Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчиком не исполнялись обязательства по внесению арендной платы за спорный период, в связи с чем у него перед истцом образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 июня 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 9 июня 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Бочаровой Н.Н., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД": Вуканов В.И., дов. от 01.03.2014, Долматова Е.В., дов. от 01.03.2014,
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ЮНИКЛО (РУС)": Кантырев К.А., дов. от 29.12.2014,
рассмотрев 2 июня 2015 года в судебном заседании кассационную
жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮНИКЛО (РУС)"
на решение от 14 января 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
на постановление от 31 марта 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.И.,
по иску Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (ИНН 9909063124)
к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИКЛО (РУС)" (ОГРН 1097746030920)
о взыскании долга, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (далее - АКОО "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД", истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИКЛО (РУС)" (далее - ООО "ЮНИКЛО (РУС)", ответчик) о взыскании задолженности в размере 475 110,36 долларов США, образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по соглашению об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра MR N 2010/06-Anc6 от 15.11.2010 за период с 01.08.2011 по 31.10.2011, предусмотренной соглашением неустойки в размере 150 134,86 долларов США, а также начисленных на сумму долга процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 241 319,64 руб. и с 06.06.2014 по дату фактического исполнения судебного акта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2015 по делу N А40-104166/14 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ЮНИКЛО (РУС)", которое просит об отмене решения и постановления, направлении дела на новое рассмотрение.
В кассационной жалобе ООО "ЮНИКЛО (РУС)" ссылается на то, что судами неверно распределено бремя доказывания, неполно исследованы обстоятельства дела, без истребования и исследования надлежащих доказательств, неправильное применение судом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении вопроса об уменьшении неустойки, выраженной в иностранной валюте По мнению заявителя, вывод о характере проводившихся в 2011 году ремонтных работ нижестоящие суды сделали только на основании письма ООО "ТВС Инжиниринг" от 23.05.2014, суды не дали оценки иным доказательствам, представленным в материалы дела, в отношении ремонта в магазине.
АКОО "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором выразило несогласие с доводами кассационной жалобы, считает принятые акты законными и обоснованными.
До начала судебного разбирательства представителем ООО "ЮНИКЛО (РУС)" заявлено ходатайство о приобщении краткого дополнения к кассационной жалобе.
Обсудив заявленное ходатайство, учитывая возражения представителя АКОО "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД", судебная коллегия определила в приобщении дополнения к кассационной жалобе отказать, поскольку отсутствуют доказательства направления данного дополнения другой стороне.
При рассмотрении кассационной жалобы представители от участвующих в деле лиц поддержали свои позиции по делу, возражая против доводов другой стороны, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между АКОО "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (арендодателем) и ООО "ЮНИКЛО (РУС)" (арендатором) заключено соглашение об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра N MR 2010/06-Anc6 от 15.11.2010, а именно площади (1 887,6 кв. м), расположенной в центре и имеющей условное обозначение - номер Anchor 6, 124-S2, 124-S3, расположенной на 0 (нулевом) этаже (уровень 124,6) торгового центра по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, д. 2.
Согласно п. 2.1. соглашения его предметом является определение сроков и условий подготовки помещения к аренде, а также использование арендатором помещения до государственной регистрации договора аренды и заключения договора аренды, согласование взаимодействия сторон на период до заключения договора аренды, а также порядок использования помещения арендатором на условиях краткосрочного договора аренды.
Факт передачи предусмотренного указанным соглашением помещения подтверждается актом приема-передачи помещения для проведения работ арендатора от 29.11.2010, подписанным представителями обеих сторон.
При рассмотрении дела суды квалифицировали заключенное между сторонами соглашение как смешанный договор, заключенный в соответствии с п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, включающим в себя, в соответствии с п. 10.2 соглашения, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды, в связи с чем к отношениям сторон по указанному соглашению применяются в соответствующих частях правила об упомянутых договорах, если иное не предусмотрено соглашением или не вытекает из существа отношений сторон.
В п. 10.6 соглашения срок его действия установлен до даты государственной регистрации договора аренды, но не дольше чем в течение трех лет. При этом в случае, если до окончания срока действия соглашения вступил в силу краткосрочный договор аренды, то срок действия соглашения продлевается до окончания срока краткосрочного договора аренды.
С момента государственной регистрации права собственности, в соответствии с условиями п. 7.1.1., п. 7.1.2, п. 7.1.3 соглашения, помещение считается переданным истцу на условиях краткосрочного договора аренды, срок действия которого начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности истца на помещение и прекращается в момент государственной регистрации договора аренды, но не более 364 дней.
Дополнительным соглашением N 2 от 28.12.2011 сторонами согласована дата расторжения соглашения и краткосрочного договора аренды - 31.01.2012.
Объект аренды возвращен ответчиком истцу по двухстороннему акту приема-передачи от 31.01.2012, согласно которому помещение передано арендодателю в удовлетворительном состоянии.
В п. 6.1 договора аренды (приложение N 2 к соглашению) предусмотрена базовая арендная плата в размере 800 долларов США за квадратный метр арендуемого торгового помещения в год, без НДС, и в размере 480 долларов США в год, без НДС, за один квадратный метр арендуемого подсобного помещения.
Согласно п. 6.2 договора аренды базовая арендная плата подлежит уплате ежемесячно, не позднее 25-го числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому.
В соответствии с п. 7.1 договора аренды эксплуатационные расходы составляют 120 долларов США за квадратный метр арендуемого торгового помещения в год, без НДС, и подлежат уплате, в соответствии с п. 7.2 договора, ежемесячно, не позднее 25-го числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому.
В силу п. 8.1 договора переменная арендная плата рассчитывается на основании фактически потребленных коммунальных ресурсов и уплачивается ежемесячно, в течение пяти рабочих дней со дня получения счета.
Кроме того, в п. 9.1 договора аренды арендатор обязался компенсировать маркетинговые расходы в размере 18 долларов США за 1 кв. м арендуемого торгового помещения в год, без НДС, в соответствии с п. 9.2 договора, в срок, не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.
Полагая, что ответчиком не исполнялось обязательство по внесению арендной платы за период с 01.08.2011 по 31.10.2011, в связи с чем у него перед истцом образовалась задолженность в размере 475 110,36 долларов США, АКОО "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Ответчик исковые требования не признал, указывал на отсутствие обязанности по внесению арендной платы за указанный период в связи с невозможностью использования помещения, проведением в нем ремонтных работ, основанием проведения которых явились недостатки в результате строительства торгового центра.
Письмом от 02.08.2011 ответчик уведомил истца о закрытии магазина в связи с выявленными недостатками помещения.
Отклоняя доводы ответчика, суды указали, что в материалах дела имеется переписка сторон и иные документы, подтверждающие выполнение истцом работ по устранению выявленных в ходе эксплуатации ответчиком помещений недостатков. Акты начала работ от 25.08.2011 и акт о завершении работ от 25.10.2011 не свидетельствуют о том, что объект аренды выбыл из владения и пользования ответчика в указанный период.
Суды также сослались на письмо от 23.05.2014 подрядной организации ООО "ТВС-Инжиниринг", выполнявшей по заданию истца работы по устранению недостатков в арендуемом истцом помещении, из текста которого следует, что площадь выполнения мероприятий по устранению протечек не превышала одновременно 15-20 кв. м, необходимость закрытия магазина в связи с проведением таких работ отсутствовала.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что выводы судов сделаны при неполном исследовании материалов дела, неполном выяснении всех имеющих значение для дела обстоятельств.
В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Однако исходя из смысла ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность использования имущества по целевому назначению является недостатком, препятствующим пользованию арендованным имуществом.
В п. 6.1.2 соглашения предусмотрено, что арендатор обязуется использовать торговое помещение исключительно в соответствии с разрешенным использованием: для организации магазина розничной торговли с наименованием UNIQLO и правом продажи одежды, обуви и аксессуаров торговой марки UNIQLO, в соответствии с обычной и существующей концепцией деятельности арендатора, которая может быть изменена при наличии предварительного письменного согласия арендодателя. Арендатор не имеет права использовать торговое помещение для каких-либо других целей.
При принятии обжалуемых судебных актов суды ссылались на то, что прекращение коммерческой деятельности с августа 2011 года явилось волеизъявлением ответчика в отсутствие на то правовых оснований. К аналогичным выводам пришли суды при рассмотрении дел N А40-130066/11-11-1148 и N А40-105651/13-133-958. Неиспользование ответчиком помещения до прекращения действия договора аренды не освобождает ответчика от уплаты арендный платежей в указанный период.
Однако в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу N А40-130066/11-11-1148 указывал, что ссылки ответчика на наличие затопления при входе в арендованное помещение, в примерочных, на обвал потолка, отклонены, так как эти обстоятельства не препятствовали ведению ответчиком торговой деятельности в период с апреля 2011 г. по июль 2011 г.
Вместе с тем в рамках настоящего дела заявлены требования о взыскании арендной платы за период с 01.08.2011 по 31.10.2011, ответчик ссылался на невозможность использования помещений в данный период в результате осуществления истцом работ по устранению протечек в сданном в аренду помещении.
В связи с чем несостоятельна ссылка истца на преюдициальность обстоятельств, установленных судебными актами в по делам N А40-130066/11-11-1148 и N А40-105651/13-133-958.
Таким образом, для правильного разрешения спора судам надлежало исследовать при каких обстоятельствах осуществлялись истцом работы по безвозмездному устранению недостатков помещений, а также препятствовали ли данные работы осуществлению коммерческой деятельности арендатора.
Как следует из судебных актов по делам N А40-130066/11-11-1148 и N А40-105651/13-133-958, обстоятельства невозможности использования имущества арендатором по целевому назначению (под магазин розничной торговли с правом продажи одежды, обуви и аксессуаров) в период с 01.08.2011 по 31.10.2011 при рассмотрении указанных дел арбитражными судами не исследовались.
В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" при эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, участков, эксплуатацию зданий, сооружений, оборудования, транспорта, выполнение отдельных видов работ и оказание услуг в случаях, если при осуществлении указанных деятельности, работ и услуг нарушаются санитарные правила.
Как следует из обширной переписки сторон, представленной в материалы дела, арендатор неоднократно указывал истцу на то, что вынужден приостановить работу магазина из соображений безопасности сотрудников и посетителей.
Кроме того, в письмах от 08.08.2011 и от 12.08.2011 ООО "ЮНИКЛО (РУС)" также просило арендодателя обратить внимание на исследование вопроса о возможности разрушения железобетонного перекрытия.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что прекращение коммерческой деятельности с августа 2011 года явилось исключительно волеизъявлением ответчика в отсутствие на то правовых оснований, предусмотренных ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделан без полного исследования обстоятельств дела и имеющихся в материалах дела доказательств.
В материалы дела также представлен акт о начале работ от 19.08.2011, в котором арендодатель указывал срок выполнения работ в 14 календарных дней, график работ - ежедневно с 9.00 до 21.00, а также перечень работ: демонтаж потолка из гипсокартона в примерочных, демонтаж воздуховодов и оборудования в местах протечек, устройство водоотводящих лотков с дренажным трубопроводом, монтаж демонтированных воздуховодов, оборудования и потолка. По завершении работ стороны подпишут акт о завершении работ.
Однако акт о завершении работ составлен только 25.10.2011.
В материалах также имеется подписанный сторонами акт о последствиях залива/протечки в нежилом помещении от 16.09.2011, согласно которому комиссией в составе представителей истца и ответчика обследована площадь магазина по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, д. 2, магазин "UNIQLO" ТРК "АФИМОЛЛ-СИТИ" на предмет залива/протечки на участке торгового зала. В результате обследования выявлено, что дождевая вода течет с крыши ТРК "АФИМОЛЛ-СИТИ".
Суды не приняли во внимание длительность производимых ремонтных работ, а также не исследовали обстоятельства, которыми была обусловлена их большая продолжительность, чем изначально указывал арендодатель.
При исследовании данных актов суды указали лишь, что данные акты не свидетельствуют о том, что объект аренды выбыл из владения и пользования ответчика в указанный период.
При этом факт нахождения арендованного помещения у ответчика сам по себе не свидетельствует о том, что данное помещение могло быть использовано в период с 01.08.2011 по 31.10.2011 арендатором для размещения и функционирования магазина розничной торговли с правом продажи одежды, обуви и аксессуаров.
Более того, суды не исследовали обстоятельства выполнения работ подрядной организацией ООО "ТВС-Инжиниринг", на письмо которой ссылались в судебных актах.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют договор подряда, заключенный истцом с ООО "ТВС-Инжиниринг", смета работ и акты выполненных работ, позволяющие определить объем производившихся ремонтных работ, площадь помещения, затрагиваемую при осуществлении ремонта.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что судами неполно выяснены имеющие значение для дела обстоятельства, выводы судов сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем имеются предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 14 января 2015 года по делу N А40-104166/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2015 года отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 09.06.2015 N Ф05-6249/2015 ПО ДЕЛУ N А40-104166/14
Требование: О взыскании задолженности и неустойки по соглашению об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчиком не исполнялись обязательства по внесению арендной платы за спорный период, в связи с чем у него перед истцом образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2015 г. по делу N А40-104166/14
Резолютивная часть постановления объявлена 2 июня 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 9 июня 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Бочаровой Н.Н., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД": Вуканов В.И., дов. от 01.03.2014, Долматова Е.В., дов. от 01.03.2014,
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ЮНИКЛО (РУС)": Кантырев К.А., дов. от 29.12.2014,
рассмотрев 2 июня 2015 года в судебном заседании кассационную
жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮНИКЛО (РУС)"
на решение от 14 января 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
на постановление от 31 марта 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.И.,
по иску Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (ИНН 9909063124)
к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИКЛО (РУС)" (ОГРН 1097746030920)
о взыскании долга, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (далее - АКОО "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД", истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИКЛО (РУС)" (далее - ООО "ЮНИКЛО (РУС)", ответчик) о взыскании задолженности в размере 475 110,36 долларов США, образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по соглашению об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра MR N 2010/06-Anc6 от 15.11.2010 за период с 01.08.2011 по 31.10.2011, предусмотренной соглашением неустойки в размере 150 134,86 долларов США, а также начисленных на сумму долга процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 241 319,64 руб. и с 06.06.2014 по дату фактического исполнения судебного акта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2015 по делу N А40-104166/14 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ЮНИКЛО (РУС)", которое просит об отмене решения и постановления, направлении дела на новое рассмотрение.
В кассационной жалобе ООО "ЮНИКЛО (РУС)" ссылается на то, что судами неверно распределено бремя доказывания, неполно исследованы обстоятельства дела, без истребования и исследования надлежащих доказательств, неправильное применение судом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении вопроса об уменьшении неустойки, выраженной в иностранной валюте По мнению заявителя, вывод о характере проводившихся в 2011 году ремонтных работ нижестоящие суды сделали только на основании письма ООО "ТВС Инжиниринг" от 23.05.2014, суды не дали оценки иным доказательствам, представленным в материалы дела, в отношении ремонта в магазине.
АКОО "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором выразило несогласие с доводами кассационной жалобы, считает принятые акты законными и обоснованными.
До начала судебного разбирательства представителем ООО "ЮНИКЛО (РУС)" заявлено ходатайство о приобщении краткого дополнения к кассационной жалобе.
Обсудив заявленное ходатайство, учитывая возражения представителя АКОО "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД", судебная коллегия определила в приобщении дополнения к кассационной жалобе отказать, поскольку отсутствуют доказательства направления данного дополнения другой стороне.
При рассмотрении кассационной жалобы представители от участвующих в деле лиц поддержали свои позиции по делу, возражая против доводов другой стороны, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между АКОО "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (арендодателем) и ООО "ЮНИКЛО (РУС)" (арендатором) заключено соглашение об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра N MR 2010/06-Anc6 от 15.11.2010, а именно площади (1 887,6 кв. м), расположенной в центре и имеющей условное обозначение - номер Anchor 6, 124-S2, 124-S3, расположенной на 0 (нулевом) этаже (уровень 124,6) торгового центра по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, д. 2.
Согласно п. 2.1. соглашения его предметом является определение сроков и условий подготовки помещения к аренде, а также использование арендатором помещения до государственной регистрации договора аренды и заключения договора аренды, согласование взаимодействия сторон на период до заключения договора аренды, а также порядок использования помещения арендатором на условиях краткосрочного договора аренды.
Факт передачи предусмотренного указанным соглашением помещения подтверждается актом приема-передачи помещения для проведения работ арендатора от 29.11.2010, подписанным представителями обеих сторон.
При рассмотрении дела суды квалифицировали заключенное между сторонами соглашение как смешанный договор, заключенный в соответствии с п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, включающим в себя, в соответствии с п. 10.2 соглашения, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды, в связи с чем к отношениям сторон по указанному соглашению применяются в соответствующих частях правила об упомянутых договорах, если иное не предусмотрено соглашением или не вытекает из существа отношений сторон.
В п. 10.6 соглашения срок его действия установлен до даты государственной регистрации договора аренды, но не дольше чем в течение трех лет. При этом в случае, если до окончания срока действия соглашения вступил в силу краткосрочный договор аренды, то срок действия соглашения продлевается до окончания срока краткосрочного договора аренды.
С момента государственной регистрации права собственности, в соответствии с условиями п. 7.1.1., п. 7.1.2, п. 7.1.3 соглашения, помещение считается переданным истцу на условиях краткосрочного договора аренды, срок действия которого начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности истца на помещение и прекращается в момент государственной регистрации договора аренды, но не более 364 дней.
Дополнительным соглашением N 2 от 28.12.2011 сторонами согласована дата расторжения соглашения и краткосрочного договора аренды - 31.01.2012.
Объект аренды возвращен ответчиком истцу по двухстороннему акту приема-передачи от 31.01.2012, согласно которому помещение передано арендодателю в удовлетворительном состоянии.
В п. 6.1 договора аренды (приложение N 2 к соглашению) предусмотрена базовая арендная плата в размере 800 долларов США за квадратный метр арендуемого торгового помещения в год, без НДС, и в размере 480 долларов США в год, без НДС, за один квадратный метр арендуемого подсобного помещения.
Согласно п. 6.2 договора аренды базовая арендная плата подлежит уплате ежемесячно, не позднее 25-го числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому.
В соответствии с п. 7.1 договора аренды эксплуатационные расходы составляют 120 долларов США за квадратный метр арендуемого торгового помещения в год, без НДС, и подлежат уплате, в соответствии с п. 7.2 договора, ежемесячно, не позднее 25-го числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому.
В силу п. 8.1 договора переменная арендная плата рассчитывается на основании фактически потребленных коммунальных ресурсов и уплачивается ежемесячно, в течение пяти рабочих дней со дня получения счета.
Кроме того, в п. 9.1 договора аренды арендатор обязался компенсировать маркетинговые расходы в размере 18 долларов США за 1 кв. м арендуемого торгового помещения в год, без НДС, в соответствии с п. 9.2 договора, в срок, не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.
Полагая, что ответчиком не исполнялось обязательство по внесению арендной платы за период с 01.08.2011 по 31.10.2011, в связи с чем у него перед истцом образовалась задолженность в размере 475 110,36 долларов США, АКОО "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Ответчик исковые требования не признал, указывал на отсутствие обязанности по внесению арендной платы за указанный период в связи с невозможностью использования помещения, проведением в нем ремонтных работ, основанием проведения которых явились недостатки в результате строительства торгового центра.
Письмом от 02.08.2011 ответчик уведомил истца о закрытии магазина в связи с выявленными недостатками помещения.
Отклоняя доводы ответчика, суды указали, что в материалах дела имеется переписка сторон и иные документы, подтверждающие выполнение истцом работ по устранению выявленных в ходе эксплуатации ответчиком помещений недостатков. Акты начала работ от 25.08.2011 и акт о завершении работ от 25.10.2011 не свидетельствуют о том, что объект аренды выбыл из владения и пользования ответчика в указанный период.
Суды также сослались на письмо от 23.05.2014 подрядной организации ООО "ТВС-Инжиниринг", выполнявшей по заданию истца работы по устранению недостатков в арендуемом истцом помещении, из текста которого следует, что площадь выполнения мероприятий по устранению протечек не превышала одновременно 15-20 кв. м, необходимость закрытия магазина в связи с проведением таких работ отсутствовала.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что выводы судов сделаны при неполном исследовании материалов дела, неполном выяснении всех имеющих значение для дела обстоятельств.
В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Однако исходя из смысла ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность использования имущества по целевому назначению является недостатком, препятствующим пользованию арендованным имуществом.
В п. 6.1.2 соглашения предусмотрено, что арендатор обязуется использовать торговое помещение исключительно в соответствии с разрешенным использованием: для организации магазина розничной торговли с наименованием UNIQLO и правом продажи одежды, обуви и аксессуаров торговой марки UNIQLO, в соответствии с обычной и существующей концепцией деятельности арендатора, которая может быть изменена при наличии предварительного письменного согласия арендодателя. Арендатор не имеет права использовать торговое помещение для каких-либо других целей.
При принятии обжалуемых судебных актов суды ссылались на то, что прекращение коммерческой деятельности с августа 2011 года явилось волеизъявлением ответчика в отсутствие на то правовых оснований. К аналогичным выводам пришли суды при рассмотрении дел N А40-130066/11-11-1148 и N А40-105651/13-133-958. Неиспользование ответчиком помещения до прекращения действия договора аренды не освобождает ответчика от уплаты арендный платежей в указанный период.
Однако в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу N А40-130066/11-11-1148 указывал, что ссылки ответчика на наличие затопления при входе в арендованное помещение, в примерочных, на обвал потолка, отклонены, так как эти обстоятельства не препятствовали ведению ответчиком торговой деятельности в период с апреля 2011 г. по июль 2011 г.
Вместе с тем в рамках настоящего дела заявлены требования о взыскании арендной платы за период с 01.08.2011 по 31.10.2011, ответчик ссылался на невозможность использования помещений в данный период в результате осуществления истцом работ по устранению протечек в сданном в аренду помещении.
В связи с чем несостоятельна ссылка истца на преюдициальность обстоятельств, установленных судебными актами в по делам N А40-130066/11-11-1148 и N А40-105651/13-133-958.
Таким образом, для правильного разрешения спора судам надлежало исследовать при каких обстоятельствах осуществлялись истцом работы по безвозмездному устранению недостатков помещений, а также препятствовали ли данные работы осуществлению коммерческой деятельности арендатора.
Как следует из судебных актов по делам N А40-130066/11-11-1148 и N А40-105651/13-133-958, обстоятельства невозможности использования имущества арендатором по целевому назначению (под магазин розничной торговли с правом продажи одежды, обуви и аксессуаров) в период с 01.08.2011 по 31.10.2011 при рассмотрении указанных дел арбитражными судами не исследовались.
В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" при эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, участков, эксплуатацию зданий, сооружений, оборудования, транспорта, выполнение отдельных видов работ и оказание услуг в случаях, если при осуществлении указанных деятельности, работ и услуг нарушаются санитарные правила.
Как следует из обширной переписки сторон, представленной в материалы дела, арендатор неоднократно указывал истцу на то, что вынужден приостановить работу магазина из соображений безопасности сотрудников и посетителей.
Кроме того, в письмах от 08.08.2011 и от 12.08.2011 ООО "ЮНИКЛО (РУС)" также просило арендодателя обратить внимание на исследование вопроса о возможности разрушения железобетонного перекрытия.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что прекращение коммерческой деятельности с августа 2011 года явилось исключительно волеизъявлением ответчика в отсутствие на то правовых оснований, предусмотренных ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделан без полного исследования обстоятельств дела и имеющихся в материалах дела доказательств.
В материалы дела также представлен акт о начале работ от 19.08.2011, в котором арендодатель указывал срок выполнения работ в 14 календарных дней, график работ - ежедневно с 9.00 до 21.00, а также перечень работ: демонтаж потолка из гипсокартона в примерочных, демонтаж воздуховодов и оборудования в местах протечек, устройство водоотводящих лотков с дренажным трубопроводом, монтаж демонтированных воздуховодов, оборудования и потолка. По завершении работ стороны подпишут акт о завершении работ.
Однако акт о завершении работ составлен только 25.10.2011.
В материалах также имеется подписанный сторонами акт о последствиях залива/протечки в нежилом помещении от 16.09.2011, согласно которому комиссией в составе представителей истца и ответчика обследована площадь магазина по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, д. 2, магазин "UNIQLO" ТРК "АФИМОЛЛ-СИТИ" на предмет залива/протечки на участке торгового зала. В результате обследования выявлено, что дождевая вода течет с крыши ТРК "АФИМОЛЛ-СИТИ".
Суды не приняли во внимание длительность производимых ремонтных работ, а также не исследовали обстоятельства, которыми была обусловлена их большая продолжительность, чем изначально указывал арендодатель.
При исследовании данных актов суды указали лишь, что данные акты не свидетельствуют о том, что объект аренды выбыл из владения и пользования ответчика в указанный период.
При этом факт нахождения арендованного помещения у ответчика сам по себе не свидетельствует о том, что данное помещение могло быть использовано в период с 01.08.2011 по 31.10.2011 арендатором для размещения и функционирования магазина розничной торговли с правом продажи одежды, обуви и аксессуаров.
Более того, суды не исследовали обстоятельства выполнения работ подрядной организацией ООО "ТВС-Инжиниринг", на письмо которой ссылались в судебных актах.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют договор подряда, заключенный истцом с ООО "ТВС-Инжиниринг", смета работ и акты выполненных работ, позволяющие определить объем производившихся ремонтных работ, площадь помещения, затрагиваемую при осуществлении ремонта.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что судами неполно выяснены имеющие значение для дела обстоятельства, выводы судов сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем имеются предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 14 января 2015 года по делу N А40-104166/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2015 года отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)