Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 28 мая 2015 г.
В полном объеме постановление изготовлено 04 июня 2015 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Радушевой О.Н., Селиверстовой Н.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочковой А.В.,
с участием:
Верхоломов Ю.Е., лично, паспорт,
от ОАО "Пензастрой" - Сухомлинов О.И., доверенность от 01.09.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Верхоломова Юрия Евгеньевича,
на определение Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2015 года по заявлениям Верхоломова Ю.Е., Макаревой Г.Г., Крюковой В.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения в рамках дела N А49-3728/2013 (судья Сумская Т.В.)
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Поволжье", ИНН 5837022432, ОГРН 1045803505373,
установил:
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 02 октября 2013 года в отношении ООО ГК "Поволжье" введена процедура банкротства наблюдение.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 07 апреля 2014 года ООО ГК "Поволжье" признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден Кочкуров С.А.
20 февраля 2015 года в Арбитражный суд Пензенской области обратился конкурсный кредитор Верхоломов Ю.Е. с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 17.11.2010 в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья N 2302/06-166-001-23П от 02.06.2008 на ОАО "Пензастрой" в виде истребования предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО "Пензастрой" - однокомнатной квартиры общей площадью 42,38 кв. м, проектный номер N 157 (фактический номер N 258), расположенной на 6 этаже в секции Б четырнадцатиэтажного 4-х секционного жилого дома по адресу: г. Пенза, 10-й микрорайон Арбеково, 3й проезд Рахманинова.
24 февраля 2015 года в Арбитражный суд Пензенской области обратился конкурсный кредитор Макарева Г.Г. с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 17.11.2010 в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья N 03/05/06-1Н-43-Р от 28.11.2008 года и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО "Пензастрой" - однокомнатной квартиры общей площадью 42,24 кв. м, проектный номер N 43 (фактический номер N 373), расположенной на 6 этаже в секции А четырнадцатиэтажного 4-х секционного жилого дома по адресу: г. Пенза, 10-й микрорайон Арбеково, 3й проезд Рахманинова.
24 февраля 2015 года в Арбитражный суд Пензенской области обратился конкурсный кредитор Крюкова В.И. с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 17.11.2010 в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья N 2908/06-175-045-29П от 18.11.2008 года и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО "Пензастрой" - однокомнатной квартиры общей площадью 42,38 кв. м, проектный номер N 175 (фактический номер N 275), расположенной на 8 этаже в секции Б четырнадцатиэтажного 4-х секционного жилого дома по адресу: г. Пенза, 10-й микрорайон Арбеково, 3й проезд Рахманинова.
Верхоломов Ю.Е., Макарева Г.Г. и Крюкова В.И. определениями арбитражного суда по делу N А49-3728/2013 от 29 января 2014 года и 03 февраля 2014 года соответственно включены в реестр требований жилых помещений по делу о банкротстве ООО ГК "Поволжье".
Определением Арбитражный суд Пензенской области от 30 марта 2015 года заявления кредиторов об оспаривании сделки должника в соответствии с положениями п. 2 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объединены в одно производство для совместного рассмотрения в порядке ст. 201.8 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в качестве обособленного спора в деле о банкротстве ООО "Группа компаний "Поволжье".
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2015 года в удовлетворении заявлений Верхоломова Ю.Е., Макаревой Г.Г., Крюковой В.И. отказано.
Не согласившись с вынесенным определением суда, Верхоломов Ю.Е. обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просил определение Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2015 года отменить в части отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 17.11.2010 в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья N 2302/06-166-001-23П от 02.06.2008 на ОАО "Пензастрой" в виде истребования предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО "Пензастрой" - однокомнатной квартиры общей площадью 42,38 кв. м, проектный номер N 157 (фактический номер N 258), расположенной на 6 этаже в секции Б четырнадцатиэтажного 4-х секционного жилого дома по адресу: г. Пенза, 10-й микрорайон Арбеково, 3й проезд Рахманинова с целью удовлетворения требований кредитора, включенного в реестр требований кредиторов должника, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствие выводов, изложенных в определении, обстоятельствам дела.
В судебном заседании Верхоломов Ю.Е. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил определение Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2015 года отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования, мотивируя тем, что договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия, заключенный 17 ноября 2010 года между ООО группа компаний "Поволжье" и ОАО "Пензастрой", ничтожен в части перевода обязанностей застройщика на нового должника, поскольку заключен без его согласия как кредитора.
Представитель ОАО "Пензастрой" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, по основаниям представленного отзыва.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, будучи извещенным, в судебное заседание не явилось, просило рассмотреть дело в отсутствие их представителя, представило отзыв, в котором указало, что договор долевого участия в строительстве, заключенный с заявителем, зарегистрирован, в соответствии с п. 3 статьи 13 ФЗ РФ 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. В связи с тем, что заявителю квартира не передана в собственность до настоящего времени у него сохраняется ипотека в силу закона на объект долевого строительства, разрешение апелляционной жалобы оставило на усмотрение судебной коллегии.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие участников процесса.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, определение суда первой инстанции проверяется только в обжалуемой Верхоломовым Ю.Е. части. Соответственно, в остальной части оставленной судом первой инстанции без удовлетворения, законность и обоснованность определения не проверяется.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2015 года по заявлениям Верхоломова Ю.Е., Макаревой Г.Г., Крюковой В.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения в рамках дела N А49-3728/2013 по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Из материалов дела следует, что 01 июня 2013 года между Резниченко В.В. и Верхоломовым Ю.Е. заключен договор уступки права (цессии) по договору долевого участия в строительстве жилья N 2302/06-166-001-23П от 02.06.2008, заключенного с ООО Группа компаний "Повольжье".
Судом первой инстанции установлено, что обязательства по финансированию строительства дольщиками выполнены в полном объеме, но жилые многоквартирные дома застройщиком не построены, сроки исполнения обязательств по договорам истекли, производственная деятельность ООО ГК "Поволжье" прекращена.
В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 9 N 214-ФЗ участники долевого строительства в одностороннем порядке были вправе отказаться от исполнения договоров в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; или требовать расторжения договора в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, а также требовать возврата уплаченных им в счет цены договора денежных средств и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Вместе с тем, Верхоломов Ю.Е. не воспользовался предусмотренными законом способами защиты своих прав участника строительства.
В связи с прекращением строительства домов и деятельности ООО ГК "Поволжье", возбуждением уголовного дела в отношении его руководителя, а также в связи с многократными обращениями граждан в органы исполнительной власти Пензенской области рабочая группа, созданная при Администрации города Пензы и Пензенской области с участием инициативной группы застройщиков, предложила продолжить строительство домов одному из опытнейших и надежных застройщиков области- ОАО "Пензастрой".
С целью завершения строительства четырех многоквартирных домов в городе Пензе, начатого ООО ГК "Поволжье", 08.09.2010 года права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 19.01.2005 года N 6270 переданы по договору уступки ОАО "Пензастрой". (т. 1 основного дела л.д. 84).
Обременение права аренды земельным участком правами залога третьих лиц- участников долевого строительства, предусмотренное положениями статьи 13 N 214-ФЗ, при регистрации договора уступки сохранено.
Указанные обстоятельства подтверждаются судебными актами, вступившими в законную силу: решение Железнодорожного районного суда города Пензы от 15.06.2011 года по делу N 2-998/2011, определение Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-3728/13 от 24.09.2014 года по заявлению Верхоломова Ю.Е. о признании обременения.
14 сентября 2010 года между ООО ГК "Поволжье" и ОАО "Пензастрой" подписан акт приема-передачи незавершенного строительством объекта- жилого дома по 3-му проезду Рахманинова, 09.02.2011 года ОАО "Пензастрой" выдано свидетельство серии 58 АА N 941123 о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект- многоквартирный жилой дом по 3-му проезду Рахманинова степень готовности 40,6%. (, т. 2 основного дела л.д. 71, 75).
ОАО "Пензастрой", ознакомившись с документацией ООО ГК "Поволжье", выразило готовность достроить жилые дома по 3- и 4 проезду Рахманинова в городе Пензе, при условии зачета денежных средств, ранее внесенных дольщиками в ООО ГК "Поволжье" и доплаты ими до стоимости 1 квадратного метра 32 000,00 рублей.
На момент передачи прав у ООО ГК "Поволжье" по двум жилым домам по 3- и 4 проезду Рахманинова имелись неисполненные обязательства перед 661 участниками строительства. (т. 2 основного дел л.д. 70).
Поскольку перевод обязанностей застройщика по договорам долевого участия возможен только с согласия первоначального застройщика и участника долевого строительства, а также ввиду отсутствия организационной возможности трехстороннего подписания договоров со всеми участниками строительства, из-за прекращения деятельности ООО ГК "Поволжье" и возбуждения уголовного дела в отношении руководителя должника, 17 ноября 2010 года между ОАО "Пензастрой" и ООО Группа компаний "Поволжье" подписан договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по 3-му и 4-му проездам Рахманинова в г. Пензе (447 и 378 квартир соответственно) (л.д. 18, т. 2 основного дела л.д. 74, 79).
По условиям данного договора согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового при подписании договора презюмировалось и подтверждалось в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения по формам, являющимся Приложением N 2 и N 3.
Приложение N 2 содержало текст договора уступки прав и обязанностей застройщика по ранее заключенному договору долевого участия с ООО ГК "Поволжье", содержащее условие о цене договора, исходя из расчета 32 000 рублей за 1 квадратный метр, зачете ранее оплаченных денежных средств по договору и сумме доплаты.
Приложение N 3 содержало текст соглашения о расторжении договора долевого участия, ранее заключенного с ООО ГК "Поволжье", и условие о выплате ОАО "Пензастрой" участнику внесенных им по договору денежных средств. (л.д. 19-20).
Верхоломов Ю.Е., не подписав ни один из предложенных ему варианту соглашений, выразил несогласие с переводом на ОАО "Пензастрой" обязательств по заключенным с ним договором долевого участия, следовательно, не вступил в договорные отношения с ОАО "Пензастрой".
На основании изложенного, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для вывода о его ничтожности, поскольку оспариваемый договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключенный 17.11.2010 между ОАО "Пензастрой" и ООО ГК "Поволжье", отражает волеизъявление подписавших его сторон на передачу прав застройщика, что положениями статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается без согласия должника, и в силу положений п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, что также нашло отражение в решении Ленинского районного суда города Пензы от 13.09.2011 года по делу N 33-3076, решении Октябрьского районного суда города Пензы от 07.02.2012 года по делу N 2-111/2012, вступивших в законную силу.
Требование Верхоломова Ю.Е. об истребовании квартир без каких-либо дополнительных условий в виде доплат, по сути, является требованием об исполнении обязательств по договору долевого участия, заключенному с ООО ГК "Поволжье". При отсутствии договорных отношений заявителя с ОАО "Пензастрой", такие требования могут быть предъявлены только к ООО ГК "Поволжье", что заявителем и сделано при включении требований в реестр о передаче жилых помещений в деле о банкротстве ООО ГК "Поволжье".
ОАО "Пензастрой", получив незавершенный строительством объект-многоквартирный жилой дом по 3-му проезду Рахманинова в городе Пензе 40,6% степени готовности, в сентябре 2011 года ввел его в эксплуатацию, о чем выдано соответствующее разрешение от 30.09.2011 года, став в силу положений статей 218, 219 ГК РФ его законным владельцем. По состоянию на 16.01.2013 года 430 квартир дома из 447 построенных в соответствии с положениями статьи 8 N 214-ФЗ переданы в собственность участникам долевого строительства, заключившим договора долевого участия с ОАО "Пензастрой". (т. 1 основного дела л.д. 59).
Получив физические объемы незавершенного строительством жилого дома по 3-му проезду Рахманинова и права и обязанности по договору аренды земельного участка, к ОАО "Пензастрой" перешло имущество, обремененное в силу положений статьи 13 N 214-ФЗ залогом по обязательствам ООО ГК "Поволжье" по договорам долевого участия, заключенным с заявителями.
Порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен положениями статьи 14 N 214-ФЗ и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, споры, вытекающие из данных правоотношений, подлежат рассмотрению вне рамок дела о банкротстве ООО Группа Компаний "Поволжье".
Положениями Закона N 214-ФЗ не предусмотрен порядок перевода прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве, следовательно, к нему применяются правила иных Федеральных законов- Гражданского кодекса Российской Федерации и ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)".
Положения статьи 201.10. Закона о банкротстве при наличии определенных в законе условий предусматривают возможность погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.
Решение по данному вопросу принимается большинством голосов участников с учетом данных о возможности или невозможности такой передачи, степени готовности объекта незавершенного строительства, сведений о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а также сведений о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.
Проанализировав вышеизложенные правовые нормы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявителем апелляционной жалобы не представлены доказательства нарушения его прав и законных интересов.
Доводы, приведенные Верхоломовым Ю.Е. в апелляционной жалобе фактически повторяют заявленные требования, которым давалась надлежащая оценка судом первой инстанции, при этом не опровергают обстоятельств, установленных при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2015 года по заявлениям Верхоломова Ю.Е., Макаревой Г.Г., Крюковой В.И. применении последствий недействительности ничтожно сделки в части и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения в рамках дела N А49-3728/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.А.СЕРОВА
Судьи
О.Н.РАДУШЕВА
Н.А.СЕЛИВЕРСТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.06.2015 N 11АП-5738/2015 ПО ДЕЛУ N А49-3728/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2015 г. по делу N А49-3728/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 28 мая 2015 г.
В полном объеме постановление изготовлено 04 июня 2015 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Радушевой О.Н., Селиверстовой Н.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочковой А.В.,
с участием:
Верхоломов Ю.Е., лично, паспорт,
от ОАО "Пензастрой" - Сухомлинов О.И., доверенность от 01.09.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Верхоломова Юрия Евгеньевича,
на определение Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2015 года по заявлениям Верхоломова Ю.Е., Макаревой Г.Г., Крюковой В.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения в рамках дела N А49-3728/2013 (судья Сумская Т.В.)
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Поволжье", ИНН 5837022432, ОГРН 1045803505373,
установил:
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 02 октября 2013 года в отношении ООО ГК "Поволжье" введена процедура банкротства наблюдение.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 07 апреля 2014 года ООО ГК "Поволжье" признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден Кочкуров С.А.
20 февраля 2015 года в Арбитражный суд Пензенской области обратился конкурсный кредитор Верхоломов Ю.Е. с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 17.11.2010 в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья N 2302/06-166-001-23П от 02.06.2008 на ОАО "Пензастрой" в виде истребования предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО "Пензастрой" - однокомнатной квартиры общей площадью 42,38 кв. м, проектный номер N 157 (фактический номер N 258), расположенной на 6 этаже в секции Б четырнадцатиэтажного 4-х секционного жилого дома по адресу: г. Пенза, 10-й микрорайон Арбеково, 3й проезд Рахманинова.
24 февраля 2015 года в Арбитражный суд Пензенской области обратился конкурсный кредитор Макарева Г.Г. с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 17.11.2010 в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья N 03/05/06-1Н-43-Р от 28.11.2008 года и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО "Пензастрой" - однокомнатной квартиры общей площадью 42,24 кв. м, проектный номер N 43 (фактический номер N 373), расположенной на 6 этаже в секции А четырнадцатиэтажного 4-х секционного жилого дома по адресу: г. Пенза, 10-й микрорайон Арбеково, 3й проезд Рахманинова.
24 февраля 2015 года в Арбитражный суд Пензенской области обратился конкурсный кредитор Крюкова В.И. с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 17.11.2010 в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья N 2908/06-175-045-29П от 18.11.2008 года и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО "Пензастрой" - однокомнатной квартиры общей площадью 42,38 кв. м, проектный номер N 175 (фактический номер N 275), расположенной на 8 этаже в секции Б четырнадцатиэтажного 4-х секционного жилого дома по адресу: г. Пенза, 10-й микрорайон Арбеково, 3й проезд Рахманинова.
Верхоломов Ю.Е., Макарева Г.Г. и Крюкова В.И. определениями арбитражного суда по делу N А49-3728/2013 от 29 января 2014 года и 03 февраля 2014 года соответственно включены в реестр требований жилых помещений по делу о банкротстве ООО ГК "Поволжье".
Определением Арбитражный суд Пензенской области от 30 марта 2015 года заявления кредиторов об оспаривании сделки должника в соответствии с положениями п. 2 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объединены в одно производство для совместного рассмотрения в порядке ст. 201.8 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в качестве обособленного спора в деле о банкротстве ООО "Группа компаний "Поволжье".
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2015 года в удовлетворении заявлений Верхоломова Ю.Е., Макаревой Г.Г., Крюковой В.И. отказано.
Не согласившись с вынесенным определением суда, Верхоломов Ю.Е. обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просил определение Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2015 года отменить в части отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 17.11.2010 в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья N 2302/06-166-001-23П от 02.06.2008 на ОАО "Пензастрой" в виде истребования предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО "Пензастрой" - однокомнатной квартиры общей площадью 42,38 кв. м, проектный номер N 157 (фактический номер N 258), расположенной на 6 этаже в секции Б четырнадцатиэтажного 4-х секционного жилого дома по адресу: г. Пенза, 10-й микрорайон Арбеково, 3й проезд Рахманинова с целью удовлетворения требований кредитора, включенного в реестр требований кредиторов должника, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствие выводов, изложенных в определении, обстоятельствам дела.
В судебном заседании Верхоломов Ю.Е. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил определение Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2015 года отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования, мотивируя тем, что договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия, заключенный 17 ноября 2010 года между ООО группа компаний "Поволжье" и ОАО "Пензастрой", ничтожен в части перевода обязанностей застройщика на нового должника, поскольку заключен без его согласия как кредитора.
Представитель ОАО "Пензастрой" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, по основаниям представленного отзыва.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, будучи извещенным, в судебное заседание не явилось, просило рассмотреть дело в отсутствие их представителя, представило отзыв, в котором указало, что договор долевого участия в строительстве, заключенный с заявителем, зарегистрирован, в соответствии с п. 3 статьи 13 ФЗ РФ 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. В связи с тем, что заявителю квартира не передана в собственность до настоящего времени у него сохраняется ипотека в силу закона на объект долевого строительства, разрешение апелляционной жалобы оставило на усмотрение судебной коллегии.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие участников процесса.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, определение суда первой инстанции проверяется только в обжалуемой Верхоломовым Ю.Е. части. Соответственно, в остальной части оставленной судом первой инстанции без удовлетворения, законность и обоснованность определения не проверяется.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2015 года по заявлениям Верхоломова Ю.Е., Макаревой Г.Г., Крюковой В.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения в рамках дела N А49-3728/2013 по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Из материалов дела следует, что 01 июня 2013 года между Резниченко В.В. и Верхоломовым Ю.Е. заключен договор уступки права (цессии) по договору долевого участия в строительстве жилья N 2302/06-166-001-23П от 02.06.2008, заключенного с ООО Группа компаний "Повольжье".
Судом первой инстанции установлено, что обязательства по финансированию строительства дольщиками выполнены в полном объеме, но жилые многоквартирные дома застройщиком не построены, сроки исполнения обязательств по договорам истекли, производственная деятельность ООО ГК "Поволжье" прекращена.
В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 9 N 214-ФЗ участники долевого строительства в одностороннем порядке были вправе отказаться от исполнения договоров в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; или требовать расторжения договора в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, а также требовать возврата уплаченных им в счет цены договора денежных средств и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Вместе с тем, Верхоломов Ю.Е. не воспользовался предусмотренными законом способами защиты своих прав участника строительства.
В связи с прекращением строительства домов и деятельности ООО ГК "Поволжье", возбуждением уголовного дела в отношении его руководителя, а также в связи с многократными обращениями граждан в органы исполнительной власти Пензенской области рабочая группа, созданная при Администрации города Пензы и Пензенской области с участием инициативной группы застройщиков, предложила продолжить строительство домов одному из опытнейших и надежных застройщиков области- ОАО "Пензастрой".
С целью завершения строительства четырех многоквартирных домов в городе Пензе, начатого ООО ГК "Поволжье", 08.09.2010 года права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 19.01.2005 года N 6270 переданы по договору уступки ОАО "Пензастрой". (т. 1 основного дела л.д. 84).
Обременение права аренды земельным участком правами залога третьих лиц- участников долевого строительства, предусмотренное положениями статьи 13 N 214-ФЗ, при регистрации договора уступки сохранено.
Указанные обстоятельства подтверждаются судебными актами, вступившими в законную силу: решение Железнодорожного районного суда города Пензы от 15.06.2011 года по делу N 2-998/2011, определение Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-3728/13 от 24.09.2014 года по заявлению Верхоломова Ю.Е. о признании обременения.
14 сентября 2010 года между ООО ГК "Поволжье" и ОАО "Пензастрой" подписан акт приема-передачи незавершенного строительством объекта- жилого дома по 3-му проезду Рахманинова, 09.02.2011 года ОАО "Пензастрой" выдано свидетельство серии 58 АА N 941123 о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект- многоквартирный жилой дом по 3-му проезду Рахманинова степень готовности 40,6%. (, т. 2 основного дела л.д. 71, 75).
ОАО "Пензастрой", ознакомившись с документацией ООО ГК "Поволжье", выразило готовность достроить жилые дома по 3- и 4 проезду Рахманинова в городе Пензе, при условии зачета денежных средств, ранее внесенных дольщиками в ООО ГК "Поволжье" и доплаты ими до стоимости 1 квадратного метра 32 000,00 рублей.
На момент передачи прав у ООО ГК "Поволжье" по двум жилым домам по 3- и 4 проезду Рахманинова имелись неисполненные обязательства перед 661 участниками строительства. (т. 2 основного дел л.д. 70).
Поскольку перевод обязанностей застройщика по договорам долевого участия возможен только с согласия первоначального застройщика и участника долевого строительства, а также ввиду отсутствия организационной возможности трехстороннего подписания договоров со всеми участниками строительства, из-за прекращения деятельности ООО ГК "Поволжье" и возбуждения уголовного дела в отношении руководителя должника, 17 ноября 2010 года между ОАО "Пензастрой" и ООО Группа компаний "Поволжье" подписан договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по 3-му и 4-му проездам Рахманинова в г. Пензе (447 и 378 квартир соответственно) (л.д. 18, т. 2 основного дела л.д. 74, 79).
По условиям данного договора согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового при подписании договора презюмировалось и подтверждалось в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения по формам, являющимся Приложением N 2 и N 3.
Приложение N 2 содержало текст договора уступки прав и обязанностей застройщика по ранее заключенному договору долевого участия с ООО ГК "Поволжье", содержащее условие о цене договора, исходя из расчета 32 000 рублей за 1 квадратный метр, зачете ранее оплаченных денежных средств по договору и сумме доплаты.
Приложение N 3 содержало текст соглашения о расторжении договора долевого участия, ранее заключенного с ООО ГК "Поволжье", и условие о выплате ОАО "Пензастрой" участнику внесенных им по договору денежных средств. (л.д. 19-20).
Верхоломов Ю.Е., не подписав ни один из предложенных ему варианту соглашений, выразил несогласие с переводом на ОАО "Пензастрой" обязательств по заключенным с ним договором долевого участия, следовательно, не вступил в договорные отношения с ОАО "Пензастрой".
На основании изложенного, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для вывода о его ничтожности, поскольку оспариваемый договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключенный 17.11.2010 между ОАО "Пензастрой" и ООО ГК "Поволжье", отражает волеизъявление подписавших его сторон на передачу прав застройщика, что положениями статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается без согласия должника, и в силу положений п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, что также нашло отражение в решении Ленинского районного суда города Пензы от 13.09.2011 года по делу N 33-3076, решении Октябрьского районного суда города Пензы от 07.02.2012 года по делу N 2-111/2012, вступивших в законную силу.
Требование Верхоломова Ю.Е. об истребовании квартир без каких-либо дополнительных условий в виде доплат, по сути, является требованием об исполнении обязательств по договору долевого участия, заключенному с ООО ГК "Поволжье". При отсутствии договорных отношений заявителя с ОАО "Пензастрой", такие требования могут быть предъявлены только к ООО ГК "Поволжье", что заявителем и сделано при включении требований в реестр о передаче жилых помещений в деле о банкротстве ООО ГК "Поволжье".
ОАО "Пензастрой", получив незавершенный строительством объект-многоквартирный жилой дом по 3-му проезду Рахманинова в городе Пензе 40,6% степени готовности, в сентябре 2011 года ввел его в эксплуатацию, о чем выдано соответствующее разрешение от 30.09.2011 года, став в силу положений статей 218, 219 ГК РФ его законным владельцем. По состоянию на 16.01.2013 года 430 квартир дома из 447 построенных в соответствии с положениями статьи 8 N 214-ФЗ переданы в собственность участникам долевого строительства, заключившим договора долевого участия с ОАО "Пензастрой". (т. 1 основного дела л.д. 59).
Получив физические объемы незавершенного строительством жилого дома по 3-му проезду Рахманинова и права и обязанности по договору аренды земельного участка, к ОАО "Пензастрой" перешло имущество, обремененное в силу положений статьи 13 N 214-ФЗ залогом по обязательствам ООО ГК "Поволжье" по договорам долевого участия, заключенным с заявителями.
Порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен положениями статьи 14 N 214-ФЗ и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, споры, вытекающие из данных правоотношений, подлежат рассмотрению вне рамок дела о банкротстве ООО Группа Компаний "Поволжье".
Положениями Закона N 214-ФЗ не предусмотрен порядок перевода прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве, следовательно, к нему применяются правила иных Федеральных законов- Гражданского кодекса Российской Федерации и ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)".
Положения статьи 201.10. Закона о банкротстве при наличии определенных в законе условий предусматривают возможность погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.
Решение по данному вопросу принимается большинством голосов участников с учетом данных о возможности или невозможности такой передачи, степени готовности объекта незавершенного строительства, сведений о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а также сведений о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.
Проанализировав вышеизложенные правовые нормы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявителем апелляционной жалобы не представлены доказательства нарушения его прав и законных интересов.
Доводы, приведенные Верхоломовым Ю.Е. в апелляционной жалобе фактически повторяют заявленные требования, которым давалась надлежащая оценка судом первой инстанции, при этом не опровергают обстоятельств, установленных при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2015 года по заявлениям Верхоломова Ю.Е., Макаревой Г.Г., Крюковой В.И. применении последствий недействительности ничтожно сделки в части и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения в рамках дела N А49-3728/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.А.СЕРОВА
Судьи
О.Н.РАДУШЕВА
Н.А.СЕЛИВЕРСТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)