Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 сентября 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного производства апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Россельхозбанк" на решение Арбитражного суда Псковской области от 10 июля 2015 года по делу N А52-1591/2015 (судья Яковлев А.Э.),
открытое акционерное общество "Россельхозбанк" (место нахождения: 119034, Москва, пер. Гагаринский, д. 3, ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488, далее - ОАО "Россельхозбанк", Банк) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области (место нахождения: 180000, г. Псков, ул. Гоголя, д. 4, ОГРН 1096027012597, ИНН 6027122399, далее - ТУ Росимущества) о взыскании 9108 руб. 38 коп. долга.
Решением суда от 10 июля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
ОАО "Россельхозбанк" с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к следующему. Договором аренды не предусмотрена обязанность ОАО "Россельхозбанк" по несению расходов по обслуживанию и ремонту системы отопления в 16,87% помещений здания не арендуемых и не переданных по акту приема-передачи. Выводы суда первой инстанции об акцепте ОАО "Россельхозбанк" дополнительного соглашения от 17.09.2012 в соответствии с пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основаны на неверном толковании правовых норм. ТУ Росимущества направило ОАО "Росельхозбанк" оферту (письмо от 05.02.2013 N 581-ОТК1) со сроком акцепта до 12.02.2013. В указанный срок ОАО "Россельхозбанк" конклюдентных действий направленных на принятие дополнительного соглашения от 17.09.2012 не совершило. Договор N 7/01-2014 заключен с МУП Невельского района "Невельские теплосети" 01.01.2014, т.е. за пределами срока (12.02.2013) установленного для акцепта оферты. ОАО "Россельхозбанк", заключая договор от 01.01.2014 N 7/01-2014 с МУП Невельского района "Невельские теплосети", надлежащим образом исполнило обязанности, предусмотренные пунктом 2.3.7 договора аренды, а не акцептовало дополнительное соглашение от 17.09.2012.
ТУ Росимущества в отзыве просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили. Истец заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.12.2008 ОАО "Россельхозбанк" (арендатор, Банк) в лице Псковского филиала и Центральным банком Российской Федерации в лице Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Псковской области (арендодатель) 05.12.2008 заключили договор аренды объекта недвижимости N 12-34-14, согласно которому арендатор арендовал часть здания площадью 1255,1 кв. м (83,13% от общей здания) по адресу: Псковская обл., г. Невель, ул. Ломоносова, д. 5 для размещения внутренних структурных подразделений Банка.
Обязанность по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг возлагалась на арендодателя.
Центральный Банк Российской Федерации и ТУ Росимущества 11.07.2012 заключили договор перемены лиц в обязательствах (о передаче прав арендодателя) N 08-3-14.
ОАО "Россельхозбанк" заключил с МУП "Невельские теплосети" договор теплоснабжения от 01.01.2014 N 7/01-2014, согласно пункту 5.3 которого расчет за тепловую энергию производится по показаниям приборов учета тепловой энергии.
За период с 01.01.2014 по 31.12.2014 количество тепловой энергии составляет 83,13% от показаний прибора учета тепловой энергии.
МУП "Невельские теплосети" в предписании от 28.04.2014 N 135 потребовало от ОАО "Россельхозбанк", с целью обеспечения нормальной работы тепловых сетей, провести гидравлическую промывку и гидравлические испытания системы теплоснабжения здания на 6 атм., ревизию и ремонт запорной арматуры, проверить сопло и горловину элеватора в тепловом узле (регулировочную шайбу на вводе), а также осуществить иные мероприятия технического характера (л. 48).
Указанные работы проведены ОАО "Россельхозбанк" с привлечением подрядной организации во всем здании, а не только в части, занимаемом ОАО "Россельхозбанк".
Стоимость работ составила 53 991 руб. 56 коп., из них: 83,13% в сумме 44 883 руб. 18 коп. относятся на расходы Банка, а 16,87% в сумме 9108 руб. 38 коп., как считает истец, должны быть возмещены Банку за счет арендодателя ТУ Росимущества по Псковской области.
В адрес ТУ Росимущества было направлено письмо от 05.11.2014 N 068-27-44/61 о возмещении затрат понесенных Банком расходов, которое осталось без ответа и исполнения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО "Россельхозбанк" в суд с настоящим иском.
Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал следующее. В соответствии с договором перемены лиц в обязательствах (о передаче прав арендодателя) N 08-3-14, новым арендодателем по договору от 05.12.2008 N 12-35-14 является ТУ Росимущества. ТУ Росимущества подготовлено дополнительное соглашение к договору от 05.12.2008 N 12-35-14 аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, составляющего государственную казну Российской Федерации от 17.09.2012, согласно которому предложил внести следующие изменения к договору от 05.12.2008: арендатор обязуется содержать арендуемое имущество в надлежащем состоянии; профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемом имуществе производится арендатором за счет его средств; своевременно производить текущий ремонт арендуемого имущества за свой счет; самостоятельно заключать договоры на оказание эксплуатационных и коммунальных услуг; возмещать юридическим и физическим лицам, предоставляющим соответствующие услуги, все расходы, связанные с текущей эксплуатацией и содержанием арендуемого имущества и мест общего пользования, включая расходы на электроэнергию, сбор мусора и т.п. по отдельным договорам (пункт 2.3.14). Данное соглашение ТУ Росимущества направило в адрес истца для подписания в срок до 12.02.2013. Банк данное соглашение не подписал, однако совершил действия по надлежащему содержанию арендованного имущества - исполнил предписание от 28.04.2014 N 135 МУП "Невельские теплосети", тем самым акцептовал дополнительное соглашение от 17.09.2012 (пункт 3 статьи 438 ГК РФ).
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, отказал в их удовлетворении.
Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 настоящего Кодекса).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Согласно пункту 2.3.4 договора аренды объекта недвижимости арендатор обязан содержать арендуемые объекты в порядке, предусмотренном санитарными, противопожарными правилами и правилами эксплуатации установленного на объектах санитарно-технического и инженерного оборудования, своевременно производить за свой счет, текущий ремонт, не допускать ухудшения состояния арендованных объектов и возвратить арендованные объекты в исправном состоянии с учетом нормального износа.
На основании пункта 2.3.7 договора аренды, Банк в случае возникновения аварий, а также при выявлении существенных дефектов или повреждений арендуемых объектов принимать все необходимые меры к их устранению, незамедлительно уведомить об этом арендодателя.
Пунктом 2.3.13 данного договора также предусмотрено, что арендатор обязан устранять в установленные в актах проверки сроки недостатки, вызванные нарушением правил пользования и содержания объектов, снижающих эксплуатационные качества и долговечность конструкций и инженерного оборудования, выявленные при осмотрах объектов, за свой счет, без выплаты компенсации расходов по их устранению со стороны арендодателя.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу о том, что спорный платеж относится к содержанию арендованного имущества и подлежит отнесению на истца.
Суд апелляционной инстанции полагает, что изложенные в апелляционной жалобе доводы, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Псковской области от 10 июля 2015 года по делу N А52-1591/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Россельхозбанк" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.09.2015 ПО ДЕЛУ N А52-1591/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2015 г. по делу N А52-1591/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 сентября 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного производства апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Россельхозбанк" на решение Арбитражного суда Псковской области от 10 июля 2015 года по делу N А52-1591/2015 (судья Яковлев А.Э.),
установил:
открытое акционерное общество "Россельхозбанк" (место нахождения: 119034, Москва, пер. Гагаринский, д. 3, ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488, далее - ОАО "Россельхозбанк", Банк) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области (место нахождения: 180000, г. Псков, ул. Гоголя, д. 4, ОГРН 1096027012597, ИНН 6027122399, далее - ТУ Росимущества) о взыскании 9108 руб. 38 коп. долга.
Решением суда от 10 июля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
ОАО "Россельхозбанк" с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к следующему. Договором аренды не предусмотрена обязанность ОАО "Россельхозбанк" по несению расходов по обслуживанию и ремонту системы отопления в 16,87% помещений здания не арендуемых и не переданных по акту приема-передачи. Выводы суда первой инстанции об акцепте ОАО "Россельхозбанк" дополнительного соглашения от 17.09.2012 в соответствии с пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основаны на неверном толковании правовых норм. ТУ Росимущества направило ОАО "Росельхозбанк" оферту (письмо от 05.02.2013 N 581-ОТК1) со сроком акцепта до 12.02.2013. В указанный срок ОАО "Россельхозбанк" конклюдентных действий направленных на принятие дополнительного соглашения от 17.09.2012 не совершило. Договор N 7/01-2014 заключен с МУП Невельского района "Невельские теплосети" 01.01.2014, т.е. за пределами срока (12.02.2013) установленного для акцепта оферты. ОАО "Россельхозбанк", заключая договор от 01.01.2014 N 7/01-2014 с МУП Невельского района "Невельские теплосети", надлежащим образом исполнило обязанности, предусмотренные пунктом 2.3.7 договора аренды, а не акцептовало дополнительное соглашение от 17.09.2012.
ТУ Росимущества в отзыве просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили. Истец заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.12.2008 ОАО "Россельхозбанк" (арендатор, Банк) в лице Псковского филиала и Центральным банком Российской Федерации в лице Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Псковской области (арендодатель) 05.12.2008 заключили договор аренды объекта недвижимости N 12-34-14, согласно которому арендатор арендовал часть здания площадью 1255,1 кв. м (83,13% от общей здания) по адресу: Псковская обл., г. Невель, ул. Ломоносова, д. 5 для размещения внутренних структурных подразделений Банка.
Обязанность по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг возлагалась на арендодателя.
Центральный Банк Российской Федерации и ТУ Росимущества 11.07.2012 заключили договор перемены лиц в обязательствах (о передаче прав арендодателя) N 08-3-14.
ОАО "Россельхозбанк" заключил с МУП "Невельские теплосети" договор теплоснабжения от 01.01.2014 N 7/01-2014, согласно пункту 5.3 которого расчет за тепловую энергию производится по показаниям приборов учета тепловой энергии.
За период с 01.01.2014 по 31.12.2014 количество тепловой энергии составляет 83,13% от показаний прибора учета тепловой энергии.
МУП "Невельские теплосети" в предписании от 28.04.2014 N 135 потребовало от ОАО "Россельхозбанк", с целью обеспечения нормальной работы тепловых сетей, провести гидравлическую промывку и гидравлические испытания системы теплоснабжения здания на 6 атм., ревизию и ремонт запорной арматуры, проверить сопло и горловину элеватора в тепловом узле (регулировочную шайбу на вводе), а также осуществить иные мероприятия технического характера (л. 48).
Указанные работы проведены ОАО "Россельхозбанк" с привлечением подрядной организации во всем здании, а не только в части, занимаемом ОАО "Россельхозбанк".
Стоимость работ составила 53 991 руб. 56 коп., из них: 83,13% в сумме 44 883 руб. 18 коп. относятся на расходы Банка, а 16,87% в сумме 9108 руб. 38 коп., как считает истец, должны быть возмещены Банку за счет арендодателя ТУ Росимущества по Псковской области.
В адрес ТУ Росимущества было направлено письмо от 05.11.2014 N 068-27-44/61 о возмещении затрат понесенных Банком расходов, которое осталось без ответа и исполнения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО "Россельхозбанк" в суд с настоящим иском.
Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал следующее. В соответствии с договором перемены лиц в обязательствах (о передаче прав арендодателя) N 08-3-14, новым арендодателем по договору от 05.12.2008 N 12-35-14 является ТУ Росимущества. ТУ Росимущества подготовлено дополнительное соглашение к договору от 05.12.2008 N 12-35-14 аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, составляющего государственную казну Российской Федерации от 17.09.2012, согласно которому предложил внести следующие изменения к договору от 05.12.2008: арендатор обязуется содержать арендуемое имущество в надлежащем состоянии; профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемом имуществе производится арендатором за счет его средств; своевременно производить текущий ремонт арендуемого имущества за свой счет; самостоятельно заключать договоры на оказание эксплуатационных и коммунальных услуг; возмещать юридическим и физическим лицам, предоставляющим соответствующие услуги, все расходы, связанные с текущей эксплуатацией и содержанием арендуемого имущества и мест общего пользования, включая расходы на электроэнергию, сбор мусора и т.п. по отдельным договорам (пункт 2.3.14). Данное соглашение ТУ Росимущества направило в адрес истца для подписания в срок до 12.02.2013. Банк данное соглашение не подписал, однако совершил действия по надлежащему содержанию арендованного имущества - исполнил предписание от 28.04.2014 N 135 МУП "Невельские теплосети", тем самым акцептовал дополнительное соглашение от 17.09.2012 (пункт 3 статьи 438 ГК РФ).
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, отказал в их удовлетворении.
Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 настоящего Кодекса).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Согласно пункту 2.3.4 договора аренды объекта недвижимости арендатор обязан содержать арендуемые объекты в порядке, предусмотренном санитарными, противопожарными правилами и правилами эксплуатации установленного на объектах санитарно-технического и инженерного оборудования, своевременно производить за свой счет, текущий ремонт, не допускать ухудшения состояния арендованных объектов и возвратить арендованные объекты в исправном состоянии с учетом нормального износа.
На основании пункта 2.3.7 договора аренды, Банк в случае возникновения аварий, а также при выявлении существенных дефектов или повреждений арендуемых объектов принимать все необходимые меры к их устранению, незамедлительно уведомить об этом арендодателя.
Пунктом 2.3.13 данного договора также предусмотрено, что арендатор обязан устранять в установленные в актах проверки сроки недостатки, вызванные нарушением правил пользования и содержания объектов, снижающих эксплуатационные качества и долговечность конструкций и инженерного оборудования, выявленные при осмотрах объектов, за свой счет, без выплаты компенсации расходов по их устранению со стороны арендодателя.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу о том, что спорный платеж относится к содержанию арендованного имущества и подлежит отнесению на истца.
Суд апелляционной инстанции полагает, что изложенные в апелляционной жалобе доводы, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Псковской области от 10 июля 2015 года по делу N А52-1591/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Россельхозбанк" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
А.Н.ШАДРИНА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)