Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Зелениной Т.Л., Дюкина В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пестовой О.В.,
при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью Верхисетскстройпроект-21": Кобяков Э.В. и Аликин И.В. (доверенности от 03.04.2013),
от ответчика - открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию": Жердев В.Г. (доверенность N 3/246 от 19.08.2013),
иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков, закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2011-2" и открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию",
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2014 года
по делу N А60-45297/2013,
принятое судьей Невмерухой Е.Л.
по иску общества с ограниченной ответственностью Верхисетскстройпроект-21" (ОГРН 1036603983580, ИНН 6661106173)
к закрытому акционерному обществу "Ипотечный агент АИЖК 2011-2" (ОГРН 1107746943721, ИНН 7743799749), открытому акционерному обществу "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (ОГРН 1027700262270, ИНН 7729355614)
третьи лица: Алексеева Татьяна Николаевна, судебный пристав-исполнитель Верх-Исетского РОСП города Екатеринбурга Казанцева Юлия Сергеевна, судебный пристав-исполнитель Верх-Исетского РОСП города Екатеринбурга Юсупова Альфия Фахретдиновна, открытое акционерное общество "Государственная страховая компания "Югория" (ОГРН 1048600005728, ИНН 8601023568), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, судебный пристав-исполнитель Верх-Исетского РОСП города Екатеринбурга Огородникова Александра Андреевна
о признании права (обременения) отсутствующим,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Верхисетскстройпроект-21" (далее - общество "Верхисетскстройпроект-21", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "Ипотечный агент АИЖК 2011-2" (далее - общество "Ипотечный агент АИЖК 2011-2") о признании отсутствующим зарегистрированного обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: город Екатеринбург, улица Готвальда, дом 23, корпус 1, квартира 81, принадлежащего обществу "Верхисетскстройпроект-21" на праве собственности.
Определением от 07.03.2014 судом по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - общество "АИЖК").
Решением суда от 23.04.2014 иск удовлетворен.
Ответчиками на решение поданы апелляционные жалобы, в которых они просят принятое по делу решение отменить, в удовлетворении исковых требования истцу отказать, ссылаясь на неверное применение судом норм материального права, в частности положений параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ (обеспечение исполнения обязательств). Заявители жалоб считают, что объект недвижимого имущества в связи с расторжением договора купли-продажи подлежит возвращению собственнику этого имущества с сохранением обременения в виде ипотеки, действующим законодательством не предусмотрено прекращение права залога в связи с односторонним отказом от исполнения договора долевого участия в строительстве. Настаивают на применении ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривающей сохранение права залога при смене собственника предмета залога, поскольку предметом залога являлось не право собственности на объект недвижимости, а сам объект недвижимости как самостоятельный объект гражданских прав (ст. 336 ГК РФ). Обращают внимание суда на то, что решением Верх-Исетского районного суда города Екатеринбурга от 27.02.2012 по делу N 2-4372/2012 прекращено права собственности лица на спорный объект недвижимости и зарегистрирован переход права собственности на объект к истцу. Апелляционным определением резолютивная часть данного решения дополнена 6 абзацем, обязывающим Алексееву Т.Н. (бывшую собственницу квартиры и залогодателя) передать владельцу закладной сумму денежных средств, полученную от истца, в размере залоговых обязательств. До настоящего времени Алексеева Т.Н. денежные средства в пользу владельца закладной не перечислила, договор займа от 13.10.2008 N 403/2008-И, в обеспечение исполнения которого зарегистрировано обременение, продолжает действовать.
Истец направил отзыв на апелляционные жалобы, в котором согласился с выводами суда первой инстанции. Указывает, что в сложившейся ситуации наиболее пострадавшей стороной является истец, т.к. выплатив Алексеевой Т.Н. денежную сумму по расторгнутому договору, получил объект обремененный залогом, и в настоящее время имеется риск лишиться спорного объекта недвижимости, вследствие обращения на него взыскания по обязательствам третьего лица - Алексеевой Т.Н. Кроме того, общество "АИЖК" в сложившейся ситуации не только сохраняет право требования к Алексеевой Т.Н. о досрочном возврате суммы займа, но и к страховой организации о выплате страхового возмещения. Полагает, что в настоящем деле подлежат применению ч. 3, 4 ст. 1 ГК РФ.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, апелляционный суд оснований для отмены решения не находит исходя из следующего.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
По смыслу п. 1 ст. 1 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.
В силу положений статей 2, 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент регистрации права собственности заемщика) ипотека в силу закона возникает, если жилой дом, квартира приобретены или построены полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Согласно ст. 3 указанного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм.
В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке (погашение регистрационной записи об ипотеке) если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей Закона, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
В рассмотренном случае истец просит признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, установленное в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры N 81, расположенной по адресу: город Екатеринбург, улица Готвальда, дом 23, корпус 1.
В обоснование требований общество "Верхисетскстройпроект-21" указало, что по договору от 30.07.2008 N 18-04/143 о перемене лиц в обязательстве - договоре от 24.07.2008 N 18-04/143 долевого участия в строительстве, Алексеева Т.Н. приобрела право требования к истцу передачи квартиры N 81, проектной площадью 54,9 кв. м, расположенной на первом этаже десяти этажного жилого дома по адресу: город Екатеринбург, улица Готвальда, дом 21. Согласно дополнительному соглашению от 30.09.2008 N 2 к договору N 18-04/143 Алексеева Т.Н. оплатила стоимость квартиры за счет собственных средств в размере 648 100 руб., за счет заемных средств, предоставленных по договору займа открытым акционерным обществом "Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования" в размере 2 591 000 руб.
По акту приема-передачи от 29.10.2008 истец передал Алексеевой Т.Н. квартиру, право собственности на которую зарегистрировано за Алексеевой Т.Н., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2008 (т. 2, л.д. 117).
Поскольку приобретенная квартира имела существенные недостатки - повышенный уровень шума, Алексеева Т.Н. обратилась в суд общей юрисдикции с иском о защите прав потребителя и просила обязать ответчика - общество "Верхисетскстройпроект-21", возвратить уплаченную по договору долевого участия в строительстве сумму, проценты за пользование займом, неустойку за нарушение сроков устранения недостатков, моральный вред.
Решением Верх-Исетского районного суда города Екатеринбурга от 27.02.2012 по делу N 2-4372/2012 частично удовлетворены требования Алексеевой Т.Н., с общества "Верхисетскстройпроект-21" взыскано 3 239 100 руб., уплаченных по договору от 24.07.2008 N 18-04/143 долевого участия в строительстве, 20 000 руб. компенсации морального вреда, 15 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя. Кроме того, суд обязал Алексееву Т.Н. возвратить в собственность обществу "Верхисетскстройпроект-21" квартиру N 81 в доме N 23 корп. 1 по ул. Готвальда в г. Екатеринбурге.
При этом резолютивная часть решения от 27.02.2012 содержит указание на то, что принятый по делу судебный акт является основанием для совершения регистрационных действий Управлением Росреестра по Свердловской области по прекращению права собственности Алексеевой Т.Н. на спорную квартиру и регистрации перехода права собственности на эту квартиру к обществу "Верхисетскстройпроект-21".
При рассмотрении дела в суде общей юрисдикции общество "Верхисетскстройпроект-21" указывало, что часть денежных средств, уплаченных за квартиру, являются заемными, ввиду чего вся сумма не подлежит возврату Алексеевой Т.Н., однако суд указал, что справедливым будет взыскать всю сумму в пользу Алексеевой Т.Н., поскольку уплачивая денежные средства, в том числе заемные, Алексеева Т.Н. рассчитывала проживать в этой квартире со своей многодетной семьей. При взыскании же денежных средств в пользу держателя закладной, Алексеева Т.Н. лишится не только квартиры, но и возможности приобрести равноценное жилье. При этом суд, взыскивая деньги в пользу Алексеевой Т.Н., указал, что держатель закладной с самостоятельными требованиями не обращался.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 05.06.2012 решение Верх-Исетского районного суда от 27.02.2012 оставлено без изменений, резолютивная часть решения дополнена абзацем следующего содержания "Обязать Алексееву Т.Н. передать полученную сумму в размере залоговых обязательств владельцу закладной", при этом апелляционный суд исходил из обоснованности доводов застройщика - общества "Верхисетскстройпроект-21", о нарушении его прав, поскольку передав сумму за квартиру Алексеевой Т.Н., он при неисполнении обязательств по погашению долга последней может лишиться квартиры, на которую имеется закладная.
Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что общество "Верхисетскстройпроект-21" исполнило судебный акт и возвратило денежные средства Алексеевой Т.Н. (копии постановления об окончании исполнительного производства N 37825/12/01/66 и справки от 13.09.2013 N 01/27 УФССП России по Свердловской области Верх-Исетского районного отдела судебных приставов г. Екатеринбурга).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.02.2014 N 01/010/2014-324 за обществом "Верхисетскстройпроект-21" зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимого имущества 06.09.2012 с указанием на обременение имущества ипотекой в силу закона, государственная регистрация которой произведена была 10.11.2008.
Алексеева Т.Н., получившая денежные средства, держателю закладной их не возвратила.
Как указывают представители истца в судебном заседании, в суде первой инстанции велись переговоры между Алексеевой Т.Н. и держателем закладной о возврате денежных средств, однако ввиду недостижения сторонами согласия относительно подлежащей возврату суммы, денежные средства возвращены не были.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что на основании судебного акта суда общей юрисдикции, обязывающего Алексееву Т.Н. передать держателю закладной полученные во исполнение решения суда денежные средства в размере залоговых обязательств, в отношении последней возбуждено исполнительное производство.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 названного Кодекса).
Оценка изложенных выше обстоятельств в совокупности позволила суду прийти к выводу, что в рассматриваемом деле действия истца отвечают принципу добросовестности, тогда как в бездействии ответчика усматриваются признаки извлечения преимущества своим положением залогодержателя, что недопустимо.
В рассматриваемом деле истец исполнил все принятые на себя по договору от 24.07.2008 N 18-04/143 долевого участия в строительстве обязательства - осуществил строительство спорной квартиры и передал ее в собственность Алексеевой Т.Н., в дальнейшем исполнил обязательство по возврату покупателю денежных средств в связи с отказом последнего от договора. При этом при рассмотрении дела судом общей юрисдикции общество "Верхисетскстройпроект-21" указывало на возможность наступления неблагоприятных последствий при выплате всей стоимости квартиры непосредственно покупателю, при том, что часть средств являлась заемными, обязательства по уплате которых заемщиком не исполнены, а их исполнение обеспечено залогом спорной квартиры. Данные доводы были признаны судом общей юрисдикции обоснованными, однако ввиду того, что держатели закладной участвовали в деле лишь в качестве третьих лиц, самостоятельных требований не заявляли, суд признал невозможным взыскать в их пользу денежные средства.
Исходя из установленных по делу обстоятельств и данных в суде апелляционной инстанции сторонами спора пояснений относительно того, что обязательства по возврату Алексеевой Т.Н. заемных средств не были исполнены ввиду недостижения сторонами соглашения о подлежащих последней уплате процентов по договору, суд приходит к выводу, что непринятие кредитором исполнения от должника, не должно ставить кредитора в преимущественное положение перед лицом, не участвовавшем в заемном обязательстве и не имеющего возможности повлиять на заемщика, но при этом надлежащим образом исполнившим обязательства, возложенные на него судебным актом районного суда, во исполнение которого к нему перешло право собственности на квартиру и соответственно обременение этой квартиры залогом. Оснований полагать, что общество "Верхисетскстройпроект-21" приобрело в собственность квартиру обремененную залогом своей волей и в своем интересе, не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования и признал отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры N 81, расположенной по адресу: город Екатеринбург, улица Готвальда, дом 23, корпус 1, кадастровый или условный номер: 66-66-01/767/2008-179, принадлежащего обществу "Верхисетскстройпроект-21" на праве собственности.
Приведенные ответчиками в апелляционных жалобах доводы судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку в силу ч. 2 ст. 7 АПК РФ арбитражный суд обеспечивает равную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле, поэтому суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс интересов сторон спора исходя из задач судопроизводства ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и на справедливое судебное разбирательство.
При этом суд отмечает, что при неисполнении должником заемных обязательств соблюдение баланса интересов кредитора может быть достигнуто путем истребования им от заемщика уплаты всей суммы займа либо заключения с заемщиком договора о замене предмета залога или нового договора залога в обеспечение исполнения обязательств заемщика (ст. 345 ГК РФ).
Таким образом, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2014 по делу N А60-45297/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
В.Ю.ДЮКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2014 N 17АП-7916/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А60-45297/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2014 г. N 17АП-7916/2014-ГК
Дело N А60-45297/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Зелениной Т.Л., Дюкина В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пестовой О.В.,
при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью Верхисетскстройпроект-21": Кобяков Э.В. и Аликин И.В. (доверенности от 03.04.2013),
от ответчика - открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию": Жердев В.Г. (доверенность N 3/246 от 19.08.2013),
иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков, закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2011-2" и открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию",
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2014 года
по делу N А60-45297/2013,
принятое судьей Невмерухой Е.Л.
по иску общества с ограниченной ответственностью Верхисетскстройпроект-21" (ОГРН 1036603983580, ИНН 6661106173)
к закрытому акционерному обществу "Ипотечный агент АИЖК 2011-2" (ОГРН 1107746943721, ИНН 7743799749), открытому акционерному обществу "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (ОГРН 1027700262270, ИНН 7729355614)
третьи лица: Алексеева Татьяна Николаевна, судебный пристав-исполнитель Верх-Исетского РОСП города Екатеринбурга Казанцева Юлия Сергеевна, судебный пристав-исполнитель Верх-Исетского РОСП города Екатеринбурга Юсупова Альфия Фахретдиновна, открытое акционерное общество "Государственная страховая компания "Югория" (ОГРН 1048600005728, ИНН 8601023568), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, судебный пристав-исполнитель Верх-Исетского РОСП города Екатеринбурга Огородникова Александра Андреевна
о признании права (обременения) отсутствующим,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Верхисетскстройпроект-21" (далее - общество "Верхисетскстройпроект-21", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "Ипотечный агент АИЖК 2011-2" (далее - общество "Ипотечный агент АИЖК 2011-2") о признании отсутствующим зарегистрированного обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: город Екатеринбург, улица Готвальда, дом 23, корпус 1, квартира 81, принадлежащего обществу "Верхисетскстройпроект-21" на праве собственности.
Определением от 07.03.2014 судом по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - общество "АИЖК").
Решением суда от 23.04.2014 иск удовлетворен.
Ответчиками на решение поданы апелляционные жалобы, в которых они просят принятое по делу решение отменить, в удовлетворении исковых требования истцу отказать, ссылаясь на неверное применение судом норм материального права, в частности положений параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ (обеспечение исполнения обязательств). Заявители жалоб считают, что объект недвижимого имущества в связи с расторжением договора купли-продажи подлежит возвращению собственнику этого имущества с сохранением обременения в виде ипотеки, действующим законодательством не предусмотрено прекращение права залога в связи с односторонним отказом от исполнения договора долевого участия в строительстве. Настаивают на применении ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривающей сохранение права залога при смене собственника предмета залога, поскольку предметом залога являлось не право собственности на объект недвижимости, а сам объект недвижимости как самостоятельный объект гражданских прав (ст. 336 ГК РФ). Обращают внимание суда на то, что решением Верх-Исетского районного суда города Екатеринбурга от 27.02.2012 по делу N 2-4372/2012 прекращено права собственности лица на спорный объект недвижимости и зарегистрирован переход права собственности на объект к истцу. Апелляционным определением резолютивная часть данного решения дополнена 6 абзацем, обязывающим Алексееву Т.Н. (бывшую собственницу квартиры и залогодателя) передать владельцу закладной сумму денежных средств, полученную от истца, в размере залоговых обязательств. До настоящего времени Алексеева Т.Н. денежные средства в пользу владельца закладной не перечислила, договор займа от 13.10.2008 N 403/2008-И, в обеспечение исполнения которого зарегистрировано обременение, продолжает действовать.
Истец направил отзыв на апелляционные жалобы, в котором согласился с выводами суда первой инстанции. Указывает, что в сложившейся ситуации наиболее пострадавшей стороной является истец, т.к. выплатив Алексеевой Т.Н. денежную сумму по расторгнутому договору, получил объект обремененный залогом, и в настоящее время имеется риск лишиться спорного объекта недвижимости, вследствие обращения на него взыскания по обязательствам третьего лица - Алексеевой Т.Н. Кроме того, общество "АИЖК" в сложившейся ситуации не только сохраняет право требования к Алексеевой Т.Н. о досрочном возврате суммы займа, но и к страховой организации о выплате страхового возмещения. Полагает, что в настоящем деле подлежат применению ч. 3, 4 ст. 1 ГК РФ.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, апелляционный суд оснований для отмены решения не находит исходя из следующего.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
По смыслу п. 1 ст. 1 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.
В силу положений статей 2, 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент регистрации права собственности заемщика) ипотека в силу закона возникает, если жилой дом, квартира приобретены или построены полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Согласно ст. 3 указанного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм.
В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке (погашение регистрационной записи об ипотеке) если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей Закона, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
В рассмотренном случае истец просит признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, установленное в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры N 81, расположенной по адресу: город Екатеринбург, улица Готвальда, дом 23, корпус 1.
В обоснование требований общество "Верхисетскстройпроект-21" указало, что по договору от 30.07.2008 N 18-04/143 о перемене лиц в обязательстве - договоре от 24.07.2008 N 18-04/143 долевого участия в строительстве, Алексеева Т.Н. приобрела право требования к истцу передачи квартиры N 81, проектной площадью 54,9 кв. м, расположенной на первом этаже десяти этажного жилого дома по адресу: город Екатеринбург, улица Готвальда, дом 21. Согласно дополнительному соглашению от 30.09.2008 N 2 к договору N 18-04/143 Алексеева Т.Н. оплатила стоимость квартиры за счет собственных средств в размере 648 100 руб., за счет заемных средств, предоставленных по договору займа открытым акционерным обществом "Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования" в размере 2 591 000 руб.
По акту приема-передачи от 29.10.2008 истец передал Алексеевой Т.Н. квартиру, право собственности на которую зарегистрировано за Алексеевой Т.Н., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2008 (т. 2, л.д. 117).
Поскольку приобретенная квартира имела существенные недостатки - повышенный уровень шума, Алексеева Т.Н. обратилась в суд общей юрисдикции с иском о защите прав потребителя и просила обязать ответчика - общество "Верхисетскстройпроект-21", возвратить уплаченную по договору долевого участия в строительстве сумму, проценты за пользование займом, неустойку за нарушение сроков устранения недостатков, моральный вред.
Решением Верх-Исетского районного суда города Екатеринбурга от 27.02.2012 по делу N 2-4372/2012 частично удовлетворены требования Алексеевой Т.Н., с общества "Верхисетскстройпроект-21" взыскано 3 239 100 руб., уплаченных по договору от 24.07.2008 N 18-04/143 долевого участия в строительстве, 20 000 руб. компенсации морального вреда, 15 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя. Кроме того, суд обязал Алексееву Т.Н. возвратить в собственность обществу "Верхисетскстройпроект-21" квартиру N 81 в доме N 23 корп. 1 по ул. Готвальда в г. Екатеринбурге.
При этом резолютивная часть решения от 27.02.2012 содержит указание на то, что принятый по делу судебный акт является основанием для совершения регистрационных действий Управлением Росреестра по Свердловской области по прекращению права собственности Алексеевой Т.Н. на спорную квартиру и регистрации перехода права собственности на эту квартиру к обществу "Верхисетскстройпроект-21".
При рассмотрении дела в суде общей юрисдикции общество "Верхисетскстройпроект-21" указывало, что часть денежных средств, уплаченных за квартиру, являются заемными, ввиду чего вся сумма не подлежит возврату Алексеевой Т.Н., однако суд указал, что справедливым будет взыскать всю сумму в пользу Алексеевой Т.Н., поскольку уплачивая денежные средства, в том числе заемные, Алексеева Т.Н. рассчитывала проживать в этой квартире со своей многодетной семьей. При взыскании же денежных средств в пользу держателя закладной, Алексеева Т.Н. лишится не только квартиры, но и возможности приобрести равноценное жилье. При этом суд, взыскивая деньги в пользу Алексеевой Т.Н., указал, что держатель закладной с самостоятельными требованиями не обращался.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 05.06.2012 решение Верх-Исетского районного суда от 27.02.2012 оставлено без изменений, резолютивная часть решения дополнена абзацем следующего содержания "Обязать Алексееву Т.Н. передать полученную сумму в размере залоговых обязательств владельцу закладной", при этом апелляционный суд исходил из обоснованности доводов застройщика - общества "Верхисетскстройпроект-21", о нарушении его прав, поскольку передав сумму за квартиру Алексеевой Т.Н., он при неисполнении обязательств по погашению долга последней может лишиться квартиры, на которую имеется закладная.
Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что общество "Верхисетскстройпроект-21" исполнило судебный акт и возвратило денежные средства Алексеевой Т.Н. (копии постановления об окончании исполнительного производства N 37825/12/01/66 и справки от 13.09.2013 N 01/27 УФССП России по Свердловской области Верх-Исетского районного отдела судебных приставов г. Екатеринбурга).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.02.2014 N 01/010/2014-324 за обществом "Верхисетскстройпроект-21" зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимого имущества 06.09.2012 с указанием на обременение имущества ипотекой в силу закона, государственная регистрация которой произведена была 10.11.2008.
Алексеева Т.Н., получившая денежные средства, держателю закладной их не возвратила.
Как указывают представители истца в судебном заседании, в суде первой инстанции велись переговоры между Алексеевой Т.Н. и держателем закладной о возврате денежных средств, однако ввиду недостижения сторонами согласия относительно подлежащей возврату суммы, денежные средства возвращены не были.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что на основании судебного акта суда общей юрисдикции, обязывающего Алексееву Т.Н. передать держателю закладной полученные во исполнение решения суда денежные средства в размере залоговых обязательств, в отношении последней возбуждено исполнительное производство.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 названного Кодекса).
Оценка изложенных выше обстоятельств в совокупности позволила суду прийти к выводу, что в рассматриваемом деле действия истца отвечают принципу добросовестности, тогда как в бездействии ответчика усматриваются признаки извлечения преимущества своим положением залогодержателя, что недопустимо.
В рассматриваемом деле истец исполнил все принятые на себя по договору от 24.07.2008 N 18-04/143 долевого участия в строительстве обязательства - осуществил строительство спорной квартиры и передал ее в собственность Алексеевой Т.Н., в дальнейшем исполнил обязательство по возврату покупателю денежных средств в связи с отказом последнего от договора. При этом при рассмотрении дела судом общей юрисдикции общество "Верхисетскстройпроект-21" указывало на возможность наступления неблагоприятных последствий при выплате всей стоимости квартиры непосредственно покупателю, при том, что часть средств являлась заемными, обязательства по уплате которых заемщиком не исполнены, а их исполнение обеспечено залогом спорной квартиры. Данные доводы были признаны судом общей юрисдикции обоснованными, однако ввиду того, что держатели закладной участвовали в деле лишь в качестве третьих лиц, самостоятельных требований не заявляли, суд признал невозможным взыскать в их пользу денежные средства.
Исходя из установленных по делу обстоятельств и данных в суде апелляционной инстанции сторонами спора пояснений относительно того, что обязательства по возврату Алексеевой Т.Н. заемных средств не были исполнены ввиду недостижения сторонами соглашения о подлежащих последней уплате процентов по договору, суд приходит к выводу, что непринятие кредитором исполнения от должника, не должно ставить кредитора в преимущественное положение перед лицом, не участвовавшем в заемном обязательстве и не имеющего возможности повлиять на заемщика, но при этом надлежащим образом исполнившим обязательства, возложенные на него судебным актом районного суда, во исполнение которого к нему перешло право собственности на квартиру и соответственно обременение этой квартиры залогом. Оснований полагать, что общество "Верхисетскстройпроект-21" приобрело в собственность квартиру обремененную залогом своей волей и в своем интересе, не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования и признал отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры N 81, расположенной по адресу: город Екатеринбург, улица Готвальда, дом 23, корпус 1, кадастровый или условный номер: 66-66-01/767/2008-179, принадлежащего обществу "Верхисетскстройпроект-21" на праве собственности.
Приведенные ответчиками в апелляционных жалобах доводы судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку в силу ч. 2 ст. 7 АПК РФ арбитражный суд обеспечивает равную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле, поэтому суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс интересов сторон спора исходя из задач судопроизводства ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и на справедливое судебное разбирательство.
При этом суд отмечает, что при неисполнении должником заемных обязательств соблюдение баланса интересов кредитора может быть достигнуто путем истребования им от заемщика уплаты всей суммы займа либо заключения с заемщиком договора о замене предмета залога или нового договора залога в обеспечение исполнения обязательств заемщика (ст. 345 ГК РФ).
Таким образом, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2014 по делу N А60-45297/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
В.Ю.ДЮКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)