Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 18.03.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Русинвест" (г. Брянск, ОГРН 1103256004906, ИНН 3250519122) - Супруна А.А. (доверенность от 11.03.2013) и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Гриди" (г. Брянск, ОГРН 1093254000685, ИНН 3233501943) - Супруна (доверенность от 12.03.2015), в отсутствие представителя истца - управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568), уведомленного надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русинвест" на решение Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2014 по делу N А09-4913/2014 (судья Садова К.Б.),
установил:
следующее.
Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области к обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест" (далее - ответчик, общество) со следующими исковыми требованиями:
1) взыскать задолженность по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 12.05.2012 N 162ВД-2012 в размере 85 227 рублей 08 копеек, в том числе 83 859 рублей 38 копеек основного долга за период с 01.01.2014 по 30.04.2014, 1367 рублей 70 копеек пени за период с 20.01.2014 по 30.04.2014;
2) расторгнуть договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 12.05.2012 N 162ВД-2012;
3) обязать освободить занимаемое нежилое помещение, общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 81 и сдать по акту приема-передачи.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования в части взыскания задолженности и просил суд взыскать 180 741 рубль 44 копейки, в том числе 174 860 рублей 50 копеек долга за период с 20.01.2014 по 31.08.2014 и 5880 рублей пени.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции задолженность по арендной плате за период с 20.01.2014 по 31.08.2014 в размере 180 741 рубля 44 копеек была погашена ответчиком в полном объеме.
Указанное обстоятельство послужило основанием для уточнения истцом заявленных требований, согласно которому наряду с расторжением договора и освобождением занимаемого помещения истец просил суд взыскать с ответчика задолженность в размере 73 356 рублей 02 копеек, в том числе 68 250 рублей 84 копейки - основной долг за период с 01.09.2014 по 30.11.2014 и 5105 рублей 18 копеек пени за период с 10.09.2014 по 30.11.2014.
В свою очередь общество с ограниченной ответственностью "Русинвест" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о взыскании стоимости капитального ремонта нежилого помещения общей площадью 89,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 81, в размере 363 966 рублей.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество увеличило размер заявленных требований до 724 561 рубля 20 копеек за счет стоимости материалов, использованных при ремонте.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Гриди".
Решением Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2014 требование управления о взыскании с общества задолженности в размере 73 356 рублей 02 копеек оставлено без рассмотрения. В остальной части первоначально заявленные исковые требования удовлетворены: суд расторг договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 12.05.2012 N 162ВД-2012 и обязал общество освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 81, путем передачи по акту приема-передачи управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.
Встречные исковые требования общества оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда в части удовлетворения первоначальных требований и отказа в удовлетворении встречного иска, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение в указанной части отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны возражений не заявили, суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
В связи с этим выводы суда в части оставления без рассмотрения требования управления о взыскании задолженности в размере 73 356 рублей 02 копеек апелляционным судом не проверяются.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда в обжалуемой части не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 12.05.2012 на основании протокола аукциона от 27.04.2012 N 8-А между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 162ВД-2012, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды объект муниципального нежилого фонда, нежилое помещение, расположенное на 1 этаже 5-этажного здания по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Димитрова, 81, общей площадью 89,1 кв. м, для использования под розничную торговлю.
Пунктом 3.1 договора арендная плата за переданный по договору объект установлена в размере 22 750 рублей 28 копеек в месяц согласно протоколу аукциона.
Согласно пункту 3.3 договора арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца в бюджет города Брянска. Арендную плату за январь арендатор перечисляет авансом до двадцатого января в бюджет города Брянска.
В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в бюджет города пеню в размере 1/300 годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. При просрочке платежа свыше одного раза арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды независимо от последующего внесения суммы задолженности.
Помещение, являющееся предметом договора аренды, передано арендатору по акту от 11.05.2012.
В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанности по уплате арендной платы, управлением в адрес арендатора было направлено предарбитражное напоминание от 23.04.2013 N 29/06-2883 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в 3-дневный срок и предложением расторгнуть договор аренды и сдать его по акту приема-передачи, оставленное ответчиком без ответа.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения управления в арбитражный суд с иском.
Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 3).
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Неисполнение обязанности по внесению арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Аналогичное условие предусмотрено также пунктом 6.2 договора аренды.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Нарушение ответчиком условий договора аренды, выразившееся в неуплате арендной платы за восемь месяцев подряд в установленный срок с учетом периода просрочки, значительного размера задолженности, обоснованно признано судом существенным.
Поскольку направленное в адрес общества предарбитражное напоминание от 23.04.2013 N 29/06-2883 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в 3-дневный срок и предложением расторгнуть договор аренды и сдать его по акту приема-передачи, оставлено ответчиком без ответа, управление имело правовые основания для обращения в суд, который правомерно удовлетворил его требование о расторжении договора аренды от 12.02.2012 N 162ВД-2012.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В этой связи требование истца о возложении обязанности на ответчика возвратить спорное нежилое помещение также правомерно удовлетворено судом.
Довод апелляционной жалобы о том, что общество погасило задолженность по арендной плате до вынесения решения судом, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды у суда не имелось, не может быть принят во внимание судом.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Как усматривается из материалов дела, претензия управления о необходимости погашения задолженности по арендной плате была направлена ответчику 23.04.2014.
Между тем обязательства по оплате задолженности были исполнены обществом только 25.11.2014, то есть значительно позже предъявления управлением иска в арбитражный суд (16.05.2014), т.е. уже в ходе судебного разбирательства.
С учетом изложенного апелляционный суд считает, что в данном случае арендатор не устранил соответствующие нарушения в разумный срок, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды удовлетворено судом правомерно.
Ссылка жалобы на то, что претензия управления от 23.04.2014 не содержала требования о расторжении договора аренды, отклоняется судом, как противоречащая материалам дела (т. 1, л. 18).
В обоснование встречных требований общество ссылалось на обязанность арендодателя зачесть стоимость произведенного ответчиком капитального ремонта арендуемого помещения в счет арендной платы по договору.
В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
На основании пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Пунктом 5.2.8 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан не производить перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт, реконструкцию и другие неотделимые улучшения объекта без письменного разрешения арендодателя.
В соответствии с пунктом 5.2.7 договора при необходимости проведения капитального ремонта порядок сроки и условия его проведения устанавливаются дополнительным соглашением к договору, и подписывается обеими сторонами.
Как усматривается из материалов дела, дополнительных соглашений к договору аренды о проведении капитального ремонта арендатором сторонами не заключалось.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание недоказанность факта согласования с арендодателем произведенных работ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что арендуемое помещение было передано ему в неудовлетворительном состоянии, препятствующем его использованию по целевому назначению, ввиду чего требовалось проведение неотложного капитального ремонта, отклоняется судом.
Согласно копии акта приема-передачи нежилого помещения от 11.05.2012, подписанного обеими сторонами без возражений, спорное помещение передано в технически исправном состоянии, в нем требуется проведение только текущего ремонта. Сведений о необходимости проведения капитального ремонта указанный акт не содержит (т. 1, л. 11). Данный акт представлен в суд первой инстанции управлением.
В обоснование своей позиции обществом в суд первой инстанции представлена копия акта приема-передачи нежилого помещения от 11.05.2012 (т. 1, л. 69), в котором указано на необходимость проведения как текущего, так и капитального ремонта.
В обоснование возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 АПК РФ управлением письмом от 05.03.2015 N 29/04-1531 апелляционному суду представлен подлинник акта приема-передачи от 11.05.2012, который приобщен к материалам дела в порядке абзаца 2 части 2 статьи 268 и части 6 статьи 71 АПК РФ.
Из представленного в суд подлинника данного документа не следует необходимость проведения капитального ремонта, в нем содержится условие только о проведении текущего ремонта.
При таких обстоятельствах, в отсутствие надлежащим образом оформленного дополнительного соглашения, предусмотренного пунктом 5.2.7 договора аренды, оснований для возмещения ответчику затрат на проведение капитального ремонта не имеется.
Кроме этого, отклоняя довод общества о необходимости проведения капитального ремонта, апелляционная инстанция учитывает обстоятельства заключения спорного договора аренды. Так, данный договор заключен на основании результатов аукциона, проведенного 27.04.2012. Следовательно, о недостатках сданного в аренду имущества общество имело возможность узнать при подаче заявки на участие в аукционе, в том числе с выездом на место.
В отчете от 03.10.2011 N 12-Д211/32-10-2011 об оценке рыночной стоимости ежемесячного размера арендной платы спорного нежилого помещения, подготовленном ООО "Международный центр оценки и консалтинга", техническое состояние объекта определено как удовлетворительное. Заключений о необходимости проведения капитального ремонта помещения в нем не содержится (т. 1, л. 42-46).
Ссылка на невозможность использования спорного помещения ввиду его неудовлетворительного состояния, отклоняется судом, поскольку данного обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату с момента фактической передачи ему объекта аренды.
Ссылка общества на акт комиссионного обследования не принимается во внимание судом, поскольку носит предположительный характер.
Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются апелляционной инстанцией с учетом возражений управления, изложенных в отзыве на апелляционную жалобу от 05.03.2015 N 29/04-1530.
Аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Иных аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Кроме того, ответчиком в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о назначении экспертизы по вопросу необходимости проведения капитального ремонта помещения и его стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
При этом назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.03.2011 N 13765/10).
Вопрос о назначении экспертизы либо об отказе в ее назначении разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств, при этом суд самостоятельно определяет достаточность доказательств.
Отказывая в удовлетворении данного ходатайства, суд апелляционной инстанции исходит из отсутствия оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для ее назначения, а также нецелесообразностью ее проведения с учетом условий договора аренды.
Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
С учетом вышеизложенного и оценки имеющихся доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения такой экспертизы для разрешения данного спора.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2014 по делу N А09-4913/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.03.2014 N 20АП-431/2015 ПО ДЕЛУ N А09-4913/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2014 г. по делу N А09-4913/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 18.03.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Русинвест" (г. Брянск, ОГРН 1103256004906, ИНН 3250519122) - Супруна А.А. (доверенность от 11.03.2013) и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Гриди" (г. Брянск, ОГРН 1093254000685, ИНН 3233501943) - Супруна (доверенность от 12.03.2015), в отсутствие представителя истца - управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568), уведомленного надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русинвест" на решение Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2014 по делу N А09-4913/2014 (судья Садова К.Б.),
установил:
следующее.
Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области к обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест" (далее - ответчик, общество) со следующими исковыми требованиями:
1) взыскать задолженность по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 12.05.2012 N 162ВД-2012 в размере 85 227 рублей 08 копеек, в том числе 83 859 рублей 38 копеек основного долга за период с 01.01.2014 по 30.04.2014, 1367 рублей 70 копеек пени за период с 20.01.2014 по 30.04.2014;
2) расторгнуть договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 12.05.2012 N 162ВД-2012;
3) обязать освободить занимаемое нежилое помещение, общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 81 и сдать по акту приема-передачи.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования в части взыскания задолженности и просил суд взыскать 180 741 рубль 44 копейки, в том числе 174 860 рублей 50 копеек долга за период с 20.01.2014 по 31.08.2014 и 5880 рублей пени.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции задолженность по арендной плате за период с 20.01.2014 по 31.08.2014 в размере 180 741 рубля 44 копеек была погашена ответчиком в полном объеме.
Указанное обстоятельство послужило основанием для уточнения истцом заявленных требований, согласно которому наряду с расторжением договора и освобождением занимаемого помещения истец просил суд взыскать с ответчика задолженность в размере 73 356 рублей 02 копеек, в том числе 68 250 рублей 84 копейки - основной долг за период с 01.09.2014 по 30.11.2014 и 5105 рублей 18 копеек пени за период с 10.09.2014 по 30.11.2014.
В свою очередь общество с ограниченной ответственностью "Русинвест" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о взыскании стоимости капитального ремонта нежилого помещения общей площадью 89,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 81, в размере 363 966 рублей.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество увеличило размер заявленных требований до 724 561 рубля 20 копеек за счет стоимости материалов, использованных при ремонте.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Гриди".
Решением Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2014 требование управления о взыскании с общества задолженности в размере 73 356 рублей 02 копеек оставлено без рассмотрения. В остальной части первоначально заявленные исковые требования удовлетворены: суд расторг договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 12.05.2012 N 162ВД-2012 и обязал общество освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 81, путем передачи по акту приема-передачи управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.
Встречные исковые требования общества оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда в части удовлетворения первоначальных требований и отказа в удовлетворении встречного иска, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение в указанной части отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны возражений не заявили, суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
В связи с этим выводы суда в части оставления без рассмотрения требования управления о взыскании задолженности в размере 73 356 рублей 02 копеек апелляционным судом не проверяются.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда в обжалуемой части не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 12.05.2012 на основании протокола аукциона от 27.04.2012 N 8-А между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 162ВД-2012, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды объект муниципального нежилого фонда, нежилое помещение, расположенное на 1 этаже 5-этажного здания по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Димитрова, 81, общей площадью 89,1 кв. м, для использования под розничную торговлю.
Пунктом 3.1 договора арендная плата за переданный по договору объект установлена в размере 22 750 рублей 28 копеек в месяц согласно протоколу аукциона.
Согласно пункту 3.3 договора арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца в бюджет города Брянска. Арендную плату за январь арендатор перечисляет авансом до двадцатого января в бюджет города Брянска.
В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в бюджет города пеню в размере 1/300 годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. При просрочке платежа свыше одного раза арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды независимо от последующего внесения суммы задолженности.
Помещение, являющееся предметом договора аренды, передано арендатору по акту от 11.05.2012.
В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанности по уплате арендной платы, управлением в адрес арендатора было направлено предарбитражное напоминание от 23.04.2013 N 29/06-2883 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в 3-дневный срок и предложением расторгнуть договор аренды и сдать его по акту приема-передачи, оставленное ответчиком без ответа.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения управления в арбитражный суд с иском.
Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 3).
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Неисполнение обязанности по внесению арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Аналогичное условие предусмотрено также пунктом 6.2 договора аренды.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Нарушение ответчиком условий договора аренды, выразившееся в неуплате арендной платы за восемь месяцев подряд в установленный срок с учетом периода просрочки, значительного размера задолженности, обоснованно признано судом существенным.
Поскольку направленное в адрес общества предарбитражное напоминание от 23.04.2013 N 29/06-2883 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в 3-дневный срок и предложением расторгнуть договор аренды и сдать его по акту приема-передачи, оставлено ответчиком без ответа, управление имело правовые основания для обращения в суд, который правомерно удовлетворил его требование о расторжении договора аренды от 12.02.2012 N 162ВД-2012.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В этой связи требование истца о возложении обязанности на ответчика возвратить спорное нежилое помещение также правомерно удовлетворено судом.
Довод апелляционной жалобы о том, что общество погасило задолженность по арендной плате до вынесения решения судом, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды у суда не имелось, не может быть принят во внимание судом.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Как усматривается из материалов дела, претензия управления о необходимости погашения задолженности по арендной плате была направлена ответчику 23.04.2014.
Между тем обязательства по оплате задолженности были исполнены обществом только 25.11.2014, то есть значительно позже предъявления управлением иска в арбитражный суд (16.05.2014), т.е. уже в ходе судебного разбирательства.
С учетом изложенного апелляционный суд считает, что в данном случае арендатор не устранил соответствующие нарушения в разумный срок, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды удовлетворено судом правомерно.
Ссылка жалобы на то, что претензия управления от 23.04.2014 не содержала требования о расторжении договора аренды, отклоняется судом, как противоречащая материалам дела (т. 1, л. 18).
В обоснование встречных требований общество ссылалось на обязанность арендодателя зачесть стоимость произведенного ответчиком капитального ремонта арендуемого помещения в счет арендной платы по договору.
В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
На основании пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Пунктом 5.2.8 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан не производить перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт, реконструкцию и другие неотделимые улучшения объекта без письменного разрешения арендодателя.
В соответствии с пунктом 5.2.7 договора при необходимости проведения капитального ремонта порядок сроки и условия его проведения устанавливаются дополнительным соглашением к договору, и подписывается обеими сторонами.
Как усматривается из материалов дела, дополнительных соглашений к договору аренды о проведении капитального ремонта арендатором сторонами не заключалось.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание недоказанность факта согласования с арендодателем произведенных работ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что арендуемое помещение было передано ему в неудовлетворительном состоянии, препятствующем его использованию по целевому назначению, ввиду чего требовалось проведение неотложного капитального ремонта, отклоняется судом.
Согласно копии акта приема-передачи нежилого помещения от 11.05.2012, подписанного обеими сторонами без возражений, спорное помещение передано в технически исправном состоянии, в нем требуется проведение только текущего ремонта. Сведений о необходимости проведения капитального ремонта указанный акт не содержит (т. 1, л. 11). Данный акт представлен в суд первой инстанции управлением.
В обоснование своей позиции обществом в суд первой инстанции представлена копия акта приема-передачи нежилого помещения от 11.05.2012 (т. 1, л. 69), в котором указано на необходимость проведения как текущего, так и капитального ремонта.
В обоснование возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 АПК РФ управлением письмом от 05.03.2015 N 29/04-1531 апелляционному суду представлен подлинник акта приема-передачи от 11.05.2012, который приобщен к материалам дела в порядке абзаца 2 части 2 статьи 268 и части 6 статьи 71 АПК РФ.
Из представленного в суд подлинника данного документа не следует необходимость проведения капитального ремонта, в нем содержится условие только о проведении текущего ремонта.
При таких обстоятельствах, в отсутствие надлежащим образом оформленного дополнительного соглашения, предусмотренного пунктом 5.2.7 договора аренды, оснований для возмещения ответчику затрат на проведение капитального ремонта не имеется.
Кроме этого, отклоняя довод общества о необходимости проведения капитального ремонта, апелляционная инстанция учитывает обстоятельства заключения спорного договора аренды. Так, данный договор заключен на основании результатов аукциона, проведенного 27.04.2012. Следовательно, о недостатках сданного в аренду имущества общество имело возможность узнать при подаче заявки на участие в аукционе, в том числе с выездом на место.
В отчете от 03.10.2011 N 12-Д211/32-10-2011 об оценке рыночной стоимости ежемесячного размера арендной платы спорного нежилого помещения, подготовленном ООО "Международный центр оценки и консалтинга", техническое состояние объекта определено как удовлетворительное. Заключений о необходимости проведения капитального ремонта помещения в нем не содержится (т. 1, л. 42-46).
Ссылка на невозможность использования спорного помещения ввиду его неудовлетворительного состояния, отклоняется судом, поскольку данного обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату с момента фактической передачи ему объекта аренды.
Ссылка общества на акт комиссионного обследования не принимается во внимание судом, поскольку носит предположительный характер.
Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются апелляционной инстанцией с учетом возражений управления, изложенных в отзыве на апелляционную жалобу от 05.03.2015 N 29/04-1530.
Аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Иных аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Кроме того, ответчиком в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о назначении экспертизы по вопросу необходимости проведения капитального ремонта помещения и его стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
При этом назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.03.2011 N 13765/10).
Вопрос о назначении экспертизы либо об отказе в ее назначении разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств, при этом суд самостоятельно определяет достаточность доказательств.
Отказывая в удовлетворении данного ходатайства, суд апелляционной инстанции исходит из отсутствия оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для ее назначения, а также нецелесообразностью ее проведения с учетом условий договора аренды.
Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
С учетом вышеизложенного и оценки имеющихся доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения такой экспертизы для разрешения данного спора.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2014 по делу N А09-4913/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)