Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02.09.2014.
Полный текст постановления изготовлен 09.09.2014.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Казаковой Н.А.,
судей Родиной Т.С., Тарасовой Т.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шемякиной Ю.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.06.2014 по делу N А79-2714/2013, принятое судьей Юрусовой Н.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" (ОГРН 1032128010826, ИНН 2128050175) к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194), Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000, об обязании заключить договор купли-продажи,
при участии:
- от заявителя - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - Карымова П.А. по доверенности от 09.01.2014 (сроком действия по 31.12.2014);
- от истца - общества с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" - Беляковой М.В. по приказу N 1 от 24.03.2011;
- от ответчика - администрации города Чебоксары Чувашской Республики - Карымова П.А. по доверенности от 26.12.2014 (сроком действия до 31.12.2014),
общество с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" (далее - ООО "Роял-Гарден Тур") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары об обязании заключить договор купли-продажи нежилых комнат NN 6,7 нежилого помещения N 2 общей площадью 31,4 кв. м, расположенных на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, по цене 857 627 руб. без НДС.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилых комнат NN 6,7 нежилого помещения N 2 общей площадью 31,4 кв. м, расположенных на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, по цене 823795 руб. без НДС.
Решением от 02.06.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики обязал администрацию города Чебоксары Чувашской Республики в семидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" договор купли-продажи нежилых комнат NN 6,7 общей площадью 31,4 кв. м, расположенных на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, нежилое помещение N 2, по цене 823 795 руб. без НДС.
Не согласившись с принятым судебным актом, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оспаривая решение, заявитель считает необоснованным вывод суда о наличии у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". По мнению заявителя, в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ истец утратил преимущественное право на приобретение в собственность арендованного помещения, так как им не подписан в 30-дневный срок направленный ему комитетом договор купли-продажи. Суд необоснованно сослался на решение Арбитражного суда Чувашской Республики по делу А79-739/2013.
Заявитель также ссылается на нарушение судом статьи 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указывает, что суд не разрешил спор в отношении Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом.
Кроме того, заявитель не согласен с результатами судебной экспертизы. С точки зрения заявителя, экспертное заключение Косолапова А.Л. не соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поэтому не должно быть принято судом при разрешении настоящего дела как допустимое и относимое доказательство.
В ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции ответчик заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Рассмотрев ходатайство о назначении повторной экспертизы, апелляционный суд отклонил его ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционный суд не усмотрел наличие противоречий в выводах эксперта.
ООО "Роял-Гарден Тур", возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указало на их несостоятельность.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" на основании договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 20.04.2006 N 5248 (в редакции соглашения об изменении и дополнении договора от 30.06.2009) предоставлено в аренду нежилое помещение N 2, площадью 31,4 кв. м, расположенное на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома с литерой А и кадастровым номером 21А, находящегося в Ленинском районе г. Чебоксары по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, состоящее из комнат: 6, 7.
Письмом от 13.04.2011 N 01 общество с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" обратилось в администрацию города Чебоксары с просьбой рассмотреть возможность выкупа нежилых помещений NN 6,7, расположенных на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома (литера А) общей площадью 31,4 кв. м; письмо получено администрацией 13.04.2011 вх. N 1660.
14.03.2012 администрацией города Чебоксары издано распоряжение N 895-р, которым постановлено приватизировать нежилые комнаты NN 6,7 нежилого помещения N 2, общей площадью 31,4 кв. м, расположенные на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, 5, установлено преимущественное право ООО "Роял-Гарден Тур" на их приобретение, стоимость объекта приватизации установлена в размере 1012000 руб.
Письмом от 22.03.2012 N 039-1265 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил в адрес ответчика распоряжение администрации г. Чебоксары от 14.03.2012 N 895-р "Об условиях приватизации нежилых комнат" и проект договора купли-продажи нежилых комнат, обремененных залоговым обязательством, указав, что если по истечении тридцати дней со дня получения данного письма проект договора не будет подписан, то ответчик утратит преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
В ответ на данное письмо ООО "Роял-Гарден Тур" 20.04.2012 направило документы, в том числе заявление о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 ФЗ N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Письмом от 20.04.2012 N 04 ООО "Роял-Гарден Тур" направило в адрес Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи нежилых комнат, обремененных залоговыми обязательствами. В протоколе разногласий от 20.04.2012 N 1 ООО "Роял-Гарден Тур" выразило несогласие с ценой договора и размерами платежей, указав стоимость (продажную цену) нежилых комнат 857 627 руб. без НДС и размеры ежемесячных платежей, исходя из данной суммы.
Письмом от 24.04.2012 N 039-1778 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил ООО "Роял-Гарден Тур" протокол урегулирования разногласий, указав стоимость помещений 1012000 руб.
В ответ на письмо от 24.04.2012 ООО "Роял-Гарден Тур" направило Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом протокол разногласий N 2 к протоколу урегулирования разногласий, указав цену объекта приватизации 857627 руб. без НДС.
Письмом от 10.05.2012 N 039-1993 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом известил ООО "Роял-Гарден Тур" о том, что протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи нежилых комнат, обремененных залоговыми обязательствами, направленный ответчику письмом от 24.04.2012, пересмотру не подлежит.
Как следует из имеющихся в материалах дела писем ООО "Роял-Гарден Тур" от 13.04.2012 N 02, от 17.04.2012 N 03 и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от 16.04.2012 N 039-1671, от 28.04.2012 N 039-1862, от 04.05.2012 N 039-1933, сторонами велась переписка по обоснованности включения в стоимость выкупаемого имущества суммы НДС.
В связи с отказом администрации города Чебоксары от заключения с истцом договора купли-продажи арендуемого помещения по цене, подлежащей определению по состоянию на день обращения истца с соответствующим заявлением, ООО "Роял-Гарден Тур" обратилось в суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
По правилам статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона, по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности".
В силу пунктов 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее общество), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого или среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Следовательно, из системного толкования положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что уполномоченный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.
Таким образом, заключение договора с указанным субъектом обязательно для органа местного самоуправления.
Судом установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, непрерывно пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды.
Преимущественное право истца на приобретение в собственность арендуемого помещения подтверждено материалами дела, при этом оснований, препятствующих приобретению помещений, судом не установлено.
По правилам статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку продажная стоимость спорных нежилых помещений в сумме 1 012 000 руб., указанная в распоряжении администрации города Чебоксары от 14.03.2012 N 895-р, определена по заданию органа местного самоуправления оценщиком Войновым Е.А. по состоянию на 06.07.2011, в том время как рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права (13.04.2011), суд первой инстанции по ходатайству истца назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости (без НДС) нежилых помещений по состоянию на 13.04.2011. Проведение судебной экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга".
Согласно экспертному заключению ООО "Институт оценки и консалтинга" от 07.04.2014 рыночная стоимость спорных помещений составляет 823 795 руб. без учета НДС.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение ООО "Институт оценки и консалтинга" от 07.04.2014 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал данное заключение надлежащим доказательством.
Довод заявителя жалобы об утрате истцом права преимущественного приобретения арендуемого имущества был подробно рассмотрен судом первой инстанции и правомерно отклонен.
В материалы дела представлено постановление администрации города Чебоксары от 05.02.2013 N 305, в соответствии с которым отменено распоряжение администрации города Чебоксары от 14.03.2012 N 895-р "Об условиях приватизации нежилых комнат".
В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Суд первой инстанции правомерно посчитал, что издание постановления администрацией города Чебоксары от 05.02.2013 N 305 направлено на воспрепятствование реализации истцом права на приобретение нежилых помещений, в связи с чем издание постановления от 05.02.2013 N 305 не свидетельствует об утрате истцом преимущественного права приобретения арендуемых помещений. В соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Более того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.05.2013 по делу А79-739/2013, имеющим в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего спора, судом было отказано в удовлетворении требования Чебоксарского городского комитета к ООО "Роял-Гарден Тур" о признании утратившим преимущественное право на выкуп арендованных нежилых помещений. При рассмотрении данного дела судом было установлено, что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о направлении ответчику в установленный законом десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества проекта договора с подписью уполномоченного лица; ответчик не отказывался от предложения заключить договор купли-продажи и, получив такое предложение, направил с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положениями Федеральных законов N 159-ФЗ и N 178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности и правомерности иска общества с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" об обязании администрации города Чебоксары заключить договор купли-продажи по рыночной цене нежилых комнат в сумме 823795 руб. без НДС.
Ссылка заявителя жалобы на нарушение судом положений части 2 статьи 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неразрешением спора в отношении Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, апелляционным судом рассмотрена и отклоняется. Поскольку в спорных отношениях от имени собственника выступает администрация, а на комитет возложены функции администрации, связанные с приватизацией муниципального имущества, то фактически ответчик ставит вопрос о порядке исполнения судебного акта. Данное обстоятельство не является основанием для отмены судебного акта.
Доводы ответчика о признании заключения экспертизы недостоверным доказательством апелляционным судом отклоняются как документально не обоснованные. В отчете экспертом указано, какие документы им использованы при проведении оценки, указаны источники их получения, применяемые оценщиком стандарты оценочной деятельности. Качественные и количественные характеристики объекта получены из документов, имевшихся в материалах дела, в том числе из технического паспорта, а также определены экспертом в результате осмотра объекта оценки (пункты 6.1, 6.2 отчета). В отчете оценщиком приведен расчет стоимости по доходному подходу к оценке, указана причина, по которой оценщиком не применен затратный подход (пункты 8.1, 8.2 отчета). В отчете указано, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (с учетом НДС) составляет" 972078 руб.; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки без учета НДС - 972078 / 1,18 = 823795 руб. Таким образом, из содержания отчета понятно, что 1,18 это коэффициент для вычисления стоимости имущества без НДС.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Решение суда первой инстанции законно и обоснованно.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.06.2014 по делу N А79-2714/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.09.2014 ПО ДЕЛУ N А79-2714/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2014 г. по делу N А79-2714/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 02.09.2014.
Полный текст постановления изготовлен 09.09.2014.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Казаковой Н.А.,
судей Родиной Т.С., Тарасовой Т.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шемякиной Ю.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.06.2014 по делу N А79-2714/2013, принятое судьей Юрусовой Н.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" (ОГРН 1032128010826, ИНН 2128050175) к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194), Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000, об обязании заключить договор купли-продажи,
при участии:
- от заявителя - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - Карымова П.А. по доверенности от 09.01.2014 (сроком действия по 31.12.2014);
- от истца - общества с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" - Беляковой М.В. по приказу N 1 от 24.03.2011;
- от ответчика - администрации города Чебоксары Чувашской Республики - Карымова П.А. по доверенности от 26.12.2014 (сроком действия до 31.12.2014),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" (далее - ООО "Роял-Гарден Тур") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары об обязании заключить договор купли-продажи нежилых комнат NN 6,7 нежилого помещения N 2 общей площадью 31,4 кв. м, расположенных на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, по цене 857 627 руб. без НДС.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилых комнат NN 6,7 нежилого помещения N 2 общей площадью 31,4 кв. м, расположенных на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, по цене 823795 руб. без НДС.
Решением от 02.06.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики обязал администрацию города Чебоксары Чувашской Республики в семидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" договор купли-продажи нежилых комнат NN 6,7 общей площадью 31,4 кв. м, расположенных на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, нежилое помещение N 2, по цене 823 795 руб. без НДС.
Не согласившись с принятым судебным актом, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оспаривая решение, заявитель считает необоснованным вывод суда о наличии у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". По мнению заявителя, в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ истец утратил преимущественное право на приобретение в собственность арендованного помещения, так как им не подписан в 30-дневный срок направленный ему комитетом договор купли-продажи. Суд необоснованно сослался на решение Арбитражного суда Чувашской Республики по делу А79-739/2013.
Заявитель также ссылается на нарушение судом статьи 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указывает, что суд не разрешил спор в отношении Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом.
Кроме того, заявитель не согласен с результатами судебной экспертизы. С точки зрения заявителя, экспертное заключение Косолапова А.Л. не соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поэтому не должно быть принято судом при разрешении настоящего дела как допустимое и относимое доказательство.
В ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции ответчик заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Рассмотрев ходатайство о назначении повторной экспертизы, апелляционный суд отклонил его ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционный суд не усмотрел наличие противоречий в выводах эксперта.
ООО "Роял-Гарден Тур", возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указало на их несостоятельность.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" на основании договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 20.04.2006 N 5248 (в редакции соглашения об изменении и дополнении договора от 30.06.2009) предоставлено в аренду нежилое помещение N 2, площадью 31,4 кв. м, расположенное на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома с литерой А и кадастровым номером 21А, находящегося в Ленинском районе г. Чебоксары по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, состоящее из комнат: 6, 7.
Письмом от 13.04.2011 N 01 общество с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" обратилось в администрацию города Чебоксары с просьбой рассмотреть возможность выкупа нежилых помещений NN 6,7, расположенных на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома (литера А) общей площадью 31,4 кв. м; письмо получено администрацией 13.04.2011 вх. N 1660.
14.03.2012 администрацией города Чебоксары издано распоряжение N 895-р, которым постановлено приватизировать нежилые комнаты NN 6,7 нежилого помещения N 2, общей площадью 31,4 кв. м, расположенные на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, 5, установлено преимущественное право ООО "Роял-Гарден Тур" на их приобретение, стоимость объекта приватизации установлена в размере 1012000 руб.
Письмом от 22.03.2012 N 039-1265 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил в адрес ответчика распоряжение администрации г. Чебоксары от 14.03.2012 N 895-р "Об условиях приватизации нежилых комнат" и проект договора купли-продажи нежилых комнат, обремененных залоговым обязательством, указав, что если по истечении тридцати дней со дня получения данного письма проект договора не будет подписан, то ответчик утратит преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
В ответ на данное письмо ООО "Роял-Гарден Тур" 20.04.2012 направило документы, в том числе заявление о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 ФЗ N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Письмом от 20.04.2012 N 04 ООО "Роял-Гарден Тур" направило в адрес Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи нежилых комнат, обремененных залоговыми обязательствами. В протоколе разногласий от 20.04.2012 N 1 ООО "Роял-Гарден Тур" выразило несогласие с ценой договора и размерами платежей, указав стоимость (продажную цену) нежилых комнат 857 627 руб. без НДС и размеры ежемесячных платежей, исходя из данной суммы.
Письмом от 24.04.2012 N 039-1778 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил ООО "Роял-Гарден Тур" протокол урегулирования разногласий, указав стоимость помещений 1012000 руб.
В ответ на письмо от 24.04.2012 ООО "Роял-Гарден Тур" направило Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом протокол разногласий N 2 к протоколу урегулирования разногласий, указав цену объекта приватизации 857627 руб. без НДС.
Письмом от 10.05.2012 N 039-1993 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом известил ООО "Роял-Гарден Тур" о том, что протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи нежилых комнат, обремененных залоговыми обязательствами, направленный ответчику письмом от 24.04.2012, пересмотру не подлежит.
Как следует из имеющихся в материалах дела писем ООО "Роял-Гарден Тур" от 13.04.2012 N 02, от 17.04.2012 N 03 и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от 16.04.2012 N 039-1671, от 28.04.2012 N 039-1862, от 04.05.2012 N 039-1933, сторонами велась переписка по обоснованности включения в стоимость выкупаемого имущества суммы НДС.
В связи с отказом администрации города Чебоксары от заключения с истцом договора купли-продажи арендуемого помещения по цене, подлежащей определению по состоянию на день обращения истца с соответствующим заявлением, ООО "Роял-Гарден Тур" обратилось в суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
По правилам статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона, по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности".
В силу пунктов 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее общество), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого или среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Следовательно, из системного толкования положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что уполномоченный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.
Таким образом, заключение договора с указанным субъектом обязательно для органа местного самоуправления.
Судом установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, непрерывно пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды.
Преимущественное право истца на приобретение в собственность арендуемого помещения подтверждено материалами дела, при этом оснований, препятствующих приобретению помещений, судом не установлено.
По правилам статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку продажная стоимость спорных нежилых помещений в сумме 1 012 000 руб., указанная в распоряжении администрации города Чебоксары от 14.03.2012 N 895-р, определена по заданию органа местного самоуправления оценщиком Войновым Е.А. по состоянию на 06.07.2011, в том время как рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права (13.04.2011), суд первой инстанции по ходатайству истца назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости (без НДС) нежилых помещений по состоянию на 13.04.2011. Проведение судебной экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга".
Согласно экспертному заключению ООО "Институт оценки и консалтинга" от 07.04.2014 рыночная стоимость спорных помещений составляет 823 795 руб. без учета НДС.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение ООО "Институт оценки и консалтинга" от 07.04.2014 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал данное заключение надлежащим доказательством.
Довод заявителя жалобы об утрате истцом права преимущественного приобретения арендуемого имущества был подробно рассмотрен судом первой инстанции и правомерно отклонен.
В материалы дела представлено постановление администрации города Чебоксары от 05.02.2013 N 305, в соответствии с которым отменено распоряжение администрации города Чебоксары от 14.03.2012 N 895-р "Об условиях приватизации нежилых комнат".
В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Суд первой инстанции правомерно посчитал, что издание постановления администрацией города Чебоксары от 05.02.2013 N 305 направлено на воспрепятствование реализации истцом права на приобретение нежилых помещений, в связи с чем издание постановления от 05.02.2013 N 305 не свидетельствует об утрате истцом преимущественного права приобретения арендуемых помещений. В соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Более того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.05.2013 по делу А79-739/2013, имеющим в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего спора, судом было отказано в удовлетворении требования Чебоксарского городского комитета к ООО "Роял-Гарден Тур" о признании утратившим преимущественное право на выкуп арендованных нежилых помещений. При рассмотрении данного дела судом было установлено, что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о направлении ответчику в установленный законом десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества проекта договора с подписью уполномоченного лица; ответчик не отказывался от предложения заключить договор купли-продажи и, получив такое предложение, направил с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положениями Федеральных законов N 159-ФЗ и N 178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности и правомерности иска общества с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" об обязании администрации города Чебоксары заключить договор купли-продажи по рыночной цене нежилых комнат в сумме 823795 руб. без НДС.
Ссылка заявителя жалобы на нарушение судом положений части 2 статьи 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неразрешением спора в отношении Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, апелляционным судом рассмотрена и отклоняется. Поскольку в спорных отношениях от имени собственника выступает администрация, а на комитет возложены функции администрации, связанные с приватизацией муниципального имущества, то фактически ответчик ставит вопрос о порядке исполнения судебного акта. Данное обстоятельство не является основанием для отмены судебного акта.
Доводы ответчика о признании заключения экспертизы недостоверным доказательством апелляционным судом отклоняются как документально не обоснованные. В отчете экспертом указано, какие документы им использованы при проведении оценки, указаны источники их получения, применяемые оценщиком стандарты оценочной деятельности. Качественные и количественные характеристики объекта получены из документов, имевшихся в материалах дела, в том числе из технического паспорта, а также определены экспертом в результате осмотра объекта оценки (пункты 6.1, 6.2 отчета). В отчете оценщиком приведен расчет стоимости по доходному подходу к оценке, указана причина, по которой оценщиком не применен затратный подход (пункты 8.1, 8.2 отчета). В отчете указано, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (с учетом НДС) составляет" 972078 руб.; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки без учета НДС - 972078 / 1,18 = 823795 руб. Таким образом, из содержания отчета понятно, что 1,18 это коэффициент для вычисления стоимости имущества без НДС.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Решение суда первой инстанции законно и обоснованно.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.06.2014 по делу N А79-2714/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Н.А.КАЗАКОВА
Н.А.КАЗАКОВА
Судьи
Т.С.РОДИНА
Т.И.ТАРАСОВА
Т.С.РОДИНА
Т.И.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)