Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что договоры долевого строительства не соответствуют требованиям закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бахмет Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Киневой О.Н.
судей Беломестновой Ж.Н., Уфимцевой Т.Д.
при секретаре Б.
Рассмотрела в открытом судебном заседании 22 декабря 2014 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Акционерного Челябинского Инвестиционного банка "Челябинвестбанк" (открытое акционерное общество) на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 14 октября 2014 года по иску Акционерного Челябинского Инвестиционного банка "Челябинвестбанк" (открытое акционерное общество) к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой", К.К.А. С.М.А., М., о признании недействительными договоров на долевое участие в строительстве, применении последствий недействительности сделок, обращении взыскания на заложенное имущество, по встречным искам К.К.А., С.М.А., М., к Акционерному Челябинскому Инвестиционному банку "Челябинвестбанк" (открытое акционерное общество), Обществу с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой" о признании добросовестными приобретателями.
Заслушав доклад судьи Киневой О.Н. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя Акционерного Челябинского Инвестиционного банка "Челябинвестбанк" по доверенности С.Н., поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчиков Общества с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой", М., С.М.П. - У., ответчиков М., К.К.А., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Акционерный Челябинский Инвестиционный банк "Челябинвестбанк" (открытое акционерное общество) - далее по тексту - ОАО "Челябинвестбанк", Банк - обратился в суд с исками к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой" (далее по тексту - ООО "ЭлитСтрой"), К.К.А., М., С.М.А. о признании недействительными договоров на долевое участие в строительстве, применении последствий недействительности сделок, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных требований указал, что 31 мая 2010 года между Банком и ООО "ЭлитСтрой" заключен кредитный договор N 69 о предоставлении кредита в виде кредитной линии в размере *** рублей на строительство жилого дома по адресу: г. *** общей площадью *** кв. м. Указанный кредит был обеспечен поручительством физического и юридических лиц, а также залогом имущественных прав, а именно права аренды земельного участка площадью*** кв. м, назначение объекта: земли населенных пунктов - разрешенное использование (назначение): жилой дом - вставка с административными помещениями, расположенный по адресу: г. *** по ул. ***, а также залогом объекта финансирования - жилого дома N ***.
11 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и К.К.А. заключен договор N 105/був на долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры N ***, расположенной в находящемся в залоге у Банка объекте финансирования. 31 августа 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и М. заключен договор N 103/був на долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры N *** расположенной в находящемся в залоге у Банка объекте финансирования. 15 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и С.М.А. заключен договор N 107/був на долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры N ***, расположенной в находящемся в залоге у Банка объекте финансирования.
Данные квартиры переданы ООО "ЭлитСтрой" по актам приема-передачи ответчикам К.К.А. - 09 ноября 2012 года, М. - 11 октября 2012 года, С.М.А. - 17 декабря 2012 года. Право собственности ответчиков на указанные квартиры зарегистрировано в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: К.К.А. - 12 февраля 2013 года, М. - 15 февраля 2013 года, С.М.А. - 07 февраля 2013 года.
При заключении договоров долевого участия между ООО "ЭлитСтрой" и К.К.А., М., С.М.А. в нарушение ч. 6 ст. 13 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от Банка не было получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 указанного Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи. В связи с чем, полагает указанные договоры не соответствующим требованиям закона.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 07 июня 2013 года были удовлетворены исковые требования Банка о взыскании суммы долга по кредитному договору N 69 от 31 мая 2010 года с ООО "ЭлитСтрой" и поручителей. По состоянию на 14 апреля 2014 года обязательства ООО "ЭлитСтрой" и поручителей по кредитному договору N перед Банком не исполнены.
В связи с изложенным Банк просил признать недействительными договоры на долевое участие в строительстве: N 105/був от 11 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и К.К.А. в отношении квартиры по адресу: ***, N 103/був от 31 августа 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и М. в отношении квартиры по адресу: ***, N 107/був от 15 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и С.М.А. в отношении квартиры по адресу: г. ***, применить последствия недействительности сделок, возвратив стороны в первоначальное положение: признать за ООО "ЭлитСтрой" право собственности на квартиры N ***, взыскать с ООО "ЭлитСтрой" денежные средства в пользу К.К.А. в размере *** рублей, в пользу М. в размере *** рублей, в пользу С.М.А. в размере ***рублей, оплаченные ими по договорам N 105/був, N 103/був, N 107/був в отношении спорных квартир, внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации ипотеки в силу закона в пользу Банка в отношении спорных квартир N *** и земельного участка площадью*** кв. м, назначение объекта: земли населенных пунктов - разрешенное использование (назначение): жилой дом-вставка с административными помещениями, расположенном по адресу: ***, обратить взыскание на заложенное имущество: квартиры N ***, расположенные в жилом доме по адресу: г. *** путем продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры N *** в размере *** рублей, квартиры N *** в размере ***рублей, квартиры N *** в размере *** рублей, взыскать судебные расходы (том 1: л.д. 3 - 7, л.д. 62 - 66, 125 - 129).
Определением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 21 августа 2014 года гражданские дела но исковым заявлениям Банка объединены в одно производство (л.д. 56 - 57 т. 1).
Ответчики К.К.А., М., С.М.П. обратились в суд со встречными исками к ОАО "Челябинвестбанк", ООО "ЭлитСтрой" о признании их добросовестными приобретателями квартир N *** в жилом доме по адресу: г. ***.
В обоснование заявленных требований указали, что являются добросовестными приобретателями спорных квартир, поскольку ими внесена вся стоимость по договорам долевого участия в строительстве за счет собственных средств, квартиры переданы им по актам приема-передачи ООО "ЭлитСтрой". Считают, что они, как приобретатели спорных объектов при заключении договоров не обязаны были выяснять сведения о наличии обременении на объекты. Право собственности на спорные объекты без каких-либо помех было зарегистрировано за ответчиками в Росреестре. Каких-либо взаимоотношений между Дольщиками и Банком в отношении строящихся объектов долевого строительства не имелось (л.д. 4 - 6, 31 - 35 т. 2).
В судебном заседании представитель истца ОАО "Челябинвестбанк" Ф., действующая на основании доверенности (том 3 л.д. 88), настаивала на удовлетворении исковых требований, возражала против удовлетворения встречных исков.
Представители ответчика ООО "ЭлитСтрой" К.С., Л., действующие на основании доверенности (том 2 л.д. 30), директор С.В., временный управляющий С.Е. в судебном заседании возражали против удовлетворения требований Банка, согласились со встречными требованиями К.К.А., С.М.А., М. Пояснили, что на момент заключения с ответчиками договоров долевого участия в строительстве право залога в отношении строящегося объекта - дома N *** в пользу Банка зарегистрировано не было. Ответчики оплатили стоимость квартир в полном объеме, квартиры переданы им по актам приема-передачи, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ответчик К.К.А., его представитель Н., действующий на основании доверенности (том 1 л.д. 194), в судебном заседании возражали против удовлетворения требований Банка, поддержали встречные требования.
Ответчики М., С.М.П., их представитель У., действующая на основании письменных заявлений (том 1 л.д. 196, 197), в судебном заседании возражали против удовлетворения требований Банка, поддержали встречные требования.
Третье лицо временный управляющий ООО "ЭлитСтрой" С.Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований Банка.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело без его участия.
Суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований ОАО "Челябинвестбанк", удовлетворил встречные исковые требования: признал К.К.А. добросовестным приобретателем квартиры по адресу: г. ***, признал М., добросовестным приобретателем квартиры по адресу: г. ***, признал С.М.А. добросовестным приобретателем квартиры по адресу: *** отменил обеспечительные меры и снял арест с квартир N ***, расположенных по адресу: *** (л.д. 236 - 256 т. 3).
В апелляционной жалобе ОАО "Челябинвестбанк" просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении требований Банка, отказе в удовлетворении встречных исковых требований, ссылаясь на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Полагает, что при разрешении вопроса о добросовестности приобретения суд должен был установить, что приобретатель приобрел имущество возмездно, и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Признавая ответчиков добросовестными приобретателями, суд принял во внимание факт исполнениями ими обязательств по договорам долевого участия и оплаты за приобретенные квартиры в полном объеме. При этом не учел позицию Верховного Суда Российской Федерации по спорным правоотношениям, в соответствии с которой возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретения. Не принято во внимание, что ответчиками не представлено доказательств принятия мер по получению информации о земельном участке, на котором расположен дом, об имеющихся в отношении него обременениях, а также то, что в самих договорах на долевое участие в строительстве указано на использование при строительстве дома кредитных и заемных средств. Полагает, что истцы по встречному иску К.К.А., С.М.А., М. выбрали ненадлежащий способ защиты права, поскольку признание их добросовестными приобретателями не повлечет для них юридических последствий, ссылаясь при этом на иную судебную практику (л.д. 1 - 4 т. 4).
Ответчик С.М.А., временный управляющий ООО "ЭлитСтрой" С.Е., представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, С.М.А. просила рассмотреть дело без ее участия, остальные участники о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как установлено судом и следует из материалов дела 11 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и К.К.А. заключен договор N 105/був, 31 августа 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и М. заключен договор N 103/був, 15 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и С.М.А. заключен договор N 107/був на долевое участие в строительстве однокомнатных квартир, в соответствии с которыми предприятие (ООО "ЭлитСтрой") осуществляет строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома-вставки со встроенным офисом между жилыми домами N *** при выполнении обязательств дольщиками по финансированию строительства строящихся для них 1-комнатных квартир, план квартир, и их техническое состояние согласовано между сторонами в приложениях к настоящим договорам (п. 1.1 договоров) - л.д. 12 - 17, 21 - 29, 42 - 46 т. 2. После введения дома в эксплуатацию спорным объектам присвоены номера N ***. Согласно п. 2.1 договоров на долевое участие в строительстве договорная цена определена с учетом технического состояния, в котором квартиры должны быть переданы дольщикам. Общая стоимость квартиры N *** (К.К.А.) по договору составила ***рублей, общая стоимость квартиры N *** (М.) по договору составила *** рублей, общая стоимость квартиры N ***(С.М.А.) по договору составила *** рублей. При этом в соответствии с п. 2.2 договоров оплата на получение и оформление в собственность объекта долевого строительства осуществляется дольщиками следующим образом: К.К.А. - в сумме *** рублей в срок до 09 ноября 2012 года, М. - в сумме *** рублей в виде первоначального взноса при заключении настоящего договора и в сумме *** рублей в срок до 10 октября 2012 года, С.М.А. - в сумме *** рублей в срок до 17 декабря 2012 года.
В случае если платеж был осуществлен дольщиками в пользу предприятия до регистрации договора, поступившие денежные средства признаются сторонами в качестве обеспечительного взноса (п. 2.3 договоров).
Во исполнение п. 2.2 и согласно п. 2.3 договоров на долевое участие в строительстве К.К.А., М., С.М.А. оплатили полную стоимость договора за счет собственных средств в размере *** руб., *** руб., соответственно, что не оспаривается сторонами и подтверждается материалами дела (л.д. 195, 197, 199 т. 2).
Согласно актам приема-передачи объектов долевого строительства от 09 ноября 2012 года, от 17 декабря 2012 года, от 11 октября 2012 года ООО "ЭлитСтрой" передало, а К.К.А., М., С.М.А. приняли спорные объекты - квартиры N ***, соответственно, расположенные по адресу: жилой дом-вставка со встроенным офисом между жилыми домами N ***, передаваемые квартиры имеют общую площадь 55,9 кв. м, 41,6 кв. м, 41,4 кв. м соответственно, стоимость квартир составляет *** *** рублей, соответственно (л.д. 10, 19, 38 т. 2)
Вышеуказанные договоры долевого участия в строительстве зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Челябинской области: N 105/був (К.К.А.) - 12 февраля 2013 года, N 103/був (М.) - 15 февраля 2013, N 107/був (С.М.А.) - 07 февраля 2013 года (л.д. 17, 29 об., 50 т. 2).
Право собственности ответчиков на указанные квартиры зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: К.К.А. - 12 февраля 2013 года (квартира N *** М. - 15 февраля 2013 года (квартира N ***), С.М.А. - 07 февраля 2013 года (квартира N ***). Каких-либо существующих ограничений (обременений) на спорные объекты в момент регистрации не установлено, не зарегистрировано, что следует из свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 9, 18, 37 т. 2).
Материалами дела подтверждается и истцом ОАО "Челябинвестбанк" не опровергается, что договорных отношений между Банком и К.К.А., М., С.М.А. в отношении спорных строящихся объектов - квартир N *** не возникало.
Орджоникидзевским районным судом г. Магнитогорска Челябинской области от 07 июня 2013 года принято решение по гражданскому делу N 2-1206/2013, которым исковые требования ОАО "Челябинвестбанк" удовлетворены, обращено взыскание на квартиры N ***, расположенные по адресу: ***, принадлежащие на праве собственности К.К.А., М., С.М.А. (т. 1 л.д. 24 - 32).
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда по делу N 11-2048/2013 от 20 февраля 2014 года указанное решение в части обращения взыскания на квартиры N ***, N *** N ***, расположенную по ***, отменено (т. 1 л.д. 33 - 40).
Разрешая исковые требования ОАО "Челябинвестбанк" о признании недействительными договоров на долевое участие в строительстве N 105/був от 11 сентября 2012 года, N 103/був от 31 августа 2012 года, N 107/був от 15 сентября 2012 года, заключенных между ООО "ЭлитСтрой", с одной стороны, и К.К.А., М., С.М.А., с другой стороны, применении последствий недействительности сделок, судом первой инстанции установлены правильно следующие обстоятельства по делу.
31 мая 2010 года между ОАО "Челябинвестбанк" и ООО "ЭлитСтрой" был заключен кредитный договор N 69, в соответствии с которым Банку предоставлен кредит в виде кредитной линии в размере *** рублей для строительства жилого дома, расположенного по адресу: *** (т. 3 л.д. 100-ПО).
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору в п. 2.1 кредитного договора сторонами согласовано условие о том, что кредитор принимает у заемщика (залогодателя) в залог право аренды земельного участка площадью *** кв. м, расположенного между домом *** (договор аренды N 4897 от 31 июля 2008 года, заключенный между Администрацией г. Магнитогорска и ООО "ЭлитСтрой"срок аренды до 30 ноября 2012 года) (т. 3 л.д. 100 оборот, 157).
Согласно п. 2.1.2 кредитного договора в залог Банку передается объект финансирования, указанный в п. 1.1 кредитного договора (жилой дом, расположенный по адресу: ***), на основании ст. 64.2 и ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (т. 3 л.д. 101).
Залог на право аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.
Вступившим 20 февраля 2014 года в законную силу решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 07 июня 2013 года с ООО "ЭлитСтрой", а также поручителей взыскана задолженность по кредитному договору N 69 от 31 мая 2010 года в размере *** копеек (т. 1 л.д. 24 - 32).
При заключении договоров долевого участия в строительстве с К.К.А., М., С.М.А. ООО "ЭлитСтрой" не получило согласия Банка (кредитора и залогодержателя в одном лице) на заключение такого договора в силу п. 4 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке" в редакции, действовавшей на момент заключения кредитного договора и договора залога.
Установив данные обстоятельства по делу, рассматривая встречные исковые требования К.К.А., М., С.М.А. к Банку о признании их добросовестными приобретателями спорных жилых помещений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что К.К.А., М., С.М.А. являются добросовестными приобретателями спорных квартир N ***расположенных в доме по адресу:***, в связи с чем, отказал в удовлетворении исковых требований Банка о признании договоров долевого участия в строительстве от 11 сентября 2012 года, от 31 августа 2012 года, от 15 сентября 2012 года недействительным, применении последствий недействительности сделок.
Выводы суда основаны на правильно установленных по делу обстоятельствах, верном применении норм материального права, регулирующих спорных правоотношения, подтверждены исследованными доказательствами, мотивированы судом, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции о том, что ответчики К.К.Л., М., С.М.А. являются добросовестными приобретателями основаны на верном применении норм материального права, на установленных по делу обстоятельствах, имеющих значение для данного спора, и правильной их оценке.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29 апреля 2010 года N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Так, ограничений на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорные объекты зарегистрировано не было, при этом договоры долевого участия в строительстве от 11 сентября 2012 года, от 31 августа 2012 года, от 15 сентября 2012 года отвечают как признакам действительности сделки, поскольку по форме и содержанию отвечали требованиям данных договоров, подписаны сторонами, со стороны ООО "ЭлитСтрой" в договоре проставлена печать, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, стороны исполнили принятые на себя обязательства по договору: дольщики - по полной оплате за жилые помещения, застройщик - по передаче объектов строительства в собственность К.К.А., М., С.М.А.
При этом указанные в договорах долевого участия денежные средства, поступившие от ответчиков К.К.А., М., С.М.А. на счет ООО "ЭлитСтрой", перечислялись последним, в том числе на счет ОАО "Челябинвестбанк" (л.д. т. 2 л.д. 195 - 204).
Суд первой инстанции верно указал, что К.К.А., М., С.М.А. приняли все разумные меры для выяснения правомочий ООО "ЭлитСтрой" на отчуждение имущества также и в силу того, что репутация данного застройщика являлась надежной, а в правоустанавливающих документах ограничения и обременения на спорные объекты отсутствовали.
То обстоятельство, что в п. 2.1 договоров долевого участия в строительстве от 11 сентября 2012 года, от 31 августа 2012 года, от 15 сентября 2012 года указано, что стоимость квартир по данным договорам включает в себя также и возмещение застройщику понесенных им затрат в целях создания объектов, включающих затраты на исполнение кредитных и заемных обязательств, не может свидетельствовать о том, что объекты долевого строительства находятся в залоге у кредитора, что на них оформлены какие-либо обременения.
Ссылки в жалобе на иную судебную практику в части требований о признании добросовестным приобретателем, иную правовую позицию, не являются основанием для отмены решения суда, поскольку при рассмотрении данного спора установлены иные фактические обстоятельства, имеющие правовое значение для дела. Эти ссылки в рамках спорных правоотношений сторон безотносительны.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, им дана надлежащая правовая оценка, оснований сомневаться в правильности которой у судебной коллегии не имеется.
Поскольку нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, по настоящему делу установлено не было, решение суда является правильным, оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 14 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Челябинвестбанк" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.12.2014 ПО ДЕЛУ N 11-13414/2014
Требование: О признании недействительными договоров на долевое участие в строительстве, применении последствий недействительности сделок, обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что договоры долевого строительства не соответствуют требованиям закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 декабря 2014 г. по делу N 11-13414/2014
Судья: Бахмет Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Киневой О.Н.
судей Беломестновой Ж.Н., Уфимцевой Т.Д.
при секретаре Б.
Рассмотрела в открытом судебном заседании 22 декабря 2014 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Акционерного Челябинского Инвестиционного банка "Челябинвестбанк" (открытое акционерное общество) на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 14 октября 2014 года по иску Акционерного Челябинского Инвестиционного банка "Челябинвестбанк" (открытое акционерное общество) к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой", К.К.А. С.М.А., М., о признании недействительными договоров на долевое участие в строительстве, применении последствий недействительности сделок, обращении взыскания на заложенное имущество, по встречным искам К.К.А., С.М.А., М., к Акционерному Челябинскому Инвестиционному банку "Челябинвестбанк" (открытое акционерное общество), Обществу с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой" о признании добросовестными приобретателями.
Заслушав доклад судьи Киневой О.Н. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя Акционерного Челябинского Инвестиционного банка "Челябинвестбанк" по доверенности С.Н., поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчиков Общества с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой", М., С.М.П. - У., ответчиков М., К.К.А., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Акционерный Челябинский Инвестиционный банк "Челябинвестбанк" (открытое акционерное общество) - далее по тексту - ОАО "Челябинвестбанк", Банк - обратился в суд с исками к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой" (далее по тексту - ООО "ЭлитСтрой"), К.К.А., М., С.М.А. о признании недействительными договоров на долевое участие в строительстве, применении последствий недействительности сделок, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных требований указал, что 31 мая 2010 года между Банком и ООО "ЭлитСтрой" заключен кредитный договор N 69 о предоставлении кредита в виде кредитной линии в размере *** рублей на строительство жилого дома по адресу: г. *** общей площадью *** кв. м. Указанный кредит был обеспечен поручительством физического и юридических лиц, а также залогом имущественных прав, а именно права аренды земельного участка площадью*** кв. м, назначение объекта: земли населенных пунктов - разрешенное использование (назначение): жилой дом - вставка с административными помещениями, расположенный по адресу: г. *** по ул. ***, а также залогом объекта финансирования - жилого дома N ***.
11 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и К.К.А. заключен договор N 105/був на долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры N ***, расположенной в находящемся в залоге у Банка объекте финансирования. 31 августа 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и М. заключен договор N 103/був на долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры N *** расположенной в находящемся в залоге у Банка объекте финансирования. 15 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и С.М.А. заключен договор N 107/був на долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры N ***, расположенной в находящемся в залоге у Банка объекте финансирования.
Данные квартиры переданы ООО "ЭлитСтрой" по актам приема-передачи ответчикам К.К.А. - 09 ноября 2012 года, М. - 11 октября 2012 года, С.М.А. - 17 декабря 2012 года. Право собственности ответчиков на указанные квартиры зарегистрировано в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: К.К.А. - 12 февраля 2013 года, М. - 15 февраля 2013 года, С.М.А. - 07 февраля 2013 года.
При заключении договоров долевого участия между ООО "ЭлитСтрой" и К.К.А., М., С.М.А. в нарушение ч. 6 ст. 13 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от Банка не было получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 указанного Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи. В связи с чем, полагает указанные договоры не соответствующим требованиям закона.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 07 июня 2013 года были удовлетворены исковые требования Банка о взыскании суммы долга по кредитному договору N 69 от 31 мая 2010 года с ООО "ЭлитСтрой" и поручителей. По состоянию на 14 апреля 2014 года обязательства ООО "ЭлитСтрой" и поручителей по кредитному договору N перед Банком не исполнены.
В связи с изложенным Банк просил признать недействительными договоры на долевое участие в строительстве: N 105/був от 11 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и К.К.А. в отношении квартиры по адресу: ***, N 103/був от 31 августа 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и М. в отношении квартиры по адресу: ***, N 107/був от 15 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и С.М.А. в отношении квартиры по адресу: г. ***, применить последствия недействительности сделок, возвратив стороны в первоначальное положение: признать за ООО "ЭлитСтрой" право собственности на квартиры N ***, взыскать с ООО "ЭлитСтрой" денежные средства в пользу К.К.А. в размере *** рублей, в пользу М. в размере *** рублей, в пользу С.М.А. в размере ***рублей, оплаченные ими по договорам N 105/був, N 103/був, N 107/був в отношении спорных квартир, внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации ипотеки в силу закона в пользу Банка в отношении спорных квартир N *** и земельного участка площадью*** кв. м, назначение объекта: земли населенных пунктов - разрешенное использование (назначение): жилой дом-вставка с административными помещениями, расположенном по адресу: ***, обратить взыскание на заложенное имущество: квартиры N ***, расположенные в жилом доме по адресу: г. *** путем продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры N *** в размере *** рублей, квартиры N *** в размере ***рублей, квартиры N *** в размере *** рублей, взыскать судебные расходы (том 1: л.д. 3 - 7, л.д. 62 - 66, 125 - 129).
Определением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 21 августа 2014 года гражданские дела но исковым заявлениям Банка объединены в одно производство (л.д. 56 - 57 т. 1).
Ответчики К.К.А., М., С.М.П. обратились в суд со встречными исками к ОАО "Челябинвестбанк", ООО "ЭлитСтрой" о признании их добросовестными приобретателями квартир N *** в жилом доме по адресу: г. ***.
В обоснование заявленных требований указали, что являются добросовестными приобретателями спорных квартир, поскольку ими внесена вся стоимость по договорам долевого участия в строительстве за счет собственных средств, квартиры переданы им по актам приема-передачи ООО "ЭлитСтрой". Считают, что они, как приобретатели спорных объектов при заключении договоров не обязаны были выяснять сведения о наличии обременении на объекты. Право собственности на спорные объекты без каких-либо помех было зарегистрировано за ответчиками в Росреестре. Каких-либо взаимоотношений между Дольщиками и Банком в отношении строящихся объектов долевого строительства не имелось (л.д. 4 - 6, 31 - 35 т. 2).
В судебном заседании представитель истца ОАО "Челябинвестбанк" Ф., действующая на основании доверенности (том 3 л.д. 88), настаивала на удовлетворении исковых требований, возражала против удовлетворения встречных исков.
Представители ответчика ООО "ЭлитСтрой" К.С., Л., действующие на основании доверенности (том 2 л.д. 30), директор С.В., временный управляющий С.Е. в судебном заседании возражали против удовлетворения требований Банка, согласились со встречными требованиями К.К.А., С.М.А., М. Пояснили, что на момент заключения с ответчиками договоров долевого участия в строительстве право залога в отношении строящегося объекта - дома N *** в пользу Банка зарегистрировано не было. Ответчики оплатили стоимость квартир в полном объеме, квартиры переданы им по актам приема-передачи, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ответчик К.К.А., его представитель Н., действующий на основании доверенности (том 1 л.д. 194), в судебном заседании возражали против удовлетворения требований Банка, поддержали встречные требования.
Ответчики М., С.М.П., их представитель У., действующая на основании письменных заявлений (том 1 л.д. 196, 197), в судебном заседании возражали против удовлетворения требований Банка, поддержали встречные требования.
Третье лицо временный управляющий ООО "ЭлитСтрой" С.Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований Банка.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело без его участия.
Суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований ОАО "Челябинвестбанк", удовлетворил встречные исковые требования: признал К.К.А. добросовестным приобретателем квартиры по адресу: г. ***, признал М., добросовестным приобретателем квартиры по адресу: г. ***, признал С.М.А. добросовестным приобретателем квартиры по адресу: *** отменил обеспечительные меры и снял арест с квартир N ***, расположенных по адресу: *** (л.д. 236 - 256 т. 3).
В апелляционной жалобе ОАО "Челябинвестбанк" просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении требований Банка, отказе в удовлетворении встречных исковых требований, ссылаясь на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Полагает, что при разрешении вопроса о добросовестности приобретения суд должен был установить, что приобретатель приобрел имущество возмездно, и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Признавая ответчиков добросовестными приобретателями, суд принял во внимание факт исполнениями ими обязательств по договорам долевого участия и оплаты за приобретенные квартиры в полном объеме. При этом не учел позицию Верховного Суда Российской Федерации по спорным правоотношениям, в соответствии с которой возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретения. Не принято во внимание, что ответчиками не представлено доказательств принятия мер по получению информации о земельном участке, на котором расположен дом, об имеющихся в отношении него обременениях, а также то, что в самих договорах на долевое участие в строительстве указано на использование при строительстве дома кредитных и заемных средств. Полагает, что истцы по встречному иску К.К.А., С.М.А., М. выбрали ненадлежащий способ защиты права, поскольку признание их добросовестными приобретателями не повлечет для них юридических последствий, ссылаясь при этом на иную судебную практику (л.д. 1 - 4 т. 4).
Ответчик С.М.А., временный управляющий ООО "ЭлитСтрой" С.Е., представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, С.М.А. просила рассмотреть дело без ее участия, остальные участники о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как установлено судом и следует из материалов дела 11 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и К.К.А. заключен договор N 105/був, 31 августа 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и М. заключен договор N 103/був, 15 сентября 2012 года между ООО "ЭлитСтрой" и С.М.А. заключен договор N 107/був на долевое участие в строительстве однокомнатных квартир, в соответствии с которыми предприятие (ООО "ЭлитСтрой") осуществляет строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома-вставки со встроенным офисом между жилыми домами N *** при выполнении обязательств дольщиками по финансированию строительства строящихся для них 1-комнатных квартир, план квартир, и их техническое состояние согласовано между сторонами в приложениях к настоящим договорам (п. 1.1 договоров) - л.д. 12 - 17, 21 - 29, 42 - 46 т. 2. После введения дома в эксплуатацию спорным объектам присвоены номера N ***. Согласно п. 2.1 договоров на долевое участие в строительстве договорная цена определена с учетом технического состояния, в котором квартиры должны быть переданы дольщикам. Общая стоимость квартиры N *** (К.К.А.) по договору составила ***рублей, общая стоимость квартиры N *** (М.) по договору составила *** рублей, общая стоимость квартиры N ***(С.М.А.) по договору составила *** рублей. При этом в соответствии с п. 2.2 договоров оплата на получение и оформление в собственность объекта долевого строительства осуществляется дольщиками следующим образом: К.К.А. - в сумме *** рублей в срок до 09 ноября 2012 года, М. - в сумме *** рублей в виде первоначального взноса при заключении настоящего договора и в сумме *** рублей в срок до 10 октября 2012 года, С.М.А. - в сумме *** рублей в срок до 17 декабря 2012 года.
В случае если платеж был осуществлен дольщиками в пользу предприятия до регистрации договора, поступившие денежные средства признаются сторонами в качестве обеспечительного взноса (п. 2.3 договоров).
Во исполнение п. 2.2 и согласно п. 2.3 договоров на долевое участие в строительстве К.К.А., М., С.М.А. оплатили полную стоимость договора за счет собственных средств в размере *** руб., *** руб., соответственно, что не оспаривается сторонами и подтверждается материалами дела (л.д. 195, 197, 199 т. 2).
Согласно актам приема-передачи объектов долевого строительства от 09 ноября 2012 года, от 17 декабря 2012 года, от 11 октября 2012 года ООО "ЭлитСтрой" передало, а К.К.А., М., С.М.А. приняли спорные объекты - квартиры N ***, соответственно, расположенные по адресу: жилой дом-вставка со встроенным офисом между жилыми домами N ***, передаваемые квартиры имеют общую площадь 55,9 кв. м, 41,6 кв. м, 41,4 кв. м соответственно, стоимость квартир составляет *** *** рублей, соответственно (л.д. 10, 19, 38 т. 2)
Вышеуказанные договоры долевого участия в строительстве зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Челябинской области: N 105/був (К.К.А.) - 12 февраля 2013 года, N 103/був (М.) - 15 февраля 2013, N 107/був (С.М.А.) - 07 февраля 2013 года (л.д. 17, 29 об., 50 т. 2).
Право собственности ответчиков на указанные квартиры зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: К.К.А. - 12 февраля 2013 года (квартира N *** М. - 15 февраля 2013 года (квартира N ***), С.М.А. - 07 февраля 2013 года (квартира N ***). Каких-либо существующих ограничений (обременений) на спорные объекты в момент регистрации не установлено, не зарегистрировано, что следует из свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 9, 18, 37 т. 2).
Материалами дела подтверждается и истцом ОАО "Челябинвестбанк" не опровергается, что договорных отношений между Банком и К.К.А., М., С.М.А. в отношении спорных строящихся объектов - квартир N *** не возникало.
Орджоникидзевским районным судом г. Магнитогорска Челябинской области от 07 июня 2013 года принято решение по гражданскому делу N 2-1206/2013, которым исковые требования ОАО "Челябинвестбанк" удовлетворены, обращено взыскание на квартиры N ***, расположенные по адресу: ***, принадлежащие на праве собственности К.К.А., М., С.М.А. (т. 1 л.д. 24 - 32).
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда по делу N 11-2048/2013 от 20 февраля 2014 года указанное решение в части обращения взыскания на квартиры N ***, N *** N ***, расположенную по ***, отменено (т. 1 л.д. 33 - 40).
Разрешая исковые требования ОАО "Челябинвестбанк" о признании недействительными договоров на долевое участие в строительстве N 105/був от 11 сентября 2012 года, N 103/був от 31 августа 2012 года, N 107/був от 15 сентября 2012 года, заключенных между ООО "ЭлитСтрой", с одной стороны, и К.К.А., М., С.М.А., с другой стороны, применении последствий недействительности сделок, судом первой инстанции установлены правильно следующие обстоятельства по делу.
31 мая 2010 года между ОАО "Челябинвестбанк" и ООО "ЭлитСтрой" был заключен кредитный договор N 69, в соответствии с которым Банку предоставлен кредит в виде кредитной линии в размере *** рублей для строительства жилого дома, расположенного по адресу: *** (т. 3 л.д. 100-ПО).
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору в п. 2.1 кредитного договора сторонами согласовано условие о том, что кредитор принимает у заемщика (залогодателя) в залог право аренды земельного участка площадью *** кв. м, расположенного между домом *** (договор аренды N 4897 от 31 июля 2008 года, заключенный между Администрацией г. Магнитогорска и ООО "ЭлитСтрой"срок аренды до 30 ноября 2012 года) (т. 3 л.д. 100 оборот, 157).
Согласно п. 2.1.2 кредитного договора в залог Банку передается объект финансирования, указанный в п. 1.1 кредитного договора (жилой дом, расположенный по адресу: ***), на основании ст. 64.2 и ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (т. 3 л.д. 101).
Залог на право аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.
Вступившим 20 февраля 2014 года в законную силу решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 07 июня 2013 года с ООО "ЭлитСтрой", а также поручителей взыскана задолженность по кредитному договору N 69 от 31 мая 2010 года в размере *** копеек (т. 1 л.д. 24 - 32).
При заключении договоров долевого участия в строительстве с К.К.А., М., С.М.А. ООО "ЭлитСтрой" не получило согласия Банка (кредитора и залогодержателя в одном лице) на заключение такого договора в силу п. 4 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке" в редакции, действовавшей на момент заключения кредитного договора и договора залога.
Установив данные обстоятельства по делу, рассматривая встречные исковые требования К.К.А., М., С.М.А. к Банку о признании их добросовестными приобретателями спорных жилых помещений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что К.К.А., М., С.М.А. являются добросовестными приобретателями спорных квартир N ***расположенных в доме по адресу:***, в связи с чем, отказал в удовлетворении исковых требований Банка о признании договоров долевого участия в строительстве от 11 сентября 2012 года, от 31 августа 2012 года, от 15 сентября 2012 года недействительным, применении последствий недействительности сделок.
Выводы суда основаны на правильно установленных по делу обстоятельствах, верном применении норм материального права, регулирующих спорных правоотношения, подтверждены исследованными доказательствами, мотивированы судом, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции о том, что ответчики К.К.Л., М., С.М.А. являются добросовестными приобретателями основаны на верном применении норм материального права, на установленных по делу обстоятельствах, имеющих значение для данного спора, и правильной их оценке.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29 апреля 2010 года N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Так, ограничений на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорные объекты зарегистрировано не было, при этом договоры долевого участия в строительстве от 11 сентября 2012 года, от 31 августа 2012 года, от 15 сентября 2012 года отвечают как признакам действительности сделки, поскольку по форме и содержанию отвечали требованиям данных договоров, подписаны сторонами, со стороны ООО "ЭлитСтрой" в договоре проставлена печать, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, стороны исполнили принятые на себя обязательства по договору: дольщики - по полной оплате за жилые помещения, застройщик - по передаче объектов строительства в собственность К.К.А., М., С.М.А.
При этом указанные в договорах долевого участия денежные средства, поступившие от ответчиков К.К.А., М., С.М.А. на счет ООО "ЭлитСтрой", перечислялись последним, в том числе на счет ОАО "Челябинвестбанк" (л.д. т. 2 л.д. 195 - 204).
Суд первой инстанции верно указал, что К.К.А., М., С.М.А. приняли все разумные меры для выяснения правомочий ООО "ЭлитСтрой" на отчуждение имущества также и в силу того, что репутация данного застройщика являлась надежной, а в правоустанавливающих документах ограничения и обременения на спорные объекты отсутствовали.
То обстоятельство, что в п. 2.1 договоров долевого участия в строительстве от 11 сентября 2012 года, от 31 августа 2012 года, от 15 сентября 2012 года указано, что стоимость квартир по данным договорам включает в себя также и возмещение застройщику понесенных им затрат в целях создания объектов, включающих затраты на исполнение кредитных и заемных обязательств, не может свидетельствовать о том, что объекты долевого строительства находятся в залоге у кредитора, что на них оформлены какие-либо обременения.
Ссылки в жалобе на иную судебную практику в части требований о признании добросовестным приобретателем, иную правовую позицию, не являются основанием для отмены решения суда, поскольку при рассмотрении данного спора установлены иные фактические обстоятельства, имеющие правовое значение для дела. Эти ссылки в рамках спорных правоотношений сторон безотносительны.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, им дана надлежащая правовая оценка, оснований сомневаться в правильности которой у судебной коллегии не имеется.
Поскольку нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, по настоящему делу установлено не было, решение суда является правильным, оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 14 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Челябинвестбанк" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)