Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Синицына М.П.
Судья-докладчик Иванова О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Зубковой Е.Ю.,
судей Усовой Н.М., Ивановой О.Н.,
при секретаре О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д. к О.А.Г. о понуждении заключить договор купли-продажи комнаты,
по апелляционной жалобе Д. на решение Братского городского суда Иркутской области от 29 октября 2013 года,
установила:
В обоснование заявленных требований, уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ, Д. указал, что <дата изъята> между ним и ответчиком О.А.Г. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по <адрес изъят>. До заключения договора он передал О.А.Г. наличными в качестве задатка по договору <данные изъяты>, что подтверждается выданной ответчиком распиской от <дата изъята>. Предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата изъята>, заключенный между ним и О.А.Г., совершен в надлежащей письменной форме. Истец исполнил условия договора, передал продавцу деньги в полном объеме согласно условиям договора купли-продажи комнаты. У ответчика О.А.Г. не имеется оснований для отказа в регистрации сделки и перехода права собственности.
Просил понудить О.А.Г. заключить с ним договор купли-продажи комнаты, расположенной по <адрес изъят>
Решением Братского городского суда Иркутской области от 29 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда истец Д. подал на него апелляционную жалобу, в обоснование которой указал, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Вывод суда о том, что предварительный договор между Д. и О.А.Г. заключался после отчуждения спорного жилого помещения - комнаты О.А.Г. Ф.Г., О.А.Г. на момент заключения предварительного договора не являлась собственником спорного жилого помещения, не соответствует действительности, так как предварительный договор между Д. и О.А.Г. заключен <дата изъята>, а договор купли-продажи между О.А.Г. и Ф.Г. подписан и сдан на регистрацию <дата изъята>.
В силу ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на момент заключения предварительного договора между истцом и ответчиком О.А.Г. являлась законным собственником спорного жилого помещения. Ее право никем не оспорено и не признано недействительным.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик О.А.Г. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель третьего лица Ф.Г. - С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения и отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре должны быть указаны данные о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю, в том числе его расположение. Существенным условием является цена.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Судом установлено, что <дата изъята> между Д. и О.А.Г. заключен предварительный договор о заключении договора купли-продажи комнаты, находящейся по <адрес изъят> в соответствии с которым О.А.Г. обязалась продать Д. указанную комнату по цене <данные изъяты>). Из п. 2 договора следует, что комната принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора на передачу квартир в собственность граждан. П. 4 договора предусмотрено, что часть стоимости комнаты в размере <данные изъяты> переданы продавцу в качестве задатка до подписания настоящего договора, что подтверждается распиской от <дата изъята>, выданной продавцом покупателю. Передача задатка произведена полностью во время подписания договора. Договор составлен в письменной форме, подписан сторонами.
В подтверждение получения О.А.Г. денежных средств в размере <данные изъяты>, по предварительному договору продажи комнаты, Д. первоначально представлена расписка от <дата изъята>, которая не соответствует действительности.
Из дела правоустанавливающих документов на комнату N следует, что <дата изъята> между О.А.Г., являющейся собственником, и Ф.Г. заключен договор купли-продажи комнаты N в квартире, находящейся по <адрес изъят>, который вместе с другими документами <дата изъята> представлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, для регистрации права собственности и перехода права, что подтверждает заявление Ф.П., действующего от имени О.А.Г. по доверенности, и Ф.Г. К данному договору прилагается Акт приема-передачи от <дата изъята> о том, что О.А.Г. передала, а Ф.Г. принял комнату, находящуюся по <адрес изъят>, а также необходимые документы и ключи от комнаты. Однако государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости приостановлена <дата изъята> на основании определения суда от <дата изъята> о принятии обеспечительных мер в виде запрета О.А.Г. совершать действия, направленные на отчуждение указанной комнаты.
До заключения <дата изъята> договора купли-продажи собственникам соседних комнат N направлялись уведомления с предложением купить комнату N в квартире N, что подтверждается копиями телеграмм.
Представленным договором найма недвижимого имущества от <дата изъята> подтверждается, что О.А.Г. передала с <дата изъята> во временное пользование Ф.Г. жилое помещение по <адрес изъят> на срок <данные изъяты>. <дата изъята> между О.А.Г. и Ф.Г. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому О.А.Г. имеет намерение продать Ф.Г. комнату, находящуюся по <адрес изъят>. О.А.Г. обязуется оформить в свою собственность указанную комнату в порядке приватизации до <дата изъята>. Ф.Г. передал О.А.Г. в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты> в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи, что подтверждается распиской О.А.Г. от <дата изъята>. Факт получения О.А.Г. стоимости за продаваемую комнату в полном объеме подтверждается распиской от <дата изъята>.
Разрешая спор, суд правильно определил по делу юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку имеющимся по делу доказательствам, и пришел к обоснованному выводу о том, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного жилого помещения между Д. и О.А.Г. у продавца - О.А.Г. отсутствовали полномочия на продажу указанного жилья, поскольку данный договор заключался после отчуждения О.А.Г. комнаты Ф.Г. Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что предварительный договор заключенный между Д. и О.А.Г., является недействительным, поскольку не соответствует требованиям закона, и в соответствии со ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, в виде понуждения к заключению основного договора купли-продажи комнаты, а следовательно суд пришел и к обоснованному выводу о том, что требования истца Д. о понуждении ответчика О.А.Г. к исполнению обязанности заключить с ним основной договор купли-продажи комнаты на основании предварительного договора являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда, иной оценке установленных по делу обстоятельств и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Братского городского суда Иркутской области от 29 октября 2013 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Ю.ЗУБКОВА
Судьи
Н.М.УСОВА
О.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-950/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 февраля 2014 г. по делу N 33-950/2014
Судья Синицына М.П.
Судья-докладчик Иванова О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Зубковой Е.Ю.,
судей Усовой Н.М., Ивановой О.Н.,
при секретаре О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д. к О.А.Г. о понуждении заключить договор купли-продажи комнаты,
по апелляционной жалобе Д. на решение Братского городского суда Иркутской области от 29 октября 2013 года,
установила:
В обоснование заявленных требований, уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ, Д. указал, что <дата изъята> между ним и ответчиком О.А.Г. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по <адрес изъят>. До заключения договора он передал О.А.Г. наличными в качестве задатка по договору <данные изъяты>, что подтверждается выданной ответчиком распиской от <дата изъята>. Предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата изъята>, заключенный между ним и О.А.Г., совершен в надлежащей письменной форме. Истец исполнил условия договора, передал продавцу деньги в полном объеме согласно условиям договора купли-продажи комнаты. У ответчика О.А.Г. не имеется оснований для отказа в регистрации сделки и перехода права собственности.
Просил понудить О.А.Г. заключить с ним договор купли-продажи комнаты, расположенной по <адрес изъят>
Решением Братского городского суда Иркутской области от 29 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда истец Д. подал на него апелляционную жалобу, в обоснование которой указал, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Вывод суда о том, что предварительный договор между Д. и О.А.Г. заключался после отчуждения спорного жилого помещения - комнаты О.А.Г. Ф.Г., О.А.Г. на момент заключения предварительного договора не являлась собственником спорного жилого помещения, не соответствует действительности, так как предварительный договор между Д. и О.А.Г. заключен <дата изъята>, а договор купли-продажи между О.А.Г. и Ф.Г. подписан и сдан на регистрацию <дата изъята>.
В силу ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на момент заключения предварительного договора между истцом и ответчиком О.А.Г. являлась законным собственником спорного жилого помещения. Ее право никем не оспорено и не признано недействительным.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик О.А.Г. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель третьего лица Ф.Г. - С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения и отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре должны быть указаны данные о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю, в том числе его расположение. Существенным условием является цена.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Судом установлено, что <дата изъята> между Д. и О.А.Г. заключен предварительный договор о заключении договора купли-продажи комнаты, находящейся по <адрес изъят> в соответствии с которым О.А.Г. обязалась продать Д. указанную комнату по цене <данные изъяты>). Из п. 2 договора следует, что комната принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора на передачу квартир в собственность граждан. П. 4 договора предусмотрено, что часть стоимости комнаты в размере <данные изъяты> переданы продавцу в качестве задатка до подписания настоящего договора, что подтверждается распиской от <дата изъята>, выданной продавцом покупателю. Передача задатка произведена полностью во время подписания договора. Договор составлен в письменной форме, подписан сторонами.
В подтверждение получения О.А.Г. денежных средств в размере <данные изъяты>, по предварительному договору продажи комнаты, Д. первоначально представлена расписка от <дата изъята>, которая не соответствует действительности.
Из дела правоустанавливающих документов на комнату N следует, что <дата изъята> между О.А.Г., являющейся собственником, и Ф.Г. заключен договор купли-продажи комнаты N в квартире, находящейся по <адрес изъят>, который вместе с другими документами <дата изъята> представлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, для регистрации права собственности и перехода права, что подтверждает заявление Ф.П., действующего от имени О.А.Г. по доверенности, и Ф.Г. К данному договору прилагается Акт приема-передачи от <дата изъята> о том, что О.А.Г. передала, а Ф.Г. принял комнату, находящуюся по <адрес изъят>, а также необходимые документы и ключи от комнаты. Однако государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости приостановлена <дата изъята> на основании определения суда от <дата изъята> о принятии обеспечительных мер в виде запрета О.А.Г. совершать действия, направленные на отчуждение указанной комнаты.
До заключения <дата изъята> договора купли-продажи собственникам соседних комнат N направлялись уведомления с предложением купить комнату N в квартире N, что подтверждается копиями телеграмм.
Представленным договором найма недвижимого имущества от <дата изъята> подтверждается, что О.А.Г. передала с <дата изъята> во временное пользование Ф.Г. жилое помещение по <адрес изъят> на срок <данные изъяты>. <дата изъята> между О.А.Г. и Ф.Г. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому О.А.Г. имеет намерение продать Ф.Г. комнату, находящуюся по <адрес изъят>. О.А.Г. обязуется оформить в свою собственность указанную комнату в порядке приватизации до <дата изъята>. Ф.Г. передал О.А.Г. в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты> в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи, что подтверждается распиской О.А.Г. от <дата изъята>. Факт получения О.А.Г. стоимости за продаваемую комнату в полном объеме подтверждается распиской от <дата изъята>.
Разрешая спор, суд правильно определил по делу юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку имеющимся по делу доказательствам, и пришел к обоснованному выводу о том, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного жилого помещения между Д. и О.А.Г. у продавца - О.А.Г. отсутствовали полномочия на продажу указанного жилья, поскольку данный договор заключался после отчуждения О.А.Г. комнаты Ф.Г. Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что предварительный договор заключенный между Д. и О.А.Г., является недействительным, поскольку не соответствует требованиям закона, и в соответствии со ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, в виде понуждения к заключению основного договора купли-продажи комнаты, а следовательно суд пришел и к обоснованному выводу о том, что требования истца Д. о понуждении ответчика О.А.Г. к исполнению обязанности заключить с ним основной договор купли-продажи комнаты на основании предварительного договора являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда, иной оценке установленных по делу обстоятельств и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Братского городского суда Иркутской области от 29 октября 2013 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Ю.ЗУБКОВА
Судьи
Н.М.УСОВА
О.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)