Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2013 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александрова Д.Д.,
судей Ханашевича С.К., Черниковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Маркиной А.П.,
при участии в заседании: лиц согласно протоколу от 12 декабря 2013 года
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Класс-К" на решение Арбитражного суда Московской области от 22 июля 2013 года по делу N А41-13636/13, принятое судьей Д.Ю. Капаевым, по иску Комитета по управлению имуществом г. Железнодорожный к ООО "Класс-К" о взыскании суммы долга, неустойки, расторжении договора аренды, третье лицо: ООО "Управление Инвестиции Консалтинг ЮС",
установил:
Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (далее - истец) обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Класс-К" (далее - ответчик) о взыскании суммы долга в размере 6406909,30 руб., неустойки в размере 122408,13 руб., расторжении договора аренды N 1770 от 04.12.2003 г., обязании ООО "Класс-К" возвратить по договору аренды части нежилого здания N 1770 от 04.12.2003 г., расположенного в 3-х этажном нежилом здании под лит. Б по адресу: г. Железнодорожный, ул. Саввинская, дом 1, корп. 1, общей площадью 1370,8 кв. м, согласно техническому паспорту от 18.11.2003 г. N 15-2213 - нежилые помещения N 5 - 24, 26 - 28, 30, 90, 91 на первом этаже и нежилые помещения N 47, 48, 49а, 49 - 51, 54 - 58, 60 - 63 на втором этаже (с учетом уточнений, принятых судом).
Решением от 22 июля 2013 года Арбитражного суда Московской области заявленные требования удовлетворены в части взыскания с ООО "Класс-К" в пользу Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный суммы основного долга в размере 6133732 руб. 25 коп., неустойки в размере 122042 руб. 24 коп., расторжении договор аренды N 1770 от 04.12.2003 г., обязании ООО "Класс-К" возвратить по договору аренды части нежилого здания N 1770 от 04.12.2003 г., расположенного в 3-х этажном нежилом здании под лит. Б по адресу: г. Железнодорожный, ул. Саввинская, дом 1, корп. 1, общей площадью 1370,8 кв. м, согласно техническому паспорту от 18.11.2003 г. N 15-2213 (нежилые помещения N 5 - 24, 26 - 28, 30, 90, 91 на первом этаже и нежилые помещения N 47, 48, 49а, 49 - 51, 54 - 58, 60 - 63 на втором этаже) и взыскания с ООО "Класс-К" в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 58278 руб. 87 коп.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований удовлетворенных судом первой инстанцией.
По мнению ответчика, суд пришел к ошибочному выводу о том, что доводы ответчика и третьего лица о том, что в рамках процедуры конкурсного производства по реализации имущества должника ответчиком реализовано третьему лицу право аренды спорного имущества, со ссылкой на договор N 1-Т12 от 02.07.2012 г. (далее - соглашение), являются неправомерными.
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Оценивая условия соглашения, суд первой инстанции установил, что данная сделка отвечает признакам перенайма.
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требования и переводе долга.
В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке.
В силу пункта 2 статьи 389 Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно статье 131 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 Закона о банкротстве. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.
На момент вынесения решения право аренды по договору аренды N 1770 от 04.12.2003 г. было, инвентаризировано, оценено и реализовано на торгах посредством публичного предложения, покупателем право оплачено. В материалах дела находятся расписки о принятии регистрирующим органом документов для регистрации перехода права пользования.
Суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что соглашение не отвечает признакам заключенности, и не порождает для сторон, его подписавших (ответчика и третьего лица), возникновение прав и обязанностей в отношении спорного имущества.
Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.
Представители ООО "Управление Инвестиции Консалтинг ЮС" и ответчика в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителя истца, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части взыскания с ООО "Класс-К" в пользу Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный суммы основного долга в размере 6133732 руб. 25 коп., неустойки в размере 122042 руб. 24 коп., расторжении договора аренды N 1770 от 04.12.2003 г., обязании ООО "Класс-К" возвратить по договору аренды части нежилого здания N 1770 от 04.12.2003 г., расположенного в 3-х этажном нежилом здании под лит. Б по адресу: г. Железнодорожный, ул. Саввинская, дом 1, корп. 1, общей площадью 1370,8 кв. м, согласно техническому паспорту от 18.11.2003 г. N 15-2213 (нежилые помещения N 5 - 24, 26 - 28, 30, 90, 91 на первом этаже и нежилые помещения N 47, 48, 49а, 49 - 51, 54 - 58, 60 - 63 на втором этаже) являются правильными.
Суд установил, что 04.12.2003 г. между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (далее - арендодатель) и ООО "Класс-К" (далее - арендатор) заключен договор аренды части нежилого здания N 1770 (далее - договор).
Предметом договора, с учетом заключенных дополнительных соглашений являлась аренда имущества, расположенного в 3-этажном нежилом здании под лит. Б по адресу: г. Железнодорожный, ул. Саввинская, дом 1, корп. 1, общей площадью 1370,8 кв. м, согласно техническому паспорту от 18.11.2003 г. N 15-2213 (нежилые помещения N 5 - 24, 26 - 28, 30, 90, 91 на первом этаже и нежилые помещения N 47, 48, 49а, 49 - 51, 54 - 58, 60 - 63 на втором этаже) (п. 3.1 договора, с учетом дополнительного соглашения N 3 от 01.03.2005 г.). (далее - спорное имущество)
В соответствии с п. 4.2 договора срок аренды устанавливается с 01 января 2004 г. по 31 декабря 2052 г., договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке, что подтверждается выписками из ЕГРП.
В соответствии с п. 5.1.1 договора сумма арендной платы за пользование имуществом, подлежащая ежемесячному внесению определяется в соответствии с приложение N 1 к настоящему договору.
Сумма ежемесячно арендной платы устанавливается в размере 224392 руб. 35 коп. (уведомление N 5648 от 26.12.2008 г.).
Арендная плата вносится ежемесячно безналичным порядком с обязательным указанием в платежном документе назначение платежа "Плата за аренду помещения". При этом платежи за текущий месяц аренды должны быть полностью внесены арендатором не позднее 20 числа отчетного месяца (п. 5.5 договора).
Истцом были исполнены свои обязательства, предусмотренные договором, что подтверждается актами приема-передачи (л. д. 12, 80, том 1).
Ответчик свои обязательства по договору в полном объеме не исполнил, у ответчика образовалась задолженность в размере 6406909 руб. 30 коп. за период с 20.10.2009 г. по 20.11.2012 г.
Претензией от 12.12.2012 г. N 7774 ответчик уведомлен о необходимости выполнения обязательств по договору.
Уведомлением N 1389 от 31.01.2013 г. ответчику направлено предложение о расторжении договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.
В соответствии со ст. ст. 307 - 310 ГК РФ принятые сторонами обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от их исполнения не допускается.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 8.1 договора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения платы арендатор обязан уплатить за каждый день просрочки пени в размере 0,05% от суммы просроченного платежа. Началом применения данных санкций считается следующий день после срока уплаты очередного платежа.
Истцом в материалы дела представлен расчет, подтверждающий сумму пени в размере 122408,13 руб.
Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон) денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.
Судам при применении данной нормы необходимо учитывать, что в силу статьи 2 Закона о банкротстве под денежным обязательством для целей этого Закона понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному основанию, предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), бюджетным законодательством Российской Федерации.
В качестве текущего платежа может быть квалифицировано только то обязательство, которое предполагает использование денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.
По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.
В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве (п. п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве").
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 закона о банкротстве с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона.
В связи с этим все исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ. (п. 27 Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
Определением Арбитражного суда Московской области от 24.11.2009 г. по делу N А41-41779/2009 принято заявление о признании ответчика банкротом.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.08.2010 г. по делу N А41-41779/2009 ответчик признан банкротом.
В этой связи, требования о взыскании с ответчика денежных средств возникших до 24.11.2009 г. не соотносятся с критерием текущих платежей и подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве ответчика (N А41-41779/2009).
В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из положений ГК РФ законодатель придает неустойке три нормативно-правовых значения: как способ защиты гражданских прав; как способ обеспечения исполнения обязательств; как мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
Право снижения размера неустойки как имущественной ответственности предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства гражданское законодательство предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Вместе с тем решение суда о снижении неустойки не может быть произвольным. Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности (ст. 9 АПК РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что доказательств оплаты сумм, в заявленном размере, возражений в отношении суммы и размера долга, расчета, размера заявленной суммы пени ответчиком не представлено, суд первой инстанции правомерно посчитал размер неустойки соразмерным последствиям нарушения обязательства, и обоснованно установил, что с ответчика подлежит взысканию долг в размере 6133732 руб. 25 коп., неустойку в размере 122042 руб. 24 коп.
В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как подтверждается материалами дела и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, истцом в адрес ответчика были направлены как претензия, так и предложение о расторжении договора.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно установил, что договор подлежит расторжению по основаниям ст. ст. 450, 452, 614, 619 ГК РФ.
Также доводы ответчика и третьего лица о том, что в рамках процедуры конкурсного производства по реализации имущества должника ответчиком реализовано третьему лицу право аренды спорного имущества, со ссылкой на договор N 1-Т12 от 02.07.2012 г. (далее - соглашение), правомерно отклонены судом первой инстанции в связи со следующим:
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Оценивая условия соглашения, суд первой инстанции правомерно установил, что данная сделка отвечает признакам перенайма.
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требования и переводе долга.
В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке.
В силу пункта 2 статьи 389 Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Материалами дела подтверждается, что договор был зарегистрирован в установленном порядке, а на дату рассмотрения спора доказательства осуществления государственной регистрации соглашения в материалах дела отсутствуют, суд полагает, что соглашение не отвечает признакам заключенности, что не порождает для сторон, его подписавших (ответчика и третьего лица), возникновение прав и обязанностей в отношении спорного имущества.
Судом также учтено то обстоятельство, что положениями п. п. 6.2.1 договора установлен запрет для арендатора без письменного согласия истца осуществлять передачу прав по договору.
Согласно ч. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии с абз. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В ситуации, когда требование о расторжении договор признано обоснованным, суд полагает, что основания для удержания спорного имущества у истца отсутствуют, спорное имущество подлежит возврату истцу.
Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части взыскания с ООО "Класс-К" в пользу Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный сумму основного долга в размере 6133732 руб. 25 коп., неустойку в размере 122042 руб. 24 коп., расторжении договор аренды N 1770 от 04.12.2003 г., обязании ООО "Класс-К" возвратить по договору аренды части нежилого здания N 1770 от 04.12.2003 г., расположенного в 3-этажном нежилом здании под лит. Б по адресу: г. Железнодорожный, ул. Саввинская, дом 1, корп. 1, общей площадью 1370,8 кв. м, согласно техническому паспорту от 18.11.2003 г. N 15-2213 (нежилые помещения N 5 - 24, 26 - 28, 30, 90, 91 на первом этаже и нежилые помещения N 47, 48, 49а, 49 - 51, 54 - 58, 60 - 63 на втором этаже).
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 22 июля 2013 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-13636/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Е.В.ЧЕРНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.12.2013 ПО ДЕЛУ N А41-13636/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 декабря 2013 г. по делу N А41-13636/13
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2013 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александрова Д.Д.,
судей Ханашевича С.К., Черниковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Маркиной А.П.,
при участии в заседании: лиц согласно протоколу от 12 декабря 2013 года
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Класс-К" на решение Арбитражного суда Московской области от 22 июля 2013 года по делу N А41-13636/13, принятое судьей Д.Ю. Капаевым, по иску Комитета по управлению имуществом г. Железнодорожный к ООО "Класс-К" о взыскании суммы долга, неустойки, расторжении договора аренды, третье лицо: ООО "Управление Инвестиции Консалтинг ЮС",
установил:
Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (далее - истец) обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Класс-К" (далее - ответчик) о взыскании суммы долга в размере 6406909,30 руб., неустойки в размере 122408,13 руб., расторжении договора аренды N 1770 от 04.12.2003 г., обязании ООО "Класс-К" возвратить по договору аренды части нежилого здания N 1770 от 04.12.2003 г., расположенного в 3-х этажном нежилом здании под лит. Б по адресу: г. Железнодорожный, ул. Саввинская, дом 1, корп. 1, общей площадью 1370,8 кв. м, согласно техническому паспорту от 18.11.2003 г. N 15-2213 - нежилые помещения N 5 - 24, 26 - 28, 30, 90, 91 на первом этаже и нежилые помещения N 47, 48, 49а, 49 - 51, 54 - 58, 60 - 63 на втором этаже (с учетом уточнений, принятых судом).
Решением от 22 июля 2013 года Арбитражного суда Московской области заявленные требования удовлетворены в части взыскания с ООО "Класс-К" в пользу Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный суммы основного долга в размере 6133732 руб. 25 коп., неустойки в размере 122042 руб. 24 коп., расторжении договор аренды N 1770 от 04.12.2003 г., обязании ООО "Класс-К" возвратить по договору аренды части нежилого здания N 1770 от 04.12.2003 г., расположенного в 3-х этажном нежилом здании под лит. Б по адресу: г. Железнодорожный, ул. Саввинская, дом 1, корп. 1, общей площадью 1370,8 кв. м, согласно техническому паспорту от 18.11.2003 г. N 15-2213 (нежилые помещения N 5 - 24, 26 - 28, 30, 90, 91 на первом этаже и нежилые помещения N 47, 48, 49а, 49 - 51, 54 - 58, 60 - 63 на втором этаже) и взыскания с ООО "Класс-К" в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 58278 руб. 87 коп.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований удовлетворенных судом первой инстанцией.
По мнению ответчика, суд пришел к ошибочному выводу о том, что доводы ответчика и третьего лица о том, что в рамках процедуры конкурсного производства по реализации имущества должника ответчиком реализовано третьему лицу право аренды спорного имущества, со ссылкой на договор N 1-Т12 от 02.07.2012 г. (далее - соглашение), являются неправомерными.
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Оценивая условия соглашения, суд первой инстанции установил, что данная сделка отвечает признакам перенайма.
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требования и переводе долга.
В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке.
В силу пункта 2 статьи 389 Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно статье 131 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 Закона о банкротстве. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.
На момент вынесения решения право аренды по договору аренды N 1770 от 04.12.2003 г. было, инвентаризировано, оценено и реализовано на торгах посредством публичного предложения, покупателем право оплачено. В материалах дела находятся расписки о принятии регистрирующим органом документов для регистрации перехода права пользования.
Суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что соглашение не отвечает признакам заключенности, и не порождает для сторон, его подписавших (ответчика и третьего лица), возникновение прав и обязанностей в отношении спорного имущества.
Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.
Представители ООО "Управление Инвестиции Консалтинг ЮС" и ответчика в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителя истца, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части взыскания с ООО "Класс-К" в пользу Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный суммы основного долга в размере 6133732 руб. 25 коп., неустойки в размере 122042 руб. 24 коп., расторжении договора аренды N 1770 от 04.12.2003 г., обязании ООО "Класс-К" возвратить по договору аренды части нежилого здания N 1770 от 04.12.2003 г., расположенного в 3-х этажном нежилом здании под лит. Б по адресу: г. Железнодорожный, ул. Саввинская, дом 1, корп. 1, общей площадью 1370,8 кв. м, согласно техническому паспорту от 18.11.2003 г. N 15-2213 (нежилые помещения N 5 - 24, 26 - 28, 30, 90, 91 на первом этаже и нежилые помещения N 47, 48, 49а, 49 - 51, 54 - 58, 60 - 63 на втором этаже) являются правильными.
Суд установил, что 04.12.2003 г. между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (далее - арендодатель) и ООО "Класс-К" (далее - арендатор) заключен договор аренды части нежилого здания N 1770 (далее - договор).
Предметом договора, с учетом заключенных дополнительных соглашений являлась аренда имущества, расположенного в 3-этажном нежилом здании под лит. Б по адресу: г. Железнодорожный, ул. Саввинская, дом 1, корп. 1, общей площадью 1370,8 кв. м, согласно техническому паспорту от 18.11.2003 г. N 15-2213 (нежилые помещения N 5 - 24, 26 - 28, 30, 90, 91 на первом этаже и нежилые помещения N 47, 48, 49а, 49 - 51, 54 - 58, 60 - 63 на втором этаже) (п. 3.1 договора, с учетом дополнительного соглашения N 3 от 01.03.2005 г.). (далее - спорное имущество)
В соответствии с п. 4.2 договора срок аренды устанавливается с 01 января 2004 г. по 31 декабря 2052 г., договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке, что подтверждается выписками из ЕГРП.
В соответствии с п. 5.1.1 договора сумма арендной платы за пользование имуществом, подлежащая ежемесячному внесению определяется в соответствии с приложение N 1 к настоящему договору.
Сумма ежемесячно арендной платы устанавливается в размере 224392 руб. 35 коп. (уведомление N 5648 от 26.12.2008 г.).
Арендная плата вносится ежемесячно безналичным порядком с обязательным указанием в платежном документе назначение платежа "Плата за аренду помещения". При этом платежи за текущий месяц аренды должны быть полностью внесены арендатором не позднее 20 числа отчетного месяца (п. 5.5 договора).
Истцом были исполнены свои обязательства, предусмотренные договором, что подтверждается актами приема-передачи (л. д. 12, 80, том 1).
Ответчик свои обязательства по договору в полном объеме не исполнил, у ответчика образовалась задолженность в размере 6406909 руб. 30 коп. за период с 20.10.2009 г. по 20.11.2012 г.
Претензией от 12.12.2012 г. N 7774 ответчик уведомлен о необходимости выполнения обязательств по договору.
Уведомлением N 1389 от 31.01.2013 г. ответчику направлено предложение о расторжении договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.
В соответствии со ст. ст. 307 - 310 ГК РФ принятые сторонами обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от их исполнения не допускается.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 8.1 договора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения платы арендатор обязан уплатить за каждый день просрочки пени в размере 0,05% от суммы просроченного платежа. Началом применения данных санкций считается следующий день после срока уплаты очередного платежа.
Истцом в материалы дела представлен расчет, подтверждающий сумму пени в размере 122408,13 руб.
Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон) денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.
Судам при применении данной нормы необходимо учитывать, что в силу статьи 2 Закона о банкротстве под денежным обязательством для целей этого Закона понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному основанию, предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), бюджетным законодательством Российской Федерации.
В качестве текущего платежа может быть квалифицировано только то обязательство, которое предполагает использование денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.
По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.
В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве (п. п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве").
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 закона о банкротстве с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона.
В связи с этим все исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ. (п. 27 Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
Определением Арбитражного суда Московской области от 24.11.2009 г. по делу N А41-41779/2009 принято заявление о признании ответчика банкротом.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.08.2010 г. по делу N А41-41779/2009 ответчик признан банкротом.
В этой связи, требования о взыскании с ответчика денежных средств возникших до 24.11.2009 г. не соотносятся с критерием текущих платежей и подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве ответчика (N А41-41779/2009).
В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из положений ГК РФ законодатель придает неустойке три нормативно-правовых значения: как способ защиты гражданских прав; как способ обеспечения исполнения обязательств; как мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
Право снижения размера неустойки как имущественной ответственности предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства гражданское законодательство предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Вместе с тем решение суда о снижении неустойки не может быть произвольным. Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности (ст. 9 АПК РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что доказательств оплаты сумм, в заявленном размере, возражений в отношении суммы и размера долга, расчета, размера заявленной суммы пени ответчиком не представлено, суд первой инстанции правомерно посчитал размер неустойки соразмерным последствиям нарушения обязательства, и обоснованно установил, что с ответчика подлежит взысканию долг в размере 6133732 руб. 25 коп., неустойку в размере 122042 руб. 24 коп.
В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как подтверждается материалами дела и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, истцом в адрес ответчика были направлены как претензия, так и предложение о расторжении договора.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно установил, что договор подлежит расторжению по основаниям ст. ст. 450, 452, 614, 619 ГК РФ.
Также доводы ответчика и третьего лица о том, что в рамках процедуры конкурсного производства по реализации имущества должника ответчиком реализовано третьему лицу право аренды спорного имущества, со ссылкой на договор N 1-Т12 от 02.07.2012 г. (далее - соглашение), правомерно отклонены судом первой инстанции в связи со следующим:
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Оценивая условия соглашения, суд первой инстанции правомерно установил, что данная сделка отвечает признакам перенайма.
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требования и переводе долга.
В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке.
В силу пункта 2 статьи 389 Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Материалами дела подтверждается, что договор был зарегистрирован в установленном порядке, а на дату рассмотрения спора доказательства осуществления государственной регистрации соглашения в материалах дела отсутствуют, суд полагает, что соглашение не отвечает признакам заключенности, что не порождает для сторон, его подписавших (ответчика и третьего лица), возникновение прав и обязанностей в отношении спорного имущества.
Судом также учтено то обстоятельство, что положениями п. п. 6.2.1 договора установлен запрет для арендатора без письменного согласия истца осуществлять передачу прав по договору.
Согласно ч. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии с абз. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В ситуации, когда требование о расторжении договор признано обоснованным, суд полагает, что основания для удержания спорного имущества у истца отсутствуют, спорное имущество подлежит возврату истцу.
Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части взыскания с ООО "Класс-К" в пользу Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный сумму основного долга в размере 6133732 руб. 25 коп., неустойку в размере 122042 руб. 24 коп., расторжении договор аренды N 1770 от 04.12.2003 г., обязании ООО "Класс-К" возвратить по договору аренды части нежилого здания N 1770 от 04.12.2003 г., расположенного в 3-этажном нежилом здании под лит. Б по адресу: г. Железнодорожный, ул. Саввинская, дом 1, корп. 1, общей площадью 1370,8 кв. м, согласно техническому паспорту от 18.11.2003 г. N 15-2213 (нежилые помещения N 5 - 24, 26 - 28, 30, 90, 91 на первом этаже и нежилые помещения N 47, 48, 49а, 49 - 51, 54 - 58, 60 - 63 на втором этаже).
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 22 июля 2013 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-13636/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Е.В.ЧЕРНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)