Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Баканова В.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгтехника" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.04.2009 по делу N А07-4435/2008 (судья Воронкова Е.Г.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Торгтехника" - Тукаевой С.Д. (доверенность б/н от 10.03.2009),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торгтехника" (далее - ООО "Торгтехника", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Негодиной Наталье Анатольевне (далее - ИП Негодина Н.А., ответчик) о взыскании 274 700 руб. задолженности по арендной плате и 215 163 руб. пени.
Решением суда от 14.04.2009 (резолютивная часть от 07.04.2009) в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Торгтехника" (далее также - заявитель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что право собственности истца на рассматриваемое имущество подтверждается Постановлением Администрации об отведении земельного участка для строительства кафе, договором аренды земельного участка сроком на пять лет, разрешением на выполнение строительно-монтажных работ, кроме того, торговый центр стоит на балансе истца. Также в апелляционной жалобе ООО "Торгтехника" ссылается на то, что ответчик фактически пользовалась спорным помещением и вносила за него арендную плату.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель ответчика в судебное заседание не явился.
С учетом мнения истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ИП Негодиной Н.А.
В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2007 между ООО "Торгтехника" (арендодатель) и ИП Негодиной Н.А. (арендатор) был подписан договор аренды торговой площади N 11 сроком действия до 31.12.2007 (л.д. 15).
Предметом данного договора является торговая площадь (помещение) площадью 151 кв. м по адресу: г. Стерлитамак, ул. Мира, 2 г.
Арендная плата согласована сторонами в размере 350 руб. за кв. м в месяц (п. 2 договора). Общая сумма договора составляет 52 850 руб. (п. 20 договора).
Арендуемое помещение передано истцом ответчику по акту приемки-передачи от 01.01.2007 (л.д. 16).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 04 АБ 114487 право собственности истца на торговый центр общей площадью 1474 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Мира, 2 г, возникло 30.11.2007 (л.д. 19).
За пользование арендованным помещением ответчиком вносилась арендная плата по платежным поручениям NN 375, 180, 285, 203, 210, 209, 220, 234, 242, 257, 256 на общую сумму 227 400 руб. (л.д. 67-77).
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных иска, суд первой инстанции исходил из того, что у истца отсутствовало зарегистрированное право собственности на момент заключения спорного договора, в силу чего сделка является ничтожной.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
На основании пункта 2 статьи 8, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество (отчуждение имущества), подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В рассматриваемом случае ООО "Торгтехника" передало спорное недвижимое имущество в пользование ответчику 01.01.2007, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела договор аренды и акт приема-передачи объекта недвижимости (л.д. 15, 16).
Вместе с тем, право собственности на здание торгового центра, частью которого является помещение, переданное в аренду ответчика (поэтажный план задания, л.д. 78), зарегистрировано едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним только 30.11.2007, что следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 04 АБ 114487 (л.д. 19).
Таким образом, на момент подписания договора аренды торговой площади N 11, у арендодателя отсутствовало зарегистрированное право собственности на предмет договора аренды как на помещение, равно как и на здание в целом.
При отсутствии полномочий арендодателя по распоряжению спорным объектом недвижимости договор аренды торговой площади N 11 от 01.01.2007 является ничтожной сделкой, не влекущей за собой возникновение права собственности покупателя на данное имущество (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку рассматривая сделка является ничтожной, у истца отсутствует право требования исполнения ее условий в части внесения арендных платежей.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных исковых требований нет.
Довод подателя апелляционной жалобы, что наличие права собственности у него на рассматриваемое имущество подтверждается представленными в материалы дела Постановлением Администрации об отведении земельного участка для строительства кафе, договором аренды земельного участка сроком на пять лет, разрешением на выполнение строительно-монтажных работ, подлежит отклонению, поскольку в силу прямого указания, содержащегося в статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу вышеуказанной нормы закона факт постановки имущества на баланс ООО "Торгтехника" также не является доказательством наличия у истца на момент подписания договора права собственности на рассматриваемое недвижимое имущество, поскольку балансовый учет имущества не носит правопорождающего характера.
Подлежит отклонению и довод о фактическом использовании ответчиком спорного помещения, поскольку из материалов дела следует, что иск заявлен о взыскании задолженности по арендной плате, а не о взыскании неосновательного обогащения, и в силу части 3 статьи 266 АПК РФ оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не имеется. Кроме того, в силу пункта 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, что исключает заключение названного договора путем совершения конклюдентных действий.
Ссылка подателя жалобы на ст. 652 ГК РФ в обоснование довода о действительности договора (протокол судебного заседания 13.07.2009) основана на неверном толковании норм материального права, поскольку при отсутствии у арендодателя права собственности на спорный объект недвижимости и правомочий распоряжаться им, обстоятельства пользования земельным участком под зданием при заключении договора аренды не имеют юридического значения.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.04.2009 по делу N А07-4435/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгтехника" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Т.В.СОКОЛОВА
В.В.БАКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.07.2009 N 18АП-4377/2009 ПО ДЕЛУ N А07-4435/2008
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2009 г. N 18АП-4377/2009
Дело N А07-4435/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Баканова В.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгтехника" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.04.2009 по делу N А07-4435/2008 (судья Воронкова Е.Г.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Торгтехника" - Тукаевой С.Д. (доверенность б/н от 10.03.2009),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торгтехника" (далее - ООО "Торгтехника", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Негодиной Наталье Анатольевне (далее - ИП Негодина Н.А., ответчик) о взыскании 274 700 руб. задолженности по арендной плате и 215 163 руб. пени.
Решением суда от 14.04.2009 (резолютивная часть от 07.04.2009) в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Торгтехника" (далее также - заявитель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что право собственности истца на рассматриваемое имущество подтверждается Постановлением Администрации об отведении земельного участка для строительства кафе, договором аренды земельного участка сроком на пять лет, разрешением на выполнение строительно-монтажных работ, кроме того, торговый центр стоит на балансе истца. Также в апелляционной жалобе ООО "Торгтехника" ссылается на то, что ответчик фактически пользовалась спорным помещением и вносила за него арендную плату.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель ответчика в судебное заседание не явился.
С учетом мнения истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ИП Негодиной Н.А.
В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2007 между ООО "Торгтехника" (арендодатель) и ИП Негодиной Н.А. (арендатор) был подписан договор аренды торговой площади N 11 сроком действия до 31.12.2007 (л.д. 15).
Предметом данного договора является торговая площадь (помещение) площадью 151 кв. м по адресу: г. Стерлитамак, ул. Мира, 2 г.
Арендная плата согласована сторонами в размере 350 руб. за кв. м в месяц (п. 2 договора). Общая сумма договора составляет 52 850 руб. (п. 20 договора).
Арендуемое помещение передано истцом ответчику по акту приемки-передачи от 01.01.2007 (л.д. 16).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 04 АБ 114487 право собственности истца на торговый центр общей площадью 1474 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Мира, 2 г, возникло 30.11.2007 (л.д. 19).
За пользование арендованным помещением ответчиком вносилась арендная плата по платежным поручениям NN 375, 180, 285, 203, 210, 209, 220, 234, 242, 257, 256 на общую сумму 227 400 руб. (л.д. 67-77).
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных иска, суд первой инстанции исходил из того, что у истца отсутствовало зарегистрированное право собственности на момент заключения спорного договора, в силу чего сделка является ничтожной.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
На основании пункта 2 статьи 8, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество (отчуждение имущества), подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В рассматриваемом случае ООО "Торгтехника" передало спорное недвижимое имущество в пользование ответчику 01.01.2007, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела договор аренды и акт приема-передачи объекта недвижимости (л.д. 15, 16).
Вместе с тем, право собственности на здание торгового центра, частью которого является помещение, переданное в аренду ответчика (поэтажный план задания, л.д. 78), зарегистрировано едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним только 30.11.2007, что следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 04 АБ 114487 (л.д. 19).
Таким образом, на момент подписания договора аренды торговой площади N 11, у арендодателя отсутствовало зарегистрированное право собственности на предмет договора аренды как на помещение, равно как и на здание в целом.
При отсутствии полномочий арендодателя по распоряжению спорным объектом недвижимости договор аренды торговой площади N 11 от 01.01.2007 является ничтожной сделкой, не влекущей за собой возникновение права собственности покупателя на данное имущество (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку рассматривая сделка является ничтожной, у истца отсутствует право требования исполнения ее условий в части внесения арендных платежей.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных исковых требований нет.
Довод подателя апелляционной жалобы, что наличие права собственности у него на рассматриваемое имущество подтверждается представленными в материалы дела Постановлением Администрации об отведении земельного участка для строительства кафе, договором аренды земельного участка сроком на пять лет, разрешением на выполнение строительно-монтажных работ, подлежит отклонению, поскольку в силу прямого указания, содержащегося в статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу вышеуказанной нормы закона факт постановки имущества на баланс ООО "Торгтехника" также не является доказательством наличия у истца на момент подписания договора права собственности на рассматриваемое недвижимое имущество, поскольку балансовый учет имущества не носит правопорождающего характера.
Подлежит отклонению и довод о фактическом использовании ответчиком спорного помещения, поскольку из материалов дела следует, что иск заявлен о взыскании задолженности по арендной плате, а не о взыскании неосновательного обогащения, и в силу части 3 статьи 266 АПК РФ оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не имеется. Кроме того, в силу пункта 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, что исключает заключение названного договора путем совершения конклюдентных действий.
Ссылка подателя жалобы на ст. 652 ГК РФ в обоснование довода о действительности договора (протокол судебного заседания 13.07.2009) основана на неверном толковании норм материального права, поскольку при отсутствии у арендодателя права собственности на спорный объект недвижимости и правомочий распоряжаться им, обстоятельства пользования земельным участком под зданием при заключении договора аренды не имеют юридического значения.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.04.2009 по делу N А07-4435/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгтехника" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Т.В.СОКОЛОВА
В.В.БАКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)