Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2015 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Кузьмичева С.А., Смирникова А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" (400062, г. Волгоград, ул. Кошута, 44, ОГРН 1033400472490, ИНН 3445014821)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 июня 2014 года по делу N А12-8712/2014 (судья Смагоринская Е.Б.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" (400062, г. Волгоград, ул. Кошута, 44, ОГРН 1033400472490, ИНН 3445014821)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (400001, г. Волгоград, ул. Калинина, 4, ИНН 3445071298 ОГРН 1043400443074)
заинтересованное лицо: закрытое акционерное общество "Управляющая компания "СТЭК" (198097, г. Санкт-Петербург, пр-кт им. Стачек, 37, ОГРН 5067847396282, ИНН 7805408437)
о признании незаконными действий,
- при участии в судебном заседании: директора общества с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" - Якуниной Е.С.;
- представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области - Регулярной Н.В., действующей по доверенности от 31.07.2013 N 68,
без участия в судебном заседании представителей: закрытого акционерного общества "Управляющая компания "СТЭК", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" (далее - ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области, Управление) по регистрации прекращения договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-ВЛГ; обязании Управления аннулировать запись о погашении регистрационной записи об аренде в связи с односторонним расторжением договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-ВЛГ.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено закрытое акционерное общество "Управляющая компания "СТЭК" (далее - ЗАО "УК "СТЭК").
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18 июня 2014 года по делу N А12-8712/2014 в удовлетворении требований ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" отказано.
Не согласившись с принятым решением, ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В порядке статьи 262 АПК РФ Управлением Росреестра по Волгоградской области и ЗАО "УК "СТЭК" представлены письменные отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали позицию по делу.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ЗАО "УК "СТЭК", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "УК "СТЭК" (арендодателем) и ИП Якуниной Е.С. (арендатором) 01.07.2011 был заключен договор аренды нежилого помещения N 11/1-Влг (далее - договор аренды, договор), согласно которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование встроенное нежилое помещение общей площадью 223,1 кв. метра, находящееся в подвале здания, расположенного по адресу: Волгоград, пр.им.Ленина, д. 16, кадастровый номер 34:34:04:000000:000464:002700. Срок действия договора - до 30.06.2016.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 16.09.2011 (запись регистрации 34-01/119/2011-776). Дополнительным соглашением от 17.06.2013 к договору аренды изменен размер арендной платы.
Впоследствии между ИП Якуниной Е.С. и ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" 05.07.2013 заключен договор о переуступке прав и переводе долга по договору аренды, и, следовательно, арендатором стало Общество. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.08.2013 (запись регистрации 34-34-01/184/2013-25).
Воспользовавшись предусмотренным договором аренды правом на его одностороннее расторжение, ЗАО "УК "СТЭК" уведомлением от 10.01.2014 N 1.03-21/01/1 довело до сведения ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ", что договор расторгнут на основании пунктов 5.2, 5.3 договора аренды.
Управление Росреестра на основании представленных ЗАО "УК "СТЭК" документов 18.03.2014 внесло в государственный реестр запись за регистрационным номером 01/024/2014-430 о расторжении договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-ВЛГ.
Общество, полагая действия Управления Росреестра, выразившиеся в регистрации расторжения договора аренды, незаконными и нарушающими его права, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, учитывая, что для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, пришел к выводу, что оснований считать действия Управления Росреестра по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды незаконными у суда отсутствуют, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно положению пункта 1 статьи 2 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав - это акт признания и подтверждения государством юридической силы соответствующих правоустанавливающих документов, который не может подменять собой их как основание возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Положения пункта 3 статьи 9, пункта 1 статьи 13, пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и действительности поданных заявителем документов.
Правила пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ устанавливают, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
Отказ от договора является сделкой, направленной на прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153, пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Таким образом, законность действия регистрирующего органа по прекращению обременения в виде аренды на земельный участок (погашение регистрационной записи) оценивается с учетом действительности такой сделки и факта расторжения договора применительно к спорному случаю.
Как было указано выше, в рамках рассматриваемого дела оспариваются действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по регистрации прекращения договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-ВЛГ.
В обжалуемом решении, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что из пункта 5.2 договора аренды, следует, что действие его может быть прекращено в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения настоящего договора путем направления арендатору уведомления о расторжении договора в случаях, предусмотренных настоящим договором, в частности, пунктом 5.3 договора - если имеет место задержка уплаты любой суммы, предусмотренной договором аренды.
При этом сделка, предусматривающая соответствующее условия договора аренды, в установленном законом порядке, в частности, в соответствии со статьей 179 ГК РФ, недействительной не признана.
Материалами дела установлено, что ЗАО "УК "СТЭК" письмом от 10.01.2014 N 1.03-21/01/1 со ссылкой на пункт 5.3 договора уведомило Общество о расторжении договора. Указанное уведомление получено арендатором 17.02.2014, что подтверждается уведомлением курьерской службы ООО "Курьер Транс Сервис".
Учитывая вышеизложенное, а также то, что для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований считать действия Управления Росреестра по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды незаконными.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу в судебном заседании установлено, что в производстве Арбитражного суда Волгоградской области находится гражданское дело N А12-20852/2014 по иску ЗАО "УК "СТЭК" к ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" о выселении из нежилого помещения и по встречному иску ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" о признании одностороннего отказа от договора незаконным. Предметом указанного спора явился договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-ВЛГ.
Арбитражным судом Волгоградской области вышеуказанное дело рассмотрено, 26.08.2014 вынесена резолютивная часть решения, в удовлетворении требований первоначального иска отказано, встречный иск общества с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" удовлетворен, договор аренды N 11/1-ВЛГ от 01.07.2011 признан действующим. Данное решение не вступило в законную силу.
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года производство по апелляционной жалобе ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 июня 2014 года по делу N А12-8712/2014 приостановлено до вступления решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-20852/2014 в законную силу.
- Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02 сентября 2014 года: - в удовлетворении первоначального иска отказано;
- - встречный иск удовлетворен, договор аренды от 01 июля 2011 года N 11/1-ВЛГ признан действующим;
- - с ЗАО "УК "СТЭК" в пользу ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
ЗАО "УК "СТЭК", не согласившись с данным решением, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначально заявленных требований и отказе в удовлетворении встречных требований в полном объеме, соответственно.
Определением от 17 ноября 2014 года, апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела в части нерассмотренных арбитражным судом Волгоградской области встречных требований о признании одностороннего отказа ОАО "УК "СТЭК" от договора аренды от 01 июля 2011 года N 11/1- Влг незаконным, по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Вступившим в настоящий момент в законную силу постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 года по делу N А12-20852/2014 встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" в части признания одностороннего отказа закрытого акционерного общества "Управляющая компания "СТЭК" от договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-Влг незаконным - удовлетворены.
Признан незаконным односторонний отказ закрытого акционерного общества "Управляющая компания "СТЭК" от договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-Влг.
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02 сентября 2014 года по делу N А12-20852/2014 в части рассмотренных исковых требований оставлено без изменения.
В рамках дела N А12-20852/2014, судами установлено, что 01 июля 2011 года, между ЗАО "УК "СТЭК" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Якуниной Еленой Сергеевной (далее по тексту - ИП Якунина Е.С., арендатор) сроком действия до 30 июня 2016 года заключен договор аренды нежилого помещения N 11/1-Влг (далее по тексту - договор), согласно которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование встроенное нежилое помещение с кадастровым номером 34:34:04:000000:000464:002700, общей площадью 223,1 кв. м, находящееся в подвале здания, расположенного по адресу: Волгоград, пр.им. В.И. Ленина, д. 16.
Пунктом 2.2.4 договора стороны предусмотрели, право арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора.
Условиями пункта пункту 3.1 договора установлен размер арендной платы в сумме 100 000 рублей, которая оплачивается арендатором не позднее 25 числа оплачиваемого месяца.
Дополнительным соглашением от 17 июня 2013 года к договору сторонами договора был изменен размер арендной платы на 60 000 рублей в месяц.
В соответствии с пунктом 6.2 договора любые изменения и дополнения к нему действительны лишь в случае, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.2.4 договора, и прошли государственную регистрацию.
Впоследствии, 05 июля 2013 года, между ИП Якуниной Е.С. и ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" заключен договор о переуступке прав и переводе долга по договору аренды, зарегистрированный в установленном законом порядке 07 августа 2013 года (запись о регистрации N 34-34-01/184/2013-25).
ЗАО "УК "СТЭК", ссылаясь на уведомление ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" о расторжении в одностороннем порядке спорного договора на основании пунктов 5.2, 5.3, в связи с непогашением задолженности по арендным платежам и внесением арендной платы не в полном объеме, выраженное в письме от 10 января 2014 года N 1.03-21/01/1 (лист дела 51 тома 1), обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с первоначальными требованиями о выселении арендатора с арендуемого помещения.
ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ", в свою очередь, обратилось с встречным иском о признании одностороннего отказа от договора незаконным (уведомление от 10 января 2014 года), договора аренды от 01 июля 2011 года N 11/1-Влг действующим.
Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные сторонами в материалы дела доказательства, установил факт отсутствия оснований для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, в связи с чем, отказал в удовлетворении первоначального иска о выселении арендатора из занимаемого помещения и признал спорный договор аренды действующим.
При этом, Арбитражный суд Волгоградской области исходил из обстоятельств непредставления истцом доказательств принятия ответчиком обязательств по погашению задолженности по арендной плате, образовавшейся до заключения договора от 05 июля 2013 года о переуступке прав и переводе долга по спорному договору аренды от ИП Якуниной Е.С. к ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ", а также доказательств обязывающих ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" вносить арендные платежи в большем объеме, чем согласовано сторонами в дополнительном соглашении от 17 июня 2013 года.
Кроме того, суд первой инстанции, не принял в качестве надлежащих доказательств уведомления арендатора о расторжении спорного договора аренды от 09 июля 2013 года N 1.03-2.14/45/2, от 30 августа 2013 года N 1.03-2.14/61 и N 1.03-2.14/63/2, как не содержащие такого извещения, направленные на одностороннее изменение согласованных условий договора и полученные неуполномоченным лицом.
Исходя из фактических обстоятельств дела, связанных с тем, что стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, в том числе об уменьшении размера арендной платы условиями дополнительного соглашения от 17 июня 2013 года к договору, арендатор пользовался имуществом и вносил арендные платежи с учетом достигнутых сторонами соглашений об уменьшении размера арендной платы, которые хотя и не были зарегистрированы, но приобрели силу обязательств, которые арендодатель по прошествии длительного времени (1 года) не может изменить произвольно, суды пришли к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований истца.
При изложенных обстоятельствах, доводы ЗАО "УК "СТЭК" об отсутствии оснований для уплаты арендатором арендной платы в уменьшенном размере, ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения, наличии на его стороне задолженности по оплате арендных платежей судом апелляционной инстанции отклонены, как несостоятельные.
При этом, судебной коллегией также учтено, что истец, подписав оспариваемое им дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, знал о данных изменениях, арендатор, в свою очередь, производил оплату в соответствии с указанными изменениями, а арендодатель принимал ее без каких либо возражений в течение длительного времени.
Доводы ЗАО "УК "СТЭК" о согласовании сторонами условий договора, касающихся внесений в него изменений и дополнений без проведения государственной регистрации только при изменении арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке размера арендной платы, также не приняты коллегией судей, как основанные на ошибочном толковании условий договора аренды.
Истолковав условия спорного договора аренды в их совокупности и взаимосвязи, судебная коллегия пришла к выводу о согласовании сторонами порядка внесения изменений в договор в части размера арендной платы без государственной регистрации не только при одностороннем его изменении арендатором, но и по соглашению сторон, ввиду выражения арендодателем соответствующего волеизъявления на такое изменение в обоих случаях.
Таким образом, ежемесячный размер арендной платы, с учетом его установления в оспариваемом истцом дополнительном соглашении в сумме 60 000 рублей, подписанным самим же арендодателем, является обоснованным и правомерным.
Само по себе то обстоятельство, что сторонами в дополнительном соглашении от 17 июня 2013 года указано на его государственную регистрацию, которую оно не прошло, не означает его заключение с нарушением требований вышеназванных правовых норм и условий договора.
С учетом вышеизложенного, суды пришли к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных частью 3 статьи 452 ГК РФ для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды в связи с невнесением арендатором арендной платы в полном объеме, на основании чего пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска о выселении арендатора из занимаемого помещения и признали спорный договор аренды действующим.
При этом, встречные исковые требования о признании одностороннего отказа от договора аренды незаконным не были рассмотрены арбитражным судом первой инстанции, что явилось основанием для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела в данной части по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, рассмотрев встречные требования в части признания одностороннего отказа от договора незаконным, выраженного в уведомлении от 10 января 2014 года N 1.03-21/01/1 (лист дела 51 тома 1), установила следующие обстоятельства.
Адресованное одной стороной обязательства другой стороне уведомление, выражающее волеизъявление считать соответствующее обязательство прекращенным (в том случае, когда в силу закона или договора такая односторонняя сделка может создавать обязанности для других лиц), - по смыслу норм статей 153, 155 ГК РФ может создать обязанности для адресата только в момент получения, если иной срок не предусмотрен соглашением сторон.
Как следует из материалов дела, ЗАО "УК "СТЭК" письмом от 10 января 2014 года N 1.03-21/01/1 (лист дела 51 тома 1) уведомило ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" о расторжении в одностороннем порядке спорного договора на основании пунктов 5.2, 5.3, в связи с непогашением задолженности по арендным платежам и внесением арендной платы не в полном объеме.
Вместе с тем, как указывалось ранее, исходя из размера арендной платы, установленной сторонами в дополнительном соглашении от 17 июня 2013 года в сумме 60000 рублей в месяц, признанным судами двух инстанций заключенным в соответствии с требованиями действующего законодательства и условиями спорного договора аренды, на стороне ответчика отсутствует задолженность по оплате арендных платежей.
Суд апелляционной инстанции, исходя из установленных в рамках дела N А12-20852/2014 обстоятельств отсутствия у арендатора неисполненных денежных обязательств перед истцом, а именно: задолженности по арендной плате более двух платежных периодов, пришел к выводу, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды (как действие, направленное на прекращение обязательства (статья 153 ГК РФ) заявлен в отсутствие предусмотренного договором основания, т.е. является недействительным, как не соответствующий статье 310, пункту 3 статьи 450 ГК РФ, и не считается породившим соответствующие ему правовые последствия в т.ч. в виде досрочного прекращения обязательств сторон из договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В Постановлении Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2012 N 2013/12 разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела.
Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
В рамках дела N А12-20852/2014 судебным актом установлено, что односторонний отказ ЗАО "УК "СТЭК" от исполнения договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-Влг (как действие, направленное на прекращение обязательства (статья 153 ГК РФ) заявлен в отсутствие предусмотренного договором основания, т.е. является недействительным, как не соответствующий статье 310, пункту 3 статьи 450 ГК РФ, и не считается породившим соответствующие ему правовые последствия в т.ч. в виде досрочного прекращения обязательств сторон из договора аренды.
Таким образом, спорный договор аренды признан действующим.
Защита прав лица, обратившего с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, не может быть поставлена в зависимости от момента осведомленности органа, осуществляющие публичные полномочия о том, что сделка противоречит закону либо от правильной квалификации соблюдения стороной порядка расторжения договора.
Поскольку фактически договор аренды был признан действующим, в том числе и на момент регистрации прекращения договора аренды (погашение регистрационной записи), права Общества как арендатора подлежат восстановлению.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по регистрации прекращения договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-ВЛГ, являются незаконными.
Учитывая изложенное, апелляционная коллегия пришла к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового судебного акта о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по государственной регистрации прекращения договора аренды N 11/1-Влг от 01 июля 2011 года объекта нежилого фонда - встроенное нежилое помещение, назначение: торговое, общей площадью 223,1 кв. м, этаж: подвал, адрес: Россия, Волгоградская область, город Волгоград, проспект им. В.И. Ленина, дом 16, кадастровый номер 34:34:04:000000:000464:002700 и обязании Управления восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении (обременении) права в виде аренды по договору N 11/1-Влг от 01.07.2011 объекта нежилого фонда - встроенное нежилое помещение, назначение: торговое, общей площадью 223,1 кв. м, этаж: подвал, адрес: Россия, Волгоградская область, город Волгоград, проспект им. В.И. Ленина, дом 16, кадастровый номер 34:34:04:000000:000464:002700.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.
Расходы по уплате государственной пошлины в судах первой и апелляционной инстанций распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со статьей 110 АПК РФ и подлежат взысканию с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в пользу ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" в сумме 6000 руб.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 июня 2014 года по делу N А12-8712/2014 отменить.
Принять по делу N А12-8712/2014 новый судебный акт.
Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по государственной регистрации прекращения договора аренды N 11/1-Влг от 01 июля 2011 года объекта нежилого фонда - встроенное нежилое помещение, назначение: торговое, общей площадью 223,1 кв. м, этаж: подвал, адрес: Россия, Волгоградская область, город Волгоград, проспект им. В.И. Ленина, дом 16, кадастровый номер 34:34:04:000000:000464:002700.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении (обременении) права в виде аренды по договору N 11/1-Влг от 01.07.2011 объекта нежилого фонда - встроенное нежилое помещение, назначение: торговое, общей площадью 223,1 кв. м, этаж: подвал, адрес: Россия, Волгоградская область, город Волгоград, проспект им. В.И. Ленина, дом 16, кадастровый номер 34:34:04:000000:000464:002700.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" (400062, г. Волгоград, ул. Кошута, 44, ОГРН 1033400472490, ИНН 3445014821) судебные расходы по уплате государственной пошлины в судах первой и апелляционной инстанций в размере 6000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.
Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.Г.ЦУЦКОВА
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
А.В.СМИРНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2015 N 12АП-7916/2014 ПО ДЕЛУ N А12-8712/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2015 г. по делу N А12-8712/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2015 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Кузьмичева С.А., Смирникова А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" (400062, г. Волгоград, ул. Кошута, 44, ОГРН 1033400472490, ИНН 3445014821)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 июня 2014 года по делу N А12-8712/2014 (судья Смагоринская Е.Б.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" (400062, г. Волгоград, ул. Кошута, 44, ОГРН 1033400472490, ИНН 3445014821)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (400001, г. Волгоград, ул. Калинина, 4, ИНН 3445071298 ОГРН 1043400443074)
заинтересованное лицо: закрытое акционерное общество "Управляющая компания "СТЭК" (198097, г. Санкт-Петербург, пр-кт им. Стачек, 37, ОГРН 5067847396282, ИНН 7805408437)
о признании незаконными действий,
- при участии в судебном заседании: директора общества с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" - Якуниной Е.С.;
- представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области - Регулярной Н.В., действующей по доверенности от 31.07.2013 N 68,
без участия в судебном заседании представителей: закрытого акционерного общества "Управляющая компания "СТЭК", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" (далее - ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области, Управление) по регистрации прекращения договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-ВЛГ; обязании Управления аннулировать запись о погашении регистрационной записи об аренде в связи с односторонним расторжением договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-ВЛГ.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено закрытое акционерное общество "Управляющая компания "СТЭК" (далее - ЗАО "УК "СТЭК").
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18 июня 2014 года по делу N А12-8712/2014 в удовлетворении требований ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" отказано.
Не согласившись с принятым решением, ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В порядке статьи 262 АПК РФ Управлением Росреестра по Волгоградской области и ЗАО "УК "СТЭК" представлены письменные отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали позицию по делу.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ЗАО "УК "СТЭК", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "УК "СТЭК" (арендодателем) и ИП Якуниной Е.С. (арендатором) 01.07.2011 был заключен договор аренды нежилого помещения N 11/1-Влг (далее - договор аренды, договор), согласно которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование встроенное нежилое помещение общей площадью 223,1 кв. метра, находящееся в подвале здания, расположенного по адресу: Волгоград, пр.им.Ленина, д. 16, кадастровый номер 34:34:04:000000:000464:002700. Срок действия договора - до 30.06.2016.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 16.09.2011 (запись регистрации 34-01/119/2011-776). Дополнительным соглашением от 17.06.2013 к договору аренды изменен размер арендной платы.
Впоследствии между ИП Якуниной Е.С. и ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" 05.07.2013 заключен договор о переуступке прав и переводе долга по договору аренды, и, следовательно, арендатором стало Общество. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.08.2013 (запись регистрации 34-34-01/184/2013-25).
Воспользовавшись предусмотренным договором аренды правом на его одностороннее расторжение, ЗАО "УК "СТЭК" уведомлением от 10.01.2014 N 1.03-21/01/1 довело до сведения ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ", что договор расторгнут на основании пунктов 5.2, 5.3 договора аренды.
Управление Росреестра на основании представленных ЗАО "УК "СТЭК" документов 18.03.2014 внесло в государственный реестр запись за регистрационным номером 01/024/2014-430 о расторжении договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-ВЛГ.
Общество, полагая действия Управления Росреестра, выразившиеся в регистрации расторжения договора аренды, незаконными и нарушающими его права, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, учитывая, что для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, пришел к выводу, что оснований считать действия Управления Росреестра по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды незаконными у суда отсутствуют, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно положению пункта 1 статьи 2 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав - это акт признания и подтверждения государством юридической силы соответствующих правоустанавливающих документов, который не может подменять собой их как основание возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Положения пункта 3 статьи 9, пункта 1 статьи 13, пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и действительности поданных заявителем документов.
Правила пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ устанавливают, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
Отказ от договора является сделкой, направленной на прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153, пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Таким образом, законность действия регистрирующего органа по прекращению обременения в виде аренды на земельный участок (погашение регистрационной записи) оценивается с учетом действительности такой сделки и факта расторжения договора применительно к спорному случаю.
Как было указано выше, в рамках рассматриваемого дела оспариваются действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по регистрации прекращения договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-ВЛГ.
В обжалуемом решении, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что из пункта 5.2 договора аренды, следует, что действие его может быть прекращено в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения настоящего договора путем направления арендатору уведомления о расторжении договора в случаях, предусмотренных настоящим договором, в частности, пунктом 5.3 договора - если имеет место задержка уплаты любой суммы, предусмотренной договором аренды.
При этом сделка, предусматривающая соответствующее условия договора аренды, в установленном законом порядке, в частности, в соответствии со статьей 179 ГК РФ, недействительной не признана.
Материалами дела установлено, что ЗАО "УК "СТЭК" письмом от 10.01.2014 N 1.03-21/01/1 со ссылкой на пункт 5.3 договора уведомило Общество о расторжении договора. Указанное уведомление получено арендатором 17.02.2014, что подтверждается уведомлением курьерской службы ООО "Курьер Транс Сервис".
Учитывая вышеизложенное, а также то, что для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований считать действия Управления Росреестра по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды незаконными.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу в судебном заседании установлено, что в производстве Арбитражного суда Волгоградской области находится гражданское дело N А12-20852/2014 по иску ЗАО "УК "СТЭК" к ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" о выселении из нежилого помещения и по встречному иску ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" о признании одностороннего отказа от договора незаконным. Предметом указанного спора явился договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-ВЛГ.
Арбитражным судом Волгоградской области вышеуказанное дело рассмотрено, 26.08.2014 вынесена резолютивная часть решения, в удовлетворении требований первоначального иска отказано, встречный иск общества с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" удовлетворен, договор аренды N 11/1-ВЛГ от 01.07.2011 признан действующим. Данное решение не вступило в законную силу.
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года производство по апелляционной жалобе ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 июня 2014 года по делу N А12-8712/2014 приостановлено до вступления решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-20852/2014 в законную силу.
- Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02 сентября 2014 года: - в удовлетворении первоначального иска отказано;
- - встречный иск удовлетворен, договор аренды от 01 июля 2011 года N 11/1-ВЛГ признан действующим;
- - с ЗАО "УК "СТЭК" в пользу ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
ЗАО "УК "СТЭК", не согласившись с данным решением, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначально заявленных требований и отказе в удовлетворении встречных требований в полном объеме, соответственно.
Определением от 17 ноября 2014 года, апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела в части нерассмотренных арбитражным судом Волгоградской области встречных требований о признании одностороннего отказа ОАО "УК "СТЭК" от договора аренды от 01 июля 2011 года N 11/1- Влг незаконным, по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Вступившим в настоящий момент в законную силу постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 года по делу N А12-20852/2014 встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" в части признания одностороннего отказа закрытого акционерного общества "Управляющая компания "СТЭК" от договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-Влг незаконным - удовлетворены.
Признан незаконным односторонний отказ закрытого акционерного общества "Управляющая компания "СТЭК" от договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-Влг.
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02 сентября 2014 года по делу N А12-20852/2014 в части рассмотренных исковых требований оставлено без изменения.
В рамках дела N А12-20852/2014, судами установлено, что 01 июля 2011 года, между ЗАО "УК "СТЭК" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Якуниной Еленой Сергеевной (далее по тексту - ИП Якунина Е.С., арендатор) сроком действия до 30 июня 2016 года заключен договор аренды нежилого помещения N 11/1-Влг (далее по тексту - договор), согласно которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование встроенное нежилое помещение с кадастровым номером 34:34:04:000000:000464:002700, общей площадью 223,1 кв. м, находящееся в подвале здания, расположенного по адресу: Волгоград, пр.им. В.И. Ленина, д. 16.
Пунктом 2.2.4 договора стороны предусмотрели, право арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора.
Условиями пункта пункту 3.1 договора установлен размер арендной платы в сумме 100 000 рублей, которая оплачивается арендатором не позднее 25 числа оплачиваемого месяца.
Дополнительным соглашением от 17 июня 2013 года к договору сторонами договора был изменен размер арендной платы на 60 000 рублей в месяц.
В соответствии с пунктом 6.2 договора любые изменения и дополнения к нему действительны лишь в случае, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.2.4 договора, и прошли государственную регистрацию.
Впоследствии, 05 июля 2013 года, между ИП Якуниной Е.С. и ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" заключен договор о переуступке прав и переводе долга по договору аренды, зарегистрированный в установленном законом порядке 07 августа 2013 года (запись о регистрации N 34-34-01/184/2013-25).
ЗАО "УК "СТЭК", ссылаясь на уведомление ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" о расторжении в одностороннем порядке спорного договора на основании пунктов 5.2, 5.3, в связи с непогашением задолженности по арендным платежам и внесением арендной платы не в полном объеме, выраженное в письме от 10 января 2014 года N 1.03-21/01/1 (лист дела 51 тома 1), обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с первоначальными требованиями о выселении арендатора с арендуемого помещения.
ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ", в свою очередь, обратилось с встречным иском о признании одностороннего отказа от договора незаконным (уведомление от 10 января 2014 года), договора аренды от 01 июля 2011 года N 11/1-Влг действующим.
Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные сторонами в материалы дела доказательства, установил факт отсутствия оснований для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, в связи с чем, отказал в удовлетворении первоначального иска о выселении арендатора из занимаемого помещения и признал спорный договор аренды действующим.
При этом, Арбитражный суд Волгоградской области исходил из обстоятельств непредставления истцом доказательств принятия ответчиком обязательств по погашению задолженности по арендной плате, образовавшейся до заключения договора от 05 июля 2013 года о переуступке прав и переводе долга по спорному договору аренды от ИП Якуниной Е.С. к ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ", а также доказательств обязывающих ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" вносить арендные платежи в большем объеме, чем согласовано сторонами в дополнительном соглашении от 17 июня 2013 года.
Кроме того, суд первой инстанции, не принял в качестве надлежащих доказательств уведомления арендатора о расторжении спорного договора аренды от 09 июля 2013 года N 1.03-2.14/45/2, от 30 августа 2013 года N 1.03-2.14/61 и N 1.03-2.14/63/2, как не содержащие такого извещения, направленные на одностороннее изменение согласованных условий договора и полученные неуполномоченным лицом.
Исходя из фактических обстоятельств дела, связанных с тем, что стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, в том числе об уменьшении размера арендной платы условиями дополнительного соглашения от 17 июня 2013 года к договору, арендатор пользовался имуществом и вносил арендные платежи с учетом достигнутых сторонами соглашений об уменьшении размера арендной платы, которые хотя и не были зарегистрированы, но приобрели силу обязательств, которые арендодатель по прошествии длительного времени (1 года) не может изменить произвольно, суды пришли к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований истца.
При изложенных обстоятельствах, доводы ЗАО "УК "СТЭК" об отсутствии оснований для уплаты арендатором арендной платы в уменьшенном размере, ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения, наличии на его стороне задолженности по оплате арендных платежей судом апелляционной инстанции отклонены, как несостоятельные.
При этом, судебной коллегией также учтено, что истец, подписав оспариваемое им дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, знал о данных изменениях, арендатор, в свою очередь, производил оплату в соответствии с указанными изменениями, а арендодатель принимал ее без каких либо возражений в течение длительного времени.
Доводы ЗАО "УК "СТЭК" о согласовании сторонами условий договора, касающихся внесений в него изменений и дополнений без проведения государственной регистрации только при изменении арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке размера арендной платы, также не приняты коллегией судей, как основанные на ошибочном толковании условий договора аренды.
Истолковав условия спорного договора аренды в их совокупности и взаимосвязи, судебная коллегия пришла к выводу о согласовании сторонами порядка внесения изменений в договор в части размера арендной платы без государственной регистрации не только при одностороннем его изменении арендатором, но и по соглашению сторон, ввиду выражения арендодателем соответствующего волеизъявления на такое изменение в обоих случаях.
Таким образом, ежемесячный размер арендной платы, с учетом его установления в оспариваемом истцом дополнительном соглашении в сумме 60 000 рублей, подписанным самим же арендодателем, является обоснованным и правомерным.
Само по себе то обстоятельство, что сторонами в дополнительном соглашении от 17 июня 2013 года указано на его государственную регистрацию, которую оно не прошло, не означает его заключение с нарушением требований вышеназванных правовых норм и условий договора.
С учетом вышеизложенного, суды пришли к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных частью 3 статьи 452 ГК РФ для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды в связи с невнесением арендатором арендной платы в полном объеме, на основании чего пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска о выселении арендатора из занимаемого помещения и признали спорный договор аренды действующим.
При этом, встречные исковые требования о признании одностороннего отказа от договора аренды незаконным не были рассмотрены арбитражным судом первой инстанции, что явилось основанием для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела в данной части по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, рассмотрев встречные требования в части признания одностороннего отказа от договора незаконным, выраженного в уведомлении от 10 января 2014 года N 1.03-21/01/1 (лист дела 51 тома 1), установила следующие обстоятельства.
Адресованное одной стороной обязательства другой стороне уведомление, выражающее волеизъявление считать соответствующее обязательство прекращенным (в том случае, когда в силу закона или договора такая односторонняя сделка может создавать обязанности для других лиц), - по смыслу норм статей 153, 155 ГК РФ может создать обязанности для адресата только в момент получения, если иной срок не предусмотрен соглашением сторон.
Как следует из материалов дела, ЗАО "УК "СТЭК" письмом от 10 января 2014 года N 1.03-21/01/1 (лист дела 51 тома 1) уведомило ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" о расторжении в одностороннем порядке спорного договора на основании пунктов 5.2, 5.3, в связи с непогашением задолженности по арендным платежам и внесением арендной платы не в полном объеме.
Вместе с тем, как указывалось ранее, исходя из размера арендной платы, установленной сторонами в дополнительном соглашении от 17 июня 2013 года в сумме 60000 рублей в месяц, признанным судами двух инстанций заключенным в соответствии с требованиями действующего законодательства и условиями спорного договора аренды, на стороне ответчика отсутствует задолженность по оплате арендных платежей.
Суд апелляционной инстанции, исходя из установленных в рамках дела N А12-20852/2014 обстоятельств отсутствия у арендатора неисполненных денежных обязательств перед истцом, а именно: задолженности по арендной плате более двух платежных периодов, пришел к выводу, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды (как действие, направленное на прекращение обязательства (статья 153 ГК РФ) заявлен в отсутствие предусмотренного договором основания, т.е. является недействительным, как не соответствующий статье 310, пункту 3 статьи 450 ГК РФ, и не считается породившим соответствующие ему правовые последствия в т.ч. в виде досрочного прекращения обязательств сторон из договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В Постановлении Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2012 N 2013/12 разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела.
Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
В рамках дела N А12-20852/2014 судебным актом установлено, что односторонний отказ ЗАО "УК "СТЭК" от исполнения договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-Влг (как действие, направленное на прекращение обязательства (статья 153 ГК РФ) заявлен в отсутствие предусмотренного договором основания, т.е. является недействительным, как не соответствующий статье 310, пункту 3 статьи 450 ГК РФ, и не считается породившим соответствующие ему правовые последствия в т.ч. в виде досрочного прекращения обязательств сторон из договора аренды.
Таким образом, спорный договор аренды признан действующим.
Защита прав лица, обратившего с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, не может быть поставлена в зависимости от момента осведомленности органа, осуществляющие публичные полномочия о том, что сделка противоречит закону либо от правильной квалификации соблюдения стороной порядка расторжения договора.
Поскольку фактически договор аренды был признан действующим, в том числе и на момент регистрации прекращения договора аренды (погашение регистрационной записи), права Общества как арендатора подлежат восстановлению.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по регистрации прекращения договора аренды от 01.07.2011 N 11/1-ВЛГ, являются незаконными.
Учитывая изложенное, апелляционная коллегия пришла к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового судебного акта о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по государственной регистрации прекращения договора аренды N 11/1-Влг от 01 июля 2011 года объекта нежилого фонда - встроенное нежилое помещение, назначение: торговое, общей площадью 223,1 кв. м, этаж: подвал, адрес: Россия, Волгоградская область, город Волгоград, проспект им. В.И. Ленина, дом 16, кадастровый номер 34:34:04:000000:000464:002700 и обязании Управления восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении (обременении) права в виде аренды по договору N 11/1-Влг от 01.07.2011 объекта нежилого фонда - встроенное нежилое помещение, назначение: торговое, общей площадью 223,1 кв. м, этаж: подвал, адрес: Россия, Волгоградская область, город Волгоград, проспект им. В.И. Ленина, дом 16, кадастровый номер 34:34:04:000000:000464:002700.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.
Расходы по уплате государственной пошлины в судах первой и апелляционной инстанций распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со статьей 110 АПК РФ и подлежат взысканию с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в пользу ООО "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" в сумме 6000 руб.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 июня 2014 года по делу N А12-8712/2014 отменить.
Принять по делу N А12-8712/2014 новый судебный акт.
Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по государственной регистрации прекращения договора аренды N 11/1-Влг от 01 июля 2011 года объекта нежилого фонда - встроенное нежилое помещение, назначение: торговое, общей площадью 223,1 кв. м, этаж: подвал, адрес: Россия, Волгоградская область, город Волгоград, проспект им. В.И. Ленина, дом 16, кадастровый номер 34:34:04:000000:000464:002700.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении (обременении) права в виде аренды по договору N 11/1-Влг от 01.07.2011 объекта нежилого фонда - встроенное нежилое помещение, назначение: торговое, общей площадью 223,1 кв. м, этаж: подвал, адрес: Россия, Волгоградская область, город Волгоград, проспект им. В.И. Ленина, дом 16, кадастровый номер 34:34:04:000000:000464:002700.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "АРГО ИНТЕРНЕЙШНЛ" (400062, г. Волгоград, ул. Кошута, 44, ОГРН 1033400472490, ИНН 3445014821) судебные расходы по уплате государственной пошлины в судах первой и апелляционной инстанций в размере 6000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.
Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.Г.ЦУЦКОВА
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
А.В.СМИРНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)