Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что квартиру никому не продавал, договор купли-продажи не подписывал, деньги не получал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Булычева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Муравецкой Л.В., Басырова И.И.,
при секретаре К.В.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Басырова И.И. дело по апелляционной жалобе ответчика К.Д.В. на решение Головинского районного суда города Москвы от 02 октября 2013 года, которым постановлено:
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ---, заключенный -- января 20-- года между Л.З.И. и К.Д.В.
Применить последствия недействительности сделки: возвратить в собственность и признать за Л.З.И. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ---.
Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности К.Д.В. на квартиру, расположенную по адресу: ---, и внесения записи о праве собственности Л.З.И. на указанный объект недвижимости,
установила:
Л.З.И. обратилась в суд с уточненным иском, в котором просила признать недействительной сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу --, заключенную -- января 20-- года, применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности К.Д.В. на квартиру по адресу --, возвратить квартиру в собственность Л.З.И. и признать ее право собственности на указанную квартиру.
В обоснование заявленных требований истец указала на то, что она квартиру никому не продавала и никак не собиралась ею распоряжаться, так как не могла отказаться от единственного жилья, договор купли-продажи не подписывала, деньги не получала, доверенность на регистрацию сделки никому не выдавала и сама в органы государственной регистрации не ходила. Также истица указала, что ответчик К.Д.В. является сыном К.Р.И., с которой истица вместе работала много лет, не является родственником истицы. Истица вспоминает, что ответчик давал ей на подпись какие-то бумаги, говорил, что на основании этих бумаг будет заботиться о ней, помогать материально. В своем исковом заявлении истица ссылается на ухудшение в последние годы состояния здоровья, что проявлялось в потере памяти. В связи заболеванием -- типа у нее случаются потери сознания, с декабря 20-- года Л.З.И. трижды лежала в Городской клинической больнице N --, в том числе в период с - - декабря 20-- года по -- января 20-- года, ей был поставлен диагноз: ---. Оспариваемый договор заключен в состоянии заблуждения всего через 13 дней после выписки из больницы, когда истица еще не успела оправиться и прийти в себя после лечения.
Представитель истицы Л.З.И. по доверенности В.К.Б. в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска.
Представитель ответчика К.Д.В. по доверенности Б.Д.А. в судебном заседании с иском не согласился, также заявил о пропуске истицей срока исковой давности, который начал течь с момента регистрации сделки -- февраля 20-- года и истек - - февраля 20-- года.
Третье лицо нотариус П.Н.В. в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв и заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель 3-го лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, извещен, своих возражений не представил.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит ответчик К.Д.В. по доводам апелляционной жалобы.
Истец (в порядке правопреемства) Г.Л.Е. и ее представитель В.К.Б. в заседание суда апелляционной инстанции явились, просили апелляционную жалобу отклонить, оставив решение суда без изменения.
Ответчик К.Д.В. и его представитель В.Б.Ю. в судебное заседание явились, просили апелляционную жалобу удовлетворить, отменить решение суда и отказать в удовлетворении исковых требований.
Иные лица в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ находит возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и не явившихся в судебное заседание без уважительных причин.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и значимыми обстоятельствами дела.
В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
При рассмотрении дела судом первой инстанции учтены положения ст. ст. 421, 420, 422, 431, 549, 454, 556, 558, 584, 177, 178, 167, 181, 689, 699 ГК РФ, и установлены следующие обстоятельства.
-- января 20-- года между Л.З.И. и К.Д.В. подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ---, по условиям которого истица Л.З.И. продает, а ответчик К.Д.В. покупает и становится собственником указанной квартиры после регистрации договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, что подтверждается копией договора купли-продажи (л.д. 61 - 62).
-- января 20-- года сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому продавец Л.З.И. передала, а покупатель К.Д.В. принял квартиру, расположенную по адресу: ---, полностью в таком виде, в каком она была на момент заключения договора, а также ключи и все сопроводительные документы, что подтверждается копией акта (л.д. 63).
Как следует из пояснений истицы, данных в судебном заседании - - июня 20-- года, она проживает в спорной квартире с 19-- года, получала квартиру с мужем, муж умер, с 19-- года проживает одна. Близких родственников нет, но есть двоюродная сестра Г.Л.Е., их отцы - родные братья. Ответчика К.Д.В. знает как сына своей подруги, с которой вместе работали. Примерно 2 - 3 года назад ответчик и его мама возили истицу в какое-то управление, где дали 4 маленькие бумажки, на которых ничего не было написано, просили поставить подпись, написать фамилию, имя, отчество, она подписала документы, так как ждала от ответчика помощи. Не спрашивала, зачем надо подписывать. На машине отвезли в какую-то контору, потом отвезли домой, с ней в квартиру не заходили. У истицы -- около 10 лет, она все забывает. Живет одна, никто не помогает, живет на пенсию в размере -- руб., которую сама получает на почте. Кроме пенсионного вклада у нее ничего нет, деньги ответчик ей не передавал. В январе 20-- года приехала сестра, делает что-то по дому, продукты покупает на деньги истицы. Пенсии хватает, никаких крупных покупок не делала. Недавно узнала, что не является собственником квартиры, уже два года за квартиру истица не платит, жилищно-коммунальные платежи оплачивает ответчик К.Д.В. Квартиру продавать не собиралась, завещание на ответчика не составляла. На даче была, на выходные приезжала (л.д. 100 - 101).
Из пояснений в судебном заседании представителя истца следует, что истица Л.З.И. после смерти мужа в 19- году и оформления наследственных прав приобрела право собственности на всю квартиру, расположенную по адресу: --, в 20-- году получила свидетельство о государственной регистрации права. В 20-- году из квитанций об оплате жилищно-коммунальных платежей Л.З.И. узнала, что собственником квартиры является ответчик К.Д.В., который является сыном ее знакомой К.Р.И., с которой они вместе работали, дружили, истица давала К.Р.И. деньги в долг. С -- января 20-- года по -- января 20-- года Л.З.И. находилась в больнице, ответчик ее в больнице не навещал, на предложение заведующей отделением забрать Л.З.И. из больницы ответил, что он никакого отношения к ней не имеет, об этом в телефонном разговоре сообщила соседке К. сама заведующая отделением. Из больницы истицу забрала ее сестра Г.Л.Е., которая стала с ней жить, так как Л.З.И. нуждалась в помощи. Г.Л.Е. обнаружила квитанцию об оплате жилищно-коммунальных платежей, где собственником квартиры указан К.Д.В., стали выяснять, из выписки из домовой книги увидели, что был заключен договор купли-продажи, но Л.З.И. сказала, что не помнит, что подписывала такой договор, никаких документов в квартире Л.З.И. не было.
Настаивая на иске, представитель Л.З.И. пояснила, что истица юридическим познаниями не обладает, не согласна с тем, что добровольно продала квартиру. Заблуждение истицы заключается в том, что у нее было неправильное понимание существенных условий сделки, так как она думала, что подписывала бумаги, по которым ответчик будет ей помогать, в этот момент находилась в не очень хорошем состоянии здоровья, доверилась ответчику, так как является доверчивым человеком. После заключения договора ответчик изменил свое отношение к Л.З.И. Общалась истица с матерью ответчика, какой-то период они что-то привозили. Осенью 20-- года истица была на даче у К.Р.И., гостила несколько дней, почувствовав, что к ней стали хуже относиться, выбежала на улицу в ночной рубашке. До настоящего времени истица проживает в квартире, денег по договору купли-продажи никто не предлагал, и деньги она не получала, в квартире денег нет, никаких крупных покупок она не делала, сам ответчик не знает, куда делись деньги. С января 20-- года с истицей проживает ее сестра Г.Л.Е., с этого времени ответчик в квартире не появлялся. Истица подписывала документы, считая их соглашением, которое предусматривает оказание ей помощи в виде продуктов, лекарств, ухода, в виде помощи привезти в больницу и забрать из больницы, то, что сейчас делает сестра Л.З.И. - Г.Л.Е. Истице было -- лет на момент подписания договора, при проведении экспертизы у нее выявлены психические нарушения, снижение памяти, снижение продуктивности мышления. Договор заключен в простой письменной форме, нотариус не разъяснял Л.З.И. ее права. Подразумевалось, что право собственности останется за истицей, квартира, как и раньше, будет ее. Истице никто не разъяснял пункты договора, бумаги истица не читала, ее просто просили поставить подпись, из чего создалось впечатление, что ничего не изменилось. Л.З.И. ввели в заблуждение в силу ее возраста и отсутствия юридических знаний. В доверенности не указано на имя кого будет заключен договор купли-продажи, доверенность выдана на имя супруги ответчика, нотариус не разъяснил, на кого будет оформлено право собственности. Также представитель истицы возражала против применения срока исковой давности, так как истица находилась в этот период в больнице и узнала о смене собственника только в январе 20-- года из квитанций по оплате жилищно-коммунальных платежей.
В суде первой инстанции ответчик К.Д.В. пояснил, что он знает истицу с -- лет, она является его крестной. Его мать часто навещала истицу, помогала ей. Последние 3 - 4 года ответчик приезжал к Л.З.И. один - два раза в месяц, привозил молочные продукты, мясо, курицу, фрукты. После больницы в январе 20-- года привез Л.З.И. на дачу, где она пробыла 2 - 3 недели. В выходные истица сказала, что хочет, чтобы квартира была оформлена на К.Д.В., так как сестра на нее давит. Ответчик предложил два варианта - договор дарения или договор купли-продажи, пояснив, что по договору дарения нужно платить налог. В первый разговор с истицей цену квартиры не обсуждали, она сказала, что ей все равно, дальше этот вопрос обсуждали в семье. Во время следующих выходных назвали цену, истица согласилась, отвезли Л.З.И. к нотариусу в г. А., оформили доверенность на регистрацию сделки, на следующий день подписали договор купли-продажи: текст договора распечатали на даче, все проговорили, ответчик положил на стол деньги из целлофанового белого пакета, истица деньги не пересчитывала, после подписания договора он положил пакет в сумку истицы. На даче была подруга матери Н.И., видела, что на столе лежали деньги, и что он убрал деньги в черную замшевую сумку истицы, потом К.Д.В., его супруга, Л.З.И. и Н.И. поехали в Москву. Втроем с истицей и Н.И. поднялись к квартире истицы, сумка была у истицы. Ответчик сообщил, что не знает, что Л. сделала с деньгами. Знает, что у Л.З.И. часто бывают люди, которые продают ей БАДы, был случай, когда продавец украл у нее телефон. Мать ответчика предлагала истице положить деньги на счет, но Л.З.И. отказалась. К.Д.В. пояснил, что он всегда оплачивал коммунальные платежи по спорной квартире, с мая 20-- года по платежкам на свое имя, до этого на платежных документах стояла фамилия и подпись истицы. При подписании договора и передаче денежных средств по договору присутствовали его отец, мать, супруга. Инициатором сделки была истица, которая боялась, что окажется на улице, так как сестра на нее давит. Перед подписанием договора Л.З.И. спрашивала, будет ли все как раньше, он ответил, что ничего не изменится, все будет как и раньше. По поводу денег истица вопросы не задавала, сказала, что ее это не интересует, деньги Л.З.И. не пересчитывала, в ее присутствии их пересчитывала его мать.
Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, мать ответчика К. с 19-- года знакома с истицей, они с сыном единственные люди, которые осуществляли уход за истицей. 2 раза в месяц ответчик приезжал к Л.З.И., привозил продукты, лекарства. Документы из квартиры не исчезали, в конце 20-- года свидетельство о праве собственности, документы по приватизации забрала мать ответчика по просьбе Л.З.И. для сохранности, так как двоюродная сестра Л.З.И. - Г.Л.Е. оказывала на истицу давление, у истицы остался только паспорт. Чтобы предотвратить влияние Г.Л.Е. был заключен договор купли-продажи, ранее истица составила завещание на К.Д.В., его не изменяла. Л.З.И. жаловалась, что сестра оказывает на нее давление, хотя за истицей не ухаживала, в 20-- году соседка впервые увидела сестру истицы. Истица не говорила, что не подписывала договор, говорила, что сложностей в общении с людьми у нее нет, сама пересчитывает деньги, если предложат что-то подписать, то не подпишет. На протяжении 20---х годов ответчик и его мать периодически забирали истицу на дачу на неделю - две. В конце декабря 20-- года Л.З.И. попала в больницу, оттуда ее забрал ответчик и отвез на дачу, где истица провела около 2-х недель. Вечером обсуждали возможность заключения договора дарения, либо купли-продажи, решили заключить договор купли-продажи, посоветовал заключить такой договор и передать деньги отец ответчика. Л.З.И. говорила, что деньги перейдут к ответчику после ее смерти, так как она в больших деньгах не нуждалась. Помощь истице не была условием договора купли-продажи, ответчик как ухаживал, так и продолжал ухаживать за истицей. Были прекрасные отношения между ответчиком, его матерью и истицей, поэтому не было необходимости оформлять договор у нотариуса. В договоре указано, что у истицы сохраняется пожизненное право пользования квартирой, истица продолжает проживать в квартире без каких-либо препятствий, после заключения договора все осталось как есть. Не было продолжительных разговоров по поводу покупки квартиры, истица завела разговор о том, что сестра оказывает на нее давление, боится за квартиру, поэтому необходимо оформить договор купли-продажи, чтобы ограничить влияние сестры, которая понуждает ее на переоформление квартиры на нее. На супругу ответчика у нотариуса Л.З.И. подписала доверенность на оформление договора купли-продажи, нотариус в своем письменном отзыве указала, что истица при подписании доверенности понимала происходящее и отдавала отчет своим действиям, имела намерение на отчуждение квартиры. Сторонами подписан акт передачи квартиры, который на регистрацию вместе с договором купли-продажи не подавался. При подписании договора истица его смотрела, спросила, изменится ли что-то, ей сказали, что ничего не изменится, она также будет проживать в квартире. После заключения договора купли-продажи -- или -- января 20-- года истица вернулась к себе домой. Передача денежных средств подтверждается показаниями свидетелей и договором купли-продажи, в котором указано, что -- руб. переданы продавцу. Л.З.И. говорила, что у нее украли телефон, возможно деньги также были украдены, но она не говорила, что деньги тоже украдены. После заключения договора ответчик продолжал приезжать к истице, оказывать помощь, отвозил в больницу, забирал, отпала необходимость передавать деньги. В 20-- году ответчик и истица вместе встречали Новый год, потом ее привезли домой. Через несколько дней соседка позвонила матери ответчика и сообщила, что Л.З.И. плохо, ответчик вызвал скорую помощь и приехал к ней, приехал врач и сказал, что состояние истицы хорошее. У ответчика была беременная супруга, и он уехал, ключи от квартиры у истицы были, она не могла встать, открыть дверь, поэтому понадобилось вызывать МЧС, которую вызвала соседка. Ответчик находился на даче, попросил соседку вызвать скорую помощь, сказал, что дополнительные расходы готов понести. Соседка сообщила сестре истице Г.Л.Е. о том, что случилось, сестра приехала, после этого сестра не подпускает ответчика к Л.З.И. Ответчик с Г.Л.Е. не общался, не видел ее, контакта с ней не было. В январе мать ответчика позвонила истице, но к телефону подошла Г.Л.Е., которая говорила с ней грубо, хотя Г.Л.Е. до этого не часто навещала истицу. После января 20-- года отношения с истицей практически прекратились из-за ее сестры. Во время проведения экспертизы истица подтвердила, что у нее были хорошие отношения с семьей К., дружеские, теплые, у нее имелись все основания написать завещание. Коммунальные платежи с 20-- года оплачивает ответчик, поскольку в 20-- году у истицы был перелом и ей стало проблематично самостоятельно оплачивать счета, ответчик приезжал, забирал квитанции. С 20-- года фамилия в квитанциях стоит ответчика, с июня 20-- года истица могла обнаружить, что лицевой счет переоформлен, обнаружила это сестра, у которой есть заинтересованность в получении квартиры. Сама истица говорила, что за квартиру уже два года платит ответчик. Истица пояснила экспертам, что иск не подавала, квартира ее, она ничего не подписывала, если бы сестра не появилась, то иск не был предъявлен. Эксперты указали, что в период подписания договора психические нарушения носили не столь выраженный характер, истица могла понимать значение своих действий, никогда не наблюдалась у психиатра, не состояла на учете в ПНД, не было ярко выраженных нарушений, на предмет психических нарушений к врачу истицу никто не направлял, серьезных заболеваний не выявлено. Позиция истицы не совпадает с позицией представителя, который действует в интересах сестры истицы.
При рассмотрении дела, относительно обстоятельств заключения оспариваемой сделки, судом первой инстанции также были допрошены свидетели Г.Л.Е., К.М.К., П.Н.А., К.Р.А., М.Н.И.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что на основании представленных доказательств подтвердились утверждения истца о введении ее в заблуждение по поводу существа подписанных ею бумаг, ей не объяснялось при составлении документов, что она подписала именно договор купли-продажи с утратой права собственности на квартиру; из пояснений как стороны истца так и стороны ответчика следует, что вопрос получения денежных средств, включая их размер, Л.З.И. не интересовал, она не участвовала в обсуждении стоимости квартиры, напротив, для нее было важно знать другое - произойдут ли в связи с подписанием документов какие-либо изменения, связанные с судьбой принадлежащей ей квартиры и уходом за ней, на данные вопросы стороной ответчика было пояснено, о том, что все останется как прежде и квартира ее; волеизъявление истицы, очевидно, не соответствовало правовой природе и последствиям, предусмотренным законом для договора купли-продажи, а именно - утрата права собственности на предмет договора в связи переходом права собственности к покупателю, соответственно имело место заблуждение Л.З.И. относительно природы сделки, что в силу ст. 178 ГК РФ является основанием для признании сделки недействительной.
К утверждениям ответчика о передаче истцу денежных средств по договору, указания об этом в договоре, суд отнеся критически, так как договор купли-продажи квартиры содержит противоречивые условия относительно передачи денежных средств; отсутствует расписка в получении денежных средств истцом за квартиру, а свидетельские показания относительно передачи денежных средств являются недопустимыми доказательствами.
Заявление ответчика о пропуске истицей срока исковой давности по иску, судом правомерно отклонено, поскольку утверждения истицы о том, что она узнала о смене собственника квартиры в январе 20-- года ничем объективно не опровергнуты; при этом из пояснений самого ответчика следует, что он перевел на себя лицевой счет по спорной квартире в мае 20-- года, до этого времени в квитанциях для оплаты жилищно-коммунальных платежей собственником квартиры была указана Л.З.И., то есть с этого времени Л.З.И. должна была узнать о смене собственника и заключении оспариваемого договора купли-продажи, что является началом течения срока исковой давности о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения; исковое заявление Л.З.И. предъявлено в суд -- марта 20-- года, соответственно срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.
Доводы апелляционной жалобы о том, что отсутствуют достоверные доказательства введения Л.З.И. в заблуждение относительно совершенной сделки, выводы суда произвольны, не могут быть признаны состоятельными, так как выводы суда обоснованы представленными доказательствами, в том числе пояснениями стороны истца и ответчика, из которых следует совершение истцом сделки под влиянием заблуждения относительно природы сделки.
Довод жалобы о том, что судом необоснованно было отклонено ходатайство представителя истца об отказе от иска, не указывают на наличие процессуальных нарушений, так как другой представитель истца заявленные исковые требования поддержал, от них не отказался.
Ссылки ответчика в жалобе на неоднократное изменение истцом по ходу рассмотрения дела предмета и оснований иска, сами по себе не подтверждают необоснованность обжалуемого решения суда.
Доводы о том, что за несколько дней до заключения договора купли-продажи Л.З.И. выдала доверенность на регистрацию договора купли-продажи квартиры в Управлении Росреестра по г. Москвы, и данные обстоятельства указывают на осознание ею факта продажи квартиры, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, с которой судебная коллегия согласна.
Доводы жалобы о передаче истцу денежных средств по договору, указания об этом в договоре купли-продажи, не опровергают выводы суда, так как при подписании договора купли-продажи квартиры, который нотариально удостоверен не был, истцу не разъяснялись его условия, в том числе относительно указания о передаче денег до подписания договора, а восприятие ею природы сделки и ее условий было искажено, она заблуждалась в отношении этих обстоятельств, при этом отсутствует расписка в получении денежных средств истцом за квартиру. Соответственно достоверных доказательств передачи ответчиком истцу денежных средств по договору купли-продажи квартиры не представлено, оснований для применения судом двусторонней реституции, взыскания денежных средств по договору купли-продажи не имелось, правильность решения суда указанные обстоятельства не опровергают.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы направлены на переоценку ранее представленных суду доказательств, на субъективное толкование и применение норм права, верность выводов суда не опровергают, оснований к отмене решения не содержат, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Апелляционная жалоба не содержит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Головинского районного суда города Москвы от 02 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-36891/2014
Требование: О признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, возвращении квартиры в собственность, признании права собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что квартиру никому не продавал, договор купли-продажи не подписывал, деньги не получал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 декабря 2014 г. по делу N 33-36891/2014
Судья: Булычева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Муравецкой Л.В., Басырова И.И.,
при секретаре К.В.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Басырова И.И. дело по апелляционной жалобе ответчика К.Д.В. на решение Головинского районного суда города Москвы от 02 октября 2013 года, которым постановлено:
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ---, заключенный -- января 20-- года между Л.З.И. и К.Д.В.
Применить последствия недействительности сделки: возвратить в собственность и признать за Л.З.И. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ---.
Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности К.Д.В. на квартиру, расположенную по адресу: ---, и внесения записи о праве собственности Л.З.И. на указанный объект недвижимости,
установила:
Л.З.И. обратилась в суд с уточненным иском, в котором просила признать недействительной сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу --, заключенную -- января 20-- года, применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности К.Д.В. на квартиру по адресу --, возвратить квартиру в собственность Л.З.И. и признать ее право собственности на указанную квартиру.
В обоснование заявленных требований истец указала на то, что она квартиру никому не продавала и никак не собиралась ею распоряжаться, так как не могла отказаться от единственного жилья, договор купли-продажи не подписывала, деньги не получала, доверенность на регистрацию сделки никому не выдавала и сама в органы государственной регистрации не ходила. Также истица указала, что ответчик К.Д.В. является сыном К.Р.И., с которой истица вместе работала много лет, не является родственником истицы. Истица вспоминает, что ответчик давал ей на подпись какие-то бумаги, говорил, что на основании этих бумаг будет заботиться о ней, помогать материально. В своем исковом заявлении истица ссылается на ухудшение в последние годы состояния здоровья, что проявлялось в потере памяти. В связи заболеванием -- типа у нее случаются потери сознания, с декабря 20-- года Л.З.И. трижды лежала в Городской клинической больнице N --, в том числе в период с - - декабря 20-- года по -- января 20-- года, ей был поставлен диагноз: ---. Оспариваемый договор заключен в состоянии заблуждения всего через 13 дней после выписки из больницы, когда истица еще не успела оправиться и прийти в себя после лечения.
Представитель истицы Л.З.И. по доверенности В.К.Б. в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска.
Представитель ответчика К.Д.В. по доверенности Б.Д.А. в судебном заседании с иском не согласился, также заявил о пропуске истицей срока исковой давности, который начал течь с момента регистрации сделки -- февраля 20-- года и истек - - февраля 20-- года.
Третье лицо нотариус П.Н.В. в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв и заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель 3-го лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, извещен, своих возражений не представил.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит ответчик К.Д.В. по доводам апелляционной жалобы.
Истец (в порядке правопреемства) Г.Л.Е. и ее представитель В.К.Б. в заседание суда апелляционной инстанции явились, просили апелляционную жалобу отклонить, оставив решение суда без изменения.
Ответчик К.Д.В. и его представитель В.Б.Ю. в судебное заседание явились, просили апелляционную жалобу удовлетворить, отменить решение суда и отказать в удовлетворении исковых требований.
Иные лица в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ находит возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и не явившихся в судебное заседание без уважительных причин.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и значимыми обстоятельствами дела.
В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
При рассмотрении дела судом первой инстанции учтены положения ст. ст. 421, 420, 422, 431, 549, 454, 556, 558, 584, 177, 178, 167, 181, 689, 699 ГК РФ, и установлены следующие обстоятельства.
-- января 20-- года между Л.З.И. и К.Д.В. подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ---, по условиям которого истица Л.З.И. продает, а ответчик К.Д.В. покупает и становится собственником указанной квартиры после регистрации договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, что подтверждается копией договора купли-продажи (л.д. 61 - 62).
-- января 20-- года сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому продавец Л.З.И. передала, а покупатель К.Д.В. принял квартиру, расположенную по адресу: ---, полностью в таком виде, в каком она была на момент заключения договора, а также ключи и все сопроводительные документы, что подтверждается копией акта (л.д. 63).
Как следует из пояснений истицы, данных в судебном заседании - - июня 20-- года, она проживает в спорной квартире с 19-- года, получала квартиру с мужем, муж умер, с 19-- года проживает одна. Близких родственников нет, но есть двоюродная сестра Г.Л.Е., их отцы - родные братья. Ответчика К.Д.В. знает как сына своей подруги, с которой вместе работали. Примерно 2 - 3 года назад ответчик и его мама возили истицу в какое-то управление, где дали 4 маленькие бумажки, на которых ничего не было написано, просили поставить подпись, написать фамилию, имя, отчество, она подписала документы, так как ждала от ответчика помощи. Не спрашивала, зачем надо подписывать. На машине отвезли в какую-то контору, потом отвезли домой, с ней в квартиру не заходили. У истицы -- около 10 лет, она все забывает. Живет одна, никто не помогает, живет на пенсию в размере -- руб., которую сама получает на почте. Кроме пенсионного вклада у нее ничего нет, деньги ответчик ей не передавал. В январе 20-- года приехала сестра, делает что-то по дому, продукты покупает на деньги истицы. Пенсии хватает, никаких крупных покупок не делала. Недавно узнала, что не является собственником квартиры, уже два года за квартиру истица не платит, жилищно-коммунальные платежи оплачивает ответчик К.Д.В. Квартиру продавать не собиралась, завещание на ответчика не составляла. На даче была, на выходные приезжала (л.д. 100 - 101).
Из пояснений в судебном заседании представителя истца следует, что истица Л.З.И. после смерти мужа в 19- году и оформления наследственных прав приобрела право собственности на всю квартиру, расположенную по адресу: --, в 20-- году получила свидетельство о государственной регистрации права. В 20-- году из квитанций об оплате жилищно-коммунальных платежей Л.З.И. узнала, что собственником квартиры является ответчик К.Д.В., который является сыном ее знакомой К.Р.И., с которой они вместе работали, дружили, истица давала К.Р.И. деньги в долг. С -- января 20-- года по -- января 20-- года Л.З.И. находилась в больнице, ответчик ее в больнице не навещал, на предложение заведующей отделением забрать Л.З.И. из больницы ответил, что он никакого отношения к ней не имеет, об этом в телефонном разговоре сообщила соседке К. сама заведующая отделением. Из больницы истицу забрала ее сестра Г.Л.Е., которая стала с ней жить, так как Л.З.И. нуждалась в помощи. Г.Л.Е. обнаружила квитанцию об оплате жилищно-коммунальных платежей, где собственником квартиры указан К.Д.В., стали выяснять, из выписки из домовой книги увидели, что был заключен договор купли-продажи, но Л.З.И. сказала, что не помнит, что подписывала такой договор, никаких документов в квартире Л.З.И. не было.
Настаивая на иске, представитель Л.З.И. пояснила, что истица юридическим познаниями не обладает, не согласна с тем, что добровольно продала квартиру. Заблуждение истицы заключается в том, что у нее было неправильное понимание существенных условий сделки, так как она думала, что подписывала бумаги, по которым ответчик будет ей помогать, в этот момент находилась в не очень хорошем состоянии здоровья, доверилась ответчику, так как является доверчивым человеком. После заключения договора ответчик изменил свое отношение к Л.З.И. Общалась истица с матерью ответчика, какой-то период они что-то привозили. Осенью 20-- года истица была на даче у К.Р.И., гостила несколько дней, почувствовав, что к ней стали хуже относиться, выбежала на улицу в ночной рубашке. До настоящего времени истица проживает в квартире, денег по договору купли-продажи никто не предлагал, и деньги она не получала, в квартире денег нет, никаких крупных покупок она не делала, сам ответчик не знает, куда делись деньги. С января 20-- года с истицей проживает ее сестра Г.Л.Е., с этого времени ответчик в квартире не появлялся. Истица подписывала документы, считая их соглашением, которое предусматривает оказание ей помощи в виде продуктов, лекарств, ухода, в виде помощи привезти в больницу и забрать из больницы, то, что сейчас делает сестра Л.З.И. - Г.Л.Е. Истице было -- лет на момент подписания договора, при проведении экспертизы у нее выявлены психические нарушения, снижение памяти, снижение продуктивности мышления. Договор заключен в простой письменной форме, нотариус не разъяснял Л.З.И. ее права. Подразумевалось, что право собственности останется за истицей, квартира, как и раньше, будет ее. Истице никто не разъяснял пункты договора, бумаги истица не читала, ее просто просили поставить подпись, из чего создалось впечатление, что ничего не изменилось. Л.З.И. ввели в заблуждение в силу ее возраста и отсутствия юридических знаний. В доверенности не указано на имя кого будет заключен договор купли-продажи, доверенность выдана на имя супруги ответчика, нотариус не разъяснил, на кого будет оформлено право собственности. Также представитель истицы возражала против применения срока исковой давности, так как истица находилась в этот период в больнице и узнала о смене собственника только в январе 20-- года из квитанций по оплате жилищно-коммунальных платежей.
В суде первой инстанции ответчик К.Д.В. пояснил, что он знает истицу с -- лет, она является его крестной. Его мать часто навещала истицу, помогала ей. Последние 3 - 4 года ответчик приезжал к Л.З.И. один - два раза в месяц, привозил молочные продукты, мясо, курицу, фрукты. После больницы в январе 20-- года привез Л.З.И. на дачу, где она пробыла 2 - 3 недели. В выходные истица сказала, что хочет, чтобы квартира была оформлена на К.Д.В., так как сестра на нее давит. Ответчик предложил два варианта - договор дарения или договор купли-продажи, пояснив, что по договору дарения нужно платить налог. В первый разговор с истицей цену квартиры не обсуждали, она сказала, что ей все равно, дальше этот вопрос обсуждали в семье. Во время следующих выходных назвали цену, истица согласилась, отвезли Л.З.И. к нотариусу в г. А., оформили доверенность на регистрацию сделки, на следующий день подписали договор купли-продажи: текст договора распечатали на даче, все проговорили, ответчик положил на стол деньги из целлофанового белого пакета, истица деньги не пересчитывала, после подписания договора он положил пакет в сумку истицы. На даче была подруга матери Н.И., видела, что на столе лежали деньги, и что он убрал деньги в черную замшевую сумку истицы, потом К.Д.В., его супруга, Л.З.И. и Н.И. поехали в Москву. Втроем с истицей и Н.И. поднялись к квартире истицы, сумка была у истицы. Ответчик сообщил, что не знает, что Л. сделала с деньгами. Знает, что у Л.З.И. часто бывают люди, которые продают ей БАДы, был случай, когда продавец украл у нее телефон. Мать ответчика предлагала истице положить деньги на счет, но Л.З.И. отказалась. К.Д.В. пояснил, что он всегда оплачивал коммунальные платежи по спорной квартире, с мая 20-- года по платежкам на свое имя, до этого на платежных документах стояла фамилия и подпись истицы. При подписании договора и передаче денежных средств по договору присутствовали его отец, мать, супруга. Инициатором сделки была истица, которая боялась, что окажется на улице, так как сестра на нее давит. Перед подписанием договора Л.З.И. спрашивала, будет ли все как раньше, он ответил, что ничего не изменится, все будет как и раньше. По поводу денег истица вопросы не задавала, сказала, что ее это не интересует, деньги Л.З.И. не пересчитывала, в ее присутствии их пересчитывала его мать.
Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, мать ответчика К. с 19-- года знакома с истицей, они с сыном единственные люди, которые осуществляли уход за истицей. 2 раза в месяц ответчик приезжал к Л.З.И., привозил продукты, лекарства. Документы из квартиры не исчезали, в конце 20-- года свидетельство о праве собственности, документы по приватизации забрала мать ответчика по просьбе Л.З.И. для сохранности, так как двоюродная сестра Л.З.И. - Г.Л.Е. оказывала на истицу давление, у истицы остался только паспорт. Чтобы предотвратить влияние Г.Л.Е. был заключен договор купли-продажи, ранее истица составила завещание на К.Д.В., его не изменяла. Л.З.И. жаловалась, что сестра оказывает на нее давление, хотя за истицей не ухаживала, в 20-- году соседка впервые увидела сестру истицы. Истица не говорила, что не подписывала договор, говорила, что сложностей в общении с людьми у нее нет, сама пересчитывает деньги, если предложат что-то подписать, то не подпишет. На протяжении 20---х годов ответчик и его мать периодически забирали истицу на дачу на неделю - две. В конце декабря 20-- года Л.З.И. попала в больницу, оттуда ее забрал ответчик и отвез на дачу, где истица провела около 2-х недель. Вечером обсуждали возможность заключения договора дарения, либо купли-продажи, решили заключить договор купли-продажи, посоветовал заключить такой договор и передать деньги отец ответчика. Л.З.И. говорила, что деньги перейдут к ответчику после ее смерти, так как она в больших деньгах не нуждалась. Помощь истице не была условием договора купли-продажи, ответчик как ухаживал, так и продолжал ухаживать за истицей. Были прекрасные отношения между ответчиком, его матерью и истицей, поэтому не было необходимости оформлять договор у нотариуса. В договоре указано, что у истицы сохраняется пожизненное право пользования квартирой, истица продолжает проживать в квартире без каких-либо препятствий, после заключения договора все осталось как есть. Не было продолжительных разговоров по поводу покупки квартиры, истица завела разговор о том, что сестра оказывает на нее давление, боится за квартиру, поэтому необходимо оформить договор купли-продажи, чтобы ограничить влияние сестры, которая понуждает ее на переоформление квартиры на нее. На супругу ответчика у нотариуса Л.З.И. подписала доверенность на оформление договора купли-продажи, нотариус в своем письменном отзыве указала, что истица при подписании доверенности понимала происходящее и отдавала отчет своим действиям, имела намерение на отчуждение квартиры. Сторонами подписан акт передачи квартиры, который на регистрацию вместе с договором купли-продажи не подавался. При подписании договора истица его смотрела, спросила, изменится ли что-то, ей сказали, что ничего не изменится, она также будет проживать в квартире. После заключения договора купли-продажи -- или -- января 20-- года истица вернулась к себе домой. Передача денежных средств подтверждается показаниями свидетелей и договором купли-продажи, в котором указано, что -- руб. переданы продавцу. Л.З.И. говорила, что у нее украли телефон, возможно деньги также были украдены, но она не говорила, что деньги тоже украдены. После заключения договора ответчик продолжал приезжать к истице, оказывать помощь, отвозил в больницу, забирал, отпала необходимость передавать деньги. В 20-- году ответчик и истица вместе встречали Новый год, потом ее привезли домой. Через несколько дней соседка позвонила матери ответчика и сообщила, что Л.З.И. плохо, ответчик вызвал скорую помощь и приехал к ней, приехал врач и сказал, что состояние истицы хорошее. У ответчика была беременная супруга, и он уехал, ключи от квартиры у истицы были, она не могла встать, открыть дверь, поэтому понадобилось вызывать МЧС, которую вызвала соседка. Ответчик находился на даче, попросил соседку вызвать скорую помощь, сказал, что дополнительные расходы готов понести. Соседка сообщила сестре истице Г.Л.Е. о том, что случилось, сестра приехала, после этого сестра не подпускает ответчика к Л.З.И. Ответчик с Г.Л.Е. не общался, не видел ее, контакта с ней не было. В январе мать ответчика позвонила истице, но к телефону подошла Г.Л.Е., которая говорила с ней грубо, хотя Г.Л.Е. до этого не часто навещала истицу. После января 20-- года отношения с истицей практически прекратились из-за ее сестры. Во время проведения экспертизы истица подтвердила, что у нее были хорошие отношения с семьей К., дружеские, теплые, у нее имелись все основания написать завещание. Коммунальные платежи с 20-- года оплачивает ответчик, поскольку в 20-- году у истицы был перелом и ей стало проблематично самостоятельно оплачивать счета, ответчик приезжал, забирал квитанции. С 20-- года фамилия в квитанциях стоит ответчика, с июня 20-- года истица могла обнаружить, что лицевой счет переоформлен, обнаружила это сестра, у которой есть заинтересованность в получении квартиры. Сама истица говорила, что за квартиру уже два года платит ответчик. Истица пояснила экспертам, что иск не подавала, квартира ее, она ничего не подписывала, если бы сестра не появилась, то иск не был предъявлен. Эксперты указали, что в период подписания договора психические нарушения носили не столь выраженный характер, истица могла понимать значение своих действий, никогда не наблюдалась у психиатра, не состояла на учете в ПНД, не было ярко выраженных нарушений, на предмет психических нарушений к врачу истицу никто не направлял, серьезных заболеваний не выявлено. Позиция истицы не совпадает с позицией представителя, который действует в интересах сестры истицы.
При рассмотрении дела, относительно обстоятельств заключения оспариваемой сделки, судом первой инстанции также были допрошены свидетели Г.Л.Е., К.М.К., П.Н.А., К.Р.А., М.Н.И.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что на основании представленных доказательств подтвердились утверждения истца о введении ее в заблуждение по поводу существа подписанных ею бумаг, ей не объяснялось при составлении документов, что она подписала именно договор купли-продажи с утратой права собственности на квартиру; из пояснений как стороны истца так и стороны ответчика следует, что вопрос получения денежных средств, включая их размер, Л.З.И. не интересовал, она не участвовала в обсуждении стоимости квартиры, напротив, для нее было важно знать другое - произойдут ли в связи с подписанием документов какие-либо изменения, связанные с судьбой принадлежащей ей квартиры и уходом за ней, на данные вопросы стороной ответчика было пояснено, о том, что все останется как прежде и квартира ее; волеизъявление истицы, очевидно, не соответствовало правовой природе и последствиям, предусмотренным законом для договора купли-продажи, а именно - утрата права собственности на предмет договора в связи переходом права собственности к покупателю, соответственно имело место заблуждение Л.З.И. относительно природы сделки, что в силу ст. 178 ГК РФ является основанием для признании сделки недействительной.
К утверждениям ответчика о передаче истцу денежных средств по договору, указания об этом в договоре, суд отнеся критически, так как договор купли-продажи квартиры содержит противоречивые условия относительно передачи денежных средств; отсутствует расписка в получении денежных средств истцом за квартиру, а свидетельские показания относительно передачи денежных средств являются недопустимыми доказательствами.
Заявление ответчика о пропуске истицей срока исковой давности по иску, судом правомерно отклонено, поскольку утверждения истицы о том, что она узнала о смене собственника квартиры в январе 20-- года ничем объективно не опровергнуты; при этом из пояснений самого ответчика следует, что он перевел на себя лицевой счет по спорной квартире в мае 20-- года, до этого времени в квитанциях для оплаты жилищно-коммунальных платежей собственником квартиры была указана Л.З.И., то есть с этого времени Л.З.И. должна была узнать о смене собственника и заключении оспариваемого договора купли-продажи, что является началом течения срока исковой давности о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения; исковое заявление Л.З.И. предъявлено в суд -- марта 20-- года, соответственно срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.
Доводы апелляционной жалобы о том, что отсутствуют достоверные доказательства введения Л.З.И. в заблуждение относительно совершенной сделки, выводы суда произвольны, не могут быть признаны состоятельными, так как выводы суда обоснованы представленными доказательствами, в том числе пояснениями стороны истца и ответчика, из которых следует совершение истцом сделки под влиянием заблуждения относительно природы сделки.
Довод жалобы о том, что судом необоснованно было отклонено ходатайство представителя истца об отказе от иска, не указывают на наличие процессуальных нарушений, так как другой представитель истца заявленные исковые требования поддержал, от них не отказался.
Ссылки ответчика в жалобе на неоднократное изменение истцом по ходу рассмотрения дела предмета и оснований иска, сами по себе не подтверждают необоснованность обжалуемого решения суда.
Доводы о том, что за несколько дней до заключения договора купли-продажи Л.З.И. выдала доверенность на регистрацию договора купли-продажи квартиры в Управлении Росреестра по г. Москвы, и данные обстоятельства указывают на осознание ею факта продажи квартиры, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, с которой судебная коллегия согласна.
Доводы жалобы о передаче истцу денежных средств по договору, указания об этом в договоре купли-продажи, не опровергают выводы суда, так как при подписании договора купли-продажи квартиры, который нотариально удостоверен не был, истцу не разъяснялись его условия, в том числе относительно указания о передаче денег до подписания договора, а восприятие ею природы сделки и ее условий было искажено, она заблуждалась в отношении этих обстоятельств, при этом отсутствует расписка в получении денежных средств истцом за квартиру. Соответственно достоверных доказательств передачи ответчиком истцу денежных средств по договору купли-продажи квартиры не представлено, оснований для применения судом двусторонней реституции, взыскания денежных средств по договору купли-продажи не имелось, правильность решения суда указанные обстоятельства не опровергают.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы направлены на переоценку ранее представленных суду доказательств, на субъективное толкование и применение норм права, верность выводов суда не опровергают, оснований к отмене решения не содержат, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Апелляционная жалоба не содержит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Головинского районного суда города Москвы от 02 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)