Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.
судей Смотровой Н.Н., Сурмаляна Г.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.
при участии:
от не явился, извещен надлежащим образом,
от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица: не явилось, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 23.06.2015 по делу N А53-7885/2015
по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
третье лицо: Зотова Н.Н.
о признании недействительным отказа
принятое в составе судьи Великородовой И.А.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.10.2014 г. N 1/11 к договору аренды земельного участка от 24.12.2012 г. N 34334, с кадастровым номером 61:44:0031602:5 по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Максима Горького, 270а, содержащееся в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2014 г. N 01/697/2014-878.
Решением суда от 23.06.2015 г. заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для отказа в регистрации дополнительного соглашения.
Не согласившись с принятым решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора был заключен и подписан всеми арендаторами одновременно, все дополнения к данному договору должны быть оформлены в той же форме, что и ранее заключенный договор аренды и подписан теми же сторонами.
Департамент отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Определением апелляционного суда от 20.08.2015 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Зотова Наталья Николаевна.
В судебное заседание представители сторон и третьего лица, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 24.12.2012 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и лицами, список которых указан в приложении к договору (арендаторы) заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора N 34334 земельного участка общей площадью 657 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0031602:5, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, дом 270 "а", для использования в целях эксплуатации капитального гаража.
21.10.2014 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и Зотовой Натальей Николаевной (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1/11, в соответствии с условиями которого (пункт 1.1 соглашения), на основании заявления N 602760 от 15.09.2014 г., свидетельства о праве на наследство по закону от 27.08.2014 г., свидетельства о праве собственности от 08.09.2014 г., выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.09.2014 г. (регистрационная запись N 61-61-01/528/2014-493), арендодатель вносит изменения в наименование арендатора: слова "...Таран Валентина Павловна читать: "Зотова Наталья Николаевна...".
07.11.2014 г. Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 24.12.2012 г. N 34334, заключенного с арендатором Зотовой Натальей Николаевной, которым в связи с переходом права собственности на объект недвижимого имущества внесены изменения в договор аренды в части наименования арендатора, в раздел 3 договора "Размер и условия внесения арендной платы", раздел 9 "Реквизиты сторон".
Сообщением N 01/697/2014-878 от 23.12.2014 г. Управление Росреестра отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1/11 от 21.10.2014 г. к договору аренды от 24.12.2012 г. N 34334. Отказ в государственной регистрации мотивирован тем, что дополнительное соглашение к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора должно быть подписано всеми лицами, подписавшими договор аренды.
Данный отказ оспорен Департаментом в судебном порядке.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч.ч. 2, 3 ст. 201 АПК РФ для признания недействительным ненормативного правового акта органа осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со ст. ст. 450, 452 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации (ст. 131, 609 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества, в силу ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В п. 19 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.
Один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка. Собственники строений, зданий, сооружений также обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы. Соответствующие правовые подходы сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 и от 18.09.2012 N 4225/12.
Таким образом, применительно к рассматриваемому случаю с учетом вышеприведенного нормативного обоснования, как соглашение о присоединении к договору аренды, так и дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды не требовали их подписания теми арендаторами, на права и обязанности которых условия таких соглашений влияния не оказывали.
В этой связи довод Управления о том, что представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 21.10.2014 г. N 1/11 к договору аренды земельного участка от 24.12.2012 г. N 34334 по форме и содержанию не соответствовало требованиям гражданского законодательства и положениям основного договора аренды, не может быть признан законным и обоснованным.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции об отсутствии у Управления оснований для истребования дополнительного соглашения, подписанного всеми арендаторами по договору аренды и выражающего их волю на изменение договорных отношений в части, касающейся только одного из арендаторов, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Аналогичная правовая позиция по схожим обстоятельствам поддержана Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлениях от 19.08.2015 по делу N А53-31645/2014, от 12.03.2015 по делу N А53-16013/2014.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2015 по делу N А53-7885/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.10.2015 N 15АП-12380/2015 ПО ДЕЛУ N А53-7885/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2015 г. N 15АП-12380/2015
Дело N А53-7885/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.
судей Смотровой Н.Н., Сурмаляна Г.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.
при участии:
от не явился, извещен надлежащим образом,
от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица: не явилось, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 23.06.2015 по делу N А53-7885/2015
по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
третье лицо: Зотова Н.Н.
о признании недействительным отказа
принятое в составе судьи Великородовой И.А.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.10.2014 г. N 1/11 к договору аренды земельного участка от 24.12.2012 г. N 34334, с кадастровым номером 61:44:0031602:5 по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Максима Горького, 270а, содержащееся в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2014 г. N 01/697/2014-878.
Решением суда от 23.06.2015 г. заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для отказа в регистрации дополнительного соглашения.
Не согласившись с принятым решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора был заключен и подписан всеми арендаторами одновременно, все дополнения к данному договору должны быть оформлены в той же форме, что и ранее заключенный договор аренды и подписан теми же сторонами.
Департамент отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Определением апелляционного суда от 20.08.2015 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Зотова Наталья Николаевна.
В судебное заседание представители сторон и третьего лица, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 24.12.2012 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и лицами, список которых указан в приложении к договору (арендаторы) заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора N 34334 земельного участка общей площадью 657 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0031602:5, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, дом 270 "а", для использования в целях эксплуатации капитального гаража.
21.10.2014 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и Зотовой Натальей Николаевной (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1/11, в соответствии с условиями которого (пункт 1.1 соглашения), на основании заявления N 602760 от 15.09.2014 г., свидетельства о праве на наследство по закону от 27.08.2014 г., свидетельства о праве собственности от 08.09.2014 г., выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.09.2014 г. (регистрационная запись N 61-61-01/528/2014-493), арендодатель вносит изменения в наименование арендатора: слова "...Таран Валентина Павловна читать: "Зотова Наталья Николаевна...".
07.11.2014 г. Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 24.12.2012 г. N 34334, заключенного с арендатором Зотовой Натальей Николаевной, которым в связи с переходом права собственности на объект недвижимого имущества внесены изменения в договор аренды в части наименования арендатора, в раздел 3 договора "Размер и условия внесения арендной платы", раздел 9 "Реквизиты сторон".
Сообщением N 01/697/2014-878 от 23.12.2014 г. Управление Росреестра отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1/11 от 21.10.2014 г. к договору аренды от 24.12.2012 г. N 34334. Отказ в государственной регистрации мотивирован тем, что дополнительное соглашение к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора должно быть подписано всеми лицами, подписавшими договор аренды.
Данный отказ оспорен Департаментом в судебном порядке.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч.ч. 2, 3 ст. 201 АПК РФ для признания недействительным ненормативного правового акта органа осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со ст. ст. 450, 452 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации (ст. 131, 609 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества, в силу ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В п. 19 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.
Один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка. Собственники строений, зданий, сооружений также обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы. Соответствующие правовые подходы сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 и от 18.09.2012 N 4225/12.
Таким образом, применительно к рассматриваемому случаю с учетом вышеприведенного нормативного обоснования, как соглашение о присоединении к договору аренды, так и дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды не требовали их подписания теми арендаторами, на права и обязанности которых условия таких соглашений влияния не оказывали.
В этой связи довод Управления о том, что представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 21.10.2014 г. N 1/11 к договору аренды земельного участка от 24.12.2012 г. N 34334 по форме и содержанию не соответствовало требованиям гражданского законодательства и положениям основного договора аренды, не может быть признан законным и обоснованным.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции об отсутствии у Управления оснований для истребования дополнительного соглашения, подписанного всеми арендаторами по договору аренды и выражающего их волю на изменение договорных отношений в части, касающейся только одного из арендаторов, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Аналогичная правовая позиция по схожим обстоятельствам поддержана Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлениях от 19.08.2015 по делу N А53-31645/2014, от 12.03.2015 по делу N А53-16013/2014.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2015 по делу N А53-7885/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)