Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.А. Солоповой
судей Е.Б. Расторгуева, О.Н. Лаптевой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Захаровой
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2015
по делу N А40-117961/2014, принятое судьей Л.В. Михайловой
по иску общества с ограниченной ответственностью "Декор-Ренессанс"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от ответчика - Соболь Л.Я. (по доверенности от 30.12.2014)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Декор-Ренессанс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 289,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 5, корп. 3 (подвал, пом. 1, комн. 1 - 10, 10а, 11, 11а, 12 - 17, 19 - 22, 24, 25, 25а, 26 - 28, 28а, 29) (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2015 года исковые требования удовлетворены.
Суд урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью "Декор-Ренессанс" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 289,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 5, корп. 3:
п. 1.1 договора изложен в редакции продавца: Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 5, корп. 3, общей площадью 289,6 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1 - 10, 10а, 11, 11а, 12 - 17, 19 - 22, 24, 25, 25а, 26 - 28, 28а, 29), а Покупатель принять и оплатить это имущество.
п. 1.3 договора изложен в редакции продавца: Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.
п. 2.2 договора изложен в редакции продавца: Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в пункте 3.6 договора.
п. 2.3 договора изложен в редакции продавца: Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.
п. 3.1 договора изложен в следующей редакции: Цена объекта составляет 20 633 135,59 руб. (Двадцать миллионов шестьсот тридцать три тысячи сто тридцать пять рублей пятьдесят девять копеек), без НДС.
НДС в соответствии с подпунктом 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.
п. 3.2 договора изложен в редакции продавца: Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения.
п. 3.3 договора изложен в следующей редакции: На сумму денежных средств, являющихся остатком от основного долга (цена объекта), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ.
п. 3.4 договора изложен в следующей редакции: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 573 142,65 руб. (Пятьсот семьдесят три тысячи сто сорок два рубля шестьдесят пять копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
п. 3.6, абз. 4 договора изложен в редакции продавца: Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.
п. 3.6, абз. 5 договора изложен в редакции продавца: Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.
п. 4.5 договора изложен в редакции покупателя: В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.
п. 5.2 договора исключен.
п. 8.2 договора изложен в редакции продавца: договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
п. 9 договора в части ОГРН покупателя в следующей редакции: ОГРН 1027739512657.
п. 5.4 договора изложен в редакции продавца: В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.
п. 5.5 договора изложен в редакции покупателя: При ненадлежащем исполнении обязательств по Договору Стороны несут ответственностью в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Исключен п. 5.1 договора.
В удовлетворении требований об исключении п. 2.1.2, 8.1 договора отказано.
Пункт 5.3 договора изложен в следующей редакции: Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки.
Суд взыскал с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Декор-Ренессанс" 4 000 руб. (четыре тысячи рублей) расходов по оплате государственной пошлины и 20 000 руб. (двадцать тысяч рублей) расходов по оплате экспертизы.
В остальной части отказано.
Не согласившись с принятым решением суда от 29 мая 2015 года, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по более низкой цене, поскольку цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник имущества.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что на основании договора аренды от 19 мая 2004 года N 2-246/04 истец являлось арендатором находящегося в государственной собственности города Москвы нежилого помещения общей площадью 289,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 5, корп. 3 (подвал, пом. 1, комн. 1 - 10, 10а, 11, 11а, 12 - 17, 19 - 22, 24, 25, 25а, 26 - 28, 28а, 29)
Истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения, поскольку подписанный истцом договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с протоколом разногласий передан в Департамент городского имущества города Москвы, однако ответчиком протокол разногласий не подписан.
- Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
- В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Исковые требования по настоящему делу предъявлены на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Судом апелляционной инстанции установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2003 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого нежилого помещения не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 24 декабря 2013 года.
Согласно заключению эксперта ООО "Фальконэ Центр" следует, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 24.12.2013 составляет 20 633 135 руб. 59 коп., без учета НДС.
Судом первой инстанции было отклонено ходатайство ответчика о проведении повторной судебной экспертизы, поскольку противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности заключения эксперта судом не установлено.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по более низкой цене, поскольку цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник имущества, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий закону и установленным судом фактическим обстоятельствам спора.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение ООО "Фальконэ Центр" отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 24 декабря 2013 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку экспертное заключение ООО "Фальконэ Центр" является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении ООО "Фальконэ Центр".
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2015 года по делу N А40-117961/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2015 N 09АП-32744/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-117961/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2015 г. N 09АП-32744/2015-ГК
Дело N А40-117961/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.А. Солоповой
судей Е.Б. Расторгуева, О.Н. Лаптевой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Захаровой
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2015
по делу N А40-117961/2014, принятое судьей Л.В. Михайловой
по иску общества с ограниченной ответственностью "Декор-Ренессанс"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от ответчика - Соболь Л.Я. (по доверенности от 30.12.2014)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Декор-Ренессанс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 289,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 5, корп. 3 (подвал, пом. 1, комн. 1 - 10, 10а, 11, 11а, 12 - 17, 19 - 22, 24, 25, 25а, 26 - 28, 28а, 29) (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2015 года исковые требования удовлетворены.
Суд урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью "Декор-Ренессанс" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 289,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 5, корп. 3:
п. 1.1 договора изложен в редакции продавца: Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 5, корп. 3, общей площадью 289,6 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1 - 10, 10а, 11, 11а, 12 - 17, 19 - 22, 24, 25, 25а, 26 - 28, 28а, 29), а Покупатель принять и оплатить это имущество.
п. 1.3 договора изложен в редакции продавца: Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.
п. 2.2 договора изложен в редакции продавца: Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в пункте 3.6 договора.
п. 2.3 договора изложен в редакции продавца: Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.
п. 3.1 договора изложен в следующей редакции: Цена объекта составляет 20 633 135,59 руб. (Двадцать миллионов шестьсот тридцать три тысячи сто тридцать пять рублей пятьдесят девять копеек), без НДС.
НДС в соответствии с подпунктом 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.
п. 3.2 договора изложен в редакции продавца: Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения.
п. 3.3 договора изложен в следующей редакции: На сумму денежных средств, являющихся остатком от основного долга (цена объекта), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ.
п. 3.4 договора изложен в следующей редакции: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 573 142,65 руб. (Пятьсот семьдесят три тысячи сто сорок два рубля шестьдесят пять копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
п. 3.6, абз. 4 договора изложен в редакции продавца: Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.
п. 3.6, абз. 5 договора изложен в редакции продавца: Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.
п. 4.5 договора изложен в редакции покупателя: В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.
п. 5.2 договора исключен.
п. 8.2 договора изложен в редакции продавца: договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
п. 9 договора в части ОГРН покупателя в следующей редакции: ОГРН 1027739512657.
п. 5.4 договора изложен в редакции продавца: В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.
п. 5.5 договора изложен в редакции покупателя: При ненадлежащем исполнении обязательств по Договору Стороны несут ответственностью в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Исключен п. 5.1 договора.
В удовлетворении требований об исключении п. 2.1.2, 8.1 договора отказано.
Пункт 5.3 договора изложен в следующей редакции: Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки.
Суд взыскал с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Декор-Ренессанс" 4 000 руб. (четыре тысячи рублей) расходов по оплате государственной пошлины и 20 000 руб. (двадцать тысяч рублей) расходов по оплате экспертизы.
В остальной части отказано.
Не согласившись с принятым решением суда от 29 мая 2015 года, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по более низкой цене, поскольку цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник имущества.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что на основании договора аренды от 19 мая 2004 года N 2-246/04 истец являлось арендатором находящегося в государственной собственности города Москвы нежилого помещения общей площадью 289,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 5, корп. 3 (подвал, пом. 1, комн. 1 - 10, 10а, 11, 11а, 12 - 17, 19 - 22, 24, 25, 25а, 26 - 28, 28а, 29)
Истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения, поскольку подписанный истцом договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с протоколом разногласий передан в Департамент городского имущества города Москвы, однако ответчиком протокол разногласий не подписан.
- Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
- В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Исковые требования по настоящему делу предъявлены на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Судом апелляционной инстанции установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2003 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого нежилого помещения не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 24 декабря 2013 года.
Согласно заключению эксперта ООО "Фальконэ Центр" следует, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 24.12.2013 составляет 20 633 135 руб. 59 коп., без учета НДС.
Судом первой инстанции было отклонено ходатайство ответчика о проведении повторной судебной экспертизы, поскольку противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности заключения эксперта судом не установлено.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по более низкой цене, поскольку цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник имущества, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий закону и установленным судом фактическим обстоятельствам спора.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение ООО "Фальконэ Центр" отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 24 декабря 2013 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку экспертное заключение ООО "Фальконэ Центр" является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении ООО "Фальконэ Центр".
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2015 года по делу N А40-117961/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)