Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от ответчика - Соколовой С.Ю. по доверенности от 19.05.2014 N 212/436,
от третьих лиц
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве -
ГУ "Жилищно-эксплуатационная контора N 5 Жилищно-Коммунального отдела "Квартирно-Эксплуатационного Управления г. Москвы" -
рассмотрев 11 сентября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
Министерства обороны Российской Федерации
на решение от 20 января 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
на постановление от 07 мая 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Мир" (ОГРН 1037700117663)
к Министерству обороны Российской Федерации (ОГРН 1037700255284, ИНН 7704252261)
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, ГУ "Жилищно-эксплуатационная контора N 5 Жилищно-Коммунального отдела "Квартирно-Эксплуатационного Управления г. Москвы"
о признании недействительным одностороннего отказа Минобороны РФ, обязании исполнять договор аренды N 01-8/179 от 23.05.2005
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Феникс-Мир" (далее ООО "Феникс-Мир", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Министерству обороны Российской Федерации (далее ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа Министерства обороны Российской Федерации от исполнения договора аренды N 01-8/179 от 23.05.2005, оформленного уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876; обязании ответчика исполнить договор аренды N 01-8/179 от 23.05.2005 в полном объеме в срок, установленный договором, до 01.04.2015 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее Управление Росреестра по Москве), ГУ "Жилищно-эксплуатационная контора N 5 Жилищно-Коммунального отдела "Квартирно-Эксплуатационного Управления г. Москвы" (далее ГУ "ЖЭК N 5 ЖКО "КЭУ г. Москвы").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 января 2014 года исковые требования частично удовлетворены.
Суд признал недействительным односторонний отказ Министерства обороны Российской Федерации от исполнения договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179, изложенный в уведомлении от 20.06.2013 N 141/17876.
В остальной части иска отказал.
Суд установил, что условиями договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179, срок действия которого до 01.04.2015, не предусмотрено право Министерства обороны Российской Федерации в одностороннем внесудебном порядке досрочно расторгнуть договор.
Доказательства, подтверждающие наличие оснований для досрочного расторжения договора, предусмотренных пунктом 6.7, а именно наличие решения Министерства обороны Российской Федерации либо акта государственного органа, на основании которого исполнение договора стало невозможным, не представлены. Суд пришел к выводу о недействительности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней сделки - отказа от договора, оформленного уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876, и не влекущей правовых последствий в виде прекращения указанного договора.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2014 года указанное решение оставлено без изменения.
Министерством обороны Российской Федерации подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, в иске отказать.
Заявитель жалобы полагает, что стороны в договоре аренды от 23.05.2005 N 01-8/179 определили возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, в том числе в случае наступления обстоятельств, предусмотренных пунктами 3.3.5, 6.7 договора.
Ответчик считает, что направление уведомления титульного владельца арендованных помещений по поручению собственника уже само по себе является решением Минобороны России об использовании помещения для нужд Вооруженных Сил, договором не предусмотрена обязанность арендодателя конкретизировать как именно будут использованы помещения для нужд Минобороны России.
Заявитель жалобы считает, что судом не дана оценка доводам ответчика о существенном нарушении истцом обязательств, предусмотренных пунктом 3.3.5 договора. Указывает, что в ходе проведения оценки ФГУП "Ростехинвентаризация" - Федеральное БТИ" фактического использования объектов недвижимого имущества установлено, что арендуемые помещения используются с нарушением существенных условий договора - под аптеку; в нарушение пункта 3.3.13 договора страхование арендатором арендуемого помещения не произведено; в нарушение пункта 3.3.10 договора арендатор без письменного согласия арендодателя и титульного владельца имущества предоставил часть площади помещений для размещения платежных терминалов. Ответчик указывает, что данные выводы содержатся в отчете об определении рыночной стоимости права пользования на правах аренды объектами недвижимого имущества от 11.04.2013 N 7709/16.03.2012/Ц-141/16032012/2012-003-5079/Ю-06-Ф/0100, в акте проверки порядка использования объектов недвижимого имущества Минобороны России от 19.07.2013.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец, третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие. Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (арендодатель) и ГУ Жилищно-эксплуатационная контора N 5 Жилищно-коммунального отдела квартирно-эксплуатационного управления г. Москвы (титульный владелец) и ООО "Феникс- Мир" (арендатор) заключен договор от 23.05.2005 о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за организациями на праве оперативного управления, согласно которому арендодатель и титульный владелец передают, а арендатор принимает нежилые помещения площадью 97,5 кв. м согласно приложению N 1 к договору, расположенные в здании по адресу: 127083 г. Москва, ул. Красноармейская, д. 2, корп. 1, для использования под магазин розничной торговли на условиях, предусмотренных настоящим договором. Площадь передаваемых в аренду помещений - 97,5 кв. м.
Срок действия договора - до 01.04.2015 (в редакции дополнительного соглашения N 01-8/180 от 23.05.2005 к договору аренды от 23.05.2005).
Согласно пункту 6.1 договора от 23.05.2005 изменение условий настоящего договора (кроме условий, предусмотренных п. 3.3.4) и его досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон. Предложения по изменению условий настоящего договора и его досрочному прекращению рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя или титульного владельца также и при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. 3.3.1, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11 и 3.3.13 (пункт 6.3 договора).
В соответствии с пунктом 6.7. договора от 23.05.2005 настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случае принятия решения Минобороны России, вызванного служебной необходимостью, о чем титульный владелец обязан в срок не позднее пяти дней с момента принятия указанного решения уведомить арендатора. Арендатор не позднее одного месяца с момента получения данного уведомления обязан освободить занимаемые им площади.
19.05.2010 стороны заключили дополнительное соглашение N 141/3/АИД-244 к договору аренды от 23.06.2005 N 01-8/179, согласно которому изменена преамбула договора на собственника арендуемых помещений Министерство обороны Российской Федерации (пункт 1 соглашения). Арендодатель заменен на "Министерство", "Титульный Владелец" на "Учреждение" (пункт 2).
Согласно пункту 4 соглашения раздел 6 дополнен пунктом 6.8 договора в следующей редакции: "Министерство или Учреждение по согласованию с Министерством вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения настоящего договора в случае, если Министерством в установленном порядке принято решение о сносе или использовании для нужд Вооруженных сил Российской Федерации либо подведомственных Министерству организации объекта, указанного в пункте 1.1. договора. Уведомление об отказе от исполнения настоящего договора по указанным основаниям составляется Министерством или Учреждением в трех экземплярах (по одному для учреждения, Министерства и Арендатора) и является неотъемлемой частью настоящего договора. Настоящий договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления. Арендатор обязан в недельный срок с момента получения уведомления освободить объект и передать его учреждению по акту приема-передачи в состоянии не хуже, чем он был на момент заключения договора с учетом нормального износа".
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права N 77-АО 169115, 77-АО 169114 нежилые помещения по адресу: г. Москва, ул. Красноармейская, д. 2, корп. 1 (этаж 1, помещение I - комнаты 5, с 7 по 9, 11, 12) площадью 97,5 кв. м являются собственностью Российской Федерации и закреплены на праве оперативного управления за ГУ "Жилищно-эксплуатационная контора N 5 Жилищно-Коммунального отдела "Квартирно-Эксплуатационного Управления г. Москвы".
Министерство обороны Российской Федерации, направив уведомление от 20.06.2013 N 141/17876, отказалось в одностороннем порядке от исполнения договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179 в связи с наличием оснований, предусмотренных пунктом 6.7. договора аренды, ссылаясь на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось с требованием в трехмесячный срок с даты получения настоящего уведомления возвратить балансодержателю арендуемый объект по акту приема-передачи, погасить имеющуюся задолженность и подписать с балансодержателем акт сверки взаимных расчетов.
Полагая, что отказ Министерства обороны Российской Федерации от исполнения договора, оформленный уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876, как односторонняя сделка является недействительным, совершенным в нарушение условий договора и норм Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Такой отказ возможен тогда, когда он предусмотрен законом или соглашением сторон. В таком случае для прекращения договора стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту (контрагентам) об отказе от исполнения договора. Для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона либо договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации истолковав условия договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179, суд установил, что названным договором аренды, заключенным на определенный срок (до 01.04.2015), не предусмотрено право отказа в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора.
Суд установил, что договором аренды от 23.05.2005 N 01-8/179 предусмотрено право досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по решению суда либо по соглашению сторон; договора, пунктом 6.8 договора предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения договора без обращения в суд лишь в том случае, если Министерством в установленном порядке принято решение о сносе или использовании для нужд Вооруженных сил Российской Федерации либо подведомственных Министерству организаций объекта, указанного в пункте 1.1 договора.
Как сказано выше, в соответствии с пунктом 6.7. договора от 23.05.2005 N 01-8/179 настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случае принятия решения Минобороны России, вызванного служебной необходимостью.
Статьей 417 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
Суд установил, что решение Министерства обороны Российской Федерации либо акт государственного органа, на основании которого исполнение договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179 стало невозможным, не представлены.
При таких обстоятельствах, вывод суда о недействительности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней сделки - отказа от договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179, оформленного уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876, не влекущей правовых последствий в виде прекращения указанного договора, соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделан при правильном применении норм материального права.
Поскольку суд установил, что отказ Министерства обороны Российской Федерации от договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179, оформленный уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876, недействителен, не влечет правовых последствий в виде прекращения названного договора, счел требование об обязании Министерства обороны Российской Федерации исполнить договор аренды N 01-8/179 от 23.05.2005 в полном объеме в срок до 01.04.2015 не подлежащим удовлетворению.
Довод заявителя жалобы о том, что судами не дана оценка доводам ответчика о существенном нарушении истцом обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.5, 3.3.10, 3.3.13 договора, неоснователен.
Предметом настоящего иска является признание недействительным одностороннего отказа Министерства обороны Российской Федерации от исполнения договора аренды N 01-8/179 от 23.05.2005, оформленного уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876.
В названном уведомлении содержится одно основание отказа от исполнения договора аренды - принятие решения Министерством обороны Российской Федерации, вызванного служебной необходимостью (пункт 6.7 договора).
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд не установил наличие предусмотренного пунктом 6.7 договора основания для досрочного расторжения договора.
Исходя из заявленных предмета и основания иска - признание недействительным одностороннего отказа Министерства обороны Российской Федерации от исполнения договора аренды N 01-8/179 от 23.05.2005, оформленного уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876, суд исследовал и устанавливал обстоятельства, связанные с отказом от исполнения договора по основаниям указанным в уведомлении от 20.06.2013 N 141/17876.
Поскольку в названном уведомлении иные основания отказа от исполнения договора заявлены не были, предметом иска не являлись, суды их не исследовали и не устанавливали.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 20 января 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2014 года по делу N А40-99764/13-28-911 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 18.09.2014 N Ф05-8656/2014 ПО ДЕЛУ N А40-99764/13-28-911
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2014 г. по делу N А40-99764/13-28-911
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от ответчика - Соколовой С.Ю. по доверенности от 19.05.2014 N 212/436,
от третьих лиц
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве -
ГУ "Жилищно-эксплуатационная контора N 5 Жилищно-Коммунального отдела "Квартирно-Эксплуатационного Управления г. Москвы" -
рассмотрев 11 сентября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
Министерства обороны Российской Федерации
на решение от 20 января 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
на постановление от 07 мая 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Мир" (ОГРН 1037700117663)
к Министерству обороны Российской Федерации (ОГРН 1037700255284, ИНН 7704252261)
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, ГУ "Жилищно-эксплуатационная контора N 5 Жилищно-Коммунального отдела "Квартирно-Эксплуатационного Управления г. Москвы"
о признании недействительным одностороннего отказа Минобороны РФ, обязании исполнять договор аренды N 01-8/179 от 23.05.2005
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Феникс-Мир" (далее ООО "Феникс-Мир", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Министерству обороны Российской Федерации (далее ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа Министерства обороны Российской Федерации от исполнения договора аренды N 01-8/179 от 23.05.2005, оформленного уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876; обязании ответчика исполнить договор аренды N 01-8/179 от 23.05.2005 в полном объеме в срок, установленный договором, до 01.04.2015 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее Управление Росреестра по Москве), ГУ "Жилищно-эксплуатационная контора N 5 Жилищно-Коммунального отдела "Квартирно-Эксплуатационного Управления г. Москвы" (далее ГУ "ЖЭК N 5 ЖКО "КЭУ г. Москвы").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 января 2014 года исковые требования частично удовлетворены.
Суд признал недействительным односторонний отказ Министерства обороны Российской Федерации от исполнения договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179, изложенный в уведомлении от 20.06.2013 N 141/17876.
В остальной части иска отказал.
Суд установил, что условиями договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179, срок действия которого до 01.04.2015, не предусмотрено право Министерства обороны Российской Федерации в одностороннем внесудебном порядке досрочно расторгнуть договор.
Доказательства, подтверждающие наличие оснований для досрочного расторжения договора, предусмотренных пунктом 6.7, а именно наличие решения Министерства обороны Российской Федерации либо акта государственного органа, на основании которого исполнение договора стало невозможным, не представлены. Суд пришел к выводу о недействительности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней сделки - отказа от договора, оформленного уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876, и не влекущей правовых последствий в виде прекращения указанного договора.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2014 года указанное решение оставлено без изменения.
Министерством обороны Российской Федерации подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, в иске отказать.
Заявитель жалобы полагает, что стороны в договоре аренды от 23.05.2005 N 01-8/179 определили возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, в том числе в случае наступления обстоятельств, предусмотренных пунктами 3.3.5, 6.7 договора.
Ответчик считает, что направление уведомления титульного владельца арендованных помещений по поручению собственника уже само по себе является решением Минобороны России об использовании помещения для нужд Вооруженных Сил, договором не предусмотрена обязанность арендодателя конкретизировать как именно будут использованы помещения для нужд Минобороны России.
Заявитель жалобы считает, что судом не дана оценка доводам ответчика о существенном нарушении истцом обязательств, предусмотренных пунктом 3.3.5 договора. Указывает, что в ходе проведения оценки ФГУП "Ростехинвентаризация" - Федеральное БТИ" фактического использования объектов недвижимого имущества установлено, что арендуемые помещения используются с нарушением существенных условий договора - под аптеку; в нарушение пункта 3.3.13 договора страхование арендатором арендуемого помещения не произведено; в нарушение пункта 3.3.10 договора арендатор без письменного согласия арендодателя и титульного владельца имущества предоставил часть площади помещений для размещения платежных терминалов. Ответчик указывает, что данные выводы содержатся в отчете об определении рыночной стоимости права пользования на правах аренды объектами недвижимого имущества от 11.04.2013 N 7709/16.03.2012/Ц-141/16032012/2012-003-5079/Ю-06-Ф/0100, в акте проверки порядка использования объектов недвижимого имущества Минобороны России от 19.07.2013.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец, третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие. Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (арендодатель) и ГУ Жилищно-эксплуатационная контора N 5 Жилищно-коммунального отдела квартирно-эксплуатационного управления г. Москвы (титульный владелец) и ООО "Феникс- Мир" (арендатор) заключен договор от 23.05.2005 о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за организациями на праве оперативного управления, согласно которому арендодатель и титульный владелец передают, а арендатор принимает нежилые помещения площадью 97,5 кв. м согласно приложению N 1 к договору, расположенные в здании по адресу: 127083 г. Москва, ул. Красноармейская, д. 2, корп. 1, для использования под магазин розничной торговли на условиях, предусмотренных настоящим договором. Площадь передаваемых в аренду помещений - 97,5 кв. м.
Срок действия договора - до 01.04.2015 (в редакции дополнительного соглашения N 01-8/180 от 23.05.2005 к договору аренды от 23.05.2005).
Согласно пункту 6.1 договора от 23.05.2005 изменение условий настоящего договора (кроме условий, предусмотренных п. 3.3.4) и его досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон. Предложения по изменению условий настоящего договора и его досрочному прекращению рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя или титульного владельца также и при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. 3.3.1, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11 и 3.3.13 (пункт 6.3 договора).
В соответствии с пунктом 6.7. договора от 23.05.2005 настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случае принятия решения Минобороны России, вызванного служебной необходимостью, о чем титульный владелец обязан в срок не позднее пяти дней с момента принятия указанного решения уведомить арендатора. Арендатор не позднее одного месяца с момента получения данного уведомления обязан освободить занимаемые им площади.
19.05.2010 стороны заключили дополнительное соглашение N 141/3/АИД-244 к договору аренды от 23.06.2005 N 01-8/179, согласно которому изменена преамбула договора на собственника арендуемых помещений Министерство обороны Российской Федерации (пункт 1 соглашения). Арендодатель заменен на "Министерство", "Титульный Владелец" на "Учреждение" (пункт 2).
Согласно пункту 4 соглашения раздел 6 дополнен пунктом 6.8 договора в следующей редакции: "Министерство или Учреждение по согласованию с Министерством вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения настоящего договора в случае, если Министерством в установленном порядке принято решение о сносе или использовании для нужд Вооруженных сил Российской Федерации либо подведомственных Министерству организации объекта, указанного в пункте 1.1. договора. Уведомление об отказе от исполнения настоящего договора по указанным основаниям составляется Министерством или Учреждением в трех экземплярах (по одному для учреждения, Министерства и Арендатора) и является неотъемлемой частью настоящего договора. Настоящий договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления. Арендатор обязан в недельный срок с момента получения уведомления освободить объект и передать его учреждению по акту приема-передачи в состоянии не хуже, чем он был на момент заключения договора с учетом нормального износа".
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права N 77-АО 169115, 77-АО 169114 нежилые помещения по адресу: г. Москва, ул. Красноармейская, д. 2, корп. 1 (этаж 1, помещение I - комнаты 5, с 7 по 9, 11, 12) площадью 97,5 кв. м являются собственностью Российской Федерации и закреплены на праве оперативного управления за ГУ "Жилищно-эксплуатационная контора N 5 Жилищно-Коммунального отдела "Квартирно-Эксплуатационного Управления г. Москвы".
Министерство обороны Российской Федерации, направив уведомление от 20.06.2013 N 141/17876, отказалось в одностороннем порядке от исполнения договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179 в связи с наличием оснований, предусмотренных пунктом 6.7. договора аренды, ссылаясь на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось с требованием в трехмесячный срок с даты получения настоящего уведомления возвратить балансодержателю арендуемый объект по акту приема-передачи, погасить имеющуюся задолженность и подписать с балансодержателем акт сверки взаимных расчетов.
Полагая, что отказ Министерства обороны Российской Федерации от исполнения договора, оформленный уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876, как односторонняя сделка является недействительным, совершенным в нарушение условий договора и норм Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Такой отказ возможен тогда, когда он предусмотрен законом или соглашением сторон. В таком случае для прекращения договора стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту (контрагентам) об отказе от исполнения договора. Для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона либо договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации истолковав условия договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179, суд установил, что названным договором аренды, заключенным на определенный срок (до 01.04.2015), не предусмотрено право отказа в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора.
Суд установил, что договором аренды от 23.05.2005 N 01-8/179 предусмотрено право досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по решению суда либо по соглашению сторон; договора, пунктом 6.8 договора предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения договора без обращения в суд лишь в том случае, если Министерством в установленном порядке принято решение о сносе или использовании для нужд Вооруженных сил Российской Федерации либо подведомственных Министерству организаций объекта, указанного в пункте 1.1 договора.
Как сказано выше, в соответствии с пунктом 6.7. договора от 23.05.2005 N 01-8/179 настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случае принятия решения Минобороны России, вызванного служебной необходимостью.
Статьей 417 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
Суд установил, что решение Министерства обороны Российской Федерации либо акт государственного органа, на основании которого исполнение договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179 стало невозможным, не представлены.
При таких обстоятельствах, вывод суда о недействительности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней сделки - отказа от договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179, оформленного уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876, не влекущей правовых последствий в виде прекращения указанного договора, соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделан при правильном применении норм материального права.
Поскольку суд установил, что отказ Министерства обороны Российской Федерации от договора аренды от 23.05.2005 N 01-8/179, оформленный уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876, недействителен, не влечет правовых последствий в виде прекращения названного договора, счел требование об обязании Министерства обороны Российской Федерации исполнить договор аренды N 01-8/179 от 23.05.2005 в полном объеме в срок до 01.04.2015 не подлежащим удовлетворению.
Довод заявителя жалобы о том, что судами не дана оценка доводам ответчика о существенном нарушении истцом обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.5, 3.3.10, 3.3.13 договора, неоснователен.
Предметом настоящего иска является признание недействительным одностороннего отказа Министерства обороны Российской Федерации от исполнения договора аренды N 01-8/179 от 23.05.2005, оформленного уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876.
В названном уведомлении содержится одно основание отказа от исполнения договора аренды - принятие решения Министерством обороны Российской Федерации, вызванного служебной необходимостью (пункт 6.7 договора).
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд не установил наличие предусмотренного пунктом 6.7 договора основания для досрочного расторжения договора.
Исходя из заявленных предмета и основания иска - признание недействительным одностороннего отказа Министерства обороны Российской Федерации от исполнения договора аренды N 01-8/179 от 23.05.2005, оформленного уведомлением от 20.06.2013 N 141/17876, суд исследовал и устанавливал обстоятельства, связанные с отказом от исполнения договора по основаниям указанным в уведомлении от 20.06.2013 N 141/17876.
Поскольку в названном уведомлении иные основания отказа от исполнения договора заявлены не были, предметом иска не являлись, суды их не исследовали и не устанавливали.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 20 января 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2014 года по делу N А40-99764/13-28-911 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)