Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Бабаевой О.В. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании истца - главы крестьянского (фермерского) хозяйства (ИНН 261000640800, ОГРНИП 312265136100137) Исаева Ахмеда Гаджиевича (паспорт), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие колхоз "Родина" (ИНН 2610019373, ОГРН 1102648001059) - Исаева В.И. (генеральный директор), Некрасова С.Ф. (доверенность от 22.01.2015), рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Исаева Ахмеда Гаджиевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.08.2014 (судья Сиротина И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу N А63-2574/2014, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель - глава крестьянского (фермерского) хозяйства Исаев А.Г. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "Сельскохозяйственное предприятие колхоз "Родина" (далее - общество) о возложении обязанности заключить договор аренды следующего недвижимого имущества: овчарни (литера В) общей площадью 1254,4 кв. м, инвентарный номер 16029, дома чабана (литеры Г, г, г1) общей площадью 117,4 кв. м, инвентарный номер 16029, 1982 года постройки, расположенного по адресу: Ставропольский край, Кочубеевский район, с. Надзорное, местоположение - 8 км юго-восточнее с. Надзорное (далее - недвижимое имущество; овчарня и дом чабана), на условиях предварительного договора аренды недвижимого имущества от 11.01.2013 N 1 (далее - договор N 1).
Общество обратилось со встречным иском к предпринимателю, в котором просило суд обязать ответчика освободить овчарню и дом чабана и взыскать 1 млн рублей материального ущерба (уточненные требования).
При рассмотрении дела общество отказалось от иска в части взыскания с предпринимателя 1 млн рублей материального ущерба. Отказ принят судом.
Решением от 10.09.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.11.2014, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные требования удовлетворены частично. Суд обязал предпринимателя освободить занимаемые нежилые помещения. Производство по делу в части требования о взыскании материального ущерба прекращено. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель нарушил условия договора N 1, поэтому отказ общества от заключения основного договора правомерен; основания для занятия истцом нежилых помещений отсутствуют.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты, удовлетворить первоначальный иск и отказать в удовлетворении встречного иска. По мнению заявителя, вывод судов о нарушении им пункта 2.5 договора N 1 документально не подтвержден. Письмо Кочубеевской районной станции по борьбе с болезнями животных Управления ветеринарии Ставропольского края от 22.04.2013 N 321 не заверено печатью и опровергается справкой этой же организации от 26.06.2014 N 522. Недвижимое имущество передано ему в неидеальном состоянии, что подтверждается материалами дела. Суд первой инстанции необоснованно принял во внимание выполненный ООО "Реалпроект" 08.08.2014 акт визуального обследования технического состояния овчарни, с которым истец не ознакомился.
В судебном заседании предприниматель поддержал доводы жалобы, представители общества просили отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 11.01.2013 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 1, по условиям которого обязались заключить в будущем основной договор аренды недвижимого имущества. Основной договор должен быть подписан и передан сторонами для государственной регистрации в течение 30 дней с момента получения арендодателем свидетельства о регистрации перехода права на недвижимое имущество на основании решения арбитражного суда по делу N А63-16437/2012, но не позднее 31.12.2013 (пункты 1.2 и 1.3 договора). Согласно пункту 1.3 обязательства договора аренды возникают у сторон с момента подписания договора N 1.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 и 2.5 договора N 1 арендодатель обязан передать по акту приема-передачи недвижимое имущество, а арендатор обязан содержать арендуемые помещения в полном соответствии с санитарными, противопожарными и ветеринарными требованиями, нести расходы по текущему ремонту помещений, соблюдать установленный режим землепользования, не производить потраву полей и сенокосов, принадлежащих арендодателю, не совершать действия, приводящие к ухудшению арендуемых помещений, производить очистку животноводческих помещений, возмещать арендодателю нанесенный в результате своих действий ущерб в полном объеме, соблюдать ветеринарно-санитарные правила, производить обязательную 100-процентную ветеринарную обработку личного поголовья скота и всех видов животных и птиц, которые находятся на содержании.
Срок аренды по предварительному договору установлен с 14.01.2013 по 31.12.2013, по основному - с 01.01.2014 по 31.12.2017 (пункт 5.1 договора). Согласно пункту 5.4 договора N 1 в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, стороны вправе передать дело в суд с требованием о понуждении виновной стороны заключить договор аренды недвижимости, указанной в пункте 1.1 договора.
После подписания договора N 1 недвижимое имущество передано предпринимателю без каких-либо замечаний и использовалось им для ведения производственной деятельности.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.12.2013 за обществом 01.06.2013 зарегистрировано право собственности на дом чабана и овчарню (номера государственной регистрации 26-26-16/010/2013-308 и 26-26-16/010/2013-309).
30 декабря 2013 года предприниматель обратился к обществу с письменным предложением заключить основной договор аренды недвижимого имущества, однако общество отказалось от получения указанного предложения, о чем предприниматель составил акт.
Полагая, что общество необоснованно отказывается от заключения основного договора аренды, предприниматель обратился с иском о понуждении ответчика заключить договор.
В свою очередь общество, ссылаясь на то, что предприниматель нарушил условия договора N 1 (пункты 2.2, 2.3 и 2.5 договора), в связи с чем ему отказано в заключении основного договора аренды (письмо от 15.08.2013 N 60), а в претензии от 28.02.2014 N 85 (оставленной без ответа) предложено в срок до 10.03.2014 освободить дом чабана и овчарню, обратилось со встречным иском о возложении на предпринимателя обязанности освободить недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пунктов 1, 3 и 4 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По смыслу пункта 5 названной статьи, пункта 4 статьи 445 Кодекса, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из материалов дела следует, что заключив договор N 1, общество передало предпринимателю в пользование недвижимое имущество. Договор является смешанным, содержащим элементы договора аренды недвижимого имущества и предварительного договора.
Согласно статье 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Кодекса).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (статья 619 Кодекса).
Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что общество отказалось от заключения основного договора аренды с предпринимателем по причине нарушения им пунктов 2.2, 2.3, 2.5 договора N 1. Так, истец не производил очистку животноводческих помещений, не соблюдал ветеринарно-санитарные правила, содержал спорное имущество в ненадлежащем состоянии (частично разрушена кровля, частично отсутствуют стены, перегородки, что подтверждается представленными им же фотографиями).
Ненадлежащее состояние спорного имущества подтверждается актами визуального обследования технического состояния спорных объектов, выполненными 08.08.2014 ООО "Реалпроект", согласно которым обследуемые строения вследствие их неправильной эксплуатации, а также невыполнения своевременного текущего и капитального ремонтов находятся в аварийном состоянии.
Таким образом, предприниматель в период действия договора N 1 не соблюдал требования по содержанию в надлежащем состоянии переданного имущества. Данное обстоятельство является основанием для расторжения заключенного договора аренды (статьи 616 и 619 Кодекса). Арендодатель в силу указанных обстоятельств не согласился заключить с предпринимателем основной договор аренды. Суды установили, что в связи с ненадлежащим содержанием предпринимателем арендуемого имущества и нахождением его в аварийном состоянии общество, являясь собственником имущества, приняло решение о сносе нежилых помещений.
При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в удовлетворении первоначального иска и удовлетворили встречный иск.
Довод предпринимателя о том, что письмо Кочубеевской районной станции по борьбе с болезнями животных Управления ветеринарии Ставропольского края от 22.04.2013 N 321 не заверено печатью и опровергается справкой этой же организации от 26.06.2014 N 522, следует отклонить. В суд кассационной инстанции общество представило подлинник справки от 22.04.2013 N 321, подписанной начальником Суминой В.Н. Отсутствие печати на справке не влечет ее недействительность. Справка от 26.06.2014 N 522 выдана через год и не опровергает информацию, изложенную в справке от 22.04.2013 N 321. Ссылка предпринимателя на то, что недвижимое имущество передано ему в неидеальном состоянии, несостоятельна, поскольку при принятии имущества в пользование арендатор не указал его недостатки.
При таких обстоятельствах основания для изменения или отмены судебных актов по основаниям, предусмотренным статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.08.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по делу N А63-2574/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 10.03.2015 ПО ДЕЛУ N А63-2574/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2015 г. по делу N А63-2574/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Бабаевой О.В. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании истца - главы крестьянского (фермерского) хозяйства (ИНН 261000640800, ОГРНИП 312265136100137) Исаева Ахмеда Гаджиевича (паспорт), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие колхоз "Родина" (ИНН 2610019373, ОГРН 1102648001059) - Исаева В.И. (генеральный директор), Некрасова С.Ф. (доверенность от 22.01.2015), рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Исаева Ахмеда Гаджиевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.08.2014 (судья Сиротина И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу N А63-2574/2014, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель - глава крестьянского (фермерского) хозяйства Исаев А.Г. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "Сельскохозяйственное предприятие колхоз "Родина" (далее - общество) о возложении обязанности заключить договор аренды следующего недвижимого имущества: овчарни (литера В) общей площадью 1254,4 кв. м, инвентарный номер 16029, дома чабана (литеры Г, г, г1) общей площадью 117,4 кв. м, инвентарный номер 16029, 1982 года постройки, расположенного по адресу: Ставропольский край, Кочубеевский район, с. Надзорное, местоположение - 8 км юго-восточнее с. Надзорное (далее - недвижимое имущество; овчарня и дом чабана), на условиях предварительного договора аренды недвижимого имущества от 11.01.2013 N 1 (далее - договор N 1).
Общество обратилось со встречным иском к предпринимателю, в котором просило суд обязать ответчика освободить овчарню и дом чабана и взыскать 1 млн рублей материального ущерба (уточненные требования).
При рассмотрении дела общество отказалось от иска в части взыскания с предпринимателя 1 млн рублей материального ущерба. Отказ принят судом.
Решением от 10.09.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.11.2014, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные требования удовлетворены частично. Суд обязал предпринимателя освободить занимаемые нежилые помещения. Производство по делу в части требования о взыскании материального ущерба прекращено. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель нарушил условия договора N 1, поэтому отказ общества от заключения основного договора правомерен; основания для занятия истцом нежилых помещений отсутствуют.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты, удовлетворить первоначальный иск и отказать в удовлетворении встречного иска. По мнению заявителя, вывод судов о нарушении им пункта 2.5 договора N 1 документально не подтвержден. Письмо Кочубеевской районной станции по борьбе с болезнями животных Управления ветеринарии Ставропольского края от 22.04.2013 N 321 не заверено печатью и опровергается справкой этой же организации от 26.06.2014 N 522. Недвижимое имущество передано ему в неидеальном состоянии, что подтверждается материалами дела. Суд первой инстанции необоснованно принял во внимание выполненный ООО "Реалпроект" 08.08.2014 акт визуального обследования технического состояния овчарни, с которым истец не ознакомился.
В судебном заседании предприниматель поддержал доводы жалобы, представители общества просили отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 11.01.2013 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 1, по условиям которого обязались заключить в будущем основной договор аренды недвижимого имущества. Основной договор должен быть подписан и передан сторонами для государственной регистрации в течение 30 дней с момента получения арендодателем свидетельства о регистрации перехода права на недвижимое имущество на основании решения арбитражного суда по делу N А63-16437/2012, но не позднее 31.12.2013 (пункты 1.2 и 1.3 договора). Согласно пункту 1.3 обязательства договора аренды возникают у сторон с момента подписания договора N 1.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 и 2.5 договора N 1 арендодатель обязан передать по акту приема-передачи недвижимое имущество, а арендатор обязан содержать арендуемые помещения в полном соответствии с санитарными, противопожарными и ветеринарными требованиями, нести расходы по текущему ремонту помещений, соблюдать установленный режим землепользования, не производить потраву полей и сенокосов, принадлежащих арендодателю, не совершать действия, приводящие к ухудшению арендуемых помещений, производить очистку животноводческих помещений, возмещать арендодателю нанесенный в результате своих действий ущерб в полном объеме, соблюдать ветеринарно-санитарные правила, производить обязательную 100-процентную ветеринарную обработку личного поголовья скота и всех видов животных и птиц, которые находятся на содержании.
Срок аренды по предварительному договору установлен с 14.01.2013 по 31.12.2013, по основному - с 01.01.2014 по 31.12.2017 (пункт 5.1 договора). Согласно пункту 5.4 договора N 1 в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, стороны вправе передать дело в суд с требованием о понуждении виновной стороны заключить договор аренды недвижимости, указанной в пункте 1.1 договора.
После подписания договора N 1 недвижимое имущество передано предпринимателю без каких-либо замечаний и использовалось им для ведения производственной деятельности.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.12.2013 за обществом 01.06.2013 зарегистрировано право собственности на дом чабана и овчарню (номера государственной регистрации 26-26-16/010/2013-308 и 26-26-16/010/2013-309).
30 декабря 2013 года предприниматель обратился к обществу с письменным предложением заключить основной договор аренды недвижимого имущества, однако общество отказалось от получения указанного предложения, о чем предприниматель составил акт.
Полагая, что общество необоснованно отказывается от заключения основного договора аренды, предприниматель обратился с иском о понуждении ответчика заключить договор.
В свою очередь общество, ссылаясь на то, что предприниматель нарушил условия договора N 1 (пункты 2.2, 2.3 и 2.5 договора), в связи с чем ему отказано в заключении основного договора аренды (письмо от 15.08.2013 N 60), а в претензии от 28.02.2014 N 85 (оставленной без ответа) предложено в срок до 10.03.2014 освободить дом чабана и овчарню, обратилось со встречным иском о возложении на предпринимателя обязанности освободить недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пунктов 1, 3 и 4 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По смыслу пункта 5 названной статьи, пункта 4 статьи 445 Кодекса, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из материалов дела следует, что заключив договор N 1, общество передало предпринимателю в пользование недвижимое имущество. Договор является смешанным, содержащим элементы договора аренды недвижимого имущества и предварительного договора.
Согласно статье 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Кодекса).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (статья 619 Кодекса).
Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что общество отказалось от заключения основного договора аренды с предпринимателем по причине нарушения им пунктов 2.2, 2.3, 2.5 договора N 1. Так, истец не производил очистку животноводческих помещений, не соблюдал ветеринарно-санитарные правила, содержал спорное имущество в ненадлежащем состоянии (частично разрушена кровля, частично отсутствуют стены, перегородки, что подтверждается представленными им же фотографиями).
Ненадлежащее состояние спорного имущества подтверждается актами визуального обследования технического состояния спорных объектов, выполненными 08.08.2014 ООО "Реалпроект", согласно которым обследуемые строения вследствие их неправильной эксплуатации, а также невыполнения своевременного текущего и капитального ремонтов находятся в аварийном состоянии.
Таким образом, предприниматель в период действия договора N 1 не соблюдал требования по содержанию в надлежащем состоянии переданного имущества. Данное обстоятельство является основанием для расторжения заключенного договора аренды (статьи 616 и 619 Кодекса). Арендодатель в силу указанных обстоятельств не согласился заключить с предпринимателем основной договор аренды. Суды установили, что в связи с ненадлежащим содержанием предпринимателем арендуемого имущества и нахождением его в аварийном состоянии общество, являясь собственником имущества, приняло решение о сносе нежилых помещений.
При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в удовлетворении первоначального иска и удовлетворили встречный иск.
Довод предпринимателя о том, что письмо Кочубеевской районной станции по борьбе с болезнями животных Управления ветеринарии Ставропольского края от 22.04.2013 N 321 не заверено печатью и опровергается справкой этой же организации от 26.06.2014 N 522, следует отклонить. В суд кассационной инстанции общество представило подлинник справки от 22.04.2013 N 321, подписанной начальником Суминой В.Н. Отсутствие печати на справке не влечет ее недействительность. Справка от 26.06.2014 N 522 выдана через год и не опровергает информацию, изложенную в справке от 22.04.2013 N 321. Ссылка предпринимателя на то, что недвижимое имущество передано ему в неидеальном состоянии, несостоятельна, поскольку при принятии имущества в пользование арендатор не указал его недостатки.
При таких обстоятельствах основания для изменения или отмены судебных актов по основаниям, предусмотренным статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.08.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по делу N А63-2574/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЛЕОНОВА
О.В.ЛЕОНОВА
Судьи
О.В.БАБАЕВА
Л.И.САВЕНКО
О.В.БАБАЕВА
Л.И.САВЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)