить.
Внести в пункт 1.4 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, заключенного между продавцами: О.А.В., О.Ю., ФИО1, ФИО2, З. и Администрацией ГО адрес, изменения по цене указанной квартиры, определив выкупной стоимости квартиры в размере ... руб.
Взыскать с Администрации ГО адрес в пользу ООО "..." расходы за проведение оценочной товароведческой экспертизы в размере ... руб.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации ГО адрес и апелляционное представление прокурора адрес РБ К. без удовлетворения.
Председательствующий
З.А.НАУШИРБАНОВА
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
А.Р.ХАКИМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)