Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Предприятие указало, что в отсутствие правовых оснований спорные помещения занимает общество, в адрес которого направлялись предписания об их освобождении.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Алексеева Р.А. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - муниципального унитарного предприятия г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 4" (ИНН 2320004223, ОГРН 1022302946533) - Шелест С.В. (доверенность от 12.01.2015), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" (ИНН 2320153803, ОГРН 1072320013105), третьих лиц: администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2014 (судья Коржинек Е.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2015 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-6024/2014, установил следующее.
МУП г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 4" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Возрождение" (далее - общество) со следующими требованиями:
- - признать договор аренды нежилого помещения от 01.08.2009 недействительным;
- - возложить на общество обязанность освободить незаконно занимаемые нежилые помещения N 1-7, 9-13, 13/1, 13/2, 13/3, 14-18 общей площадью 189,8 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, 17 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Сочи и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи.
Решением от 24.10.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.03.2015, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды от 01.08.2009 заключен без согласия собственника имущества и без проведения торгов, общество занимает помещения N 1, 2, 3, 10, 14 и владеет помещениями N 4-7, 9, 11-13, 13/1, 13/2, 13/3, 15-18, без правовых оснований.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты в части обязания его передать по акту приема-передачи предприятию нежилые помещения N 1-7, 9-13, 13/1, 13/2, 13/3, 14-18 общей площадью 189,8 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, 17, производство по делу в этой части прекратить. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, нахождение у общества ключей (общество оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества) не подтверждает владение помещениями, суды не определили какое имущество находится в помещениях и кому оно принадлежит, препятствует ли общество доступу.
В отзыве на кассационную жалобу предприятие указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
От иных, участвующих в деле лиц, отзывы на жалобу не поступили.
Общество заявило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представитель предприятия возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предприятия, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании актов от 08.10.1992 за предприятием закреплен имущественный комплекс общей стоимостью 26 461 тыс. рублей.
27 января 1994 года комитетом и предприятие заключили договор N 59 о закреплении имущества за предприятием для хозяйственной и предпринимательской деятельности, согласно которому за предприятием без перехода права собственности закреплен имущественный комплекс.
14 января 2014 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права хозяйственного ведения предприятия на нежилые помещения N 1-7, 9-13, 13/1, 13/2, 13/3, 14-18, общей площадью 189,8 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, 17.
Право собственности муниципального образования г. Сочи на данные объекты недвижимости было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.12.2013 и возникло в силу прямого указания пункта 1 приложения N 3 постановления Верховный Совет Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Согласно актам проверок от 17.10.2012 и от 14.11.2012 нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Красноармейская, 17, за исключением помещения N 8 площадью 10,5 кв. м, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП "ГорИВЦ" для размещения паспортистов, в отсутствие правовых оснований занимаются обществом, в адрес которого направлялись предписания освободить указанные нежилые помещения.
Вместе с тем, в ходе проведенного 28.01.2014 обследования помещений было установлено, что общество продолжает занимать нежилые помещения N 1-7, 9-13, 13/1, 13/2, 13/3, 14-18.
29 января 2014 года предприятие обратилось к обществу с требованием возвратить занимаемые помещения. Неисполнение указанного требования явилось основанием для обращения предприятия в суд с иском.
В подтверждение права владения помещениями общество представило договор аренды от 01.08.2009.
Оценив указанный договор, суды определили, что предметом договора являются помещения N 1-3, 10 и 14, договор заключен сроком на 1 год (с 01.08.2009 по 01.08.2010).
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды нежилых помещений от 01.08.2009, процедуру государственной регистрации не проходил. Следовательно, указанный договор не считается заключенным (пункт 2 статьи 433 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Установив, что договор аренды от 01.08.2009 не был заключен с согласия компетентного органа муниципального образования г. Сочи и без проведения конкурсов или аукционов, суды обосновано пришли к выводу о его недействительности.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Предъявляя виндикационный иск, истец должен доказать, что истребуемое имущество принадлежит ему на праве собственности, выбыло из его владения и незаконно находится во владении ответчика.
Виндикационный иск может быть удовлетворен при наличии следующих условий: выбытие вещи из владения собственника (обладателя вещного права); поступление вещи во владение несобственника по незаконным основаниям; отказ несобственника удовлетворить притязания собственника на возврат ему вещи. При этом истец должен доказать, что является собственником, обладателем вещного права либо юридического титула на обладание вещью, а также обосновать утрату фактического владения вещью и доказать возможность ее идентификации при помощи индивидуальных признаков.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства (акт осмотра от 18.04.2014, пояснения представителя общества о нахождении ключей от всех спорных помещений у общества) и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что истребуемое имущество находится в фактическом владении общества, что обусловило правомерность требований предприятия и возможность их удовлетворения.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2015 по делу N А32-6024/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.06.2015 N Ф08-3758/2015 ПО ДЕЛУ N А32-6024/2014
Требование: О признании договора аренды нежилого помещения недействительным, обязании освободить незаконно занимаемые нежилые помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Предприятие указало, что в отсутствие правовых оснований спорные помещения занимает общество, в адрес которого направлялись предписания об их освобождении.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2015 г. по делу N А32-6024/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Алексеева Р.А. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - муниципального унитарного предприятия г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 4" (ИНН 2320004223, ОГРН 1022302946533) - Шелест С.В. (доверенность от 12.01.2015), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" (ИНН 2320153803, ОГРН 1072320013105), третьих лиц: администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2014 (судья Коржинек Е.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2015 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-6024/2014, установил следующее.
МУП г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 4" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Возрождение" (далее - общество) со следующими требованиями:
- - признать договор аренды нежилого помещения от 01.08.2009 недействительным;
- - возложить на общество обязанность освободить незаконно занимаемые нежилые помещения N 1-7, 9-13, 13/1, 13/2, 13/3, 14-18 общей площадью 189,8 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, 17 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Сочи и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи.
Решением от 24.10.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.03.2015, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды от 01.08.2009 заключен без согласия собственника имущества и без проведения торгов, общество занимает помещения N 1, 2, 3, 10, 14 и владеет помещениями N 4-7, 9, 11-13, 13/1, 13/2, 13/3, 15-18, без правовых оснований.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты в части обязания его передать по акту приема-передачи предприятию нежилые помещения N 1-7, 9-13, 13/1, 13/2, 13/3, 14-18 общей площадью 189,8 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, 17, производство по делу в этой части прекратить. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, нахождение у общества ключей (общество оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества) не подтверждает владение помещениями, суды не определили какое имущество находится в помещениях и кому оно принадлежит, препятствует ли общество доступу.
В отзыве на кассационную жалобу предприятие указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
От иных, участвующих в деле лиц, отзывы на жалобу не поступили.
Общество заявило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представитель предприятия возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предприятия, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании актов от 08.10.1992 за предприятием закреплен имущественный комплекс общей стоимостью 26 461 тыс. рублей.
27 января 1994 года комитетом и предприятие заключили договор N 59 о закреплении имущества за предприятием для хозяйственной и предпринимательской деятельности, согласно которому за предприятием без перехода права собственности закреплен имущественный комплекс.
14 января 2014 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права хозяйственного ведения предприятия на нежилые помещения N 1-7, 9-13, 13/1, 13/2, 13/3, 14-18, общей площадью 189,8 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, 17.
Право собственности муниципального образования г. Сочи на данные объекты недвижимости было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.12.2013 и возникло в силу прямого указания пункта 1 приложения N 3 постановления Верховный Совет Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Согласно актам проверок от 17.10.2012 и от 14.11.2012 нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Красноармейская, 17, за исключением помещения N 8 площадью 10,5 кв. м, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП "ГорИВЦ" для размещения паспортистов, в отсутствие правовых оснований занимаются обществом, в адрес которого направлялись предписания освободить указанные нежилые помещения.
Вместе с тем, в ходе проведенного 28.01.2014 обследования помещений было установлено, что общество продолжает занимать нежилые помещения N 1-7, 9-13, 13/1, 13/2, 13/3, 14-18.
29 января 2014 года предприятие обратилось к обществу с требованием возвратить занимаемые помещения. Неисполнение указанного требования явилось основанием для обращения предприятия в суд с иском.
В подтверждение права владения помещениями общество представило договор аренды от 01.08.2009.
Оценив указанный договор, суды определили, что предметом договора являются помещения N 1-3, 10 и 14, договор заключен сроком на 1 год (с 01.08.2009 по 01.08.2010).
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды нежилых помещений от 01.08.2009, процедуру государственной регистрации не проходил. Следовательно, указанный договор не считается заключенным (пункт 2 статьи 433 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Установив, что договор аренды от 01.08.2009 не был заключен с согласия компетентного органа муниципального образования г. Сочи и без проведения конкурсов или аукционов, суды обосновано пришли к выводу о его недействительности.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Предъявляя виндикационный иск, истец должен доказать, что истребуемое имущество принадлежит ему на праве собственности, выбыло из его владения и незаконно находится во владении ответчика.
Виндикационный иск может быть удовлетворен при наличии следующих условий: выбытие вещи из владения собственника (обладателя вещного права); поступление вещи во владение несобственника по незаконным основаниям; отказ несобственника удовлетворить притязания собственника на возврат ему вещи. При этом истец должен доказать, что является собственником, обладателем вещного права либо юридического титула на обладание вещью, а также обосновать утрату фактического владения вещью и доказать возможность ее идентификации при помощи индивидуальных признаков.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства (акт осмотра от 18.04.2014, пояснения представителя общества о нахождении ключей от всех спорных помещений у общества) и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что истребуемое имущество находится в фактическом владении общества, что обусловило правомерность требований предприятия и возможность их удовлетворения.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2015 по делу N А32-6024/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.УЛЬКО
Е.В.УЛЬКО
Судьи
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
О.Л.РАССКАЗОВ
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
О.Л.РАССКАЗОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)