Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В ходе проведения проверки при анализе представленных ответчиком договоров участия в долевом строительстве, заключенных с физическими лицами, было выявлено, что ответчик включает в указанные договоры условия, ущемляющие права и законные интересы потребителей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кратенко М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Туровой Т.В.,
судей Деева А.В., Парамзиной И.М.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Туровой Т.В. гражданское дело по иску Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю к обществу с ограниченной ответственностью "УСК СИБИРЯК" в защиту неопределенного круга потребителей о признании противоправными действий по включению в договор условий, ущемляющих права потребителей по апелляционной жалобе Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю на решение Советского районного суда г. Красноярска от 22.06.2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю удовлетворить частично.
Признать противоправными и нарушающими права неопределенного круга потребителей действия ООО "УСК СИБИРЯК" по включению в договоры участия в долевом строительстве, заключаемые с гражданами (потребителями) следующих условий:
- - условия о том, что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта или необоснованном отказе участника от принятия объекта застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта по истечении 7 дней со дня, предусмотренного договором для передаче объекта долевого строительства. При этом с момента составления указанного одностороннего акта риск случайной гибели объекта долевого строительства и обязательство по его содержанию признаются перешедшими к участнику долевого строительства (п. 3.5 договора);
- - условие, согласно которому застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства в случае, если в период действия гарантийного срока участник изменил планировку объекта долевого строительства, в том числе осуществил перенос внутренних перегородок, проемы в стенах, изменил проектное расположение сантехнических разводок и стояков, схем электропроводки и пр. (п. 4.2 договора);
- - условие, согласно которому участник вправе уступить права требования по договору только с письменного согласия застройщика (п. 6.1 договора).
Обязать ООО "УСК СИБИРЯК" исключить из договоров участия в долевом строительстве, заключаемых с гражданами (потребителями) вышеуказанные условия, ущемляющие их права, запретить включение соответствующих условий в договоры с гражданами (потребителями).
Обязать ООО "УСК "СИБИРЯК" довести через средство массовой информации - печатное издание "Городские новости" до сведения потребителей решение суда по данному делу, в течение 2 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО "УСК СИБИРЯК" в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей"
Выслушав докладчика, судебная коллегия,
установила:
Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю обратилось с иском к ООО УСК "Сибиряк" в защиту интересов неопределенного круга потребителей. Требования мотивированы тем, что в ходе проведения плановой выездной проверки с 05.11.2014 г. по 16.12.2014 г. при анализе представленных ответчиком договоров участия в долевом строительстве, заключенных с физическими лицами (гражданами) было выявлено, что ответчик включает в указанные договоры условия, ущемляющие права и законные интересы потребителей, а именно:
- - условие п. 2.3.1 договора, согласно которому изменение цены договора производится лишь в случае, если в результате строительства площадь квартиры изменится (увеличится или уменьшится) более чем на 1 метр;
- - условие п. 3.5 договора, согласно которому при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта по истечении 7 дней со дня, предусмотренного договором. При этом с момента составления указанного одностороннего акта на участника переходит риск случайной гибели объекта, а также обязанность по его содержанию.
- условие п. 4.2 договора, согласно которому застройщик освобождается от ответственности за недостатки качества объекта долевого строительства, если в период гарантийного срока участник самостоятельно изменил планировку жилого помещения, в том числе организовал перенос внутренних перегородок, проемы в стенах, изменил проектное расположение сантехнических разводок и стояков, схем электропроводки и пр.
- условие п. 4.3 договора, согласно которому при наличии недостатков в объекте долевого строительства участник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения дефектов, либо соразмерного уменьшения цены, но не вправе самостоятельно устранять дефекты.
- условие п. 6.1 договора, согласно которому участник вправе уступить свои прав по договору только с письменного согласия застройщика.
Полагая, что данные условия исключают право потребителя требовать соразмерного уменьшения цены при недостатках качества объекта, противоречат положениям ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которые предусматривает иные сроки составления одностороннего акта приема-передачи объекта недвижимости; вопреки положениям ч. 7 ст. 7 Федерального закона N 214- ФЗ вводят новое основание, освобождающее застройщика от ответственности; в нарушение положений ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства ограничивается в способах защиты нарушенных прав; ограничивают право участника долевого строительства на уступку прав по договору в сравнении со ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ, представитель Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю просила признать противоправными действия ответчика по включению в стандартную(типовую) форму(образец) договора долевого участия в строительстве, предлагаемую к заключению гражданами и в заключенные с гражданами договоры долевого участия в строительстве указанных условий; обязать ответчика прекратить противоправные действия путем приведения стандартной(типовой) формы(образца) договора долевого участия в строительстве в соответствие с требованиями законодательства о защите прав потребителей, исключив вышеуказанные условия и исключить случаи заключения с гражданами договоров долевого участия в строительстве на условиях, ущемляющих права потребителей; обязать ответчика довести через средства массовой информации решение суда.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю Ч. просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, ссылаясь на доводы, приведенные в обоснование иска.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю Ч. и Б., поддержавших доводы жалобы, представителя ООО "УСК СИБИРЯК" по доверенности Т., просившую об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Так, на основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. ч. 1, 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу ст. 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Согласно ст. 46 Закона РФ "О защите прав потребителей" орган государственного надзора, органы местного самоуправления, общественные объединения потребителей вправе предъявлять иски в суды о прекращении противоправных действий изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) в отношении неопределенного круга потребителей, в том числе об исключении из договоров с потребителями условий, которые ущемляют их права или ставят в заведомо неблагоприятное (обременительное) положение. При удовлетворении такого иска суд обязывает правонарушителя довести в установленный судом срок через средства массовой информации или иным способом до сведения потребителей решение суда.
Как установлено судом ООО "УСК СИБИРЯК" в своей хозяйственной деятельности использует стандартную форму договора (договор присоединения), который содержит условия, не соответствующие ГК РФ, Федеральному закону N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Положения п. п. 3.5, 4.2 и 6.1 стандартной формы договора участия в долевом строительства, предлагаемые ООО "УСК СИБИРЯК", содержат условия, ущемляющие права потребителя, наделяют ООО "УСК СИБИРЯК" в одностороннем порядке преимуществами, либо ограничивают его ответственность перед участником, либо возлагают на участника иные неблагоприятные последствия.
Условие п. 3.5 договора позволяет застройщику составлять односторонний акт приема-передачи объекта в более короткие сроки в сравнении с Федеральным законом N 214-ФЗ, не убедившись в получении участником долевого строительства сообщения о готовности объекта долевого строительства к передаче. Перенесение на участника долевого строительства риска случайной гибели в более сокращенные в сравнении с законом сроки значительно ухудшает положение потребителя.
В соответствии с п. 4.2 договора застройщик в безусловной форме освобождается от ответственности за недостатки качестве объекта, если участник в течение гарантийного срока совершал перепланировку и иные изменения объекта, что противоречит положениям ст. ст. 15, 393 ГК РФ, по смыслу которых решение вопроса о привлечении должника к ответственности зависит от наличия причинной связи между допущенным им нарушением и негативными последствиями.
Также п. 6.1 стандартной формы договора застройщик ограничивает участника в осуществлении уступки прав требований по договору, даже если участником цена объекта оплачена в полном объеме. Указанное ограничение не соответствует смыслу ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ, сформулировано односторонне, поскольку застройщик в уступке прав по договору не ограничен.
Решение суда в указанной части не обжалуется сторонами и в силу положений ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ не является предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, проверяющей законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы.
Проверив решение суда по доводам жалобы судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в иске по заявленным требованиям о признании нарушающими права неопределенного круга потребителей условий п. п. 2.3.1 и п 4.3 типовых договоров.
Так, отказывая в удовлетворении требований в части признания противоречащим закону п. 2.3.1 договоров, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Частью 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрена возможность сторон договора участия в долевом строительстве своим соглашением изменить первоначальную цену договора в порядке и на условиях, предусмотренных договором. В этой связи суд пришел к выводу, что закон не исключает право сторон согласовать условия и порядок изменения цены договора, следовательно, оспариваемый пункт договора не нарушает баланса прав и законных интересов сторон при незначительном отклонении площади объекта долевого строительства от предусмотренной договором.
Однако, данный вывод суда основан на неверном толковании норм права применительно к фактическим правоотношениям сторон после заключения договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. ч. 1, 9 ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве ..." по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве ..." застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Указанные выше положения Закона коррелируют с требованиями ст. 309 ГК РФ, предусматривающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, судебная коллегия полагает, что предусмотренная п. 2.3.1 договора возможность получать от участника долевого строительства (потребителя) денежные средства за непереданную ему часть площади объекта недвижимости противоречит принципам гражданского права и нарушает право потребителя на возврат денежных средств в случае передачи ему объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, по которому потребитель произвел оплату в полном объеме.
Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в признании нарушающими права потребителей условий п. 4.3 типового договора со ссылкой на положения ст. 723 ГК РФ и диспозитивность ч. 2 ст. 7 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве ...".
Так, ч. 2. ст. 7 названного выше Федерального Закона предусмотрено право выбора потребителем способа защиты своих прав при обнаружении недостатков объекта строительства, а именно:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
С учетом того, что оспариваемый типовой договор является по сути своей договором присоединения, а также с учетом того, что физическое лицо как участник долевого строительства является менее защищенной стороной в сложившихся правоотношениях, судебная коллегия полагает, что предусмотренный законом выбор способов защиты не может быть ограничен другой стороной изначально.
Более того, свобода договора, с учетом специфики данных правоотношений, а также с учетом соблюдения баланса интересов сторон, не может являться безусловной.
Кроме того, следует отметить, что диспозитивность как один из основополагающих принципов гражданского права применительно к ч. 2 ст. 7 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве ..." не может рассматриваться как основание к ограничению прав потребителя, прямо закрепленных специальным законом, в данном случае, на возмещение своих расходов на устранение недостатков.
С учетом изложенного выше, доводы суда первой инстанции со ссылкой на положения ст. 723 ГК РФ, предусматривающей право заказчика на возмещение своих расходов по устранению недостатков только в том случае, когда таковое закреплено в договоре подряда, а также на диспозитивность ч. 2 ст. 7 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве ..." судебная коллегия находит несостоятельными.
При таком положении обжалуемое решение подлежит изменению в указанной выше части.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения в целом, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 22 июня 2015 года в части отказа в признании противоправными и нарушающими права неопределенного круга потребителей действия ООО "УСК "СИБИРЯК" по включению в договоры участия в долевом строительстве, заключаемые с гражданами (потребителями) условий, предусмотренных п. 2.3.1 договора, согласно которому изменение цены договора производится лишь в случае, если в результате строительства площадь квартиры изменится (увеличится или уменьшится) более чем на 1 метр и п. 4.3 договора, согласно которому при наличии недостатков в объекте долевого строительства участник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения дефектов, либо соразмерного уменьшения цены, но не вправе самостоятельно устранять дефекты, отменить.
Рассмотреть требования по существу.
Признать противоправными и нарушающими права неопределенного круга потребителей действия ООО "УСК "СИБИРЯК" по включению в договоры участия в долевом строительстве, заключаемые с гражданами (потребителями) условий, предусмотренных:
- - п. 2.3.1 договора, согласно которому изменение цены договора производится лишь в случае, если в результате строительства площадь квартиры изменится (увеличится или уменьшится) более чем на 1 метр;
- - п. 4.3 договора, согласно которому при наличии недостатков в объекте долевого строительства участник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения дефектов, либо соразмерного уменьшения цены, но не вправе самостоятельно устранять дефекты.
В остальной части указанное выше решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 14.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-9875/2015
Требование: О признании противоправными действий по включению в договор условий, ущемляющих права потребителей.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В ходе проведения проверки при анализе представленных ответчиком договоров участия в долевом строительстве, заключенных с физическими лицами, было выявлено, что ответчик включает в указанные договоры условия, ущемляющие права и законные интересы потребителей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 сентября 2015 г. по делу N 33-9875/2015, А-57
Судья: Кратенко М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Туровой Т.В.,
судей Деева А.В., Парамзиной И.М.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Туровой Т.В. гражданское дело по иску Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю к обществу с ограниченной ответственностью "УСК СИБИРЯК" в защиту неопределенного круга потребителей о признании противоправными действий по включению в договор условий, ущемляющих права потребителей по апелляционной жалобе Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю на решение Советского районного суда г. Красноярска от 22.06.2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю удовлетворить частично.
Признать противоправными и нарушающими права неопределенного круга потребителей действия ООО "УСК СИБИРЯК" по включению в договоры участия в долевом строительстве, заключаемые с гражданами (потребителями) следующих условий:
- - условия о том, что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта или необоснованном отказе участника от принятия объекта застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта по истечении 7 дней со дня, предусмотренного договором для передаче объекта долевого строительства. При этом с момента составления указанного одностороннего акта риск случайной гибели объекта долевого строительства и обязательство по его содержанию признаются перешедшими к участнику долевого строительства (п. 3.5 договора);
- - условие, согласно которому застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства в случае, если в период действия гарантийного срока участник изменил планировку объекта долевого строительства, в том числе осуществил перенос внутренних перегородок, проемы в стенах, изменил проектное расположение сантехнических разводок и стояков, схем электропроводки и пр. (п. 4.2 договора);
- - условие, согласно которому участник вправе уступить права требования по договору только с письменного согласия застройщика (п. 6.1 договора).
Обязать ООО "УСК СИБИРЯК" исключить из договоров участия в долевом строительстве, заключаемых с гражданами (потребителями) вышеуказанные условия, ущемляющие их права, запретить включение соответствующих условий в договоры с гражданами (потребителями).
Обязать ООО "УСК "СИБИРЯК" довести через средство массовой информации - печатное издание "Городские новости" до сведения потребителей решение суда по данному делу, в течение 2 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО "УСК СИБИРЯК" в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей"
Выслушав докладчика, судебная коллегия,
установила:
Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю обратилось с иском к ООО УСК "Сибиряк" в защиту интересов неопределенного круга потребителей. Требования мотивированы тем, что в ходе проведения плановой выездной проверки с 05.11.2014 г. по 16.12.2014 г. при анализе представленных ответчиком договоров участия в долевом строительстве, заключенных с физическими лицами (гражданами) было выявлено, что ответчик включает в указанные договоры условия, ущемляющие права и законные интересы потребителей, а именно:
- - условие п. 2.3.1 договора, согласно которому изменение цены договора производится лишь в случае, если в результате строительства площадь квартиры изменится (увеличится или уменьшится) более чем на 1 метр;
- - условие п. 3.5 договора, согласно которому при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта по истечении 7 дней со дня, предусмотренного договором. При этом с момента составления указанного одностороннего акта на участника переходит риск случайной гибели объекта, а также обязанность по его содержанию.
- условие п. 4.2 договора, согласно которому застройщик освобождается от ответственности за недостатки качества объекта долевого строительства, если в период гарантийного срока участник самостоятельно изменил планировку жилого помещения, в том числе организовал перенос внутренних перегородок, проемы в стенах, изменил проектное расположение сантехнических разводок и стояков, схем электропроводки и пр.
- условие п. 4.3 договора, согласно которому при наличии недостатков в объекте долевого строительства участник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения дефектов, либо соразмерного уменьшения цены, но не вправе самостоятельно устранять дефекты.
- условие п. 6.1 договора, согласно которому участник вправе уступить свои прав по договору только с письменного согласия застройщика.
Полагая, что данные условия исключают право потребителя требовать соразмерного уменьшения цены при недостатках качества объекта, противоречат положениям ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которые предусматривает иные сроки составления одностороннего акта приема-передачи объекта недвижимости; вопреки положениям ч. 7 ст. 7 Федерального закона N 214- ФЗ вводят новое основание, освобождающее застройщика от ответственности; в нарушение положений ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства ограничивается в способах защиты нарушенных прав; ограничивают право участника долевого строительства на уступку прав по договору в сравнении со ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ, представитель Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю просила признать противоправными действия ответчика по включению в стандартную(типовую) форму(образец) договора долевого участия в строительстве, предлагаемую к заключению гражданами и в заключенные с гражданами договоры долевого участия в строительстве указанных условий; обязать ответчика прекратить противоправные действия путем приведения стандартной(типовой) формы(образца) договора долевого участия в строительстве в соответствие с требованиями законодательства о защите прав потребителей, исключив вышеуказанные условия и исключить случаи заключения с гражданами договоров долевого участия в строительстве на условиях, ущемляющих права потребителей; обязать ответчика довести через средства массовой информации решение суда.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю Ч. просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, ссылаясь на доводы, приведенные в обоснование иска.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю Ч. и Б., поддержавших доводы жалобы, представителя ООО "УСК СИБИРЯК" по доверенности Т., просившую об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Так, на основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. ч. 1, 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу ст. 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Согласно ст. 46 Закона РФ "О защите прав потребителей" орган государственного надзора, органы местного самоуправления, общественные объединения потребителей вправе предъявлять иски в суды о прекращении противоправных действий изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) в отношении неопределенного круга потребителей, в том числе об исключении из договоров с потребителями условий, которые ущемляют их права или ставят в заведомо неблагоприятное (обременительное) положение. При удовлетворении такого иска суд обязывает правонарушителя довести в установленный судом срок через средства массовой информации или иным способом до сведения потребителей решение суда.
Как установлено судом ООО "УСК СИБИРЯК" в своей хозяйственной деятельности использует стандартную форму договора (договор присоединения), который содержит условия, не соответствующие ГК РФ, Федеральному закону N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Положения п. п. 3.5, 4.2 и 6.1 стандартной формы договора участия в долевом строительства, предлагаемые ООО "УСК СИБИРЯК", содержат условия, ущемляющие права потребителя, наделяют ООО "УСК СИБИРЯК" в одностороннем порядке преимуществами, либо ограничивают его ответственность перед участником, либо возлагают на участника иные неблагоприятные последствия.
Условие п. 3.5 договора позволяет застройщику составлять односторонний акт приема-передачи объекта в более короткие сроки в сравнении с Федеральным законом N 214-ФЗ, не убедившись в получении участником долевого строительства сообщения о готовности объекта долевого строительства к передаче. Перенесение на участника долевого строительства риска случайной гибели в более сокращенные в сравнении с законом сроки значительно ухудшает положение потребителя.
В соответствии с п. 4.2 договора застройщик в безусловной форме освобождается от ответственности за недостатки качестве объекта, если участник в течение гарантийного срока совершал перепланировку и иные изменения объекта, что противоречит положениям ст. ст. 15, 393 ГК РФ, по смыслу которых решение вопроса о привлечении должника к ответственности зависит от наличия причинной связи между допущенным им нарушением и негативными последствиями.
Также п. 6.1 стандартной формы договора застройщик ограничивает участника в осуществлении уступки прав требований по договору, даже если участником цена объекта оплачена в полном объеме. Указанное ограничение не соответствует смыслу ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ, сформулировано односторонне, поскольку застройщик в уступке прав по договору не ограничен.
Решение суда в указанной части не обжалуется сторонами и в силу положений ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ не является предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, проверяющей законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы.
Проверив решение суда по доводам жалобы судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в иске по заявленным требованиям о признании нарушающими права неопределенного круга потребителей условий п. п. 2.3.1 и п 4.3 типовых договоров.
Так, отказывая в удовлетворении требований в части признания противоречащим закону п. 2.3.1 договоров, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Частью 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрена возможность сторон договора участия в долевом строительстве своим соглашением изменить первоначальную цену договора в порядке и на условиях, предусмотренных договором. В этой связи суд пришел к выводу, что закон не исключает право сторон согласовать условия и порядок изменения цены договора, следовательно, оспариваемый пункт договора не нарушает баланса прав и законных интересов сторон при незначительном отклонении площади объекта долевого строительства от предусмотренной договором.
Однако, данный вывод суда основан на неверном толковании норм права применительно к фактическим правоотношениям сторон после заключения договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. ч. 1, 9 ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве ..." по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве ..." застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Указанные выше положения Закона коррелируют с требованиями ст. 309 ГК РФ, предусматривающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, судебная коллегия полагает, что предусмотренная п. 2.3.1 договора возможность получать от участника долевого строительства (потребителя) денежные средства за непереданную ему часть площади объекта недвижимости противоречит принципам гражданского права и нарушает право потребителя на возврат денежных средств в случае передачи ему объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, по которому потребитель произвел оплату в полном объеме.
Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в признании нарушающими права потребителей условий п. 4.3 типового договора со ссылкой на положения ст. 723 ГК РФ и диспозитивность ч. 2 ст. 7 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве ...".
Так, ч. 2. ст. 7 названного выше Федерального Закона предусмотрено право выбора потребителем способа защиты своих прав при обнаружении недостатков объекта строительства, а именно:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
С учетом того, что оспариваемый типовой договор является по сути своей договором присоединения, а также с учетом того, что физическое лицо как участник долевого строительства является менее защищенной стороной в сложившихся правоотношениях, судебная коллегия полагает, что предусмотренный законом выбор способов защиты не может быть ограничен другой стороной изначально.
Более того, свобода договора, с учетом специфики данных правоотношений, а также с учетом соблюдения баланса интересов сторон, не может являться безусловной.
Кроме того, следует отметить, что диспозитивность как один из основополагающих принципов гражданского права применительно к ч. 2 ст. 7 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве ..." не может рассматриваться как основание к ограничению прав потребителя, прямо закрепленных специальным законом, в данном случае, на возмещение своих расходов на устранение недостатков.
С учетом изложенного выше, доводы суда первой инстанции со ссылкой на положения ст. 723 ГК РФ, предусматривающей право заказчика на возмещение своих расходов по устранению недостатков только в том случае, когда таковое закреплено в договоре подряда, а также на диспозитивность ч. 2 ст. 7 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве ..." судебная коллегия находит несостоятельными.
При таком положении обжалуемое решение подлежит изменению в указанной выше части.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения в целом, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 22 июня 2015 года в части отказа в признании противоправными и нарушающими права неопределенного круга потребителей действия ООО "УСК "СИБИРЯК" по включению в договоры участия в долевом строительстве, заключаемые с гражданами (потребителями) условий, предусмотренных п. 2.3.1 договора, согласно которому изменение цены договора производится лишь в случае, если в результате строительства площадь квартиры изменится (увеличится или уменьшится) более чем на 1 метр и п. 4.3 договора, согласно которому при наличии недостатков в объекте долевого строительства участник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения дефектов, либо соразмерного уменьшения цены, но не вправе самостоятельно устранять дефекты, отменить.
Рассмотреть требования по существу.
Признать противоправными и нарушающими права неопределенного круга потребителей действия ООО "УСК "СИБИРЯК" по включению в договоры участия в долевом строительстве, заключаемые с гражданами (потребителями) условий, предусмотренных:
- - п. 2.3.1 договора, согласно которому изменение цены договора производится лишь в случае, если в результате строительства площадь квартиры изменится (увеличится или уменьшится) более чем на 1 метр;
- - п. 4.3 договора, согласно которому при наличии недостатков в объекте долевого строительства участник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения дефектов, либо соразмерного уменьшения цены, но не вправе самостоятельно устранять дефекты.
В остальной части указанное выше решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)