Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.
судей Алексеевой Г.Ю., Косарева И.Э.
при секретаре М.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Инвестиционно-строительная компания "ПромСервис" Ф. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 6 августа 2013 года, которым частично удовлетворены исковые требования П. к ООО "ИСК "ПромСервис" о взыскании пени за просрочку передачи объекта долевого строительства и денежных средств, уплаченных за аренду жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., объяснения представителя по доверенности ООО "ИСК "ПромСервис" Х., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя П. по доверенности Ц., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
П. обратилась в суд с иском к ООО "Инвестиционно-строительная компания "ПромСервис" о взыскании пени за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 209008,80 руб. за период с 01.10.2012 года по 01.04.2013 года, денежных средств в размере 90500 руб., уплаченных за аренду жилого помещения за период с 01.10.2012 года по 01.04.2013 года.
В обоснование исковых требований указала, что 10.01.2012 г. между ней и ответчиком был заключен договор об участии в долевом строительстве N в, в соответствии с которым ответчик должен был окончить строительство объекта в 3 квартале 2012 года.
Истец свои обязательства по договору исполнила в полном объеме, уплатив ответчику денежную сумму в размере 2088000 руб. В свою очередь, ответчик обязательства по завершению строительства и передаче ей квартиры не исполнил, а потому, руководствуясь п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" истец обратилась в суд с настоящим иском.
Полагает, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ, п. 2 ст. 23.1 Закона "О защите прав потребителей" вправе требовать взыскания с ответчика причиненных ей убытков в виде суммы затрат по аренде жилого помещения в период с 01.10.2012 года по 01.04.2013 года в размере 90500 руб.
Представитель истца в судебном заседании суда первой инстанции требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Представители ответчика иск не признали, просили в его удовлетворении отказать.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 6 августа 2013 года исковые требования П. удовлетворены частично. Из средств ООО "Инвестиционно-строительная компания "ПромСервис" в пользу П. за просрочку передачи объекта долевого строительства взысканы пени в размере 209008,80 руб. за период с 01.10.2012 года по 01.04.2013 года. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Инвестиционно-строительная компания "ПромСервис" Ф. просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований П. о взыскании пени за просрочку передачи объекта долевого строительства отменить, указывая, что решение суда в данной части является незаконным и необоснованным, поскольку на данный момент разрешение на строительство действует до 1 апреля 2013 года, разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено, следовательно, обязанность по передаче объекта долевого строительства у ответчика не наступила. Полагает, что судом первой инстанции также была допущена ошибка при исчислении неустойки.
В силу п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (п. 2).
С учетом положений названной нормы права, судебная коллегия не усматривает оснований для проверки законности решения в полном объеме, в связи с чем, предметом проверки является решение только в обжалуемой части.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 10.01.2012 года между ООО "Инвестиционно-строительная компания "ПромСервис" и П. был заключен договор участия в долевом строительстве N в.
В соответствии с п. 5.1.4 договора застройщик принял на себя обязательство обеспечить строительство дома в срок, установленный документами, перечисленными в ст. 2 Договора (с последующими изменениями и дополнениями). На момент заключения Договора плановый срок окончания строительства дома в соответствии с Проектной декларацией - 3 квартал 2012 года.
Пунктом 6.3 Договора установлена обязанность застройщика передать объект долевого строительства дольщику в срок не позднее 3 месяцев с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца, поскольку ответчиком нарушены установленные договором обязательства по окончанию срока строительства дома, влекущее нарушение предусмотренных договором сторон сроков передачи квартиры дольщику по Акту приема-передачи.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, полагая его основанным на правильном применении положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ, п. 2 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 10, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и соответствующим содержанию заключенного сторонами договора, представленным по делу доказательствам.
По смыслу положений градостроительного законодательства и ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.
В силу ст. 6 указанного Закона предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, установленная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).
В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства в договорах, не связанных с предпринимательской деятельностью его сторон и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений пункта 1 ст. 314 Кодекса, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.
Как усматривается из условий заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилого дома, плановый срок окончания строительства жилого дома, а, соответственно, как правильно указывает суд первой инстанции, и срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2012 года. Пунктом 6.3 Договора установлена обязанность застройщика передать объект долевого строительства дольщику в срок не позднее 3 месяцев с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Таким образом, толкование условий заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилого дома позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали срок передачи застройщиком объекта долевого строительства не позднее 31.12.2012 года.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчиком объекта долевого строительства истцу в согласованный сторонами договора срок. Доказательств изменения сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо доказательств наличия обстоятельств, освобождающих от ответственности за нарушение такого обязательства, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено, при том, что бремя доказывания указанных обстоятельств в силу положений ст. 401 ГК РФ лежало на ООО "ИСК "ПромСервис".
Ссылка ответчика на обстоятельство неоднократного продления действия выданного 11.03.2009 года разрешения на строительство жилого дома до 01.09.2013 года не может быть принята во внимание, поскольку продление действия такого разрешения не свидетельствует об отсутствии вины ответчика в нарушении сроков передачи квартиры по договору с истцом, с которым вопрос продления таких сроков не согласовывался и которому какое-либо извещение в порядке, установленном ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщиком не направлялось.
При этом позиция ответчика о возможности бесконечного продления сроков окончания строительства без согласования с истцом и без применения каких-либо санкций за нарушение ранее принятых на себя обязательств, находится в противоречии с положениями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и лишает добросовестных участников долевого строительства возможности обеспечить надлежащее исполнение обязательства недобросовестным должником, не прекращая при этом самого обязательства, интерес к которому добросовестной стороной не утрачен.
Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающим внимания довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции была допущена ошибка при исчислении подлежащей взысканию с ответчика неустойки.
Поскольку по условиям заключенного сторонами договора ответчик был обязан передать истцу квартиру не позднее 3-х месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, т.е. до 31.12.2012 года, соответственно неустойка должна быть начислена за период с 01.01.2013 года по 01.04.2013 года и составит 103356 рублей за 90 дней просрочки., в связи с чем решение суда в данной части подлежит изменению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 6 августа 2013 года изменить.
Взыскать из средств ООО "Инвестиционно-строительная компания "ПромСервис" в пользу П. за просрочку передачи объекта долевого строительства пени в размере 103356 (сто три тысячи триста пятьдесят шесть) рублей за период с 01.01.2013 года по 01.04.2013 года руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.10.2013 N 33-4557/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2013 г. N 33-4557/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.
судей Алексеевой Г.Ю., Косарева И.Э.
при секретаре М.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Инвестиционно-строительная компания "ПромСервис" Ф. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 6 августа 2013 года, которым частично удовлетворены исковые требования П. к ООО "ИСК "ПромСервис" о взыскании пени за просрочку передачи объекта долевого строительства и денежных средств, уплаченных за аренду жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., объяснения представителя по доверенности ООО "ИСК "ПромСервис" Х., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя П. по доверенности Ц., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
П. обратилась в суд с иском к ООО "Инвестиционно-строительная компания "ПромСервис" о взыскании пени за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 209008,80 руб. за период с 01.10.2012 года по 01.04.2013 года, денежных средств в размере 90500 руб., уплаченных за аренду жилого помещения за период с 01.10.2012 года по 01.04.2013 года.
В обоснование исковых требований указала, что 10.01.2012 г. между ней и ответчиком был заключен договор об участии в долевом строительстве N в, в соответствии с которым ответчик должен был окончить строительство объекта в 3 квартале 2012 года.
Истец свои обязательства по договору исполнила в полном объеме, уплатив ответчику денежную сумму в размере 2088000 руб. В свою очередь, ответчик обязательства по завершению строительства и передаче ей квартиры не исполнил, а потому, руководствуясь п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" истец обратилась в суд с настоящим иском.
Полагает, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ, п. 2 ст. 23.1 Закона "О защите прав потребителей" вправе требовать взыскания с ответчика причиненных ей убытков в виде суммы затрат по аренде жилого помещения в период с 01.10.2012 года по 01.04.2013 года в размере 90500 руб.
Представитель истца в судебном заседании суда первой инстанции требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Представители ответчика иск не признали, просили в его удовлетворении отказать.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 6 августа 2013 года исковые требования П. удовлетворены частично. Из средств ООО "Инвестиционно-строительная компания "ПромСервис" в пользу П. за просрочку передачи объекта долевого строительства взысканы пени в размере 209008,80 руб. за период с 01.10.2012 года по 01.04.2013 года. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Инвестиционно-строительная компания "ПромСервис" Ф. просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований П. о взыскании пени за просрочку передачи объекта долевого строительства отменить, указывая, что решение суда в данной части является незаконным и необоснованным, поскольку на данный момент разрешение на строительство действует до 1 апреля 2013 года, разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено, следовательно, обязанность по передаче объекта долевого строительства у ответчика не наступила. Полагает, что судом первой инстанции также была допущена ошибка при исчислении неустойки.
В силу п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (п. 2).
С учетом положений названной нормы права, судебная коллегия не усматривает оснований для проверки законности решения в полном объеме, в связи с чем, предметом проверки является решение только в обжалуемой части.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 10.01.2012 года между ООО "Инвестиционно-строительная компания "ПромСервис" и П. был заключен договор участия в долевом строительстве N в.
В соответствии с п. 5.1.4 договора застройщик принял на себя обязательство обеспечить строительство дома в срок, установленный документами, перечисленными в ст. 2 Договора (с последующими изменениями и дополнениями). На момент заключения Договора плановый срок окончания строительства дома в соответствии с Проектной декларацией - 3 квартал 2012 года.
Пунктом 6.3 Договора установлена обязанность застройщика передать объект долевого строительства дольщику в срок не позднее 3 месяцев с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца, поскольку ответчиком нарушены установленные договором обязательства по окончанию срока строительства дома, влекущее нарушение предусмотренных договором сторон сроков передачи квартиры дольщику по Акту приема-передачи.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, полагая его основанным на правильном применении положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ, п. 2 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 10, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и соответствующим содержанию заключенного сторонами договора, представленным по делу доказательствам.
По смыслу положений градостроительного законодательства и ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.
В силу ст. 6 указанного Закона предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, установленная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).
В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства в договорах, не связанных с предпринимательской деятельностью его сторон и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений пункта 1 ст. 314 Кодекса, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.
Как усматривается из условий заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилого дома, плановый срок окончания строительства жилого дома, а, соответственно, как правильно указывает суд первой инстанции, и срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2012 года. Пунктом 6.3 Договора установлена обязанность застройщика передать объект долевого строительства дольщику в срок не позднее 3 месяцев с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Таким образом, толкование условий заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилого дома позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали срок передачи застройщиком объекта долевого строительства не позднее 31.12.2012 года.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчиком объекта долевого строительства истцу в согласованный сторонами договора срок. Доказательств изменения сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо доказательств наличия обстоятельств, освобождающих от ответственности за нарушение такого обязательства, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено, при том, что бремя доказывания указанных обстоятельств в силу положений ст. 401 ГК РФ лежало на ООО "ИСК "ПромСервис".
Ссылка ответчика на обстоятельство неоднократного продления действия выданного 11.03.2009 года разрешения на строительство жилого дома до 01.09.2013 года не может быть принята во внимание, поскольку продление действия такого разрешения не свидетельствует об отсутствии вины ответчика в нарушении сроков передачи квартиры по договору с истцом, с которым вопрос продления таких сроков не согласовывался и которому какое-либо извещение в порядке, установленном ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщиком не направлялось.
При этом позиция ответчика о возможности бесконечного продления сроков окончания строительства без согласования с истцом и без применения каких-либо санкций за нарушение ранее принятых на себя обязательств, находится в противоречии с положениями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и лишает добросовестных участников долевого строительства возможности обеспечить надлежащее исполнение обязательства недобросовестным должником, не прекращая при этом самого обязательства, интерес к которому добросовестной стороной не утрачен.
Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающим внимания довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции была допущена ошибка при исчислении подлежащей взысканию с ответчика неустойки.
Поскольку по условиям заключенного сторонами договора ответчик был обязан передать истцу квартиру не позднее 3-х месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, т.е. до 31.12.2012 года, соответственно неустойка должна быть начислена за период с 01.01.2013 года по 01.04.2013 года и составит 103356 рублей за 90 дней просрочки., в связи с чем решение суда в данной части подлежит изменению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 6 августа 2013 года изменить.
Взыскать из средств ООО "Инвестиционно-строительная компания "ПромСервис" в пользу П. за просрочку передачи объекта долевого строительства пени в размере 103356 (сто три тысячи триста пятьдесят шесть) рублей за период с 01.01.2013 года по 01.04.2013 года руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)