Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Николиной О.А., Скубаева А.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Томашевской Т.Н.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Республики Хакасия представителя Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана, администрации города Абакана Бут Анастасии Александровны (доверенности от 17.03.2015, от 18.03.2015), общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Марс" Патачакова Андрея Анатольевича (доверенность от 01.06.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета муниципальной экономике администрации города Абакана на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2014 года по делу N А74-6077/2013 Арбитражного суда Республики Хакасия (суд апелляционной инстанции: Бутина И.Н., Бабенко А.Н., Белан Н.Н.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Марс" (ОГРН 1041901008819, далее - ООО "ВСК-Марс", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением (с учетом привлечения к участию в деле второго ответчика и уточнения истцом исковых требований к каждому из ответчиков заявление от 26.03.2014) к администрации города Абакана (ОГРН 1041901008819, далее - администрация) и Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ОГРН 1021900519442, далее - комитет) об обязании первого ответчика (администрации города Абакана) в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу принять решение о зачете стоимости произведенных ООО "ВСК-Марс" неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 9 429 000 рублей в счет оплаты выкупаемого имущества - нежилого помещения N 63Н, расположенного по адресу: г. Абакан, пр-т Ленина, д. 80 по договору купли-продажи муниципального имущества от 18.11.2013, обязании второго ответчика (Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана) в такой же срок засчитать стоимость упомянутых неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого по договору от 18.11.2013 имущества.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2014 года решение суда первой инстанции изменено. На комитет возложена обязанность произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 3 006 363 рубля в счет оплаты выкупаемого имущества - нежилого помещения N 63Н, расположенного по адресу: г. Абакан, пр-т Ленина, д. 80, по договору купли-продажи муниципального имущества от 18.11.2013. В удовлетворении исковых требований к администрации города Абакана отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, комитет обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Из кассационной жалобы следует, что суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права в части установления права общества на зачет стоимости неотделимых улучшений.
В отзыве на кассационную жалобу общество считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодателем) и ООО "ВСК-Марс" (арендатором) заключен договор аренды от 07.10.2005 N 83, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 429.1 кв. м, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Ленина. 80. для использования под кафе.
В период действия договора аренды истец осуществил реконструкцию арендуемых помещений.
В порядке реализации арендатором преимущественного права покупки арендуемых помещений ООО "ВСК-Марс" обратилось к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого помещения.
03.12.2012 Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (продавцом) подписан договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец передал покупателю - ООО "ВСК-Марс" в собственность нежилое помещение N 63Н площадью 452.5 кв. м, расположенное по адресу: г. Абакан, пр. Ленина, 80.
Указанный договор подписан со стороны ООО "ВСК-Марс" с протоколом разногласий, которые не были урегулированы сторонами в добровольном порядке.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 02.08.2013 по делу N А74-670/2013 в порядке урегулирования разногласий ООО "ВСК - Марс" и Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана при заключении договора от 03.12.2012 купли-продажи нежилого помещения N 63Н площадью 452.5 кв. м, расположенного по адресу: город Абакан, проспект Ленина, дом 80, спорные пункты изложены в следующей редакции:
- - пункт 2.1 "Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 34 308 000 рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС";
- - пункт 2.2 "Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 07.11.2012 N 653-07/11":
- пункт 2.3.1 "Покупатель оплачивает 30% стоимости нежилого помещения, что составляет 10 292 400 рублей в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи":
- пункт 2.3.2 "Оставшаяся стоимость нежилого помещения в размере 24 015 600 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трех лет согласно графику платежей (приложение N 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3 - 2.3.10 настоящего договора".
Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды с согласия арендодателя истцом были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, которые, по мнению последнего, подлежат зачету в счет оплаты по заключенному сторонами впоследствии договору купли-продажи нежилого помещения от 18.11.2013, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, поскольку вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений мог быть разрешен только при заключении договора. Кроме того, суд указал, что в представленном истцом отчете от 04.04.2013 N 09-УН/13 стоимость неотделимых улучшений определена без учета рекомендаций, изложенных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12.
Третий арбитражный апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу о том, что способ защиты своих прав, избранный заявителем, установлен действующим законодательством и направлен на восстановление нарушенного права в соответствии с положениями пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Как правильно установлено судами первой и апелляционной инстанций, требования истца основаны на положениях части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
При этом в отличие от гражданского законодательства, допускающего установление в договоре право арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).
Как установлено судами, на основании письма Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана от 16.09.2005 N 2697 принято постановление мэра города Абакана от 01.06.2006 N 1069, которым разрешена реконструкция кафе (помещения N 6311), расположенного в доме N 80 по проспекту Ленина города Абакана.
Впоследствии подписан акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 19.01.2010, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после его реконструкции от 19.01.2010 N RU 19301000-2010001. После реконструкции площадь объекта увеличилась с 429.1 кв. м до 452,5 кв. м что отражено в распоряжении мэра города Абакана от 16.09.2010 N 475р, дополнительном соглашении от 16.09.2010 к договору аренды нежилого помещения от 07.10.2005 N 83. Право муниципальной собственности на объект после его реконструкции зарегистрировано в установленном законом порядке.
При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что реконструкция помещения произведена истцом при наличии на то согласия администрации города Абакана и Комитета муниципальной экономики города Абакана.
В порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец и ответчик заключили 18.11.2013 договор купли-продажи спорного объекта недвижимости. Переход права собственности к ООО "ВСК Марс" зарегистрирован в установленном законом порядке.
При этом стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету при определении цены продажи имущества, не учтена в договоре. С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 02.08.2013 по делу N А74-670/2013 стоимость нежилого помещения составила 9 429 000 рублей.
Как следует из материалов дела, с заявлением о зачете неотделимых улучшений в счет цены приобретаемого имущества истец обратился к ответчику 20.05.2013.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в ходе рассмотрения дела N А74-670/2013 истец обращался с заявлением об уточнении исковых требований и зачете стоимости неотделимых улучшений в счет цены имущества. Данное заявление не было принято судом к рассмотрению в связи с тем, что заявление подано по истечении процессуальных сроков рассмотрения дела.
Суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении упомянутого дела отклонили довод истца относительно неправомерного непринятия судом первой инстанции заявления об уточнении исковых требований, указав, что отказ в принятии уточнений не привел к нарушению прав истца, поскольку истец не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском.
Учитывая вышеизложенное, при наличии в деле доказательств создания истцом неотделимых улучшений выкупаемого им имущества, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что суд первой инстанции в рассматриваемой ситуации неправомерно отказал в удовлетворении иска со ссылкой на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права.
Перечень способов защиты гражданских прав определен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой защита прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законом.
Лицо, считающее свои права нарушенными, может выбирать способ защиты, направленный на восстановление нарушенных прав.
При этом в соответствии с указанной нормой определение наиболее эффективного способа защиты своих прав может быть осуществлено самим заявителем.
Суд апелляционной инстанций установил, что действиями (бездействием) Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана как стороны договора купли-продажи нарушается право заявителя на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого заявителем помещения в счет его оплаты.
Способ защиты своих прав, избранный заявителем, установлен действующим законодательством и направлен на восстановление нарушенного права в соответствии с положениями пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 11.07.2008 N 159-ФЗ.
Действующее законодательство не содержит запрета на решение вопроса о зачете на стадии исполнения договора. Такой подход не свидетельствует о внесении изменений в уже действующий договор, напротив, в силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет при наличии определенных статьей 410 Кодекса условий свидетельствует о прекращении полностью или частично действующего обязательства.
Судом апелляционной инстанции по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза по вопросу установления рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения N 6311 в доме N 80 по проспекту Ленина в городе Абакане, фактически созданных ООО "ВСК-Марс" (по его заказу) в результате реконструкции, произведенной в период с 16.09.2005 по 19.01.2010 в соответствии постановлением мэра города Абакана от 01.06.2006 N 1069, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 19.01.2010 N RU 19301000-2010001, в объеме, предусмотренном проектной документацией и подтвержденном приложенными к определению документами по состоянию на 26.10.2012 с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения.
Согласно заключению экспертизы, проведенной экспертами ООО Научно-производственного объединения "Строй-ЭкспертПроект", рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения N 63Н в доме N 80 по проспекту Ленина в городе Абакане, фактически созданных ООО "ВСК-Марс" (по его заказу) в результате реконструкции, произведенной в период с 16.09.2005 но 19.01.2010, с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения, составила 3 006 363 рубля (в том числе 185 839 рублей работ по обустройству технического помещения на втором этаже, согласно пояснениям сторон - работ, за счет которых увеличилась площадь объекта).
Результаты экспертизы сторонами не оспорены.
Таким образом, суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, анализируя приведенные нормы права, учитывая результаты судебной экспертизы, пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований ООО "ВСК-Марс" об обязании Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана как стороны по сделке произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 3 006 363 рубля в счет оплаты выкупаемого имущества - нежилого помещения N 63Н. расположенного по адресу: г. Абакан, пр-т Ленина, д. 80, по договору купли-продажи муниципального имущества от 18.11.2013.
Исковые требования ко второму ответчику, администрации города Абакана, не подлежат удовлетворению, поскольку он не является стороной оспариваемой сделки, истец не уточнил норму права, позволяющую ему предъявить такое требование к данному юридическому лицу.
Принимая во внимание, что постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2014 года по делу N А74-6077/2013 решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 3 апреля 2014 года по тому же делу изменено, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что по результатам рассмотрения кассационной жалобы подлежит оставлению без изменения постановление суда апелляционной инстанции от 8 декабря 2014 года, как основанное на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2014 года по делу N А74-6077/2013 Арбитражного суда Республики Хакасия оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи
О.А.НИКОЛИНА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 14.04.2015 N Ф02-916/2015 ПО ДЕЛУ N А74-6077/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2015 г. по делу N А74-6077/2013
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Николиной О.А., Скубаева А.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Томашевской Т.Н.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Республики Хакасия представителя Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана, администрации города Абакана Бут Анастасии Александровны (доверенности от 17.03.2015, от 18.03.2015), общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Марс" Патачакова Андрея Анатольевича (доверенность от 01.06.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета муниципальной экономике администрации города Абакана на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2014 года по делу N А74-6077/2013 Арбитражного суда Республики Хакасия (суд апелляционной инстанции: Бутина И.Н., Бабенко А.Н., Белан Н.Н.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Марс" (ОГРН 1041901008819, далее - ООО "ВСК-Марс", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением (с учетом привлечения к участию в деле второго ответчика и уточнения истцом исковых требований к каждому из ответчиков заявление от 26.03.2014) к администрации города Абакана (ОГРН 1041901008819, далее - администрация) и Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ОГРН 1021900519442, далее - комитет) об обязании первого ответчика (администрации города Абакана) в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу принять решение о зачете стоимости произведенных ООО "ВСК-Марс" неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 9 429 000 рублей в счет оплаты выкупаемого имущества - нежилого помещения N 63Н, расположенного по адресу: г. Абакан, пр-т Ленина, д. 80 по договору купли-продажи муниципального имущества от 18.11.2013, обязании второго ответчика (Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана) в такой же срок засчитать стоимость упомянутых неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого по договору от 18.11.2013 имущества.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2014 года решение суда первой инстанции изменено. На комитет возложена обязанность произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 3 006 363 рубля в счет оплаты выкупаемого имущества - нежилого помещения N 63Н, расположенного по адресу: г. Абакан, пр-т Ленина, д. 80, по договору купли-продажи муниципального имущества от 18.11.2013. В удовлетворении исковых требований к администрации города Абакана отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, комитет обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Из кассационной жалобы следует, что суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права в части установления права общества на зачет стоимости неотделимых улучшений.
В отзыве на кассационную жалобу общество считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодателем) и ООО "ВСК-Марс" (арендатором) заключен договор аренды от 07.10.2005 N 83, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 429.1 кв. м, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Ленина. 80. для использования под кафе.
В период действия договора аренды истец осуществил реконструкцию арендуемых помещений.
В порядке реализации арендатором преимущественного права покупки арендуемых помещений ООО "ВСК-Марс" обратилось к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого помещения.
03.12.2012 Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (продавцом) подписан договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец передал покупателю - ООО "ВСК-Марс" в собственность нежилое помещение N 63Н площадью 452.5 кв. м, расположенное по адресу: г. Абакан, пр. Ленина, 80.
Указанный договор подписан со стороны ООО "ВСК-Марс" с протоколом разногласий, которые не были урегулированы сторонами в добровольном порядке.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 02.08.2013 по делу N А74-670/2013 в порядке урегулирования разногласий ООО "ВСК - Марс" и Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана при заключении договора от 03.12.2012 купли-продажи нежилого помещения N 63Н площадью 452.5 кв. м, расположенного по адресу: город Абакан, проспект Ленина, дом 80, спорные пункты изложены в следующей редакции:
- - пункт 2.1 "Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 34 308 000 рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС";
- - пункт 2.2 "Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 07.11.2012 N 653-07/11":
- пункт 2.3.1 "Покупатель оплачивает 30% стоимости нежилого помещения, что составляет 10 292 400 рублей в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи":
- пункт 2.3.2 "Оставшаяся стоимость нежилого помещения в размере 24 015 600 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трех лет согласно графику платежей (приложение N 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3 - 2.3.10 настоящего договора".
Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды с согласия арендодателя истцом были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, которые, по мнению последнего, подлежат зачету в счет оплаты по заключенному сторонами впоследствии договору купли-продажи нежилого помещения от 18.11.2013, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, поскольку вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений мог быть разрешен только при заключении договора. Кроме того, суд указал, что в представленном истцом отчете от 04.04.2013 N 09-УН/13 стоимость неотделимых улучшений определена без учета рекомендаций, изложенных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12.
Третий арбитражный апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу о том, что способ защиты своих прав, избранный заявителем, установлен действующим законодательством и направлен на восстановление нарушенного права в соответствии с положениями пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Как правильно установлено судами первой и апелляционной инстанций, требования истца основаны на положениях части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
При этом в отличие от гражданского законодательства, допускающего установление в договоре право арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).
Как установлено судами, на основании письма Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана от 16.09.2005 N 2697 принято постановление мэра города Абакана от 01.06.2006 N 1069, которым разрешена реконструкция кафе (помещения N 6311), расположенного в доме N 80 по проспекту Ленина города Абакана.
Впоследствии подписан акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 19.01.2010, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после его реконструкции от 19.01.2010 N RU 19301000-2010001. После реконструкции площадь объекта увеличилась с 429.1 кв. м до 452,5 кв. м что отражено в распоряжении мэра города Абакана от 16.09.2010 N 475р, дополнительном соглашении от 16.09.2010 к договору аренды нежилого помещения от 07.10.2005 N 83. Право муниципальной собственности на объект после его реконструкции зарегистрировано в установленном законом порядке.
При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что реконструкция помещения произведена истцом при наличии на то согласия администрации города Абакана и Комитета муниципальной экономики города Абакана.
В порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец и ответчик заключили 18.11.2013 договор купли-продажи спорного объекта недвижимости. Переход права собственности к ООО "ВСК Марс" зарегистрирован в установленном законом порядке.
При этом стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету при определении цены продажи имущества, не учтена в договоре. С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 02.08.2013 по делу N А74-670/2013 стоимость нежилого помещения составила 9 429 000 рублей.
Как следует из материалов дела, с заявлением о зачете неотделимых улучшений в счет цены приобретаемого имущества истец обратился к ответчику 20.05.2013.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в ходе рассмотрения дела N А74-670/2013 истец обращался с заявлением об уточнении исковых требований и зачете стоимости неотделимых улучшений в счет цены имущества. Данное заявление не было принято судом к рассмотрению в связи с тем, что заявление подано по истечении процессуальных сроков рассмотрения дела.
Суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении упомянутого дела отклонили довод истца относительно неправомерного непринятия судом первой инстанции заявления об уточнении исковых требований, указав, что отказ в принятии уточнений не привел к нарушению прав истца, поскольку истец не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском.
Учитывая вышеизложенное, при наличии в деле доказательств создания истцом неотделимых улучшений выкупаемого им имущества, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что суд первой инстанции в рассматриваемой ситуации неправомерно отказал в удовлетворении иска со ссылкой на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права.
Перечень способов защиты гражданских прав определен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой защита прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законом.
Лицо, считающее свои права нарушенными, может выбирать способ защиты, направленный на восстановление нарушенных прав.
При этом в соответствии с указанной нормой определение наиболее эффективного способа защиты своих прав может быть осуществлено самим заявителем.
Суд апелляционной инстанций установил, что действиями (бездействием) Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана как стороны договора купли-продажи нарушается право заявителя на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого заявителем помещения в счет его оплаты.
Способ защиты своих прав, избранный заявителем, установлен действующим законодательством и направлен на восстановление нарушенного права в соответствии с положениями пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 11.07.2008 N 159-ФЗ.
Действующее законодательство не содержит запрета на решение вопроса о зачете на стадии исполнения договора. Такой подход не свидетельствует о внесении изменений в уже действующий договор, напротив, в силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет при наличии определенных статьей 410 Кодекса условий свидетельствует о прекращении полностью или частично действующего обязательства.
Судом апелляционной инстанции по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза по вопросу установления рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения N 6311 в доме N 80 по проспекту Ленина в городе Абакане, фактически созданных ООО "ВСК-Марс" (по его заказу) в результате реконструкции, произведенной в период с 16.09.2005 по 19.01.2010 в соответствии постановлением мэра города Абакана от 01.06.2006 N 1069, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 19.01.2010 N RU 19301000-2010001, в объеме, предусмотренном проектной документацией и подтвержденном приложенными к определению документами по состоянию на 26.10.2012 с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения.
Согласно заключению экспертизы, проведенной экспертами ООО Научно-производственного объединения "Строй-ЭкспертПроект", рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения N 63Н в доме N 80 по проспекту Ленина в городе Абакане, фактически созданных ООО "ВСК-Марс" (по его заказу) в результате реконструкции, произведенной в период с 16.09.2005 но 19.01.2010, с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения, составила 3 006 363 рубля (в том числе 185 839 рублей работ по обустройству технического помещения на втором этаже, согласно пояснениям сторон - работ, за счет которых увеличилась площадь объекта).
Результаты экспертизы сторонами не оспорены.
Таким образом, суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, анализируя приведенные нормы права, учитывая результаты судебной экспертизы, пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований ООО "ВСК-Марс" об обязании Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана как стороны по сделке произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 3 006 363 рубля в счет оплаты выкупаемого имущества - нежилого помещения N 63Н. расположенного по адресу: г. Абакан, пр-т Ленина, д. 80, по договору купли-продажи муниципального имущества от 18.11.2013.
Исковые требования ко второму ответчику, администрации города Абакана, не подлежат удовлетворению, поскольку он не является стороной оспариваемой сделки, истец не уточнил норму права, позволяющую ему предъявить такое требование к данному юридическому лицу.
Принимая во внимание, что постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2014 года по делу N А74-6077/2013 решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 3 апреля 2014 года по тому же делу изменено, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что по результатам рассмотрения кассационной жалобы подлежит оставлению без изменения постановление суда апелляционной инстанции от 8 декабря 2014 года, как основанное на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2014 года по делу N А74-6077/2013 Арбитражного суда Республики Хакасия оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи
О.А.НИКОЛИНА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)