Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11.03.2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 16.03.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.
судей Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "Мосстрой-инвест"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "18" декабря 2014 г. по делу N А40-40764/2014, принятое судьей Давыдовой О.В.,
по иску ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ОГРН 1027739550156)
к ЗАО "Мосстрой-инвест" (ОГРН 1027739613417)
третьи лица: 1. ТУ Росимущества, 2. ДКН г. Москвы, 3. Управление Росреестра по г. Москве, 4. РОО "Московский союз музыкантов"
о расторжении договора, выселении, взыскании задолженности и пени
при участии в судебном заседании:
от истца: Зейналова Л.С. по доверенности от 13.01.2015 г.
от ответчика: Разоренова Т.А. по доверенности от 15.07.2014 г.
от третьих лиц: 1) Грузинская А.С. по доверенности от 01.09.2014 г., 2), 3) - не явились, извещены; 4) Краснова Ю.С. по доверенности от 01.12.2014 г.
установил:
Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее ФГБУК АУИПИК) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Мосстройинвест" (далее ЗАО "Мосстрой-инвест") о взыскании задолженности в сумме 16.390.313 руб. 79 коп., из которых: 4.410.769 руб. 67 коп. - задолженность по арендной плате; 11.979.544 руб. 12 коп. - пени; расторжении охранно-арендного договора от 01.10.2000 г. N 342/1, заключенного между Главным управлением охраны памятников г. Москвы и ЗАО "Мосстрой-инвест", возврате ФГБУК АУИПИК, переданных по охранно-арендному договору от 01.10.2000 г. N 342/1 помещений объекта, расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Никитская, д. 46/17, стр. 1.
Иск заявлен на основании статей 307, 309, 310, 330, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендной платы, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2014 г. исковые требования ФГБУК АУИПИК удовлетворены.
При этом суд исходил из того, что материалами дела подтверждена задолженность ответчика по договору аренды, что является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение и выселение ответчика из занимаемых помещений.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом ЗАО "Мосстрой-инвест" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В обоснование жалобы указывает, что истцом не доказаны обстоятельства внесения изменений в охранно-арендный договор в части увеличения арендной платы, а копия уведомления об изменении арендной платы не является допустимым доказательством. Поскольку ответчик не знал об изменении величины арендной платы и не получал предложения истца о расторжении договора, следовательно, отсутствует вина в нарушении ответчиком существенных условий договора, в связи с чем заявитель полагает, что расторжение охранно-арендного договора является неправомерным. Считает, что суд, уменьшая размер взыскиваемой неустойки, неправомерно не применил к неустойке однократную ставку рефинансирования ЦБ РФ.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и третьих лиц (ТУ Росимущества и РОО "Московский союз музыкантов"), возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считают решение суда от 18.12.2014 г. законным и обоснованным, принятым с правильным применением норм материального и процессуального права, доводы апелляционной жалобы - несостоятельными.
Департамент культурного наследия г. Москвы и Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, 01.10.2000 г. между Главным управлением охраны памятников г. Москвы (ГУОП г. Москвы) (госорган) и ЗАО "Компания "Главмосстрой-инвест" (арендатор) был заключен охранно-арендный договор N 342/1 на пользование недвижимыми памятником истории и культуры: "Западный боковой флигель городской усадьбы кон. XVII - нач. XIX вв.", по адресу: Москва, ул. Б. Никитская, д. 46/17, стр. 1, 1-й эт.: пом. 1, к. 1 - 23, 2-й эт. пом. III, к. 1 - 14, площадью 508,4 кв. м, под административные цели. Срок аренды с 01.10.2000 г. по 31.12.2019 г.
Помещения были переданы ЗАО "Компания "Главмосстрой-инвест" (после смены наименования ЗАО "Мосстрой-инвест") в аренду 01.10.2000, что подтверждается актом приема-передачи здания (помещения).
Письмом 24.03.2003 г. N 16-18/653 в адрес ответчика было направлено уведомление о перерасчете арендной платы в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 08.08.1996 г. N 200/1-РМ "О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями-памятниками истории и культуры", согласно которого арендная плата устанавливается с 01.04.2003 г. в размере 1673525 руб. 70 коп. в год, исходя из расчета стоимости 1 кв. м для наземной части (кроме мансарды) 3291-75 руб., данное письмо было получено ответчиком 01.04.2003, что подтверждается почтовым уведомлением. Изменение условий о ставке арендной платы зарегистрировано в Управлении юстиции по государственной регистрации прав.
Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 13.02.2009 г. по делу А40-35497/07-85-250 признано право собственности Российской Федерации на здание общей площадью 4121,6 кв. м, расположенное по адресу: Москва, ул. Большая Никитская, д. 46/17, строение 1 (альтернативный адрес: город Москва, ул. Большая Никитская, д. 46, строение 1), которое зарегистрировано в установленном законом порядке 12.11.2009 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.11.2009 г., и передано площадью 4060,6 кв. м в оперативное управление Федеральному государственному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2010 г. серия 77 АМ N 582423.
12.10.2012 г. N 99/4 в адрес ЗАО "Мосстрой-инвест" было направлено уведомление о том, что объект закреплен на праве оперативного управления за агентством, на основании постановления Девятого апелляционного арбитражного суда по делу А40-35497/07-85-250 объект признан федеральной собственностью РФ, в связи с чем, ответчику было предложено в установленный срок представить подтверждающие документы-основания для использования объекта.
15.01.13 г. N 27/4 в адрес ответчика было направлено письмо с приложением проекта дополнительного соглашения о вхождении Агентства стороной в охранно-арендный договор на пользование недвижимым памятником.
Письмом от 14.03.2013. N 2/114, ответчик вернул подписанные три экземпляра Дополнительного соглашения к охранно-арендному договору N 342/1 от 01.10.2000 г.
15.01.2014 г. в адрес ответчика была направлена претензия N 14/4 о наличии у него задолженности в сумме 4.410.769 руб. 67 коп. и пени в сумме 11.979.544 руб. 12 коп. за период с 01.02.2011 г. по 31.01.2014 г., и предложением уплатить задолженность до 15.02.2014 г., и в случае невозможности дальнейшего исполнения условий договора аренды - расторгнуть договор по соглашению сторон.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Согласно п. 5 гл. 2 договора, за использование указанного в п. 1 настоящего договора здания-памятника арендатор вносит арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение 3) или письменным уведомлением о перерасчете арендной платы.
Сумма арендной платы определяется сторонами в 322808 руб. 58 коп. в год в соответствии с действующим руководящим документом о взимании арендной платы по зданиям-памятникам истории и культуры.
При изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г. Москве Госорган производит перерасчет платы за пользование зданием-памятником и направляет его арендатору. Изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором (п. 7 договора гл. 2).
Как правильно установлено судом первой инстанции, письмом 24.03.2003 г. N 16-18/653 в адрес ответчика было направлено уведомление о перерасчете арендной платы в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 08.08.1996 г. N 200/1-РМ "О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями-памятниками истории и культуры", согласно которого арендная плата устанавливается с 01.04.2003 г. в размере 1 673 525 руб. 70 коп. в год, исходя из расчета стоимости 1 кв. м для наземной части (кроме мансарды) 3291-75 руб.
Факт вручения уведомления от 24.03.2003 г. N 16-18/653 подтверждается почтовым уведомлением, согласно которому представитель ответчика Овчарова получила уведомление о перерасчете арендной платы 01.04.2003 г., в связи с чем суд первой инстанции пришел к верному выводу, что обязанность ответчика осуществлять арендную плату по увеличенной ставке возникла для последнего с 01.04.2003 г.
Вместе с тем ответчик, в нарушение условий договора, допустил просрочку во внесении арендной платы, претензию истца от 15.01.2014 г. N 14/4 о наличии у него задолженности в сумме 4.410.769 руб. 67 коп. и пени в сумме 11.979.544 руб. 12 коп. за период с 01.02.2011 г. по 31.01.2014 г., и предложение уплатить задолженность до 15.02.2014 г., оставил без удовлетворения, арендные платежи в измененном размере истцу не оплатил.
Оценив в совокупности и взаимосвязи имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что сумма долга ответчика за период с 01.02.2011 г. по 01.02.2014 г. составила 4.410.769 руб. 67 коп., на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком не оплачена, доказательств обратного суду апелляционной инстанции не представлено.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что 15.01.2014 г. истец направлял в адрес ответчика претензию N 14/4 о наличии задолженности по арендной плате и погашении долга и начисленных пени в срок до 15.02.2014 г., а в случае неоплаты задолженности - о досрочном расторжении договора аренды.
Данная претензия ответчиком была получена, вместе с тем, требования о внесении арендной платы в объеме, предусмотренном в уведомлении от 24.03.2003 г. N 16-18/653, последним не исполнена.
Поскольку ответчик в разумный срок не устранил нарушения и не погасил имеющуюся задолженность по арендной плате, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении указанного договора на основании 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Поскольку законные основания пользования ЗАО "Мосстрой-инвест" нежилым помещением прекращены, то дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным, а удовлетворение судом первой инстанции исковых требований о выселении ответчика из занимаемых помещений является обоснованным.
Доводы заявителя жалобы о том, что истцом не доказаны обстоятельства внесения изменений в охранно-арендный договор в части увеличения арендной платы, а копия уведомления об изменении арендной платы не является допустимым доказательством, подлежит отклонению, поскольку указанное доказательство было предоставлено истцу по его запросу Управлением Росреестра по Москве, и в соответствии с требованиями части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ заверено истцом надлежащим образом.
Удовлетворяя исковые требования истца о взыскании неустойки в сумме 5 989 772 руб. 06 коп., суд первой инстанции исходил из установленного им факта нарушения ответчиком обязательств по договору, подтвержденного материалами дела, суд считает требование истца о взыскании пени обоснованным.
Вместе с тем, суд учитывая явную несоразмерность заявленной истцом ко взысканию неустойки, а также баланс интересов сторон, счел возможным применить статью 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшить размер неустойки до 5 989 772 руб. 06 коп., что по мнению суда составит процентную ставку не ниже 8,25% годовых.
Доводы заявителя жалобы о неправомерности неприменения судом к неустойке однократной ставки рефинансирования ЦБ РФ подлежат отклонению в связи со следующим.
В абз. 2 п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Таким образом, рассматривая вопрос о возможности уменьшения неустойки, суд исходил из фактических обстоятельств, оценки несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, усмотрения того, является ли во взаимосвязи с суммой задолженности оправданной заявленная истцом к взысканию сумма неустойки.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 71 АПК РФ.
Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.
В связи с необходимостью установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что размер неустойки, взыскиваемой с ответчика, подлежит уменьшению до 5 989 772 руб. 06 коп. Данный размер неустойки соответствует наступившим в результате правонарушения негативным последствиям для истца, и исчислен судом ниже двукратной учетной ставки ЦБ РФ.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "18" декабря 2014 г. по делу N А40-40764/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.03.2015 N 09АП-559/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-40764/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2015 г. N 09АП-559/2015-ГК
Дело N А40-40764/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 11.03.2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 16.03.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.
судей Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "Мосстрой-инвест"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "18" декабря 2014 г. по делу N А40-40764/2014, принятое судьей Давыдовой О.В.,
по иску ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ОГРН 1027739550156)
к ЗАО "Мосстрой-инвест" (ОГРН 1027739613417)
третьи лица: 1. ТУ Росимущества, 2. ДКН г. Москвы, 3. Управление Росреестра по г. Москве, 4. РОО "Московский союз музыкантов"
о расторжении договора, выселении, взыскании задолженности и пени
при участии в судебном заседании:
от истца: Зейналова Л.С. по доверенности от 13.01.2015 г.
от ответчика: Разоренова Т.А. по доверенности от 15.07.2014 г.
от третьих лиц: 1) Грузинская А.С. по доверенности от 01.09.2014 г., 2), 3) - не явились, извещены; 4) Краснова Ю.С. по доверенности от 01.12.2014 г.
установил:
Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее ФГБУК АУИПИК) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Мосстройинвест" (далее ЗАО "Мосстрой-инвест") о взыскании задолженности в сумме 16.390.313 руб. 79 коп., из которых: 4.410.769 руб. 67 коп. - задолженность по арендной плате; 11.979.544 руб. 12 коп. - пени; расторжении охранно-арендного договора от 01.10.2000 г. N 342/1, заключенного между Главным управлением охраны памятников г. Москвы и ЗАО "Мосстрой-инвест", возврате ФГБУК АУИПИК, переданных по охранно-арендному договору от 01.10.2000 г. N 342/1 помещений объекта, расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Никитская, д. 46/17, стр. 1.
Иск заявлен на основании статей 307, 309, 310, 330, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендной платы, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2014 г. исковые требования ФГБУК АУИПИК удовлетворены.
При этом суд исходил из того, что материалами дела подтверждена задолженность ответчика по договору аренды, что является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение и выселение ответчика из занимаемых помещений.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом ЗАО "Мосстрой-инвест" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В обоснование жалобы указывает, что истцом не доказаны обстоятельства внесения изменений в охранно-арендный договор в части увеличения арендной платы, а копия уведомления об изменении арендной платы не является допустимым доказательством. Поскольку ответчик не знал об изменении величины арендной платы и не получал предложения истца о расторжении договора, следовательно, отсутствует вина в нарушении ответчиком существенных условий договора, в связи с чем заявитель полагает, что расторжение охранно-арендного договора является неправомерным. Считает, что суд, уменьшая размер взыскиваемой неустойки, неправомерно не применил к неустойке однократную ставку рефинансирования ЦБ РФ.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и третьих лиц (ТУ Росимущества и РОО "Московский союз музыкантов"), возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считают решение суда от 18.12.2014 г. законным и обоснованным, принятым с правильным применением норм материального и процессуального права, доводы апелляционной жалобы - несостоятельными.
Департамент культурного наследия г. Москвы и Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, 01.10.2000 г. между Главным управлением охраны памятников г. Москвы (ГУОП г. Москвы) (госорган) и ЗАО "Компания "Главмосстрой-инвест" (арендатор) был заключен охранно-арендный договор N 342/1 на пользование недвижимыми памятником истории и культуры: "Западный боковой флигель городской усадьбы кон. XVII - нач. XIX вв.", по адресу: Москва, ул. Б. Никитская, д. 46/17, стр. 1, 1-й эт.: пом. 1, к. 1 - 23, 2-й эт. пом. III, к. 1 - 14, площадью 508,4 кв. м, под административные цели. Срок аренды с 01.10.2000 г. по 31.12.2019 г.
Помещения были переданы ЗАО "Компания "Главмосстрой-инвест" (после смены наименования ЗАО "Мосстрой-инвест") в аренду 01.10.2000, что подтверждается актом приема-передачи здания (помещения).
Письмом 24.03.2003 г. N 16-18/653 в адрес ответчика было направлено уведомление о перерасчете арендной платы в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 08.08.1996 г. N 200/1-РМ "О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями-памятниками истории и культуры", согласно которого арендная плата устанавливается с 01.04.2003 г. в размере 1673525 руб. 70 коп. в год, исходя из расчета стоимости 1 кв. м для наземной части (кроме мансарды) 3291-75 руб., данное письмо было получено ответчиком 01.04.2003, что подтверждается почтовым уведомлением. Изменение условий о ставке арендной платы зарегистрировано в Управлении юстиции по государственной регистрации прав.
Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 13.02.2009 г. по делу А40-35497/07-85-250 признано право собственности Российской Федерации на здание общей площадью 4121,6 кв. м, расположенное по адресу: Москва, ул. Большая Никитская, д. 46/17, строение 1 (альтернативный адрес: город Москва, ул. Большая Никитская, д. 46, строение 1), которое зарегистрировано в установленном законом порядке 12.11.2009 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.11.2009 г., и передано площадью 4060,6 кв. м в оперативное управление Федеральному государственному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2010 г. серия 77 АМ N 582423.
12.10.2012 г. N 99/4 в адрес ЗАО "Мосстрой-инвест" было направлено уведомление о том, что объект закреплен на праве оперативного управления за агентством, на основании постановления Девятого апелляционного арбитражного суда по делу А40-35497/07-85-250 объект признан федеральной собственностью РФ, в связи с чем, ответчику было предложено в установленный срок представить подтверждающие документы-основания для использования объекта.
15.01.13 г. N 27/4 в адрес ответчика было направлено письмо с приложением проекта дополнительного соглашения о вхождении Агентства стороной в охранно-арендный договор на пользование недвижимым памятником.
Письмом от 14.03.2013. N 2/114, ответчик вернул подписанные три экземпляра Дополнительного соглашения к охранно-арендному договору N 342/1 от 01.10.2000 г.
15.01.2014 г. в адрес ответчика была направлена претензия N 14/4 о наличии у него задолженности в сумме 4.410.769 руб. 67 коп. и пени в сумме 11.979.544 руб. 12 коп. за период с 01.02.2011 г. по 31.01.2014 г., и предложением уплатить задолженность до 15.02.2014 г., и в случае невозможности дальнейшего исполнения условий договора аренды - расторгнуть договор по соглашению сторон.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Согласно п. 5 гл. 2 договора, за использование указанного в п. 1 настоящего договора здания-памятника арендатор вносит арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение 3) или письменным уведомлением о перерасчете арендной платы.
Сумма арендной платы определяется сторонами в 322808 руб. 58 коп. в год в соответствии с действующим руководящим документом о взимании арендной платы по зданиям-памятникам истории и культуры.
При изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г. Москве Госорган производит перерасчет платы за пользование зданием-памятником и направляет его арендатору. Изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором (п. 7 договора гл. 2).
Как правильно установлено судом первой инстанции, письмом 24.03.2003 г. N 16-18/653 в адрес ответчика было направлено уведомление о перерасчете арендной платы в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 08.08.1996 г. N 200/1-РМ "О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями-памятниками истории и культуры", согласно которого арендная плата устанавливается с 01.04.2003 г. в размере 1 673 525 руб. 70 коп. в год, исходя из расчета стоимости 1 кв. м для наземной части (кроме мансарды) 3291-75 руб.
Факт вручения уведомления от 24.03.2003 г. N 16-18/653 подтверждается почтовым уведомлением, согласно которому представитель ответчика Овчарова получила уведомление о перерасчете арендной платы 01.04.2003 г., в связи с чем суд первой инстанции пришел к верному выводу, что обязанность ответчика осуществлять арендную плату по увеличенной ставке возникла для последнего с 01.04.2003 г.
Вместе с тем ответчик, в нарушение условий договора, допустил просрочку во внесении арендной платы, претензию истца от 15.01.2014 г. N 14/4 о наличии у него задолженности в сумме 4.410.769 руб. 67 коп. и пени в сумме 11.979.544 руб. 12 коп. за период с 01.02.2011 г. по 31.01.2014 г., и предложение уплатить задолженность до 15.02.2014 г., оставил без удовлетворения, арендные платежи в измененном размере истцу не оплатил.
Оценив в совокупности и взаимосвязи имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что сумма долга ответчика за период с 01.02.2011 г. по 01.02.2014 г. составила 4.410.769 руб. 67 коп., на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком не оплачена, доказательств обратного суду апелляционной инстанции не представлено.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что 15.01.2014 г. истец направлял в адрес ответчика претензию N 14/4 о наличии задолженности по арендной плате и погашении долга и начисленных пени в срок до 15.02.2014 г., а в случае неоплаты задолженности - о досрочном расторжении договора аренды.
Данная претензия ответчиком была получена, вместе с тем, требования о внесении арендной платы в объеме, предусмотренном в уведомлении от 24.03.2003 г. N 16-18/653, последним не исполнена.
Поскольку ответчик в разумный срок не устранил нарушения и не погасил имеющуюся задолженность по арендной плате, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении указанного договора на основании 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Поскольку законные основания пользования ЗАО "Мосстрой-инвест" нежилым помещением прекращены, то дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным, а удовлетворение судом первой инстанции исковых требований о выселении ответчика из занимаемых помещений является обоснованным.
Доводы заявителя жалобы о том, что истцом не доказаны обстоятельства внесения изменений в охранно-арендный договор в части увеличения арендной платы, а копия уведомления об изменении арендной платы не является допустимым доказательством, подлежит отклонению, поскольку указанное доказательство было предоставлено истцу по его запросу Управлением Росреестра по Москве, и в соответствии с требованиями части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ заверено истцом надлежащим образом.
Удовлетворяя исковые требования истца о взыскании неустойки в сумме 5 989 772 руб. 06 коп., суд первой инстанции исходил из установленного им факта нарушения ответчиком обязательств по договору, подтвержденного материалами дела, суд считает требование истца о взыскании пени обоснованным.
Вместе с тем, суд учитывая явную несоразмерность заявленной истцом ко взысканию неустойки, а также баланс интересов сторон, счел возможным применить статью 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшить размер неустойки до 5 989 772 руб. 06 коп., что по мнению суда составит процентную ставку не ниже 8,25% годовых.
Доводы заявителя жалобы о неправомерности неприменения судом к неустойке однократной ставки рефинансирования ЦБ РФ подлежат отклонению в связи со следующим.
В абз. 2 п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Таким образом, рассматривая вопрос о возможности уменьшения неустойки, суд исходил из фактических обстоятельств, оценки несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, усмотрения того, является ли во взаимосвязи с суммой задолженности оправданной заявленная истцом к взысканию сумма неустойки.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 71 АПК РФ.
Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.
В связи с необходимостью установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что размер неустойки, взыскиваемой с ответчика, подлежит уменьшению до 5 989 772 руб. 06 коп. Данный размер неустойки соответствует наступившим в результате правонарушения негативным последствиям для истца, и исчислен судом ниже двукратной учетной ставки ЦБ РФ.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "18" декабря 2014 г. по делу N А40-40764/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)