Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 14.04.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Амбаловой С.М., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "БИТ" - Годуновой Е.Н. (доверенность от 25.06.2012), от ответчиков - администрации города Смоленска - Пушкарева И.А. (доверенность от 17.12.2013) и Смоленского муниципального унитарного предприятия "Заднепровский продовольственный рынок" - Голубева И.П. (доверенность от 09.01.2014), в отсутствие ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БИТ" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.02.2014 по делу N А62-6241/2013 (судья Печорина В.А.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "БИТ" (далее - общество) обратилось с заявлением к Смоленскому муниципальному унитарному предприятию "Заднепровский продовольственный рынок" (далее - предприятие), Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) и администрации города Смоленска (далее - администрация) о переводе прав и обязанностей по договорам аренды от 29.10.2013 N 276/м и N 277/м (т. 1, л.д. 9; т. 2, л. д. 55, 56).
Требования мотивированы тем, что в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23, предоставленных ему ранее по договорам аренды для организации мелкооптового рынка. С учетом этого права, полученные предприятием по договорам аренды от 29.10.2013 N 276/м и N 277/м (далее - договоры N 276/м и N 277/м), должны быть переведены на общество.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.02.2014 в удовлетворении требований отказано (т. 2, л.д. 84). Судебный акт мотивирован тем, что договоры аренды от 09.02.1999 N 1293 и от 16.01.2004 N 4531 на земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23 заключены муниципальным образованием "Город Смоленск" для организации мелкоторгового рынка на неопределенный срок. В соответствии с Законом Смоленской области от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе Смоленске" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительной властью Смоленской области. Согласно Положению о департаменте, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86, он является уполномоченным исполнительной властью органом. Как надлежащий представитель собственника департамент 12.11.2012 направил уведомления о расторжении договоров аренды, поскольку они заключены на неопределенный срок. Ввиду того, что они получены обществом 26.11.2012, соответственно, их действие следует признать прекращенным с 26.02.2013. Правомерность прекращения договоров аренды подтверждена судебными актами по делам N А62-865/2013, А62-866/2013, А62-1892/2013, вступившими в законную силу. Земельные участки переданы в муниципальную собственность и затем предоставлены предприятию для использования под диспетчерский пункт. В связи с тем, что изменился субъектный состав арендных отношений и соглашением сторон расторгнуты договоры аренды N 276/м и 277 /м, в иске отказано.
Общество с решением не согласилось, обжаловав его в апелляционную инстанцию, просит решение отменить, иск удовлетворить (т. 2, л.д. 97). В жалобе и дополнениях к ней общество указывает на неправомерность вывода суда о том, что заключение договора аренды на неопределенный срок и отказ арендодателя от его продления лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такая позиция противоречит положениям пунктов 3, 3.1 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и письму Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.06.2011 N ОГ-Д23-82. По мнению заявителя, нарушен пункт 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку суд указал, что из материалов дела не следует об уведомлении обществом в разумный срок арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок. Между тем такое письмо представлено вместе с исковым заявлением. Податель жалобы отмечает, что выбытие департамента из правоотношений, по сути, свидетельствует о злоупотреблении ответчиками своими правами (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В отзывах на жалобу администрация и предприятие возражают против доводов общества.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы жалобы и дополнений к ней.
Представители администрации и предприятия просили жалобу отклонить и учесть нецелевое использование земельных участков. Кроме того, данные земельные участки объединены в единый участок, предназначенный для использования не в коммерческих целях, а для эксплуатации диспетчерского пункта.
Изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей общества, администрации и предприятия, Двадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации от 11.01.99 N 44 обществу предоставлен в аренду на неопределенный срок земельный участок с кадастровым номером 67:27:01:30:13:20 площадью 3273 кв. м, расположенный в г. Смоленске по улице 2 Садовой. Во исполнение этого акта комитет по управлению имуществом г. Смоленска (далее - комитет, арендодатель) и общество (арендатор) заключили на этот объект договор аренды 09.02.1999 N 1293 для организации мелкооптового рынка. Согласно кадастровым паспортам земельного участка от 12.09.2007 N 27/07-149/9, от 11.04.2012 N 6700/301/2012-28976 кадастровый номер этого участка равнозначен 67:27:0013013:20 (т. 1, л.д. 13-20).
Постановлением администрации от 26.07.1999 N 1182 обществу в аренду дополнительно представлен земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013013:23 площадью 465 кв. м. Во исполнение этого акта муниципальное образование г. Смоленск (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 16.01.2004 N 4531 для организации мелкооптового рынка и общественного туалета, с указанием на то, что это памятник федерального значения - культурный слой г. Смоленска (т. 1, л.д. 21-28).
Согласно свидетельству от 12.07.2013 серии 67 АБ N 090469 зарегистрировано право собственности общества на здание общественного туалета (условный номер 67-67-01/170/2013-718) площадью 31,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. 2 Садовая (т. 1, л.д. 147).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.01.2014 по делу N А62-5262/2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.03.2014, признано отсутствующим право собственности на общественный туалет.
Уведомлениями от 12.11.2012 N 20847/09 и N 20844/09 департамент сообщил обществу о прекращении заключенных на неопределенный срок договоров аренды по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомлений (т. 1, л.д. 29, 30).
Сторонами не оспаривается их получение 26.11.2012 (т. 1, л.д. 32).
Решениями Арбитражного суда Смоленской области от 28.05.2013 по делу N А62-865/2013 и от 05.07.2013 по делу N А62-866/2013, оставленными без изменения постановлениями апелляционной инстанции от 17.09.2013 и 23.09.2013, в удовлетворении требований общества о признании незаконными решений департамента о прекращении договора аренды отказано.
Общество в письме от 12.02.2013 обратилось в департамент с просьбой повторно предоставить земельные участки в аренду сроком на двадцать лет, ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договоров аренды (т. 1, л.д. 32).
Департамент в письме от 25.02.2013 N 02472 сообщил, что поскольку невозможно определить для каких целей испрашиваются земельные участки, он не может реализовать просьбу. Кроме того, сообщил, что в силу пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации сформированный земельный участок для целей строительства предоставляется по результатам проведенных торгов (т. 1, л.д. 33).
Приказом департамента от 11.03.2013 N 325 обществу прекращена аренда земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23 (т. 1, л.д. 34).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.06.2013 по делу N А62-1892/2013, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013, в удовлетворении требований о признании указанного приказа недействительным отказано.
Приказом департамента от 15.05.2013 N 679 земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23 предоставлены администрации в постоянное (бессрочное) пользование (т. 1, л.д. 35).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 08.09.2013 серии 67 АБ N 996146 и 67 АБ N 996148 на указанные земельные участки зарегистрировано право муниципальной собственности (т. 1, л.д. 36, 37).
На основании постановления администрации от 18.10.2013 N 1824-адм земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013013:20 по договору аренды от 29.10.2013 N 276/м предоставлен в аренду предприятию на срок с 29.10.2013 до 26.10.2014 для обслуживания здания диспетчерского пункта. Земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013013:23 по договору аренды от 29.10.2013 N 277/м предоставлен в аренду предприятию на срок с 29.10.2013 до 26.10.2014 для обслуживания здания диспетчерского пункта. По актам от 29.10.2013 указанные земельные участки переданы предприятию (т. 1, л.д. 38-50).
Согласно постановлению от 23.01.2014 N 152-адм и соглашениям от 23.01.2014 N 276/м-р и 277/м-р договоры аренды от 29.10.2013 N N 276/м-р и 277/м-р на предоставление в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23 расторгнуты с 23.01.2014, с указанной даты арендные отношения прекращены (т. 2, л.д. 65, 66).
Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договоров аренды земельного участка, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из содержания данной нормы следует, что для реализации арендатором преимущественного права должно быть установлено следующее: надлежащее исполнение арендатором обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок и заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором. При этом на момент принятия решения судом такой договор, заключенный с другим арендатором, должен быть действующим.
Судом установлено и не отрицается сторонами, что соглашениями от 23.01.2014 N 276/м-р и 277/м-р договоры аренды N 276/м и 277/м на предоставление в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23 расторгнуты, арендные отношения прекращены.
Как следует из представленных в суд апелляционной инстанции межевого плана от 03.12.2013, кадастрового паспорта от 12.12.2013 N 6700/301/2013-313282, земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20, 67:27:0013013:23 и 67:27:0013013:13 объединены для обслуживания диспетчерского пункта в единый земельный участок кадастровым номером 67:27:0013013:39 площадью 4438 кв. м.
Учитывая, что действие договоров аренды N 276/м и 277/м по соглашению сторон прекращено, земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20, 67:27:0013013:23 как самостоятельные объекта гражданского оборота преобразованы в иной объект, общество допустило их нецелевое использование, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Доводы жалобы о неправомерном выводе суда об отсутствии у него преимущественного права на заключение договоров аренды земельных участков и о необходимости квалифицировать действия департамента как злоупотребление правом суд апелляционной инстанции отклоняет.
Перевести права аренды земельных участков в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только при наличии действующих договоров и совпадения целей предоставления объекта правоотношения. Как установлено судом первой инстанции, договоры аренды N N 276/м и 277/м расторгнуты по соглашению сторон. Кроме того, цель предоставления земельных участков для общества и предприятия различна, так как общество заключило договор аренды, который по своим целям имеет коммерческую основу, между тем предприятию они предоставлены для мероприятий, не связанных с извлечением прибыли.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что согласно решению Арбитражного суда Смоленской области от 17.01.2014 по делу N А62-5262/2013, оставленному без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.03.2014, право собственности на общественный туалет признано отсутствующим. Данное обстоятельство следует квалифицировать как нецелевое использование земельных участков, поскольку они не предоставлялись для возведения объектов недвижимости.
Довод о нарушении судом первой инстанции пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принимается, поскольку суд первой инстанции отказал в требованиях общества по основаниям, не связанным с неуведомлением арендатора о намерении заключить договор аренды. Кроме того, данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения по делу (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции не принимает довод о необходимости применения пунктов 3, 3.1 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.06.2011 N ОГ-Д23-82, поскольку к возникшим правоотношениям они применимы в совокупности с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная инстанция проверяет законность судебного акта, принятого первой инстанцией, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права и исходя из доводов, содержащихся в жалобе, и возражениях, если иное не предусмотрено Кодексом. При рассмотрении дела апелляционная инстанция также проверяет полное выяснение обстоятельств, соответствие их выводам суда, правильное применение норм материального и процессуального права.
Поскольку суд первой инстанции, исходя из статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для правильного разрешения спора полно и всесторонне исследовал все имеющие существенное значение обстоятельства, дал оценку представленным доказательствам и не допустил нарушения части 4 статьи 270 названного Кодекса, основания для отмены решения отсутствуют.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.02.2014 по делу N А62-6241/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.М.АМБАЛОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.04.2014 ПО ДЕЛУ N А62-6241/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2014 г. по делу N А62-6241/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 14.04.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Амбаловой С.М., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "БИТ" - Годуновой Е.Н. (доверенность от 25.06.2012), от ответчиков - администрации города Смоленска - Пушкарева И.А. (доверенность от 17.12.2013) и Смоленского муниципального унитарного предприятия "Заднепровский продовольственный рынок" - Голубева И.П. (доверенность от 09.01.2014), в отсутствие ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БИТ" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.02.2014 по делу N А62-6241/2013 (судья Печорина В.А.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "БИТ" (далее - общество) обратилось с заявлением к Смоленскому муниципальному унитарному предприятию "Заднепровский продовольственный рынок" (далее - предприятие), Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) и администрации города Смоленска (далее - администрация) о переводе прав и обязанностей по договорам аренды от 29.10.2013 N 276/м и N 277/м (т. 1, л.д. 9; т. 2, л. д. 55, 56).
Требования мотивированы тем, что в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23, предоставленных ему ранее по договорам аренды для организации мелкооптового рынка. С учетом этого права, полученные предприятием по договорам аренды от 29.10.2013 N 276/м и N 277/м (далее - договоры N 276/м и N 277/м), должны быть переведены на общество.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.02.2014 в удовлетворении требований отказано (т. 2, л.д. 84). Судебный акт мотивирован тем, что договоры аренды от 09.02.1999 N 1293 и от 16.01.2004 N 4531 на земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23 заключены муниципальным образованием "Город Смоленск" для организации мелкоторгового рынка на неопределенный срок. В соответствии с Законом Смоленской области от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе Смоленске" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительной властью Смоленской области. Согласно Положению о департаменте, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86, он является уполномоченным исполнительной властью органом. Как надлежащий представитель собственника департамент 12.11.2012 направил уведомления о расторжении договоров аренды, поскольку они заключены на неопределенный срок. Ввиду того, что они получены обществом 26.11.2012, соответственно, их действие следует признать прекращенным с 26.02.2013. Правомерность прекращения договоров аренды подтверждена судебными актами по делам N А62-865/2013, А62-866/2013, А62-1892/2013, вступившими в законную силу. Земельные участки переданы в муниципальную собственность и затем предоставлены предприятию для использования под диспетчерский пункт. В связи с тем, что изменился субъектный состав арендных отношений и соглашением сторон расторгнуты договоры аренды N 276/м и 277 /м, в иске отказано.
Общество с решением не согласилось, обжаловав его в апелляционную инстанцию, просит решение отменить, иск удовлетворить (т. 2, л.д. 97). В жалобе и дополнениях к ней общество указывает на неправомерность вывода суда о том, что заключение договора аренды на неопределенный срок и отказ арендодателя от его продления лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такая позиция противоречит положениям пунктов 3, 3.1 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и письму Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.06.2011 N ОГ-Д23-82. По мнению заявителя, нарушен пункт 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку суд указал, что из материалов дела не следует об уведомлении обществом в разумный срок арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок. Между тем такое письмо представлено вместе с исковым заявлением. Податель жалобы отмечает, что выбытие департамента из правоотношений, по сути, свидетельствует о злоупотреблении ответчиками своими правами (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В отзывах на жалобу администрация и предприятие возражают против доводов общества.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы жалобы и дополнений к ней.
Представители администрации и предприятия просили жалобу отклонить и учесть нецелевое использование земельных участков. Кроме того, данные земельные участки объединены в единый участок, предназначенный для использования не в коммерческих целях, а для эксплуатации диспетчерского пункта.
Изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей общества, администрации и предприятия, Двадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации от 11.01.99 N 44 обществу предоставлен в аренду на неопределенный срок земельный участок с кадастровым номером 67:27:01:30:13:20 площадью 3273 кв. м, расположенный в г. Смоленске по улице 2 Садовой. Во исполнение этого акта комитет по управлению имуществом г. Смоленска (далее - комитет, арендодатель) и общество (арендатор) заключили на этот объект договор аренды 09.02.1999 N 1293 для организации мелкооптового рынка. Согласно кадастровым паспортам земельного участка от 12.09.2007 N 27/07-149/9, от 11.04.2012 N 6700/301/2012-28976 кадастровый номер этого участка равнозначен 67:27:0013013:20 (т. 1, л.д. 13-20).
Постановлением администрации от 26.07.1999 N 1182 обществу в аренду дополнительно представлен земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013013:23 площадью 465 кв. м. Во исполнение этого акта муниципальное образование г. Смоленск (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 16.01.2004 N 4531 для организации мелкооптового рынка и общественного туалета, с указанием на то, что это памятник федерального значения - культурный слой г. Смоленска (т. 1, л.д. 21-28).
Согласно свидетельству от 12.07.2013 серии 67 АБ N 090469 зарегистрировано право собственности общества на здание общественного туалета (условный номер 67-67-01/170/2013-718) площадью 31,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. 2 Садовая (т. 1, л.д. 147).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.01.2014 по делу N А62-5262/2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.03.2014, признано отсутствующим право собственности на общественный туалет.
Уведомлениями от 12.11.2012 N 20847/09 и N 20844/09 департамент сообщил обществу о прекращении заключенных на неопределенный срок договоров аренды по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомлений (т. 1, л.д. 29, 30).
Сторонами не оспаривается их получение 26.11.2012 (т. 1, л.д. 32).
Решениями Арбитражного суда Смоленской области от 28.05.2013 по делу N А62-865/2013 и от 05.07.2013 по делу N А62-866/2013, оставленными без изменения постановлениями апелляционной инстанции от 17.09.2013 и 23.09.2013, в удовлетворении требований общества о признании незаконными решений департамента о прекращении договора аренды отказано.
Общество в письме от 12.02.2013 обратилось в департамент с просьбой повторно предоставить земельные участки в аренду сроком на двадцать лет, ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договоров аренды (т. 1, л.д. 32).
Департамент в письме от 25.02.2013 N 02472 сообщил, что поскольку невозможно определить для каких целей испрашиваются земельные участки, он не может реализовать просьбу. Кроме того, сообщил, что в силу пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации сформированный земельный участок для целей строительства предоставляется по результатам проведенных торгов (т. 1, л.д. 33).
Приказом департамента от 11.03.2013 N 325 обществу прекращена аренда земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23 (т. 1, л.д. 34).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.06.2013 по делу N А62-1892/2013, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013, в удовлетворении требований о признании указанного приказа недействительным отказано.
Приказом департамента от 15.05.2013 N 679 земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23 предоставлены администрации в постоянное (бессрочное) пользование (т. 1, л.д. 35).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 08.09.2013 серии 67 АБ N 996146 и 67 АБ N 996148 на указанные земельные участки зарегистрировано право муниципальной собственности (т. 1, л.д. 36, 37).
На основании постановления администрации от 18.10.2013 N 1824-адм земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013013:20 по договору аренды от 29.10.2013 N 276/м предоставлен в аренду предприятию на срок с 29.10.2013 до 26.10.2014 для обслуживания здания диспетчерского пункта. Земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013013:23 по договору аренды от 29.10.2013 N 277/м предоставлен в аренду предприятию на срок с 29.10.2013 до 26.10.2014 для обслуживания здания диспетчерского пункта. По актам от 29.10.2013 указанные земельные участки переданы предприятию (т. 1, л.д. 38-50).
Согласно постановлению от 23.01.2014 N 152-адм и соглашениям от 23.01.2014 N 276/м-р и 277/м-р договоры аренды от 29.10.2013 N N 276/м-р и 277/м-р на предоставление в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23 расторгнуты с 23.01.2014, с указанной даты арендные отношения прекращены (т. 2, л.д. 65, 66).
Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договоров аренды земельного участка, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из содержания данной нормы следует, что для реализации арендатором преимущественного права должно быть установлено следующее: надлежащее исполнение арендатором обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок и заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором. При этом на момент принятия решения судом такой договор, заключенный с другим арендатором, должен быть действующим.
Судом установлено и не отрицается сторонами, что соглашениями от 23.01.2014 N 276/м-р и 277/м-р договоры аренды N 276/м и 277/м на предоставление в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23 расторгнуты, арендные отношения прекращены.
Как следует из представленных в суд апелляционной инстанции межевого плана от 03.12.2013, кадастрового паспорта от 12.12.2013 N 6700/301/2013-313282, земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20, 67:27:0013013:23 и 67:27:0013013:13 объединены для обслуживания диспетчерского пункта в единый земельный участок кадастровым номером 67:27:0013013:39 площадью 4438 кв. м.
Учитывая, что действие договоров аренды N 276/м и 277/м по соглашению сторон прекращено, земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20, 67:27:0013013:23 как самостоятельные объекта гражданского оборота преобразованы в иной объект, общество допустило их нецелевое использование, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Доводы жалобы о неправомерном выводе суда об отсутствии у него преимущественного права на заключение договоров аренды земельных участков и о необходимости квалифицировать действия департамента как злоупотребление правом суд апелляционной инстанции отклоняет.
Перевести права аренды земельных участков в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только при наличии действующих договоров и совпадения целей предоставления объекта правоотношения. Как установлено судом первой инстанции, договоры аренды N N 276/м и 277/м расторгнуты по соглашению сторон. Кроме того, цель предоставления земельных участков для общества и предприятия различна, так как общество заключило договор аренды, который по своим целям имеет коммерческую основу, между тем предприятию они предоставлены для мероприятий, не связанных с извлечением прибыли.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что согласно решению Арбитражного суда Смоленской области от 17.01.2014 по делу N А62-5262/2013, оставленному без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.03.2014, право собственности на общественный туалет признано отсутствующим. Данное обстоятельство следует квалифицировать как нецелевое использование земельных участков, поскольку они не предоставлялись для возведения объектов недвижимости.
Довод о нарушении судом первой инстанции пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принимается, поскольку суд первой инстанции отказал в требованиях общества по основаниям, не связанным с неуведомлением арендатора о намерении заключить договор аренды. Кроме того, данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения по делу (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции не принимает довод о необходимости применения пунктов 3, 3.1 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.06.2011 N ОГ-Д23-82, поскольку к возникшим правоотношениям они применимы в совокупности с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная инстанция проверяет законность судебного акта, принятого первой инстанцией, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права и исходя из доводов, содержащихся в жалобе, и возражениях, если иное не предусмотрено Кодексом. При рассмотрении дела апелляционная инстанция также проверяет полное выяснение обстоятельств, соответствие их выводам суда, правильное применение норм материального и процессуального права.
Поскольку суд первой инстанции, исходя из статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для правильного разрешения спора полно и всесторонне исследовал все имеющие существенное значение обстоятельства, дал оценку представленным доказательствам и не допустил нарушения части 4 статьи 270 названного Кодекса, основания для отмены решения отсутствуют.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.02.2014 по делу N А62-6241/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.М.АМБАЛОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)