Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2014 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Кривошеиной С.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Большаниной Е.Г. с применением средств аудиозаписи
при участии в заседании:
от истца Туров И.Ю. по доверенности от 14.01.2014
от ответчика без участия (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элис-Центр"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 21.10.2013 г. по делу N А45-14403/2013 (судья Остроумов Б.Б.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Элис-Центр", г. Ростов-на-Дону (ОГРН 1086167004660, ИНН 6167100980) к обществу с ограниченной ответственностью "УЧЕТ", г. Новосибирск (ОГРН 1025402483765, ИНН 5406242610)
о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды нежилого помещения N А44 от 24.01.2012 г., изложенного в письме от 10.07.2013 г. (исх. N 4527), недействительным,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Элис-Центр" (далее - истец, арендатор, ООО "Элис-Центр") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УЧЕТ" (далее - ответчик, арендодатель, ООО "УЧЕТ") с иском о признании одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды нежилого помещения N А44 от 24.01.2012 г., изложенного в письме от 10.07.2013 г. (исх. N 4527), недействительным.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2013 года иск оставлен без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда, ООО "Элис-Центр" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования по следующим основаниям:
- судом учтены только доказательства ответчика; необоснованно отклонено ходатайство о назначении экспертизы; суд не исследовал связь предварительного договора и основного договора; не установлены нарушения, которые могут привести к расторжению договора, действия ответчика недобросовестны.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе. Представитель апеллянта в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении. Также заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, с постановкой перед экспертом следующих вопросов: имеет ли место в помещении N 154 (по плану БТИ) площадью 129,3 кв. м (магазин "ELIS collection") по адресу: г. Новосибирск, площадь имени Карла Маркса, д. 7 несоответствие требованиям пожарной и электротехнической безопасности, указанные в актах ООО "Учет" от 14.03.2013 г. и от 11.04.2013 г. ? Если да, то в чем они выражаются и создают ли угрозу жизни и здоровью людей? Возможна ли эксплуатация помещения или эксплуатация последнего строго запрещена?
ООО "УЧЕТ" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (ч. 1, ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, кроме того, с учетом получения извещения о времени и месте судебного разбирательства по первому судебному акту (ч. 6 статьи 121 АПК РФ, п. 4, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), в судебное заседание апелляционной инстанции не явился. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения N А44 от 24.01.2012 г., по условиям которого ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатору) по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество, площадью 129,3 кв. м (из которых 116,9 кв. м - торговый зал), находящиеся на первом этаже здания общественного назначения общей площадью 60 606,60 кв. м, этажность 4 - 5, с торговыми помещениями, подземной автостоянкой, многоуровневой стоянкой открытого типа, расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь имени Карла Маркса, дом 7 (п. п. 2.1, 2.2 договора).
Согласно п. 3.1 договора, срок его действия составляет пять лет от даты государственной регистрации.
Договор аренды нежилого помещения от 24.01.2012 г. зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Договором аренды N А44 от 24.01.2012 г. установлены следующие обязанности арендатора: соблюдать и обеспечивать соблюдение сотрудниками арендатора действующего законодательства РФ (включая законы и постановления в отношении лицензирования, правила и положения по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, противопожарной безопасности, природоохранных правил и общих правил общественного порядка), которое применимо к Помещению (п. 5.4.4 договора); за свой счет содержать Помещение в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, а также за свой счет производить текущий ремонт помещения (п. 5.4.6 договора); согласно п. 5.4.16 договора арендатор обязался в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания договора аренды предоставить следующую документацию: оригинал проекта АР (архитектурные решения); оригинал проекта ЭМ/ЭО (электротехнический проект); оригинал проекта ОВиК (вентиляция и кондиционирование); исполнительную документацию: акты на скрытые работы, проведенные в Помещении в соответствии с Предварительным договором; исполнительные съемки (схемы) на выполненные работы; акты технической готовности инженерных систем; паспорта вентиляционных систем и систем кондиционирования; копии сертификатов качества и пожарной безопасности на материалы, использованные при проведении отделочных, электротехнических и т.п. работ, заверенные надлежащим образом; приказ на ответственное за электроэнергию лицо от арендатора с копией удостоверения о группе допуска и/или копией договора на обслуживание.
В п. 7.5 договора ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности, охраны труда, соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, за безопасную эксплуатацию электроустановок в Помещении возложена на арендатора.
В свою очередь, арендодатель по условиям договора аренды наделен правом контролировать и проверять исполнение обязательств арендатором по использованию арендованного помещения. Так, согласно пункту 5.1.1 арендодатель имеет право осуществлять контроль деятельности арендатора в Помещении для соблюдения арендатором и/или третьими лицами условий настоящего договора и действующего законодательства РФ.
Опираясь на предоставленное в п. 5.1.1 договора право, арендодатель проводил в отношении арендатора плановые проверки соблюдения им в арендуемом помещении требований технических регламентов РФ и условий договора аренды.
27.04.2012 г. арендодатель обратился к арендатору с письмом с исходящим номером 1968А (т.д. 1 л.д. 112), в котором указал о несоблюдении последним п. 5.4.16 договора, не предоставлении проектной документации, что влечет за собой непринятие электроустановок в эксплуатацию в соответствие с ПТЭ электроустановок.
В письме арендодатель указал о необходимости выполнения данного условия в срок 3 рабочих дней (до 03.05.2012 г.), а также указал, что эксплуатируя электроустановки с нарушением правил, арендатор подвергает опасности посетителей, работников торгового цента. В этом письме арендодатель предупредил, что при неисполнении условий данного пункт арендодатель может воспользоваться своим правом на расторжение договора.
13.07.2012 г. арендодатель обратился к арендатору с письмом с исходящим номером 2629А (т.д. 1 л.д. 114), в котором указал о неисполнении арендатором условий п. 5.4.16 договора и необходимости предоставления документов, поименованных в этом пункте. К письму был приложен счет на оплату штрафа, составленного на основании п. 5.4.16 договора, предусматривающего, что в случае нарушения арендатором условия настоящего пункта договора арендатор обязуется выплатить по требованию арендодателя пени в размере 0,2% (Ноль целых две десятых) процента от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки предоставления указанной документации (полностью и/или частично). Указанный счет оплачен арендатором платежным поручением N 242 от 07.11.2012 г.
По результатам контрольной проверки составлен акт от 14.03.2013 г. (т.д. 1 л.д. 120) и предоставлено арендатору письмо с исходящим N 4073 от 18.03.13 г. (т.д. 1 л.д. 119) с требованием устранить выявленные замечания до 09.04.2013 г., в том числе исполнить положения п. 5.4.16 договора.
В письме с исходящим номером 4121 от 01.04.2013 г. арендодатель уведомил арендатора о том, что 11.04.2013 г. в 11-30 будет проведена повторная проверка на предмет соблюдения п. п. 5.4.4., 5.4.16, 5.8 договора аренды, при этом просил обеспечить явку представителя арендатора.
По результатам контрольной проверки составлен акт от 11.04.2013 г. (т.д. 1 л.д. 125) и вручено письмо с исходящим N 4214 от 15.04.2013 г. (т.д. 1 л.д. 124) с требованием устранить выявленные замечания в срок до 29.04.2013 г., в том числе исполнить положения п. 5.4.16 договора.
Исходящим письмом N 4527 от 10.07.2013 года, арендодатель, ссылаясь на неисполнением арендатором положений п. п. 5.4.4, 5.4.15, 5.4.16 договора аренды и не устранение арендатором нарушений, указанных в исх. N 1968А от 27.04.12 г., N 2629А от 13.07.12 г., N 4073 от 18.03.13 г., N 4214 от 15.04.13 г., уведомил арендатора о расторжении договора аренды N 44А от 24.01.2012 г., начиная с 15.08.2013 г.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Элис-Центр" в арбитражный суд с соответствующим иском, полагающим данный односторонний отказ от исполнения договора незаконным.
Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из ненадлежащего исполнения истцом договора аренды и правомерности его расторжения ответчиком в одностороннем порядке.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.
В п. 8.2 договора аренды N А44 от 24.01.2012 г. стороны установили возможность одностороннего, внесудебного порядка расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно названному пункту арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, в том числе, в случае если при пользовании помещением, арендатор более трех раз в год допустил нарушение условий договора аренды, которые не были устранены в установленный арендодателем срок после подачи арендатору письменного уведомления об имевшем месте нарушении.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в силу ст. 65 АПК РФ доказательств передачи всей документации (до расторжения договора аренды) арендодателю, указанной в п. 5.4.16 договора, суду первой инстанции не было предоставлено, в то время как по условиям указанного пункта она должна была быть предоставлена в течение 30 дней с момента заключения договора, при этом требование о ее передаче заявлены арендодателем более трех раз в течение года.
Также суду не были предоставлены доказательства об устранении всех нарушений, которые в большом объеме указаны в актах контрольных проверок Арендодателя.
В качестве нарушений допущенных Арендатором Арендодатель, в том числе, указывает о нарушениях Правила устройства электроустановок (утверждены приказом Минэнерго России от 08.07.2002 г. N 204), Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей (утверждены приказом Министерства энергетики РФ от 13.01.2003 N 6) (далее - ПТЭЭП), СПЗ1-110-2003 Свод правил по проектированию и строительству "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий" (одобрен и рекомендован к применению Постановлением Госстроя РФ от 26.01.2003 г. N 194), СНиП 21-01-9 Пожарная безопасность зданий и сооружений (п. 5.14), СНиП 41-01-2003 Отопление вентиляция и кондиционирование (п. п. 7.2.7, 7.2.8).
Доводы апеллянта о том, что обязанность по надлежащему соответствию арендуемого помещения возлагалась на арендодателя судом первой инстанции рассмотрены и правомерно отклонены, поскольку положениями ГК РФ и договором аренды N А44 от 24.01.2012 обязанность по поддержанию помещения в исправном состоянии, соблюдению правил и положений по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, противопожарной безопасности, а также ответственность за несоблюдение этих правил возложена на Арендатора.
Кроме этого, сторонами не отрицалось, что арендуемое помещение расположено в крупном торговом здании, в котором ежедневно находится большое количество граждан, а, следовательно, несоблюдение правил пожарной и иной безопасности любого из Арендаторов может привести к невосполнимым потерям, причинить вред здоровью и жизни граждан.
Довод апеллянта относительно того, в каком состоянии передано помещение, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, поскольку в соответствии с актом приема-передачи помещения от 24.01.2012 г. определено, что конструктивные элементы помещения находятся в технически исправном состоянии, арендатор не имеет претензий к состоянию помещения, вместе с тем, все работы по обустройству инженерных систем в помещении выполнил истец; указанный факт не освобождает истца от исполнения возложенных на него договором обязанностей по поддержанию надлежащего состояния помещения и представления ответчику всех требуемых документов.
При этом, в ходе судебного заседания судом был приглашен и опрошен в качестве специалиста Государственный инспектор НСО по пожарному надзору главный Специалист отдела государственного пожарного надзора Управления надзорной деятельности Сотников А.А., который пояснил, что нарушения, указанные в актах проверки составленных Арендодателем, являются грубыми нарушениями противопожарной безопасности, при которой эксплуатация помещения небезопасна.
По мнению апеллянта, данные показания специалиста не могут быть приняты судом в качестве достоверных и обоснованных, вместе с тем, судом апелляционной инстанции учитывается, что истцом в опровержение данных доводов не представлено ни одного доказательства обратного, не заявлено о вызове иного специалиста и т.п.
В связи с чем оснований для непринятия указанных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.
Также истец ссылается на неправомерность отказа суда первой инстанции в назначении строительно-технической экспертизы, о назначении которой заявлено и в суде апелляционной инстанции.
Суд первой инстанции правомерно отказал в ее проведении.
По правилам части 1 статьи 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон спора о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
В рассматриваемом случае суд не усмотрел процессуальных оснований для удовлетворения заявленного ходатайства. Заключение эксперта, содержащее ответы на поставленные истцом вопросы, не повлияет на установление факта неисполнения арендатором условий договора аренды в части несвоевременного предоставления требуемых арендодателем документов и несвоевременного устранения нарушений по использованию арендуемых помещений.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая аналогичное ходатайство, заявленное апеллянтом, в силу ч. 2 ст. 268 АПК РФ также не нашел правовых оснований для его удовлетворения по изложенным выше основаниям. Кроме того, судом апелляционной инстанции учитывается, что с момента расторжения договора прошел значительный промежуток времени применительно к вопросу достоверности, какие нарушения имели место именно на момент вынесения оспариваемого письма об отказе от договора, кроме того, эксперт не даст ответ, кто допустил данные нарушения.
Довод истца о принятии судом первой инстанции только доказательств ответчика признается судом апелляционной инстанции несостоятельным; в материалы дела сторонами представлены и приобщены доказательства от обоих сторон, которые в совокупности оценены судом первой инстанции в силу ст. 71 АПК РФ.
Апеллянт ссылается на наличие только одного нарушения договора аренды, что противоречит материалам дела: зауживание путей эвакуации - пункт 11 акта проверки от 14 марта 2013 года (с подписью директора магазина Малайковой Е.В.), не предоставление документа на ответственное за электрохозяйство лицо в арендуемом помещении - пункт 1 акта, загромождение электрощита - пункт 8 акта. Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что в период действия договора аренды истец соглашался с наличием нескольких нарушений, что отражено в переписке сторон.
В жалобе истец указывает на длящийся характер нарушений условий договора, вместе с тем, неоднократность совершения нарушений договора истцом не опровергнута; в данном случае суд первой инстанции правильно указал, что ответчиком доказаны факты (более 3-х) допущенных арендатором (истцом) нарушений в пределах одного года и не устранение их по требованию арендодателя (ответчика).
Позиция апеллянта о необходимости суду исследовать и оценивать предварительный договор, который носит смешанный характер, не нашла своего подтверждения как выходящая за рамки предмета требований, которые непосредственно связаны с расторжением основного договора, а равно с учетом того, что факты, приведенные апеллянтом применительно к условиям предварительного договора, не свидетельствуют об отсутствии со стороны истца установленных судом по делу нарушений в рамках арендных отношений.
Ссылка истца на расторжение ответчиком договора аренды в одностороннем порядке в нарушение ст. 10 ГК не состоятельна. Ответчик действовал в рамках своих прав контролировать соблюдение арендатором (истцом) условий договора аренды и действующего законодательства РФ (п. п. 5.1.1. и 5.4.4. договора аренды). Уведомительный порядок о наличии нарушения и направление требования устранить его, а затем и претензионный порядок были соблюдены ответчиком.
На основании изложенных норм суд первой инстанции обоснованно признал односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды нежилого помещения N А44 от 24.01.2012 г. правомерным.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2013 г. по делу N А45-14403/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2014 ПО ДЕЛУ N А45-14403/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2014 г. по делу N А45-14403/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2014 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Кривошеиной С.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Большаниной Е.Г. с применением средств аудиозаписи
при участии в заседании:
от истца Туров И.Ю. по доверенности от 14.01.2014
от ответчика без участия (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элис-Центр"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 21.10.2013 г. по делу N А45-14403/2013 (судья Остроумов Б.Б.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Элис-Центр", г. Ростов-на-Дону (ОГРН 1086167004660, ИНН 6167100980) к обществу с ограниченной ответственностью "УЧЕТ", г. Новосибирск (ОГРН 1025402483765, ИНН 5406242610)
о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды нежилого помещения N А44 от 24.01.2012 г., изложенного в письме от 10.07.2013 г. (исх. N 4527), недействительным,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Элис-Центр" (далее - истец, арендатор, ООО "Элис-Центр") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УЧЕТ" (далее - ответчик, арендодатель, ООО "УЧЕТ") с иском о признании одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды нежилого помещения N А44 от 24.01.2012 г., изложенного в письме от 10.07.2013 г. (исх. N 4527), недействительным.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2013 года иск оставлен без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда, ООО "Элис-Центр" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования по следующим основаниям:
- судом учтены только доказательства ответчика; необоснованно отклонено ходатайство о назначении экспертизы; суд не исследовал связь предварительного договора и основного договора; не установлены нарушения, которые могут привести к расторжению договора, действия ответчика недобросовестны.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе. Представитель апеллянта в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении. Также заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, с постановкой перед экспертом следующих вопросов: имеет ли место в помещении N 154 (по плану БТИ) площадью 129,3 кв. м (магазин "ELIS collection") по адресу: г. Новосибирск, площадь имени Карла Маркса, д. 7 несоответствие требованиям пожарной и электротехнической безопасности, указанные в актах ООО "Учет" от 14.03.2013 г. и от 11.04.2013 г. ? Если да, то в чем они выражаются и создают ли угрозу жизни и здоровью людей? Возможна ли эксплуатация помещения или эксплуатация последнего строго запрещена?
ООО "УЧЕТ" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (ч. 1, ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, кроме того, с учетом получения извещения о времени и месте судебного разбирательства по первому судебному акту (ч. 6 статьи 121 АПК РФ, п. 4, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), в судебное заседание апелляционной инстанции не явился. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения N А44 от 24.01.2012 г., по условиям которого ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатору) по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество, площадью 129,3 кв. м (из которых 116,9 кв. м - торговый зал), находящиеся на первом этаже здания общественного назначения общей площадью 60 606,60 кв. м, этажность 4 - 5, с торговыми помещениями, подземной автостоянкой, многоуровневой стоянкой открытого типа, расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь имени Карла Маркса, дом 7 (п. п. 2.1, 2.2 договора).
Согласно п. 3.1 договора, срок его действия составляет пять лет от даты государственной регистрации.
Договор аренды нежилого помещения от 24.01.2012 г. зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Договором аренды N А44 от 24.01.2012 г. установлены следующие обязанности арендатора: соблюдать и обеспечивать соблюдение сотрудниками арендатора действующего законодательства РФ (включая законы и постановления в отношении лицензирования, правила и положения по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, противопожарной безопасности, природоохранных правил и общих правил общественного порядка), которое применимо к Помещению (п. 5.4.4 договора); за свой счет содержать Помещение в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, а также за свой счет производить текущий ремонт помещения (п. 5.4.6 договора); согласно п. 5.4.16 договора арендатор обязался в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания договора аренды предоставить следующую документацию: оригинал проекта АР (архитектурные решения); оригинал проекта ЭМ/ЭО (электротехнический проект); оригинал проекта ОВиК (вентиляция и кондиционирование); исполнительную документацию: акты на скрытые работы, проведенные в Помещении в соответствии с Предварительным договором; исполнительные съемки (схемы) на выполненные работы; акты технической готовности инженерных систем; паспорта вентиляционных систем и систем кондиционирования; копии сертификатов качества и пожарной безопасности на материалы, использованные при проведении отделочных, электротехнических и т.п. работ, заверенные надлежащим образом; приказ на ответственное за электроэнергию лицо от арендатора с копией удостоверения о группе допуска и/или копией договора на обслуживание.
В п. 7.5 договора ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности, охраны труда, соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, за безопасную эксплуатацию электроустановок в Помещении возложена на арендатора.
В свою очередь, арендодатель по условиям договора аренды наделен правом контролировать и проверять исполнение обязательств арендатором по использованию арендованного помещения. Так, согласно пункту 5.1.1 арендодатель имеет право осуществлять контроль деятельности арендатора в Помещении для соблюдения арендатором и/или третьими лицами условий настоящего договора и действующего законодательства РФ.
Опираясь на предоставленное в п. 5.1.1 договора право, арендодатель проводил в отношении арендатора плановые проверки соблюдения им в арендуемом помещении требований технических регламентов РФ и условий договора аренды.
27.04.2012 г. арендодатель обратился к арендатору с письмом с исходящим номером 1968А (т.д. 1 л.д. 112), в котором указал о несоблюдении последним п. 5.4.16 договора, не предоставлении проектной документации, что влечет за собой непринятие электроустановок в эксплуатацию в соответствие с ПТЭ электроустановок.
В письме арендодатель указал о необходимости выполнения данного условия в срок 3 рабочих дней (до 03.05.2012 г.), а также указал, что эксплуатируя электроустановки с нарушением правил, арендатор подвергает опасности посетителей, работников торгового цента. В этом письме арендодатель предупредил, что при неисполнении условий данного пункт арендодатель может воспользоваться своим правом на расторжение договора.
13.07.2012 г. арендодатель обратился к арендатору с письмом с исходящим номером 2629А (т.д. 1 л.д. 114), в котором указал о неисполнении арендатором условий п. 5.4.16 договора и необходимости предоставления документов, поименованных в этом пункте. К письму был приложен счет на оплату штрафа, составленного на основании п. 5.4.16 договора, предусматривающего, что в случае нарушения арендатором условия настоящего пункта договора арендатор обязуется выплатить по требованию арендодателя пени в размере 0,2% (Ноль целых две десятых) процента от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки предоставления указанной документации (полностью и/или частично). Указанный счет оплачен арендатором платежным поручением N 242 от 07.11.2012 г.
По результатам контрольной проверки составлен акт от 14.03.2013 г. (т.д. 1 л.д. 120) и предоставлено арендатору письмо с исходящим N 4073 от 18.03.13 г. (т.д. 1 л.д. 119) с требованием устранить выявленные замечания до 09.04.2013 г., в том числе исполнить положения п. 5.4.16 договора.
В письме с исходящим номером 4121 от 01.04.2013 г. арендодатель уведомил арендатора о том, что 11.04.2013 г. в 11-30 будет проведена повторная проверка на предмет соблюдения п. п. 5.4.4., 5.4.16, 5.8 договора аренды, при этом просил обеспечить явку представителя арендатора.
По результатам контрольной проверки составлен акт от 11.04.2013 г. (т.д. 1 л.д. 125) и вручено письмо с исходящим N 4214 от 15.04.2013 г. (т.д. 1 л.д. 124) с требованием устранить выявленные замечания в срок до 29.04.2013 г., в том числе исполнить положения п. 5.4.16 договора.
Исходящим письмом N 4527 от 10.07.2013 года, арендодатель, ссылаясь на неисполнением арендатором положений п. п. 5.4.4, 5.4.15, 5.4.16 договора аренды и не устранение арендатором нарушений, указанных в исх. N 1968А от 27.04.12 г., N 2629А от 13.07.12 г., N 4073 от 18.03.13 г., N 4214 от 15.04.13 г., уведомил арендатора о расторжении договора аренды N 44А от 24.01.2012 г., начиная с 15.08.2013 г.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Элис-Центр" в арбитражный суд с соответствующим иском, полагающим данный односторонний отказ от исполнения договора незаконным.
Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из ненадлежащего исполнения истцом договора аренды и правомерности его расторжения ответчиком в одностороннем порядке.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.
В п. 8.2 договора аренды N А44 от 24.01.2012 г. стороны установили возможность одностороннего, внесудебного порядка расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно названному пункту арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, в том числе, в случае если при пользовании помещением, арендатор более трех раз в год допустил нарушение условий договора аренды, которые не были устранены в установленный арендодателем срок после подачи арендатору письменного уведомления об имевшем месте нарушении.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в силу ст. 65 АПК РФ доказательств передачи всей документации (до расторжения договора аренды) арендодателю, указанной в п. 5.4.16 договора, суду первой инстанции не было предоставлено, в то время как по условиям указанного пункта она должна была быть предоставлена в течение 30 дней с момента заключения договора, при этом требование о ее передаче заявлены арендодателем более трех раз в течение года.
Также суду не были предоставлены доказательства об устранении всех нарушений, которые в большом объеме указаны в актах контрольных проверок Арендодателя.
В качестве нарушений допущенных Арендатором Арендодатель, в том числе, указывает о нарушениях Правила устройства электроустановок (утверждены приказом Минэнерго России от 08.07.2002 г. N 204), Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей (утверждены приказом Министерства энергетики РФ от 13.01.2003 N 6) (далее - ПТЭЭП), СПЗ1-110-2003 Свод правил по проектированию и строительству "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий" (одобрен и рекомендован к применению Постановлением Госстроя РФ от 26.01.2003 г. N 194), СНиП 21-01-9 Пожарная безопасность зданий и сооружений (п. 5.14), СНиП 41-01-2003 Отопление вентиляция и кондиционирование (п. п. 7.2.7, 7.2.8).
Доводы апеллянта о том, что обязанность по надлежащему соответствию арендуемого помещения возлагалась на арендодателя судом первой инстанции рассмотрены и правомерно отклонены, поскольку положениями ГК РФ и договором аренды N А44 от 24.01.2012 обязанность по поддержанию помещения в исправном состоянии, соблюдению правил и положений по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, противопожарной безопасности, а также ответственность за несоблюдение этих правил возложена на Арендатора.
Кроме этого, сторонами не отрицалось, что арендуемое помещение расположено в крупном торговом здании, в котором ежедневно находится большое количество граждан, а, следовательно, несоблюдение правил пожарной и иной безопасности любого из Арендаторов может привести к невосполнимым потерям, причинить вред здоровью и жизни граждан.
Довод апеллянта относительно того, в каком состоянии передано помещение, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, поскольку в соответствии с актом приема-передачи помещения от 24.01.2012 г. определено, что конструктивные элементы помещения находятся в технически исправном состоянии, арендатор не имеет претензий к состоянию помещения, вместе с тем, все работы по обустройству инженерных систем в помещении выполнил истец; указанный факт не освобождает истца от исполнения возложенных на него договором обязанностей по поддержанию надлежащего состояния помещения и представления ответчику всех требуемых документов.
При этом, в ходе судебного заседания судом был приглашен и опрошен в качестве специалиста Государственный инспектор НСО по пожарному надзору главный Специалист отдела государственного пожарного надзора Управления надзорной деятельности Сотников А.А., который пояснил, что нарушения, указанные в актах проверки составленных Арендодателем, являются грубыми нарушениями противопожарной безопасности, при которой эксплуатация помещения небезопасна.
По мнению апеллянта, данные показания специалиста не могут быть приняты судом в качестве достоверных и обоснованных, вместе с тем, судом апелляционной инстанции учитывается, что истцом в опровержение данных доводов не представлено ни одного доказательства обратного, не заявлено о вызове иного специалиста и т.п.
В связи с чем оснований для непринятия указанных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.
Также истец ссылается на неправомерность отказа суда первой инстанции в назначении строительно-технической экспертизы, о назначении которой заявлено и в суде апелляционной инстанции.
Суд первой инстанции правомерно отказал в ее проведении.
По правилам части 1 статьи 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон спора о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
В рассматриваемом случае суд не усмотрел процессуальных оснований для удовлетворения заявленного ходатайства. Заключение эксперта, содержащее ответы на поставленные истцом вопросы, не повлияет на установление факта неисполнения арендатором условий договора аренды в части несвоевременного предоставления требуемых арендодателем документов и несвоевременного устранения нарушений по использованию арендуемых помещений.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая аналогичное ходатайство, заявленное апеллянтом, в силу ч. 2 ст. 268 АПК РФ также не нашел правовых оснований для его удовлетворения по изложенным выше основаниям. Кроме того, судом апелляционной инстанции учитывается, что с момента расторжения договора прошел значительный промежуток времени применительно к вопросу достоверности, какие нарушения имели место именно на момент вынесения оспариваемого письма об отказе от договора, кроме того, эксперт не даст ответ, кто допустил данные нарушения.
Довод истца о принятии судом первой инстанции только доказательств ответчика признается судом апелляционной инстанции несостоятельным; в материалы дела сторонами представлены и приобщены доказательства от обоих сторон, которые в совокупности оценены судом первой инстанции в силу ст. 71 АПК РФ.
Апеллянт ссылается на наличие только одного нарушения договора аренды, что противоречит материалам дела: зауживание путей эвакуации - пункт 11 акта проверки от 14 марта 2013 года (с подписью директора магазина Малайковой Е.В.), не предоставление документа на ответственное за электрохозяйство лицо в арендуемом помещении - пункт 1 акта, загромождение электрощита - пункт 8 акта. Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что в период действия договора аренды истец соглашался с наличием нескольких нарушений, что отражено в переписке сторон.
В жалобе истец указывает на длящийся характер нарушений условий договора, вместе с тем, неоднократность совершения нарушений договора истцом не опровергнута; в данном случае суд первой инстанции правильно указал, что ответчиком доказаны факты (более 3-х) допущенных арендатором (истцом) нарушений в пределах одного года и не устранение их по требованию арендодателя (ответчика).
Позиция апеллянта о необходимости суду исследовать и оценивать предварительный договор, который носит смешанный характер, не нашла своего подтверждения как выходящая за рамки предмета требований, которые непосредственно связаны с расторжением основного договора, а равно с учетом того, что факты, приведенные апеллянтом применительно к условиям предварительного договора, не свидетельствуют об отсутствии со стороны истца установленных судом по делу нарушений в рамках арендных отношений.
Ссылка истца на расторжение ответчиком договора аренды в одностороннем порядке в нарушение ст. 10 ГК не состоятельна. Ответчик действовал в рамках своих прав контролировать соблюдение арендатором (истцом) условий договора аренды и действующего законодательства РФ (п. п. 5.1.1. и 5.4.4. договора аренды). Уведомительный порядок о наличии нарушения и направление требования устранить его, а затем и претензионный порядок были соблюдены ответчиком.
На основании изложенных норм суд первой инстанции обоснованно признал односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды нежилого помещения N А44 от 24.01.2012 г. правомерным.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2013 г. по делу N А45-14403/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)