Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.03.2015
Постановление в полном объеме изготовлено 05.03.2015
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Семенюта Е.А.
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.
при участии:
от ЗАО "Вагон-Сервис" (ОГРН Осиповский С.Н., представитель по
- 1067757930382, ИНН доверенности N 292 от 22.10.2014;
- 7709705331, г. Москва):
от ОАО "Федеральная Уколова Т.В., представитель по
- пассажирская компания" (ОАО доверенности N 31-д от 25.04.2014;
- "ФПК"), г. Москва:
от Управления Федеральной представитель не явился, доказательства
службы государственной надлежащего извещения имеются в
регистрации, кадастра и материалах дела,
картографии по Тамбовской
области (ОГРН 1046882321320,
ИНН 6829009944, г. Тамбов, от
16.06.2014 N 01/004/2014-365)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2014 по делу N А64-5806/2014 (судья Малина Е.В.), по заявлению ЗАО "Вагон-Сервис" (ОГРН 1067757930382, ИНН 7709705331), г. Москва о признании необоснованным и незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН 1046882321320, ИНН 6829009944), г. Тамбов, от 16.06.2014 N 01/004/2014-365 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029, обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029,
третье лицо: ОАО "Федеральная пассажирская компания" (ОАО "ФПК"), г. Москва,
установил:
Закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" (далее - ЗАО "Вагон-Сервис", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании необоснованным и незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области, регистрирующий орган) от 16.06.2014 г. N 01/004/2014-365 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 11.03.2011 г. N ФПК/6/А/9777/11/000029, обязании Управление Росреестра по Тамбовской области осуществить государственную регистрацию договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Федеральная пассажирская компания" (далее - третье лицо, ОАО "ФПК").
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2014 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Тамбовской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что доказательства продолжения пользования арендованным имуществом заявитель представил только в судебное заседание, на момент подачи документов в регистрирующий орган Общество платежные поручения не представило, что вызвало сомнения у регистратора в наличии оснований для регистрации права аренды.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества возражал на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица также возражал на доводы апелляционной жалобы.
Управление Росреестра по Тамбовской области в судебное заседание апелляционной инстанции явку своего представителя не обеспечил, о слушании дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
В порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие регистрирующего органа.
В ходе судебного разбирательства судом установлено следующее:
Между ОАО "Федеральная пассажирская компания" и ЗАО "Вагон-Сервис" 11.03.2011 заключен договор аренды N ФПК/6/А/9777/11/000029 недвижимого имущества (далее - Договор), расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, пл. Привокзальная (нежилое встроенное помещение N 14 площадью 12,50 кв. в подвале здания административно-бытового корпуса, литер 6,6.1) (т. 1 л.д. 8-19).
Срок действия Договора определен пунктом 2.1, а именно до 31.12.2011.
Стороны в пункте 9.6 договора предусмотрели, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (т. 1 л.д. 13).
После истечения указанного срока арендатор продолжил использование арендуемого имущества при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в соответствии с пунктом 3 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 9.6 Договора явилось основанием для продления срока действия Договора на неопределенный срок.
ОАО "ФПК" и ЗАО "Вагон-Сервис" 20.06.2013 заключили дополнительное соглашение к Договору аренды N ФПК/6/АУ9777/11/000029 недвижимого имущества от 11.03.2011, которым установили срок действия Договора до 31.12.2024, а также дополнили договор обязательством Арендатора по обеспечению его государственной регистрации (т. 1 л.д. 20).
Поскольку после заключения дополнительного соглашения N 1 срок действия Договора составил более одного года, 06.05.2014 ЗАО "Вагон-Сервис" обратилось с заявлением о государственной регистрации договора и дополнительного соглашения N 1 в Управление Росреестра по Тамбовской области.
К заявлению о государственной регистрации были приложены договор аренды N ФПК/6/А/9777/1/000029 от 11.03.2011 (в 3 экз. на 12л.) и дополнительное соглашение N 1 от 20.06.2013 к вышеуказанному договору аренды на 2л. в 3 экз., что подтверждается распиской в получении документов от 06.05.14 (л.д. 83 т. 1).
Государственным регистратором 16.06.2014 принято решение об отказе в государственной регистрации аренды на основании абз. 4 (представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства) и абз. 10 (не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случае если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя) пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
В обоснование принятого решения Управлением Росреестра по Тамбовской области было указано, что представленный на регистрацию договор заключен с 11.03.2011 до 31.12.2011, т.е. на срок менее года и государственной регистрации не подлежит. Продление договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, регулируется новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Представленное дополнительное соглашение N 1 от 20.06.2013 заключено после истечения срока действия договора и распространяет свое действие на период с 20.06.13 по 31.12.2024, что противоречит требованиям пункта 3 статьи 453 ГК РФ.
Не согласившись с решением Управления Росреестра по Тамбовской области, оформленным сообщением N 01/004/2014-365 от 16.06.2014, ЗАО "Вагон-Сервис" обратилось суд с соответствующим заявлением.
Арбитражный суд области, удовлетворяя заявление Общества, пришел к выводу, что представленные заявителем на государственную регистрацию договор аренды и дополнительное соглашение к нему не противоречат предъявляемым к ним требованиям, и заключены сторонами в полном соответствии с действующим законодательством.
Кроме того, суд области установил, что заявителем были представлены все необходимые документы, свидетельствующие о наличии оснований для проведения государственной регистрации договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029 и соглашения к нему от 20.06.2013, в связи с чем, отказ регистрирующего органа не соответствует требованиям Закона N 122-ФЗ.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно части 1, части 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе таких документов указаны договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 названного закона документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
На основании абзаца 4, 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях:
- - если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, в качестве основания отказа в государственной регистрации было указано, что представленное дополнительное соглашение N 1 от 20.06.2013 заключено после истечения срока действия договора и распространяет свое действие на период с 20.06.13 по 31.12.2024, что противоречит требованиям пункта 3 статьи 453 ГК РФ.
В соответствии со статьей 1 Закона N 122-ФЗ нежилые помещения относятся недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 года N 53, указано, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, при передаче в аренду таких помещений к ним применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момент такой регистрации.
Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 3 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Судом установлено, что договор аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029 первоначально заключен с 11.03.2011 до 31.12.2011,т.е. на срок менее года и, следовательно, государственной регистрации не подлежал.
Пунктом 9.6 указанного договора установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (т. 1 л.д. 13).
Судом установлено, что заявитель после окончания срока действия договора продолжил пользоваться арендованным имуществом. Данное обстоятельство подтверждается представленными платежными поручениями, подтверждающими факт оплаты арендной платы по договору от 11.03.11 N ФПК/6/АУ9777/11/000029 (л.д. 65-89, т. 2).
Таким образом, исходя из положений пункта 9.6 Договора и пункта 3 статьи 621 ГК РФ, Договор от 11.03.2011 был продлен на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, в Управление для государственной регистрации было представлено три экземпляра договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029 (л.д. 83, т. 1). При этом один экземпляр договора аренды не содержал лист шестой, в котором содержались положения пунктов 9.2 - 9.6 договора, в том числе с условием о возобновлении договора аренды на неопределенный срок на тех же условиях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия настоящего договора.
Однако в двух других экземплярах договоров шестые листы, содержащие положения пунктов 9.2 - 9.6. договора имелись, и регистратор мог оценить их условия.
Из дополнительного соглашения от 20.06.2013 года N 1 следует, что оно заключено к договору аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029, который считается возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 9.6 договора.
Согласно названному дополнительному соглашению, срок договора аренды установлен с 20.06.2013 по 31.12.2024, следовательно, договор аренды заключен на срок более одного года, ввиду чего стал подлежать государственной регистрации.
Представленные суду доказательства свидетельствуют о том, что после окончания срока действия договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029, отношения по использованию арендованного помещения между Обществом и третьим лицом прекращены не были. Оформление сторонами дополнительного соглашения от 20.06.2013 к вышеназванному договору о продлении срока действия договора до 31.12.2024, также свидетельствует о продолжении арендных отношений, которые характеризуют договор аренды как действующий (аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда N 18168/10 от 25.07.2011).
В связи чем судебная коллегия полагает, что довод регистрирующего органа о прекращении срока действия договора, представленного на регистрацию, на момент подачи заявления в Управление, отклонен судом области правильно.
Довод Управления Росреестра по Тамбовской области, изложенный в сообщении от 16.06.2014 г. N 01/004/2014-365, о том, что продление договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, регулируется новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ со ссылкой на пункт 10 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, также отклоняется апелляционной коллегией по вышеизложенным основания.
Применив положения части 1 статьи 450, части 1 статьи 452, части 1 статьи 453, части 3 статьи 453, а также статьи 609 ГК РФ, суд области пришел к правомерному выводу, что представленные заявителем на государственную регистрацию договор аренды и дополнительное соглашение к нему не противоречат предъявляемым к ним требованиям, и заключены сторонами в полном соответствии с действующим законодательством.
Дополнительное соглашение от 20.06.2013 совершено в надлежащей форме с соблюдением требований статей 452, 609 и 651 ГК РФ.
Расписка в получении документов на государственную регистрацию (л.д. 83, т. 1) подтверждает, что заявителем были представлены все необходимые документы, свидетельствующие о наличии оснований для проведения государственной регистрации договора аренды от 11.03.2011 и дополнительного соглашения от 20.06.2013 к нему.
Вывод Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение было заключено в рамках действия нового договора, заключенного на неопределенный срок, является необоснованным. Так, из содержания дополнительного соглашения видно, к какому договору оно относится, оснований считать, что дополнительное соглашение относится к какому-либо иному договору, нет.
Отказ зарегистрировать дополнительное соглашение со ссылкой на то, что оно заключено к договору аренды, прекратившему свое действие в связи с истечением срока, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Исходя из положений пункта 9.6 договора у регистрирующего органа не было правовых оснований рассматривать и оценивать дополнительное соглашение от 20.06.2013 без соотношения его с действующим договором аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029.
Кроме того, следует отметить, что, подписав соглашение от 20.06.2013, арендодатель выразил свою волю на продление арендных отношений до 2024 года.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области об отсутствии у Управления Росреестра Тамбовской области оснований, установленных статьей 20 Закона N 122-ФЗ, для отказа в государственной регистрации договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029 и дополнительного соглашения N 1 от 20.06.2013.
Такое решение нарушает права заявителя по делу, который лишен возможности приобретения титула арендатора на основании заключенного договора аренды, до осуществления его государственной регистрации (статьи 18, 20 Закона N 122-ФЗ).
Таким образом, решение Управления Росреестра Тамбовской области от 16.06.2014 N 01/004/2014-365 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029 является незаконным.
При указанных обстоятельствах, у регистрирующего органа возникла обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029, дополнительного соглашения N 1 от 20.06.2013 к договору аренды недвижимого имущества от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029. Возложение на регистрирующий орган, в порядке восстановления нарушенных прав заявителя обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения к нему, основано на нормах действующего законодательства.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Учитывая вышеизложенное, оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы. Поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственные органы при подаче апелляционной жалобы освобождены от уплаты государственной пошлины, вопрос о взыскании или возврате государственной пошлины судом не решается.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2014 по делу N А64-5806/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.03.2015 ПО ДЕЛУ N А64-5806/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2015 г. по делу N А64-5806/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04.03.2015
Постановление в полном объеме изготовлено 05.03.2015
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Семенюта Е.А.
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.
при участии:
от ЗАО "Вагон-Сервис" (ОГРН Осиповский С.Н., представитель по
- 1067757930382, ИНН доверенности N 292 от 22.10.2014;
- 7709705331, г. Москва):
от ОАО "Федеральная Уколова Т.В., представитель по
- пассажирская компания" (ОАО доверенности N 31-д от 25.04.2014;
- "ФПК"), г. Москва:
от Управления Федеральной представитель не явился, доказательства
службы государственной надлежащего извещения имеются в
регистрации, кадастра и материалах дела,
картографии по Тамбовской
области (ОГРН 1046882321320,
ИНН 6829009944, г. Тамбов, от
16.06.2014 N 01/004/2014-365)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2014 по делу N А64-5806/2014 (судья Малина Е.В.), по заявлению ЗАО "Вагон-Сервис" (ОГРН 1067757930382, ИНН 7709705331), г. Москва о признании необоснованным и незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН 1046882321320, ИНН 6829009944), г. Тамбов, от 16.06.2014 N 01/004/2014-365 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029, обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029,
третье лицо: ОАО "Федеральная пассажирская компания" (ОАО "ФПК"), г. Москва,
установил:
Закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" (далее - ЗАО "Вагон-Сервис", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании необоснованным и незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области, регистрирующий орган) от 16.06.2014 г. N 01/004/2014-365 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 11.03.2011 г. N ФПК/6/А/9777/11/000029, обязании Управление Росреестра по Тамбовской области осуществить государственную регистрацию договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Федеральная пассажирская компания" (далее - третье лицо, ОАО "ФПК").
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2014 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Тамбовской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что доказательства продолжения пользования арендованным имуществом заявитель представил только в судебное заседание, на момент подачи документов в регистрирующий орган Общество платежные поручения не представило, что вызвало сомнения у регистратора в наличии оснований для регистрации права аренды.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества возражал на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица также возражал на доводы апелляционной жалобы.
Управление Росреестра по Тамбовской области в судебное заседание апелляционной инстанции явку своего представителя не обеспечил, о слушании дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
В порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие регистрирующего органа.
В ходе судебного разбирательства судом установлено следующее:
Между ОАО "Федеральная пассажирская компания" и ЗАО "Вагон-Сервис" 11.03.2011 заключен договор аренды N ФПК/6/А/9777/11/000029 недвижимого имущества (далее - Договор), расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, пл. Привокзальная (нежилое встроенное помещение N 14 площадью 12,50 кв. в подвале здания административно-бытового корпуса, литер 6,6.1) (т. 1 л.д. 8-19).
Срок действия Договора определен пунктом 2.1, а именно до 31.12.2011.
Стороны в пункте 9.6 договора предусмотрели, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (т. 1 л.д. 13).
После истечения указанного срока арендатор продолжил использование арендуемого имущества при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в соответствии с пунктом 3 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 9.6 Договора явилось основанием для продления срока действия Договора на неопределенный срок.
ОАО "ФПК" и ЗАО "Вагон-Сервис" 20.06.2013 заключили дополнительное соглашение к Договору аренды N ФПК/6/АУ9777/11/000029 недвижимого имущества от 11.03.2011, которым установили срок действия Договора до 31.12.2024, а также дополнили договор обязательством Арендатора по обеспечению его государственной регистрации (т. 1 л.д. 20).
Поскольку после заключения дополнительного соглашения N 1 срок действия Договора составил более одного года, 06.05.2014 ЗАО "Вагон-Сервис" обратилось с заявлением о государственной регистрации договора и дополнительного соглашения N 1 в Управление Росреестра по Тамбовской области.
К заявлению о государственной регистрации были приложены договор аренды N ФПК/6/А/9777/1/000029 от 11.03.2011 (в 3 экз. на 12л.) и дополнительное соглашение N 1 от 20.06.2013 к вышеуказанному договору аренды на 2л. в 3 экз., что подтверждается распиской в получении документов от 06.05.14 (л.д. 83 т. 1).
Государственным регистратором 16.06.2014 принято решение об отказе в государственной регистрации аренды на основании абз. 4 (представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства) и абз. 10 (не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случае если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя) пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
В обоснование принятого решения Управлением Росреестра по Тамбовской области было указано, что представленный на регистрацию договор заключен с 11.03.2011 до 31.12.2011, т.е. на срок менее года и государственной регистрации не подлежит. Продление договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, регулируется новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Представленное дополнительное соглашение N 1 от 20.06.2013 заключено после истечения срока действия договора и распространяет свое действие на период с 20.06.13 по 31.12.2024, что противоречит требованиям пункта 3 статьи 453 ГК РФ.
Не согласившись с решением Управления Росреестра по Тамбовской области, оформленным сообщением N 01/004/2014-365 от 16.06.2014, ЗАО "Вагон-Сервис" обратилось суд с соответствующим заявлением.
Арбитражный суд области, удовлетворяя заявление Общества, пришел к выводу, что представленные заявителем на государственную регистрацию договор аренды и дополнительное соглашение к нему не противоречат предъявляемым к ним требованиям, и заключены сторонами в полном соответствии с действующим законодательством.
Кроме того, суд области установил, что заявителем были представлены все необходимые документы, свидетельствующие о наличии оснований для проведения государственной регистрации договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029 и соглашения к нему от 20.06.2013, в связи с чем, отказ регистрирующего органа не соответствует требованиям Закона N 122-ФЗ.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно части 1, части 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе таких документов указаны договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 названного закона документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
На основании абзаца 4, 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях:
- - если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, в качестве основания отказа в государственной регистрации было указано, что представленное дополнительное соглашение N 1 от 20.06.2013 заключено после истечения срока действия договора и распространяет свое действие на период с 20.06.13 по 31.12.2024, что противоречит требованиям пункта 3 статьи 453 ГК РФ.
В соответствии со статьей 1 Закона N 122-ФЗ нежилые помещения относятся недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 года N 53, указано, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, при передаче в аренду таких помещений к ним применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момент такой регистрации.
Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 3 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Судом установлено, что договор аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029 первоначально заключен с 11.03.2011 до 31.12.2011,т.е. на срок менее года и, следовательно, государственной регистрации не подлежал.
Пунктом 9.6 указанного договора установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (т. 1 л.д. 13).
Судом установлено, что заявитель после окончания срока действия договора продолжил пользоваться арендованным имуществом. Данное обстоятельство подтверждается представленными платежными поручениями, подтверждающими факт оплаты арендной платы по договору от 11.03.11 N ФПК/6/АУ9777/11/000029 (л.д. 65-89, т. 2).
Таким образом, исходя из положений пункта 9.6 Договора и пункта 3 статьи 621 ГК РФ, Договор от 11.03.2011 был продлен на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, в Управление для государственной регистрации было представлено три экземпляра договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029 (л.д. 83, т. 1). При этом один экземпляр договора аренды не содержал лист шестой, в котором содержались положения пунктов 9.2 - 9.6 договора, в том числе с условием о возобновлении договора аренды на неопределенный срок на тех же условиях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия настоящего договора.
Однако в двух других экземплярах договоров шестые листы, содержащие положения пунктов 9.2 - 9.6. договора имелись, и регистратор мог оценить их условия.
Из дополнительного соглашения от 20.06.2013 года N 1 следует, что оно заключено к договору аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029, который считается возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 9.6 договора.
Согласно названному дополнительному соглашению, срок договора аренды установлен с 20.06.2013 по 31.12.2024, следовательно, договор аренды заключен на срок более одного года, ввиду чего стал подлежать государственной регистрации.
Представленные суду доказательства свидетельствуют о том, что после окончания срока действия договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029, отношения по использованию арендованного помещения между Обществом и третьим лицом прекращены не были. Оформление сторонами дополнительного соглашения от 20.06.2013 к вышеназванному договору о продлении срока действия договора до 31.12.2024, также свидетельствует о продолжении арендных отношений, которые характеризуют договор аренды как действующий (аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда N 18168/10 от 25.07.2011).
В связи чем судебная коллегия полагает, что довод регистрирующего органа о прекращении срока действия договора, представленного на регистрацию, на момент подачи заявления в Управление, отклонен судом области правильно.
Довод Управления Росреестра по Тамбовской области, изложенный в сообщении от 16.06.2014 г. N 01/004/2014-365, о том, что продление договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, регулируется новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ со ссылкой на пункт 10 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, также отклоняется апелляционной коллегией по вышеизложенным основания.
Применив положения части 1 статьи 450, части 1 статьи 452, части 1 статьи 453, части 3 статьи 453, а также статьи 609 ГК РФ, суд области пришел к правомерному выводу, что представленные заявителем на государственную регистрацию договор аренды и дополнительное соглашение к нему не противоречат предъявляемым к ним требованиям, и заключены сторонами в полном соответствии с действующим законодательством.
Дополнительное соглашение от 20.06.2013 совершено в надлежащей форме с соблюдением требований статей 452, 609 и 651 ГК РФ.
Расписка в получении документов на государственную регистрацию (л.д. 83, т. 1) подтверждает, что заявителем были представлены все необходимые документы, свидетельствующие о наличии оснований для проведения государственной регистрации договора аренды от 11.03.2011 и дополнительного соглашения от 20.06.2013 к нему.
Вывод Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение было заключено в рамках действия нового договора, заключенного на неопределенный срок, является необоснованным. Так, из содержания дополнительного соглашения видно, к какому договору оно относится, оснований считать, что дополнительное соглашение относится к какому-либо иному договору, нет.
Отказ зарегистрировать дополнительное соглашение со ссылкой на то, что оно заключено к договору аренды, прекратившему свое действие в связи с истечением срока, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Исходя из положений пункта 9.6 договора у регистрирующего органа не было правовых оснований рассматривать и оценивать дополнительное соглашение от 20.06.2013 без соотношения его с действующим договором аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029.
Кроме того, следует отметить, что, подписав соглашение от 20.06.2013, арендодатель выразил свою волю на продление арендных отношений до 2024 года.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области об отсутствии у Управления Росреестра Тамбовской области оснований, установленных статьей 20 Закона N 122-ФЗ, для отказа в государственной регистрации договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029 и дополнительного соглашения N 1 от 20.06.2013.
Такое решение нарушает права заявителя по делу, который лишен возможности приобретения титула арендатора на основании заключенного договора аренды, до осуществления его государственной регистрации (статьи 18, 20 Закона N 122-ФЗ).
Таким образом, решение Управления Росреестра Тамбовской области от 16.06.2014 N 01/004/2014-365 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029 является незаконным.
При указанных обстоятельствах, у регистрирующего органа возникла обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029, дополнительного соглашения N 1 от 20.06.2013 к договору аренды недвижимого имущества от 11.03.2011 N ФПК/6/А/9777/11/000029. Возложение на регистрирующий орган, в порядке восстановления нарушенных прав заявителя обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения к нему, основано на нормах действующего законодательства.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Учитывая вышеизложенное, оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы. Поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственные органы при подаче апелляционной жалобы освобождены от уплаты государственной пошлины, вопрос о взыскании или возврате государственной пошлины судом не решается.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2014 по делу N А64-5806/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)