Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей В.Р. Валиева, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 по делу N А40-180968/2014, принятое судьей Никоновой О.И., по иску закрытого акционерного общества "Профтех Компани" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Шабшай А.Л. (доверенность от 27.10.2014),
от ответчика - извещен, представитель не явился,
установил:
Иск заявлен закрытым акционерным обществом "Профтех Компани" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учетом уточнения исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 217,1 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Орлово-Давыдовский переулок, дом 2/5, корпус 1, изложив пункты 3.1, 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не дал надлежащую оценку представленному Департаментом отчету об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта. Экспертное заключение, на котором основывался суд при принятии решения, не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
В отзыве на апелляционную жалобу содержатся возражения истца на доводы жалобы.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Представитель истца по доводам жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав представителя истца, считает, что оснований для отмены решения суда от 25.06.2015 не имеется.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Орлово-Давыдовский переулок дом 2/5, корпус 1, общей площадью 217,1 кв. м (подвал, пом. IV, комн. 1 - 6, 6а, 7 - 13), на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
Истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
08.08.2014 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи.
К письму был приложен проект договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 22 955 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 16.06.2014 N 738Г/634, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 02.07.2014 N 940/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Однако между сторонами возник спор по поводу цены выкупаемого имущества.
Согласно отчету N 80-АР от 19.09.2014, составленного ОО "Аванта" по заданию истца, рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 11 827 966 рублей.
Разногласия возникли: по пункту 3.1 проекта договора (цена объекта); по пункту 3.4 проекта договора (порядок оплаты по договору).
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ. Кроме того, арендуемое помещение не выбывало из его владения.
Согласно отчету N 738/Г/590, представленному Департаментом городского имущества города Москвы, расчет стоимости имущества произведен на 10.06.2014.
Истец обратился за выкупом 31.03.2014.
17.03.2015 судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ООО "Инспекционно - контрольная служба "Эксперт сервис".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость по состоянию на 31.04.2015 без НДС составляет 15 466 102 рубля.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
Из отчета ООО "АБН-Консалт" от 10.07.2014 об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Ответчик в апелляционном суде не заявил ходатайство о проведении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности или противоречивости выводов эксперта.
В обоснование довода о недостоверности выводов судебной экспертизы заявитель апелляционной жалобы ссылается на некорректность выбранных экспертом объектов-аналогов. Однако данный довод не основан на материалах дела, поскольку из заключения следует, что эксперт применял корректировку в необходимых случаях.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 по делу N А40-180968/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.10.2015 N 09АП-37651/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-180968/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2015 г. N 09АП-37651/2015-ГК
Дело N А40-180968/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей В.Р. Валиева, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 по делу N А40-180968/2014, принятое судьей Никоновой О.И., по иску закрытого акционерного общества "Профтех Компани" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Шабшай А.Л. (доверенность от 27.10.2014),
от ответчика - извещен, представитель не явился,
установил:
Иск заявлен закрытым акционерным обществом "Профтех Компани" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учетом уточнения исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 217,1 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Орлово-Давыдовский переулок, дом 2/5, корпус 1, изложив пункты 3.1, 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не дал надлежащую оценку представленному Департаментом отчету об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта. Экспертное заключение, на котором основывался суд при принятии решения, не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
В отзыве на апелляционную жалобу содержатся возражения истца на доводы жалобы.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Представитель истца по доводам жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав представителя истца, считает, что оснований для отмены решения суда от 25.06.2015 не имеется.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Орлово-Давыдовский переулок дом 2/5, корпус 1, общей площадью 217,1 кв. м (подвал, пом. IV, комн. 1 - 6, 6а, 7 - 13), на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
Истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
08.08.2014 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи.
К письму был приложен проект договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 22 955 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 16.06.2014 N 738Г/634, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 02.07.2014 N 940/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Однако между сторонами возник спор по поводу цены выкупаемого имущества.
Согласно отчету N 80-АР от 19.09.2014, составленного ОО "Аванта" по заданию истца, рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 11 827 966 рублей.
Разногласия возникли: по пункту 3.1 проекта договора (цена объекта); по пункту 3.4 проекта договора (порядок оплаты по договору).
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ. Кроме того, арендуемое помещение не выбывало из его владения.
Согласно отчету N 738/Г/590, представленному Департаментом городского имущества города Москвы, расчет стоимости имущества произведен на 10.06.2014.
Истец обратился за выкупом 31.03.2014.
17.03.2015 судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ООО "Инспекционно - контрольная служба "Эксперт сервис".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость по состоянию на 31.04.2015 без НДС составляет 15 466 102 рубля.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
Из отчета ООО "АБН-Консалт" от 10.07.2014 об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Ответчик в апелляционном суде не заявил ходатайство о проведении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности или противоречивости выводов эксперта.
В обоснование довода о недостоверности выводов судебной экспертизы заявитель апелляционной жалобы ссылается на некорректность выбранных экспертом объектов-аналогов. Однако данный довод не основан на материалах дела, поскольку из заключения следует, что эксперт применял корректировку в необходимых случаях.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 по делу N А40-180968/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)