Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2008 года Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2008 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Напреенко И.В., с участием:
от истца - Самарцева А.В., удостоверение N 136110,
от ответчиков - не явились, извещены,
от третьего лица - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 апелляционную жалобу ООО "Межотраслевой научно-производственный "Центр Стройиндустрции" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 сентября 2008 года, принятое по делу N А65-11561/2008 (судья Никулина И.Г.),
по иску заместителя прокурора Республики Татарстан, г. Казань, Республика Татарстан,
к Федеральному государственному унитарному предприятию "Научно-производственное объединение "Государственный институт прикладной оптики", г. Казань, Республика Татарстан,
ООО "Межотраслевой научно-производственный "Центр Стройиндустрции", г. Казань, Республика Татарстан,
с привлечением третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Татарстан, г. Казань, Республика Татарстан,
Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республики Татарстан, г. Казань, Республики Татарстан,
о признании недействительным договора аренды федерального имущества N 01-07 от 25.12.2007 г.,
установил:
Заместитель прокурора Республики Татарстан обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ФГУП "Научно-производственное объединение "Государственный институт прикладной оптики", ООО "Межотраслевой научно-производственный "Центр Стройиндустрции" о признании недействительным договора аренды федерального имущества.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Татарстан, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республики Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 сентября 2008 года иск удовлетворен: признан недействительным договор аренды федерального имущества N 01-07 от 25 декабря 2007 года, заключенный между ответчиками.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "Межотраслевой научно-производственный "Центр Стройиндустрции" (далее - общество) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и отказать в иске. Заявитель апелляционной жалобы считает противоречащим материалам дела выводы суда о том, что договор аренды заключен без согласия собственника имущества и без оценки имущества. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд не учел, что проведение торгов на право заключения договора аренды федерального имущества невозможно, поскольку Минэкоморазвития и торговли РФ не утвержден порядок проведения конкурса. Ранее установленный порядок проведения торгов, предусмотренный Положением, утвержденным распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 года N 774-р, не может применяться, так как был принят до внесения изменений в постановление Правительства Российской Федерации N 685 от 30.06.1998 года "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества". Помимо этого, ответчик обратил внимание суда на тот факт, что спорные нежилые помещения были восстановлены и полностью им отстроены в 2000-2002 г. именно с целью оформления аренды. До этого момента торги не могли иметь места, поскольку помещение находилось в непригодном к сдаче в аренду состоянии.
Истец представил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласился. Представитель истца в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители ответчиков и третьих лиц в судебное заседание не явились, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РТ N 584-р от 11.10.2007 г. (л.д. 14-17) за ФГУП "Научно-производственное объединение "Государственный институт прикладной оптики" закреплено на праве хозяйственного ведения федеральное имущество, в том числе нежилое помещение общей площадью 671,6 кв. м, расположенные на 1 этаже корпуса N 50, находящийся по адресу: г. Казань, ул. Липатова, д. 2.
В дальнейшем ФГУП "Научно-производственнное объединение "Государственный институт прикладной оптики" (арендодатель) и ООО "Межотраслевой научно-производственный "Центр Стройиндустрции" (арендатор) 25 декабря 2007 года заключили договор аренды федерального недвижимого имущества N 01-07 (л.д. 6).
Согласно указанному договору арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 671,6 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Казань, ул. Липатова, д. 2, для использования под производство. Договор действует с 01.01.2008 года по 25.12.2008 года. Объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приемки-передачи (л.д. 12).
25 января 2008 года Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Татарстан распоряжением N 36-р (л.д. 19-20) согласовало заключение данного договора.
Поскольку при заключении данного договора не был проведен конкурс, на необходимость которого указано в пункте 3 постановления Правительства Российской Федерации N 685 от 30.06.1998 года "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", заместитель прокурора обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правильно применил положения статей 167, 168, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав указанный договор недействительным в силу его ничтожности как противоречащий нормативному правовому акту - постановлению Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 года N 685 (в редакции от 23.03.2006 года N 156).
Согласно пункту 3 указанного постановления Правительства Российской Федерации заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в случаях: передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установления федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Из материалов дела следует, что спорные отношения не относятся к случаям, когда договор аренды федерального имущества заключается без проведения конкурса.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2008 года N ГКПИ08-1399, оставленным без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2008 года N КАС08-457, отказано в признании недействующим пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации N 685 от 30.06.1998 года "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества".
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, противоречащая закону или иному правовому акту. При этом противоречие может проявляться как в несоответствии содержания сделки императивным нормам права, так и в несоблюдении при ее совершении установленного порядка.
Поскольку спорный договор заключен с нарушением требования пункта 3 постановления Правительства РФ N 685 от 30.06.1998 года об обязательном проведении конкурса на право заключения договора аренды федерального имущества, он является ничтожным. Закон не содержит запрета на признание ничтожной сделки недействительной.
В этой связи несостоятелен довод заявителя апелляционной жалобы о том, что проведение конкурса не является обязательным, поскольку Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации не разработан порядок заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, на конкурсной основе, а также порядок оценки указанного имущества.
Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, предусмотрен Положением, утвержденным распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 года N 774-р, зарегистрированным в Министерстве юстиции Российской Федерации 29.07.1998 года N 1576. Указанный нормативный правовой акт в установленном порядке не отменен. Поэтому до принятия Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации нового порядка проведения конкурса на право заключения договора аренды федерального имущества следует руководствоваться указанным Положением в части, не противоречащей закону и иным нормативным правовым актам большей юридической силы.
При этом согласно пункту 3.1. данного Положения в качестве организатора торгов может выступать владелец имущества на праве хозяйственного ведения. Однако доказательств проведения конкурса до заключения спорного договора аренды не предоставлено.
Также несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что имущество было передано в аренду с согласия собственника имущества, поскольку третье лицо согласовало заключение договора 25.01.2008 года, то есть после его подписания сторонами 25.12.2007 года. В связи с этим суд первой инстанции обоснованно указал, что оспариваемый договор аренды заключен в нарушение положений статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем является ничтожным также и по этому основанию.
В этой связи не имеют значения для разрешения настоящего дела факт оценки имущества, поскольку соблюдение данного требования закона не исключают как необходимости получения федеральным государственным унитарным предприятием согласия собственника недвижимого имущества на распоряжение им до совершения самой сделки, так и выполнения условия о проведении конкурса до заключения договора аренды федерального имущества.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что спорные нежилые помещения были восстановлены и полностью им отстроены в 2000-2002 г. именно с целью оформления аренды не являются основанием для отмены судебного акта. Сам по себе ремонт спорного имущества не является основанием для заключения договора аренды.
Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, выяснил все имеющие значение для дела обстоятельства, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлине заявителю апелляционной жалобы не возмещаются.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 сентября 2008 года, принятое по делу N А65-11561/2008, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Е.Г.ДЕМИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.12.2008 ПО ДЕЛУ N А65-11561/2008
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 декабря 2008 г. по делу N А65-11561/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2008 года Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2008 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Напреенко И.В., с участием:
от истца - Самарцева А.В., удостоверение N 136110,
от ответчиков - не явились, извещены,
от третьего лица - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 апелляционную жалобу ООО "Межотраслевой научно-производственный "Центр Стройиндустрции" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 сентября 2008 года, принятое по делу N А65-11561/2008 (судья Никулина И.Г.),
по иску заместителя прокурора Республики Татарстан, г. Казань, Республика Татарстан,
к Федеральному государственному унитарному предприятию "Научно-производственное объединение "Государственный институт прикладной оптики", г. Казань, Республика Татарстан,
ООО "Межотраслевой научно-производственный "Центр Стройиндустрции", г. Казань, Республика Татарстан,
с привлечением третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Татарстан, г. Казань, Республика Татарстан,
Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республики Татарстан, г. Казань, Республики Татарстан,
о признании недействительным договора аренды федерального имущества N 01-07 от 25.12.2007 г.,
установил:
Заместитель прокурора Республики Татарстан обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ФГУП "Научно-производственное объединение "Государственный институт прикладной оптики", ООО "Межотраслевой научно-производственный "Центр Стройиндустрции" о признании недействительным договора аренды федерального имущества.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Татарстан, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республики Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 сентября 2008 года иск удовлетворен: признан недействительным договор аренды федерального имущества N 01-07 от 25 декабря 2007 года, заключенный между ответчиками.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "Межотраслевой научно-производственный "Центр Стройиндустрции" (далее - общество) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и отказать в иске. Заявитель апелляционной жалобы считает противоречащим материалам дела выводы суда о том, что договор аренды заключен без согласия собственника имущества и без оценки имущества. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд не учел, что проведение торгов на право заключения договора аренды федерального имущества невозможно, поскольку Минэкоморазвития и торговли РФ не утвержден порядок проведения конкурса. Ранее установленный порядок проведения торгов, предусмотренный Положением, утвержденным распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 года N 774-р, не может применяться, так как был принят до внесения изменений в постановление Правительства Российской Федерации N 685 от 30.06.1998 года "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества". Помимо этого, ответчик обратил внимание суда на тот факт, что спорные нежилые помещения были восстановлены и полностью им отстроены в 2000-2002 г. именно с целью оформления аренды. До этого момента торги не могли иметь места, поскольку помещение находилось в непригодном к сдаче в аренду состоянии.
Истец представил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласился. Представитель истца в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители ответчиков и третьих лиц в судебное заседание не явились, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РТ N 584-р от 11.10.2007 г. (л.д. 14-17) за ФГУП "Научно-производственное объединение "Государственный институт прикладной оптики" закреплено на праве хозяйственного ведения федеральное имущество, в том числе нежилое помещение общей площадью 671,6 кв. м, расположенные на 1 этаже корпуса N 50, находящийся по адресу: г. Казань, ул. Липатова, д. 2.
В дальнейшем ФГУП "Научно-производственнное объединение "Государственный институт прикладной оптики" (арендодатель) и ООО "Межотраслевой научно-производственный "Центр Стройиндустрции" (арендатор) 25 декабря 2007 года заключили договор аренды федерального недвижимого имущества N 01-07 (л.д. 6).
Согласно указанному договору арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 671,6 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Казань, ул. Липатова, д. 2, для использования под производство. Договор действует с 01.01.2008 года по 25.12.2008 года. Объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приемки-передачи (л.д. 12).
25 января 2008 года Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Татарстан распоряжением N 36-р (л.д. 19-20) согласовало заключение данного договора.
Поскольку при заключении данного договора не был проведен конкурс, на необходимость которого указано в пункте 3 постановления Правительства Российской Федерации N 685 от 30.06.1998 года "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", заместитель прокурора обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правильно применил положения статей 167, 168, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав указанный договор недействительным в силу его ничтожности как противоречащий нормативному правовому акту - постановлению Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 года N 685 (в редакции от 23.03.2006 года N 156).
Согласно пункту 3 указанного постановления Правительства Российской Федерации заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в случаях: передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установления федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Из материалов дела следует, что спорные отношения не относятся к случаям, когда договор аренды федерального имущества заключается без проведения конкурса.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2008 года N ГКПИ08-1399, оставленным без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2008 года N КАС08-457, отказано в признании недействующим пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации N 685 от 30.06.1998 года "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества".
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, противоречащая закону или иному правовому акту. При этом противоречие может проявляться как в несоответствии содержания сделки императивным нормам права, так и в несоблюдении при ее совершении установленного порядка.
Поскольку спорный договор заключен с нарушением требования пункта 3 постановления Правительства РФ N 685 от 30.06.1998 года об обязательном проведении конкурса на право заключения договора аренды федерального имущества, он является ничтожным. Закон не содержит запрета на признание ничтожной сделки недействительной.
В этой связи несостоятелен довод заявителя апелляционной жалобы о том, что проведение конкурса не является обязательным, поскольку Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации не разработан порядок заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, на конкурсной основе, а также порядок оценки указанного имущества.
Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, предусмотрен Положением, утвержденным распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 года N 774-р, зарегистрированным в Министерстве юстиции Российской Федерации 29.07.1998 года N 1576. Указанный нормативный правовой акт в установленном порядке не отменен. Поэтому до принятия Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации нового порядка проведения конкурса на право заключения договора аренды федерального имущества следует руководствоваться указанным Положением в части, не противоречащей закону и иным нормативным правовым актам большей юридической силы.
При этом согласно пункту 3.1. данного Положения в качестве организатора торгов может выступать владелец имущества на праве хозяйственного ведения. Однако доказательств проведения конкурса до заключения спорного договора аренды не предоставлено.
Также несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что имущество было передано в аренду с согласия собственника имущества, поскольку третье лицо согласовало заключение договора 25.01.2008 года, то есть после его подписания сторонами 25.12.2007 года. В связи с этим суд первой инстанции обоснованно указал, что оспариваемый договор аренды заключен в нарушение положений статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем является ничтожным также и по этому основанию.
В этой связи не имеют значения для разрешения настоящего дела факт оценки имущества, поскольку соблюдение данного требования закона не исключают как необходимости получения федеральным государственным унитарным предприятием согласия собственника недвижимого имущества на распоряжение им до совершения самой сделки, так и выполнения условия о проведении конкурса до заключения договора аренды федерального имущества.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что спорные нежилые помещения были восстановлены и полностью им отстроены в 2000-2002 г. именно с целью оформления аренды не являются основанием для отмены судебного акта. Сам по себе ремонт спорного имущества не является основанием для заключения договора аренды.
Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, выяснил все имеющие значение для дела обстоятельства, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлине заявителю апелляционной жалобы не возмещаются.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 сентября 2008 года, принятое по делу N А65-11561/2008, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Е.Г.ДЕМИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)