Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами был заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Железнова О.Ф.
судей Латыповой З.Г., Хакимова А.Р.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Автоградстрой" М.С. на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 02 декабря 2013 года, которым постановлено:
исковые требования Т. удовлетворить частично.
Признать расторжение договора N ... об участии в долевом строительстве жилого дома не действительным.
Признать за Т. право собственности на однокомнатную адрес блока ... на ... этаже, адрес, общей площадью ... кв. м в адрес.
Взыскать ООО "Автоградстрой" в пользу Т. компенсацию морального вреда в размере ... руб., штраф в размере ... руб. и услуги представителя в размере ... руб.
Решение подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес.
Заслушав доклад судьи Латыповой З.Г., судебная коллегия
установила:
Т. обратилась в суд с иском к ООО "Автоградстрой" о защите прав потребителей, о признании права собственности на квартиру и понуждении ответчика ООО "Автоградстрой" передать квартиру и документы необходимые для регистрации права собственности собственнику и компенсации морального вреда, указав в обоснование иска, что согласно условиям договора N ... от дата с ООО "Квадро Сервис" об участии долевого строительства в виде однокомнатной квартиры общей площадью ... кв. метров в адрес, в квартале адрес за ... рублей ею была полностью оплачена сумма договора. Дата в адрес между ней, ООО "Квадро Сервис" и ООО "Автоградстрой" было подписано соглашение N ... о передаче прав и обязанностей застройщика по договору N ... от дата. Однако ответчик нарушает ее законные права потребителя, не исполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные п. 2.1, п. 2.3, п. 4.1.2, п. 4.1.5, 4.1.7, 4.1.9, 4.3 Договора N ... от дата, отказывается передать ей в собственность квартиру и надлежащие документы для регистрации права собственности. В регистрационной палате находятся документы для осуществления регистрации права собственности на оплаченную ею адрес блока ... на ... этаже. Однако регистрация не может быть закончена в связи с тем, что ответчик отказывается составить передаточный акт и передать ей квартиру, отказывается представить передаточный акт в регистрационную палату. Более того, он препятствует ей в оформлении права собственности на квартиру, направив в регистрационный орган письмо о приостановлении регистрации. Просила суд признать за ней право собственности на однокомнатную адрес блока ... на ... этаже, адрес, общей площадью ... кв. метров в адрес; обязать ответчика передать ей по передаточному акту адрес блока ... на ... этаже, адрес, общей площадью ... кв. метров в адрес; обязать ответчика передать ей все необходимые документы для регистрации права собственности на адрес блока ... на ... этаже, адрес, общей площадью ... кв. метров в адрес, взыскать с ответчика в ее пользу в возмещение морального вреда ... рублей и судебные расходы на оплату услуг представителя.
В дальнейшем истица уточнила исковые требования и просила суд признать расторжение договора участия в долевом строительстве жилого дома не состоявшимся, остальную часть иска оставила без изменения и просила удовлетворить в полном объеме.
Суд постановил вышеприведенное решение, ссылаясь на то, что односторонний отказ застройщика от исполнения договора и расторжение договора противоречит нормам действующего законодательства, так как нарушений со стороны Т. условий договора не установлено и материалами дела не подтверждено.
С указанным решением не согласился ответчик, в апелляционной жалобе директор ООО "Автоградстрой" М.С. просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований Т. отказать. В обоснование жалобы указывает, что в настоящее время указанная квартира является объектом незавершенного строительства, не зарегистрирован в установленном порядке, и не может быть объектом права собственности истца; выводы суда о расположении спорного объекта по адресу: адрес является ошибочным, поскольку согласно справке ГУ Архитектуры и градостроительства Администрации ГО адрес исх. N ... от дата за объектом строительства зарезервирован почтовый адрес: адрес; вывод суда о том, что истица во исполнение пункта 3.3 договора на момент подписания договора участником долевого строительства обязательства со своей стороны исполнила в полном объеме, то есть внесла всю сумму в размере ... руб., поскольку доказательств факта оплаты цены договора: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств, товарные и кассовые чеки, которые могли быть зачислены ООО "Квадро Сервис" в счет оплаты договора долевого участия, истцом не представлены; не согласен с выводами суда о неправомерности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и расторжение договора, поскольку по состоянию на дата задолженности по договору не была погашена, документов, подтверждающих полную оплату цены договора, Т. не были представлены; строительство жилого комплекса "..." не завершено, объект недвижимости в эксплуатацию не введен, разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не получен в связи, с чем передача квартиры по акту приема - передачи не представляется возможным, а равно нельзя признать за Т. право собственности, поскольку ООО "Автоградстрой" собственником земельного участка, на котором расположен спорный объект не является; также не согласен со взысканной суммой морального вреда, штрафа и расходов на услуги представителя.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Автоградстрой" М.З., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, Т., представителя К., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Оспариваемое решение указанным требованиям не отвечает по следующим основаниям.
Судом установлено, что дата между Т. и ООО "Квадро Сервис был заключен договор N ... долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, предметом которого является долевое участие истицы в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: адрес, в квартале адрес, а также распределение результатов строительства в виде выделения ей однокомнатной квартиры площадью ... квадратных метров на ... этаже ... секции, ...-я на этаже в вышеуказанном доме. Согласно пунктов 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 Договора долевого участия от дата цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, проектная площадь объекта долевого строительства составляет ... квадратных метров, цена договора по проектной площади составляет ... рублей, уплата цены договора производится участником долевого строительства в соответствии с Приложением N 2, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, денежные средства могут перечисляться как непосредственно на расчетный счет застройщика, так и по его письменному указанию третьим лицам. По соглашению сторон возможно перечисление денежных средств участником долевого строительства ранее или позднее периода финансирования, предусмотренного графиком платежей (л.д. 16 - 22).
Как следует из приложения N ... к договору N ... долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от дата на момент подписания Договора участником долевого строительства цена договора долевого участия в сумме ... рублей оплачена в полном объеме, имеются подписи застройщика директора ООО "Квадро Сервис" И. и участника долевого строительства Т.
дата ООО "Квадро Сервис" в лице конкурсного управляющего П. действующего на основании Определения Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N ... от дата и ООО "Автоградстрой" и участник долевого строительства Т. на основании договора N ... от дата о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков подписали соглашение о том, что первоначальный застройщик с согласия участника долевого строительства передает, а новый застройщик принимает в полном объеме права и обязанности первоначального застройщика по договору N ... от дата, что подтверждается соглашением N ..., зарегистрированного в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ (л.д. 26 - 27).
Удовлетворяя исковые требования о признании расторжения договора N ... об участии в долевом строительстве жилого дома недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что односторонний отказ застройщика от исполнения договора и расторжение договора противоречит нормам действующего законодательства, так как нарушений со стороны Т. условий договора в судебном заседании не установлено и материалами дела не подтверждено. Установив, что истец полностью выполнила свои обязательства перед ответчиком ООО "Автоградстрой" по договору долевого участия суд пришел к выводу о возможности признания за ней права собственности на спорную квартиру и применив требования ст. ст. 13, 15 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" удовлетворил требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Судебная коллегия полагает такой вывод суда ошибочным, решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, в связи с неправильным применением норм материального права ввиду следующего.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что дата ООО "Автоградстрой" за исходящим номером ... направило Т. заказное письмо, в котором предупреждало о необходимости оплаты цены договора долевого участия в строительстве N ... от дата, заключенного с застройщиком, в связи с тем, что цена договора полностью не оплачена, задолженность составляет ... рублей. Систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение сроков внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Указано о том, что при неисполнении данного предупреждения и при наличии сведений о получении предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе от его получения или в связи с отсутствием получателя по указанному почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем праве отказаться от исполнения договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (л.д. 63). Предупреждение направлено заказным письмом, что подтверждается заказным письмом с уведомлением о вручении (л.д. 64).
Как следует из уведомления от дата ООО "Автоградстрой" уведомляет Т. об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве N ... от дата, в связи с тем, что предупреждение о необходимости оплаты цены договора долевого участия в строительстве не исполнено и цена договора полностью не оплачена, задолженность составляет ... рублей. Указано, что договор считается расторгнутым со дня направления данного уведомления (л.д. 65). Письмо направлено заказным письмом, что подтверждается описью (л.д. 66).
Материалами дела установлено, что факт оплаты стоимости квартиры по договору долевого участия истицей Т. подтверждается только приложением N ... к договору от дата о том, что цена договора долевого участия в сумме ... рублей оплачена в полном объеме. Каких-либо документов, подтверждающих оплату стоимости квартиры, в частности квитанции, платежные документы, приходные ордера Т. суду не представила.
В суде апелляционной инстанции истица Т. пояснила, что денежные средства по оплате квартиры она передавала через мужа своей падчерицы В., работающего заместителем директора в ООО "Квадро Сервис" предложившего свои услуги по покупке квартиры.
Как следует из материалов дела, допрошенный в качестве свидетеля В. пояснил, что он работал в ООО "Квадро Сервис" коммерческим директором и переданные Т. деньги он передал директору И. (л.д. 69).
Судом апелляционной инстанции по ходатайству представителя ответчика, были запрошены сведения о перечислении истицей Т. денежных средств на счет ООО "Квадро Сервис" за квартиру по договору об участии в долевом строительстве от дата.
Как следует из информации представителя государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" N ... от дата в период с дата по дата и за период с дата по август 2013 года по расчетному счету и по счету ООО "Квадро Сервис" движений денежных средств не было. Счет закрыт дата года.
Из информации конкурсного управляющего ООО "Квадро Сервис" Е. следует, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата ООО "Квадро Сервис" признано несостоятельным (банкротом) в отношении должника открыто конкурсное производство. Среди переданных документов ООО "Квадро Сервис" отсутствует первичная документация по отношениям, возникшим между должником и Т., в том числе договор от дата N ... и документы подтверждающие оплату денежных средств в сумме ... рублей. В период деятельности должника было открыто три счета в ОАО "Социнвестбанк", ОАО "Мой Банк Ипотека" и АКБ "Абсолют Банк" (ОАО). Согласно выпискам по указанным счетам какая-либо информация о поступлении денежных средств от физического лица Т. отсутствует. Какая-либо иная информация о взаимоотношениях должника и гражданки Т. в имеющихся документах отсутствует.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Выводы суда первой инстанции о том, что Т. полностью выполнила свои обязательства перед ответчиком ООО "Автоградстрой", что подтверждается приложением N ... к договору, судебная коллегия полагает необоснованными, так как факт оплаты документально ничем не подтверждается.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции истицей Т. не представлены доказательства факта оплаты по договору участия в долевом строительстве жилого дома от дата, поскольку выданная застройщиком директором ООО "Квадро Сервис" справка о полном расчете, оформленная в виде приложения N ... к указанному договору и подписанная участником долевого строительства Т. не является доказательством оплаты в силу статьи 13 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного решением Совета директоров Центрального Банка России 22 сентября 1993 года, согласно которому прием наличных денег кассами предприятий производится по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным письменным распоряжением руководителя предприятия. О приеме денег выдается квитанция к приходному кассовому ордеру за подписями главного бухгалтера или лица, на это уполномоченного, и кассира, заверенная печатью (штампом) кассира или оттиском кассового аппарата.
Выводы суда о том, что договор был подписан сторонами без возражений, документы прошли государственную экспертизу и регистрацию в органе, осуществляющем регистрацию также не обоснованны, поскольку определением Арбитражного суда Республики Башкортостан дата от дата в отношении ООО "Квадро Сервис" была введена процедура наблюдения, договор от дата составлен в период процедуры наблюдения ООО "Квадро Сервис". После подписания и регистрации соглашения N ... о передаче прав и обязанностей по договору N ... от дата в дата года и необходимых проверок, ответчик стал направлять предупреждения о необходимости погашения задолженности.
Кроме того суд признал право собственности Т. на однокомнатную квартиру в доме, который не введен в эксплуатацию. Согласно разрешения на строительство N ... ООО "Автоградстрой" срок действия разрешения на строительство многоэтажного жилого дома по адрес в квартале адрес продлен до дата.
Согласно информации ООО "Автоградстрой" от дата готовность строящегося объекта - многоэтажного жилого адрес%, завершение работ по секциям "А", "Б", "В" - II квартал 2014 года. Объект строительства жилой комплекс "..." является объектом незавершенного строительства, не зарегистрирован в установленном порядке, объект в эксплуатацию не введен, разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не получен в связи, с чем передача квартиры гр. Т. не представляется возможной. Секции "А", "Б", "В" возведены, ведутся отделочные работы, проводятся сантехнические и электромонтажные работы, установка окон и витражей, также работы по утеплению фасада, устройство внутренних стен и перегородок, монтаж лифтового оборудования. Заявки на изготовление технических паспортов на квартиры расположенные в секции А планируется сдать в дата года после завершения устройства внутренних стен и перегородок и проведению отделочных работ на объекте.
Как указано в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана. При этом указано, что степень завершенности строительства 80 процентов, спорная квартира фактически передана застройщиком истцам, квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.
Таким образом, оснований для признания за Т. права собственности на однокомнатную адрес блока "..." на ... этаже адрес, общей площадью ... квадратных метров в адрес не имеется, в связи с тем, что не представлены доказательства, подтверждающие исполнение обязательств по уплате стоимости квартиры, а также спорная квартира не зарегистрирована в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства и не передана застройщиком.
При этом судебная коллегия полагает, что расторжение ООО "Автоградстрой" в одностороннем порядке договора N ... об участии в долевом строительстве жилого дома от дата путем направления Уведомления, в связи с тем, что предупреждение о необходимости оплаты цены договора долевого участия в строительстве не исполнено и цена договора полностью не оплачена, соответствует нормам гражданского законодательства Российской Федерации, а также требованиям частей 4 и 5 статьи 5, частей 3 и 4 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 в редакции от 28 декабря 2013 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В пункте 30 вышеуказанного Обзора от 04 декабря 2013 года указано, что при наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.
В связи с отказом в удовлетворении основных требований, оснований для взыскании компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований истца.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 02 декабря 2013 года отменить.
Принять новое решение.
Отказать в удовлетворении исковых требований Т. к ООО "Автоградстрой" о признании расторжения договора N ... об участии в долевом строительстве жилого дома несостоявшимся, недействительным, признании за Т. права собственности на однокомнатную адрес блока "..." на ... этаже адрес, общей площадью ... квадратных метров в адрес, взыскании компенсации морального вреда ... рублей, судебных расходов на оплату представителя.
Председательствующий
О.Ф.ЖЕЛЕЗНОВ
Судьи
З.Г.ЛАТЫПОВА
А.Р.ХАКИМОВ
Справка: судья Сагетдинова А.М.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 08.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2914/2014
Требование: О признании расторжения несостоявшимся, признании права собственности на квартиру и обязании передать квартиру и документы, необходимые для регистрации права собственности, взыскании компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами был заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2014 г. по делу N 33-2914/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Железнова О.Ф.
судей Латыповой З.Г., Хакимова А.Р.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Автоградстрой" М.С. на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 02 декабря 2013 года, которым постановлено:
исковые требования Т. удовлетворить частично.
Признать расторжение договора N ... об участии в долевом строительстве жилого дома не действительным.
Признать за Т. право собственности на однокомнатную адрес блока ... на ... этаже, адрес, общей площадью ... кв. м в адрес.
Взыскать ООО "Автоградстрой" в пользу Т. компенсацию морального вреда в размере ... руб., штраф в размере ... руб. и услуги представителя в размере ... руб.
Решение подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес.
Заслушав доклад судьи Латыповой З.Г., судебная коллегия
установила:
Т. обратилась в суд с иском к ООО "Автоградстрой" о защите прав потребителей, о признании права собственности на квартиру и понуждении ответчика ООО "Автоградстрой" передать квартиру и документы необходимые для регистрации права собственности собственнику и компенсации морального вреда, указав в обоснование иска, что согласно условиям договора N ... от дата с ООО "Квадро Сервис" об участии долевого строительства в виде однокомнатной квартиры общей площадью ... кв. метров в адрес, в квартале адрес за ... рублей ею была полностью оплачена сумма договора. Дата в адрес между ней, ООО "Квадро Сервис" и ООО "Автоградстрой" было подписано соглашение N ... о передаче прав и обязанностей застройщика по договору N ... от дата. Однако ответчик нарушает ее законные права потребителя, не исполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные п. 2.1, п. 2.3, п. 4.1.2, п. 4.1.5, 4.1.7, 4.1.9, 4.3 Договора N ... от дата, отказывается передать ей в собственность квартиру и надлежащие документы для регистрации права собственности. В регистрационной палате находятся документы для осуществления регистрации права собственности на оплаченную ею адрес блока ... на ... этаже. Однако регистрация не может быть закончена в связи с тем, что ответчик отказывается составить передаточный акт и передать ей квартиру, отказывается представить передаточный акт в регистрационную палату. Более того, он препятствует ей в оформлении права собственности на квартиру, направив в регистрационный орган письмо о приостановлении регистрации. Просила суд признать за ней право собственности на однокомнатную адрес блока ... на ... этаже, адрес, общей площадью ... кв. метров в адрес; обязать ответчика передать ей по передаточному акту адрес блока ... на ... этаже, адрес, общей площадью ... кв. метров в адрес; обязать ответчика передать ей все необходимые документы для регистрации права собственности на адрес блока ... на ... этаже, адрес, общей площадью ... кв. метров в адрес, взыскать с ответчика в ее пользу в возмещение морального вреда ... рублей и судебные расходы на оплату услуг представителя.
В дальнейшем истица уточнила исковые требования и просила суд признать расторжение договора участия в долевом строительстве жилого дома не состоявшимся, остальную часть иска оставила без изменения и просила удовлетворить в полном объеме.
Суд постановил вышеприведенное решение, ссылаясь на то, что односторонний отказ застройщика от исполнения договора и расторжение договора противоречит нормам действующего законодательства, так как нарушений со стороны Т. условий договора не установлено и материалами дела не подтверждено.
С указанным решением не согласился ответчик, в апелляционной жалобе директор ООО "Автоградстрой" М.С. просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований Т. отказать. В обоснование жалобы указывает, что в настоящее время указанная квартира является объектом незавершенного строительства, не зарегистрирован в установленном порядке, и не может быть объектом права собственности истца; выводы суда о расположении спорного объекта по адресу: адрес является ошибочным, поскольку согласно справке ГУ Архитектуры и градостроительства Администрации ГО адрес исх. N ... от дата за объектом строительства зарезервирован почтовый адрес: адрес; вывод суда о том, что истица во исполнение пункта 3.3 договора на момент подписания договора участником долевого строительства обязательства со своей стороны исполнила в полном объеме, то есть внесла всю сумму в размере ... руб., поскольку доказательств факта оплаты цены договора: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств, товарные и кассовые чеки, которые могли быть зачислены ООО "Квадро Сервис" в счет оплаты договора долевого участия, истцом не представлены; не согласен с выводами суда о неправомерности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и расторжение договора, поскольку по состоянию на дата задолженности по договору не была погашена, документов, подтверждающих полную оплату цены договора, Т. не были представлены; строительство жилого комплекса "..." не завершено, объект недвижимости в эксплуатацию не введен, разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не получен в связи, с чем передача квартиры по акту приема - передачи не представляется возможным, а равно нельзя признать за Т. право собственности, поскольку ООО "Автоградстрой" собственником земельного участка, на котором расположен спорный объект не является; также не согласен со взысканной суммой морального вреда, штрафа и расходов на услуги представителя.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Автоградстрой" М.З., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, Т., представителя К., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Оспариваемое решение указанным требованиям не отвечает по следующим основаниям.
Судом установлено, что дата между Т. и ООО "Квадро Сервис был заключен договор N ... долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, предметом которого является долевое участие истицы в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: адрес, в квартале адрес, а также распределение результатов строительства в виде выделения ей однокомнатной квартиры площадью ... квадратных метров на ... этаже ... секции, ...-я на этаже в вышеуказанном доме. Согласно пунктов 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 Договора долевого участия от дата цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, проектная площадь объекта долевого строительства составляет ... квадратных метров, цена договора по проектной площади составляет ... рублей, уплата цены договора производится участником долевого строительства в соответствии с Приложением N 2, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, денежные средства могут перечисляться как непосредственно на расчетный счет застройщика, так и по его письменному указанию третьим лицам. По соглашению сторон возможно перечисление денежных средств участником долевого строительства ранее или позднее периода финансирования, предусмотренного графиком платежей (л.д. 16 - 22).
Как следует из приложения N ... к договору N ... долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от дата на момент подписания Договора участником долевого строительства цена договора долевого участия в сумме ... рублей оплачена в полном объеме, имеются подписи застройщика директора ООО "Квадро Сервис" И. и участника долевого строительства Т.
дата ООО "Квадро Сервис" в лице конкурсного управляющего П. действующего на основании Определения Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N ... от дата и ООО "Автоградстрой" и участник долевого строительства Т. на основании договора N ... от дата о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков подписали соглашение о том, что первоначальный застройщик с согласия участника долевого строительства передает, а новый застройщик принимает в полном объеме права и обязанности первоначального застройщика по договору N ... от дата, что подтверждается соглашением N ..., зарегистрированного в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ (л.д. 26 - 27).
Удовлетворяя исковые требования о признании расторжения договора N ... об участии в долевом строительстве жилого дома недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что односторонний отказ застройщика от исполнения договора и расторжение договора противоречит нормам действующего законодательства, так как нарушений со стороны Т. условий договора в судебном заседании не установлено и материалами дела не подтверждено. Установив, что истец полностью выполнила свои обязательства перед ответчиком ООО "Автоградстрой" по договору долевого участия суд пришел к выводу о возможности признания за ней права собственности на спорную квартиру и применив требования ст. ст. 13, 15 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" удовлетворил требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Судебная коллегия полагает такой вывод суда ошибочным, решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, в связи с неправильным применением норм материального права ввиду следующего.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что дата ООО "Автоградстрой" за исходящим номером ... направило Т. заказное письмо, в котором предупреждало о необходимости оплаты цены договора долевого участия в строительстве N ... от дата, заключенного с застройщиком, в связи с тем, что цена договора полностью не оплачена, задолженность составляет ... рублей. Систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение сроков внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Указано о том, что при неисполнении данного предупреждения и при наличии сведений о получении предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе от его получения или в связи с отсутствием получателя по указанному почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем праве отказаться от исполнения договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (л.д. 63). Предупреждение направлено заказным письмом, что подтверждается заказным письмом с уведомлением о вручении (л.д. 64).
Как следует из уведомления от дата ООО "Автоградстрой" уведомляет Т. об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве N ... от дата, в связи с тем, что предупреждение о необходимости оплаты цены договора долевого участия в строительстве не исполнено и цена договора полностью не оплачена, задолженность составляет ... рублей. Указано, что договор считается расторгнутым со дня направления данного уведомления (л.д. 65). Письмо направлено заказным письмом, что подтверждается описью (л.д. 66).
Материалами дела установлено, что факт оплаты стоимости квартиры по договору долевого участия истицей Т. подтверждается только приложением N ... к договору от дата о том, что цена договора долевого участия в сумме ... рублей оплачена в полном объеме. Каких-либо документов, подтверждающих оплату стоимости квартиры, в частности квитанции, платежные документы, приходные ордера Т. суду не представила.
В суде апелляционной инстанции истица Т. пояснила, что денежные средства по оплате квартиры она передавала через мужа своей падчерицы В., работающего заместителем директора в ООО "Квадро Сервис" предложившего свои услуги по покупке квартиры.
Как следует из материалов дела, допрошенный в качестве свидетеля В. пояснил, что он работал в ООО "Квадро Сервис" коммерческим директором и переданные Т. деньги он передал директору И. (л.д. 69).
Судом апелляционной инстанции по ходатайству представителя ответчика, были запрошены сведения о перечислении истицей Т. денежных средств на счет ООО "Квадро Сервис" за квартиру по договору об участии в долевом строительстве от дата.
Как следует из информации представителя государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" N ... от дата в период с дата по дата и за период с дата по август 2013 года по расчетному счету и по счету ООО "Квадро Сервис" движений денежных средств не было. Счет закрыт дата года.
Из информации конкурсного управляющего ООО "Квадро Сервис" Е. следует, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата ООО "Квадро Сервис" признано несостоятельным (банкротом) в отношении должника открыто конкурсное производство. Среди переданных документов ООО "Квадро Сервис" отсутствует первичная документация по отношениям, возникшим между должником и Т., в том числе договор от дата N ... и документы подтверждающие оплату денежных средств в сумме ... рублей. В период деятельности должника было открыто три счета в ОАО "Социнвестбанк", ОАО "Мой Банк Ипотека" и АКБ "Абсолют Банк" (ОАО). Согласно выпискам по указанным счетам какая-либо информация о поступлении денежных средств от физического лица Т. отсутствует. Какая-либо иная информация о взаимоотношениях должника и гражданки Т. в имеющихся документах отсутствует.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Выводы суда первой инстанции о том, что Т. полностью выполнила свои обязательства перед ответчиком ООО "Автоградстрой", что подтверждается приложением N ... к договору, судебная коллегия полагает необоснованными, так как факт оплаты документально ничем не подтверждается.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции истицей Т. не представлены доказательства факта оплаты по договору участия в долевом строительстве жилого дома от дата, поскольку выданная застройщиком директором ООО "Квадро Сервис" справка о полном расчете, оформленная в виде приложения N ... к указанному договору и подписанная участником долевого строительства Т. не является доказательством оплаты в силу статьи 13 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного решением Совета директоров Центрального Банка России 22 сентября 1993 года, согласно которому прием наличных денег кассами предприятий производится по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным письменным распоряжением руководителя предприятия. О приеме денег выдается квитанция к приходному кассовому ордеру за подписями главного бухгалтера или лица, на это уполномоченного, и кассира, заверенная печатью (штампом) кассира или оттиском кассового аппарата.
Выводы суда о том, что договор был подписан сторонами без возражений, документы прошли государственную экспертизу и регистрацию в органе, осуществляющем регистрацию также не обоснованны, поскольку определением Арбитражного суда Республики Башкортостан дата от дата в отношении ООО "Квадро Сервис" была введена процедура наблюдения, договор от дата составлен в период процедуры наблюдения ООО "Квадро Сервис". После подписания и регистрации соглашения N ... о передаче прав и обязанностей по договору N ... от дата в дата года и необходимых проверок, ответчик стал направлять предупреждения о необходимости погашения задолженности.
Кроме того суд признал право собственности Т. на однокомнатную квартиру в доме, который не введен в эксплуатацию. Согласно разрешения на строительство N ... ООО "Автоградстрой" срок действия разрешения на строительство многоэтажного жилого дома по адрес в квартале адрес продлен до дата.
Согласно информации ООО "Автоградстрой" от дата готовность строящегося объекта - многоэтажного жилого адрес%, завершение работ по секциям "А", "Б", "В" - II квартал 2014 года. Объект строительства жилой комплекс "..." является объектом незавершенного строительства, не зарегистрирован в установленном порядке, объект в эксплуатацию не введен, разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не получен в связи, с чем передача квартиры гр. Т. не представляется возможной. Секции "А", "Б", "В" возведены, ведутся отделочные работы, проводятся сантехнические и электромонтажные работы, установка окон и витражей, также работы по утеплению фасада, устройство внутренних стен и перегородок, монтаж лифтового оборудования. Заявки на изготовление технических паспортов на квартиры расположенные в секции А планируется сдать в дата года после завершения устройства внутренних стен и перегородок и проведению отделочных работ на объекте.
Как указано в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана. При этом указано, что степень завершенности строительства 80 процентов, спорная квартира фактически передана застройщиком истцам, квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.
Таким образом, оснований для признания за Т. права собственности на однокомнатную адрес блока "..." на ... этаже адрес, общей площадью ... квадратных метров в адрес не имеется, в связи с тем, что не представлены доказательства, подтверждающие исполнение обязательств по уплате стоимости квартиры, а также спорная квартира не зарегистрирована в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства и не передана застройщиком.
При этом судебная коллегия полагает, что расторжение ООО "Автоградстрой" в одностороннем порядке договора N ... об участии в долевом строительстве жилого дома от дата путем направления Уведомления, в связи с тем, что предупреждение о необходимости оплаты цены договора долевого участия в строительстве не исполнено и цена договора полностью не оплачена, соответствует нормам гражданского законодательства Российской Федерации, а также требованиям частей 4 и 5 статьи 5, частей 3 и 4 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 в редакции от 28 декабря 2013 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В пункте 30 вышеуказанного Обзора от 04 декабря 2013 года указано, что при наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.
В связи с отказом в удовлетворении основных требований, оснований для взыскании компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований истца.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 02 декабря 2013 года отменить.
Принять новое решение.
Отказать в удовлетворении исковых требований Т. к ООО "Автоградстрой" о признании расторжения договора N ... об участии в долевом строительстве жилого дома несостоявшимся, недействительным, признании за Т. права собственности на однокомнатную адрес блока "..." на ... этаже адрес, общей площадью ... квадратных метров в адрес, взыскании компенсации морального вреда ... рублей, судебных расходов на оплату представителя.
Председательствующий
О.Ф.ЖЕЛЕЗНОВ
Судьи
З.Г.ЛАТЫПОВА
А.Р.ХАКИМОВ
Справка: судья Сагетдинова А.М.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)