Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Яцык А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего: Анцифировой Г.П.,
судей: Кандалова П.М., Фоминой Н.И.,
при секретаре: З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 26 февраля 2014 года апелляционную жалобу ООО "СБМ-Инвест" на решение Химкинского городского суда Московской области от 18 апреля 2013 года по делу по иску К. к ООО "ФлайтИнвест", ЗАО "Кама-Проект" о признании права собственности на квартиру,
заслушав доклад судьи Кандалова П.М.,
объяснения представителя ООО "СБМ-Инвест" - Б., представителя К. - В.,
К. обратилась в суд с иском к ООО "ФлайтИнвест", ЗАО "Кама-Проект" о признании права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <...>.
Представитель К. исковые требования поддержал.
Представитель ООО "ФлайтИнвест" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ЗАО "Кама-Проект" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
3-е лицо - представитель ЗАО "ПИК-Регион" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Решением Химкинского городского суда Московской области от 18 апреля 2013 г. исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "СБМ-Инвест" ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Согласно п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Из материалов дела усматривается, что дело рассмотрено в отсутствие представителя ООО "СБМ-Инвест", не извещенного судом о времени и месте его рассмотрения, что является безусловным основанием для отмены решения суда, определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27.01.2014 г. постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Представитель К. - В. настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель третьего лица - ООО "СБМ-Инвест" - Б. возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ООО "ФлайтИнвест" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ЗАО "Пик-Регион" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ЗАО "Кама Проект" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Рассмотрев исковые требования К. по существу, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 01.07.2010 г. между ЗАО "ПИК-Регион" и ООО "СБМ-Инвест" заключен договор N ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-8а, предметом которого являлось участие ООО "СБМ-Инвест" в инвестировании строительства и проектирования жилого дома по адресу: <...>, с правом получения в качестве инвестиционной деятельности прав на оформление в собственность соинвестора квартир, номенклатура которых указана в приложении N 1. Основанием для заключения данного договора является инвестиционный контракт от 30.09.2005 г., одной из сторон которого является ЗАО "ПИК-Регион".
23.12.2010 г. между ООО "СБМ-Инвест" и ООО "ФлайтИнвест" заключен договор N Юб-8А/16, предметом которого являлось участие ООО "ФлайтИнвест" в инвестировании строительства и проектирования жилого дома по адресу: <...>, с правом получения в качестве инвестиционной деятельности прав на оформление в собственность соинвестора квартир, номенклатура которых указана в приложении N 1. Основанием для заключения данного договора является инвестиционный контракт от 30.09.2005 г., одной из сторон которого является ЗАО "ПИК-Регион".
26.09.2011 г. между ООО "ФлайтИнвест" и К. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ЮБ-К8А/2/6/1 (2), в соответствии с которым, стороны принимают на себя обязанности в будущем заключить договор купли-продажи жилого недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора предметом основного договора будет являться купля-продажа жилого недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной на 6 этаже в секции 2 в жилом доме-новостройке по адресу: <...>. Из п. 2.2. указанного договора следует, что основной договор будет подписан сторонами не позднее 45 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, а К. должна перечислить стоимость квартиры не позднее 03.10.2011 г. денежные средства в размере стоимости квартиры.
К. обязательства по договору исполнены, а именно переданы денежные средства в размере 4113795,00 руб., что подтверждается актом приема-передачи квартиры от 26.09.2011 г. и платежным поручением от 26.09.2011 г.
Истец проживает в спорной квартире и оплачивает коммунальные платежи.
Согласно материалам дела, дом по адресу: <...>, сдан в эксплуатацию, указанному дому присвоен почтовый адрес: <...>.
Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено:
1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;
6) вследствие причинения вреда другому лицу;
7) вследствие неосновательного обогащения;
8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.
В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Учитывая, что истинная воля и интерес истца в предварительном договоре от 26.09.2011 г. были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил, судебная коллегия признает, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие ее истцом, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора от 26.09.2011 г. основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.
Сам по себе предварительный договор купли-продажи по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных договором последствий.
Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.
Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.
Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.
Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.
Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме безусловно влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.
Поскольку ответчик осуществил привлечение средств соинвесторов, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.
Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.
Поэтому квартира, права на которую заявляются истцом, в силу фактических инвестиционных отношений сторон изначально должна регистрироваться на истца, а не на ответчика либо иных лиц, поскольку именно истец имеет правообразовательное правомочие на нее.
Поскольку в настоящее время дом принят в эксплуатацию, квартира полностью оплачена и фактически передана истице, К. проживает в квартире, несет расходы на ее содержание, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания за К. права собственности на спорную квартиру.
В связи с удовлетворением иска и на основании ст. 98 ГПК РФ с ООО "ФлайтИнвест" подлежат взысканию в пользу истицы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей, уплаченные ею при подаче иска.
Доводы апелляционной жалобы ООО "СБМ-Инвест" о том, что инвестиционный договор с ООО "ФлайтИнвест" расторгнут, основанием для отказа в иске служить не могут. Истец не является участником правоотношений, возникших между ООО "СБМ-Инвест" и ООО "ФлайтИнвест", в связи с чем на него не могут быть возложены последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств ООО "ФлайтИнвест" перед ООО "СБМ-Инвест".
Доводы ЗАО "ПИК-Регион" о том, что дело рассмотрено с нарушением подведомственности, следует признать несостоятельным. На момент обращения К. в суд с иском о признании права собственности на спорную квартиру, определением Арбитражного суда Московской области от 01.10.2013 г. в отношении ООО "ФлайтИнвест" введена процедура наблюдения. В указанном определении отсутствуют данные о применении параграфа 7 главы IX "Банкротство застройщика" Федерального закона "О несостоятельности "банкротстве".
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ,
Решение Химкинского городского суда Московской области от 18 апреля 2013 года - отменить.
Исковые требования К. к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за К. право собственности на жилое помещение - квартиру общей площадью всех частей помещения 43,5 кв. м, общей площадью 42,0 кв. м, жилой площадью 18,3 кв. м, расположенную по адресу: <...>.
Взыскать с ООО "ФлайтИнвест" в пользу К. в счет возмещения судебных расходов 2000 (две тысячи) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-873/2014
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2014 г. по делу N 33-873/2014
Судья: Яцык А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего: Анцифировой Г.П.,
судей: Кандалова П.М., Фоминой Н.И.,
при секретаре: З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 26 февраля 2014 года апелляционную жалобу ООО "СБМ-Инвест" на решение Химкинского городского суда Московской области от 18 апреля 2013 года по делу по иску К. к ООО "ФлайтИнвест", ЗАО "Кама-Проект" о признании права собственности на квартиру,
заслушав доклад судьи Кандалова П.М.,
объяснения представителя ООО "СБМ-Инвест" - Б., представителя К. - В.,
установила:
К. обратилась в суд с иском к ООО "ФлайтИнвест", ЗАО "Кама-Проект" о признании права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <...>.
Представитель К. исковые требования поддержал.
Представитель ООО "ФлайтИнвест" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ЗАО "Кама-Проект" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
3-е лицо - представитель ЗАО "ПИК-Регион" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Решением Химкинского городского суда Московской области от 18 апреля 2013 г. исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "СБМ-Инвест" ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Согласно п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Из материалов дела усматривается, что дело рассмотрено в отсутствие представителя ООО "СБМ-Инвест", не извещенного судом о времени и месте его рассмотрения, что является безусловным основанием для отмены решения суда, определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27.01.2014 г. постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Представитель К. - В. настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель третьего лица - ООО "СБМ-Инвест" - Б. возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ООО "ФлайтИнвест" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ЗАО "Пик-Регион" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ЗАО "Кама Проект" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Рассмотрев исковые требования К. по существу, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 01.07.2010 г. между ЗАО "ПИК-Регион" и ООО "СБМ-Инвест" заключен договор N ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-8а, предметом которого являлось участие ООО "СБМ-Инвест" в инвестировании строительства и проектирования жилого дома по адресу: <...>, с правом получения в качестве инвестиционной деятельности прав на оформление в собственность соинвестора квартир, номенклатура которых указана в приложении N 1. Основанием для заключения данного договора является инвестиционный контракт от 30.09.2005 г., одной из сторон которого является ЗАО "ПИК-Регион".
23.12.2010 г. между ООО "СБМ-Инвест" и ООО "ФлайтИнвест" заключен договор N Юб-8А/16, предметом которого являлось участие ООО "ФлайтИнвест" в инвестировании строительства и проектирования жилого дома по адресу: <...>, с правом получения в качестве инвестиционной деятельности прав на оформление в собственность соинвестора квартир, номенклатура которых указана в приложении N 1. Основанием для заключения данного договора является инвестиционный контракт от 30.09.2005 г., одной из сторон которого является ЗАО "ПИК-Регион".
26.09.2011 г. между ООО "ФлайтИнвест" и К. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ЮБ-К8А/2/6/1 (2), в соответствии с которым, стороны принимают на себя обязанности в будущем заключить договор купли-продажи жилого недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора предметом основного договора будет являться купля-продажа жилого недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной на 6 этаже в секции 2 в жилом доме-новостройке по адресу: <...>. Из п. 2.2. указанного договора следует, что основной договор будет подписан сторонами не позднее 45 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, а К. должна перечислить стоимость квартиры не позднее 03.10.2011 г. денежные средства в размере стоимости квартиры.
К. обязательства по договору исполнены, а именно переданы денежные средства в размере 4113795,00 руб., что подтверждается актом приема-передачи квартиры от 26.09.2011 г. и платежным поручением от 26.09.2011 г.
Истец проживает в спорной квартире и оплачивает коммунальные платежи.
Согласно материалам дела, дом по адресу: <...>, сдан в эксплуатацию, указанному дому присвоен почтовый адрес: <...>.
Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено:
1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;
6) вследствие причинения вреда другому лицу;
7) вследствие неосновательного обогащения;
8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.
В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Учитывая, что истинная воля и интерес истца в предварительном договоре от 26.09.2011 г. были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил, судебная коллегия признает, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие ее истцом, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора от 26.09.2011 г. основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.
Сам по себе предварительный договор купли-продажи по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных договором последствий.
Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.
Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.
Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.
Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.
Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме безусловно влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.
Поскольку ответчик осуществил привлечение средств соинвесторов, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.
Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.
Поэтому квартира, права на которую заявляются истцом, в силу фактических инвестиционных отношений сторон изначально должна регистрироваться на истца, а не на ответчика либо иных лиц, поскольку именно истец имеет правообразовательное правомочие на нее.
Поскольку в настоящее время дом принят в эксплуатацию, квартира полностью оплачена и фактически передана истице, К. проживает в квартире, несет расходы на ее содержание, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания за К. права собственности на спорную квартиру.
В связи с удовлетворением иска и на основании ст. 98 ГПК РФ с ООО "ФлайтИнвест" подлежат взысканию в пользу истицы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей, уплаченные ею при подаче иска.
Доводы апелляционной жалобы ООО "СБМ-Инвест" о том, что инвестиционный договор с ООО "ФлайтИнвест" расторгнут, основанием для отказа в иске служить не могут. Истец не является участником правоотношений, возникших между ООО "СБМ-Инвест" и ООО "ФлайтИнвест", в связи с чем на него не могут быть возложены последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств ООО "ФлайтИнвест" перед ООО "СБМ-Инвест".
Доводы ЗАО "ПИК-Регион" о том, что дело рассмотрено с нарушением подведомственности, следует признать несостоятельным. На момент обращения К. в суд с иском о признании права собственности на спорную квартиру, определением Арбитражного суда Московской области от 01.10.2013 г. в отношении ООО "ФлайтИнвест" введена процедура наблюдения. В указанном определении отсутствуют данные о применении параграфа 7 главы IX "Банкротство застройщика" Федерального закона "О несостоятельности "банкротстве".
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ,
определила:
Решение Химкинского городского суда Московской области от 18 апреля 2013 года - отменить.
Исковые требования К. к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за К. право собственности на жилое помещение - квартиру общей площадью всех частей помещения 43,5 кв. м, общей площадью 42,0 кв. м, жилой площадью 18,3 кв. м, расположенную по адресу: <...>.
Взыскать с ООО "ФлайтИнвест" в пользу К. в счет возмещения судебных расходов 2000 (две тысячи) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)