Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Платоновой Е.А., Купреенкова В.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Валиулиной М.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Прокурора Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.03.2014 по делу N А47-10704/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области приняли участие:
Прокурор Оренбургской области Филипповская О.Н. (служебное удостоверение),
представитель общества с ограниченной ответственностью "Петровский рынок" (далее - общество "Петровский рынок") - Олейник В.Л. (доверенность от 09.01.2014),
представитель администрации города Оренбурга, - Бичевник Е.В. (доверенности от 03.02.2014 N 60).
Прокурор Оренбургской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением в интересах муниципального образования "город Оренбург" к муниципальному казенному предприятию "Оренбургский городской пассажирский транспорт" муниципального образования "город Оренбург" (далее - предприятие) и обществу "Петровский рынок" о признании недействительным открытого аукциона, состоявшегося 29.03.2013 и оформленного протоколом от 29.03.2013 N 2 проведения открытого аукциона по извещению N 050313/0119918/01, по лоту N 1 на право заключения договоров аренды муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Лесозащитная, д. 16, и закрепленного на праве оперативного управления за предприятием, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения от 09.04.2013 N 1-17/2013, заключенного между предприятием и обществом "Петровский рынок", и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества "Петровский рынок" возвратить предприятию имущество, являющееся предметом по договору аренды от 09.04.2013 N 1-17/2013 (с учетом изменения предмета исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определениями от 22.10.2013, 26.11.2013, 24.12.2013 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области, Комитет по управлению имуществом города Оренбурга, администрацию города Оренбурга.
Решением суда первой инстанции от 12.03.2014 (судья Калитанова Т.В.) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе прокурор просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-Ф3 "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что объединение в один лот нескольких объектов недвижимости, не связанных между собой технологически и функционально в единый комплекс, направлено на ограничение конкуренции и нарушение принципов экономической эффективности, равнодоступности торгов. По мнению заявителя, передача спорного имущества в аренду путем формирования более мелких лотов направлено на существенное увеличение стоимости договора аренды, заключенного по результатам таких торгов, и будет отвечать принципам результативности и эффективности использования бюджетных средств. Заявитель считает, что техническое заключение общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы, оценки и кадастра" от 17.12.2013 N 335-2013 не правомерно принято судами в качестве доказательства законности укрупнения лота, так как данное заключение не оценивалось судами во взаимосвязи с актом обследования технического состояния зданий и сооружений депо N 2 по состоянию на 28.03.2013. Согласно названному акту имущество депо N 2 не участвует в производственном процессе и не используется как единый комплекс. Прокурор ссылается на наличие коммерческого интереса хозяйствующих субъектов к спорному имуществу, в связи с чем их аренда отдельно друг от друга имеет значение для осуществления предпринимательской деятельности.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области доводы заявителя поддерживает, считает, что судебные акты подлежат отмене, исковые требования - удовлетворению.
Администрация г. Оренбурга и общество "Петровский рынок" в отзывах на кассационную жалобу указывают на несостоятельность доводов заявителя, считают выводы судов законными и обоснованными, просят судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Администрация, в частности, указала на то, что выставление спорных объекты на аукцион одним лотом обусловлено экономической целесообразностью, направлено на восстановление и эффективное использование данного имущества. Нарушений прав муниципального образования "город Оренбург" при этом не допущено и их наличие прокурором не доказано.
Как установлено судами, за предприятием на праве оперативного управления закреплено следующее муниципальное недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Лесозащитная, д. 16:
- здание теплицы, назначение: нежилое, одноэтажное, общей площадью 1046 кв. м, инв. N П-78-15/Г5,
- - проходная, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 78,4 кв. м, инв. N П-78-15/Г, литера Г;
- - производственное здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 95,5 кв. м, инв. N П-78-15/Г2, литера Г2;
- - здание котельной, назначение: нежилое, 1- 2-этажное, общей площадью 589,1 кв. м, инв. N П-78-15/КК1, литера КК1;
- - гараж, назначение: нежилое, 1- 2-этажный, общей площадью 380,7 кв. м, инв. N П-78-15/ГЗ, литера ГЗ;
- - нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 5042 кв. м, инв. N П-78-15/Г1, литера Г1;
- - контрольное помещение, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 7,5 кв. м, инв. N П-78-15/Г4, литера Г4;
- - склад, назначение: нежилое, 1- 2-этажный, общей площадью 388 кв. м, инв. N П-78-15/ББ1, литера ББ1. Право оперативного управления предприятия на названные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права.
Решением Оренбургского городского Совета от 11.06.2013 N 651 предприятию дано согласие на отчуждение указанного имущества (производственная база депо N 2) с обременением долгосрочной аренды сроком на три года, предприятию поручены организация и проведение торгов в форме открытого аукциона, установлена начальная (минимальная) стоимость имущества в сумме 17 180 150 руб. с учетом НДС согласно отчету от 09.04.2013 N 931-ОЦ/13 оценочной компании общество с ограниченной ответственностью "Оренбург-оценка".
В соответствие со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-Ф3 "О защите конкуренции", Правилами проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 10.02.2010 N 67, Комитет по управлению имуществом города Оренбурга письмом от 13.02.2013 N 1-28/803 согласовал предприятию проведение торгов в форме аукциона на следующих условиях:
1) предмет торгов: право заключения договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Лесозащитная, д. 16:
- - здание теплицы, назначение: нежилое, одноэтажное, общей площадью 1046 кв. м, инв. N П-78-15/Г5, литера Г5;
- - проходная, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 78,4 кв. м, инв. N П-78-15/Г, литера Г;
- - производственное здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 95,5 кв. м, инв. N П-78-15/Г2, литера Г2;
- - здание котельной, назначение: нежилое, 1- 2-этажное, общей площадью 589,1 кв. м, инв. N П-78-15/КК1, литера КК1;
- - гараж, назначение: нежилое, 1- 2-этажный, общей площадью 380,7 кв. м, инв. N П-78-15/ГЗ, литера ГЗ;
- - нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 5042 кв. м, инв. N П-78-15/Г1, литера Г1;
- - контрольное помещение, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 7,5 кв. м, инв. N П-78-15/Г4, литера Г4;
- - склад, назначение: нежилое, 1- 2-этажный, общей площадью 388 кв. м, инв. N П-78-15/ББ1, литера ББ1.
2) срок действия договора аренды: 3 (три) года;
3) целевое назначение: под торговую и складскую деятельность;
4) начальная (минимальная) цена договора аренды: ежемесячная арендная плата - 275 245 руб. с учетом НДС (отчет общества с ограниченной ответственностью "Оренбург-Оценка" от 08.02.2013 N 904-ОЦ/13);
5) размер внесения задатка - 1 543 470 руб.
Предприятием издан приказ от 04.03.2013 N 151 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, закрепленных на праве оперативного управления за МКП "ОГПТ", которым принято решение провести аукцион на право заключения договора аренды нежилых помещений, закрепленных на праве оперативного управления за предприятием и разместить извещение о проведении аукциона на официальном сайте в сети "Интернет" www.torgi.gov.ru, утверждена документация аукциона, определено место и время подачи заявок в соответствии с аукционной документацией, установлены дата и время проведения аукциона.
Согласно представленной в материалы дела аукционной документации организатором торгов является предприятие, для проведения торгов по всем указанным в иске объектам недвижимости сформирован один лот.
В информационной карте аукциона указана информация относительно предмета аукциона, объектов недвижимого имущества, передаваемых в аренду, срока действия договора аренды, начальной цены договора аренды, размера задатка, идентичная информации, содержащейся в согласии Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 13.02.2013 N 1-28/803.
По результатам торгов, проведенных 29.03.2013, победителем признано общество "Петровский рынок", с которым организатором торгов заключен договор от 09.04.2013 N 1-17/2013 аренды вышеназванного имущества, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Лесозащитная, 16, общей площадью 7627,2 кв. м, для торговой и складской деятельности на срок с 09.04.2013 по 09.04.2016.
Указанный договор аренды от 09.04.2013 N 1-17/2013 зарегистрирован в установленном законом порядке 19.04.2013, запись о регистрации N 56-56-01/130/2013-250. Имущество передано обществу "Петровский рынок" по акту приема-передачи от 09.04.2013.
К договору сторонами подписано дополнительное соглашение от 13.06.2013 в связи выявленной опечаткой в описании передаваемого в аренду объекта недвижимого имущества - нежилого строения, литера Г1. Дополнительное соглашение от 13.06.2013 также зарегистрировано в установленном законом порядке 27.06.2013 запись о регистрации N 56-56-01/216/2013-254.
Прокурор, полагая, что в нарушение ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" организатор оспариваемых торгов необоснованно укрупнил лот путем включения в него нескольких объектов недвижимости, являющихся самостоятельными, индивидуально-определенными, функционально и технологически не связанными друг с другом, что привело к уменьшению потенциальных участников аукциона, устранению от участия в аукционе претендентов, имеющих намерение арендовать меньшее количество объектов, обратился в арбитражный суд с требованием о признании торгов и заключенного по их результатам договора аренды недействительными в защиту интересов муниципального образования "город Оренбург".
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что нарушений действующего законодательства, являющихся основанием для признания торгов и договора аренды недействительными, организатором торгов не допущено.
В силу п. 1 ст. 449, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент проведения оспариваемых торгов и заключения договора аренды от 09.04.2013 N 1-17/2013) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Основанием для признания торгов недействительными являются такие нарушения правил их проведения, которые имеют существенное влияние на результат торгов, и находящиеся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Таким образом, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать обстоятельства нарушения порядка его проведения, которые повлияли или с учетом обстоятельств дела могли повлиять на результаты торгов, в частности, привести к неправильному определению победителя, а также наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
Согласно ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции, действовавшей на момент проведения оспариваемых торгов) при проведении торгов, запроса котировок цен на товары (далее - запрос котировок) запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе: 1) координация организаторами торгов, запроса котировок или заказчиками деятельности его участников; 2) создание участнику торгов, запроса котировок или нескольким участникам торгов, запроса котировок преимущественных условий участия в торгах, запросе котировок, в том числе путем доступа к информации, если иное не установлено федеральным законом; 3) нарушение порядка определения победителя или победителей торгов, запроса котировок; 4) участие организаторов торгов, запроса котировок или заказчиков и (или) работников организаторов торгов, запроса котировок или работников заказчиков в торгах, запросе котировок.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены в статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Суды, исследовав материалы дела, установили, что информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за предприятием, опубликованное предприятием на официальном сайте торгов в сети "Интернет" www.torgi.gov.ru 05.03.2013, содержало все сведения, предусмотренные Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67.
Оценив доводы прокурора о нарушении положений антимонопольного законодательства при формировании лота, выставленного на спорный открытый аукцион, суды обоснованно признали их несостоятельными.
Порядок либо принципы формирования лотов при определении предмета торгов в отношении зданий, строений, сооружений действующим законодательством, в том числе Законом о защите конкуренции и указанными выше Правилами, не предусмотрены. Прямой запрет на объединение зданий, строений, сооружений в один лот отсутствует. Правомочия собственника по распоряжению имуществом путем реализации его на торгах в части порядка формирования лотов действующим законодательством не установлены и не ограничены.
Доказательств того, что в рассматриваемом случае организатором торгов допущено ограничение конкуренции, поскольку выставление на торги крупного лота, состоящего из нескольких объектов, привело к исключению из числа претендентов лиц, не желающих или не имеющих возможности приобрести объединенное в сводный лот имущество, например, в силу отсутствия необходимых денежных средств, истцом не представлено.
Как верно отмечено судами, недостаточность финансовых средств у претендентов на участие в торгах или их нежелание приобрести в аренду объединенное в сводный лот имущество само по себе не может служить основанием для признания торгов противоречащими требованиям Закона о защите конкуренции.
Судами также принято во внимание техническое заключение от 17.12.2013 N 335-2013, выполненное экспертным учреждением - обществом с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы, оценки и кадастра", из которого следует, что включение в состав одного лота 8 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Лесозащитная, д. 16, при проведении открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи объектов муниципальной собственности экономически обоснованно как с позиции увеличения вероятности стоимости реализации всех объектов недвижимости, так и с позиции получения максимального дохода. Указанным техническим заключением установлено, что спорные объекты недвижимости расположены на одном выделенном земельном участке и взаимосвязаны между собой единой системой коммуникаций (водоснабжение, теплоснабжение, электросети); сведения о технической возможности и разрешение автономного подключения каждого объекта недвижимости к инженерным сетям отсутствуют; также отсутствует установленный порядок совместного пользования общим земельным участком.
Доказательств того, что спорные объекты функционально и технологически между собой не связаны, истцом в материалы дела не представлено.
Судами дана оценка акту обследования технического состояния зданий и сооружений депо N 2 по ул. Лесозащитной, д. 16. Как указали суды, данный акт свидетельствует лишь о техническом состоянии недвижимого имущества и не опровергает выводов, приведенных в техническом заключении от 17.12.2013 N 335-2013.
При таких обстоятельствах суды обоснованно признали, что объединение спорных объектов недвижимости в один лот не привело к нарушению законных прав и интересов муниципального образования "город Оренбург" и не является нарушением действующего законодательства, влекущим недействительность торгов и заключенного по его результатам договора аренды.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на положения ч. 3 ст. 17 Закона о защите конкуренции, согласно которым не допускается включение в состав лотов продукции (товаров, работ, услуг), технологически и функционально не связанных с товарами, работами, услугами, поставки, выполнение, оказание которых являются предметом торгов, не принимаются. Данные положения не подлежат применению в рассматриваемой ситуации, поскольку предметом торгов, и, соответственно, предметом аренды, являлся каждый из спорных объектов, включенных в один лот. Иная продукция (товаров, работ, услуг), не связанная с данным предметом торгов, в составе лота отсутствовали.
Доводы заявителя кассационной жалобы о недоказанности соблюдения принципов эффективности и равнодоступности оспариваемых торгов, отсутствия у спорного имущества признаков единого имущественного комплекса, позволяющего выставлять это имущество на торги одним лотом, подлежат отклонению как не подтвержденные материалами дела. Выводы судов соответствуют обстоятельствам дела, установленным на основании исследования и оценки доказательств в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доводы заявителя направлены на переоценку доказательств, представленных в материалы дела, что в полномочия суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.03.2014 по делу N А47-10704/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Прокурора Оренбургской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 26.09.2014 N Ф09-6035/14 ПО ДЕЛУ N А47-10704/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2014 г. N Ф09-6035/14
Дело N А47-10704/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Платоновой Е.А., Купреенкова В.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Валиулиной М.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Прокурора Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.03.2014 по делу N А47-10704/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области приняли участие:
Прокурор Оренбургской области Филипповская О.Н. (служебное удостоверение),
представитель общества с ограниченной ответственностью "Петровский рынок" (далее - общество "Петровский рынок") - Олейник В.Л. (доверенность от 09.01.2014),
представитель администрации города Оренбурга, - Бичевник Е.В. (доверенности от 03.02.2014 N 60).
Прокурор Оренбургской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением в интересах муниципального образования "город Оренбург" к муниципальному казенному предприятию "Оренбургский городской пассажирский транспорт" муниципального образования "город Оренбург" (далее - предприятие) и обществу "Петровский рынок" о признании недействительным открытого аукциона, состоявшегося 29.03.2013 и оформленного протоколом от 29.03.2013 N 2 проведения открытого аукциона по извещению N 050313/0119918/01, по лоту N 1 на право заключения договоров аренды муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Лесозащитная, д. 16, и закрепленного на праве оперативного управления за предприятием, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения от 09.04.2013 N 1-17/2013, заключенного между предприятием и обществом "Петровский рынок", и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества "Петровский рынок" возвратить предприятию имущество, являющееся предметом по договору аренды от 09.04.2013 N 1-17/2013 (с учетом изменения предмета исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определениями от 22.10.2013, 26.11.2013, 24.12.2013 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области, Комитет по управлению имуществом города Оренбурга, администрацию города Оренбурга.
Решением суда первой инстанции от 12.03.2014 (судья Калитанова Т.В.) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе прокурор просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-Ф3 "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что объединение в один лот нескольких объектов недвижимости, не связанных между собой технологически и функционально в единый комплекс, направлено на ограничение конкуренции и нарушение принципов экономической эффективности, равнодоступности торгов. По мнению заявителя, передача спорного имущества в аренду путем формирования более мелких лотов направлено на существенное увеличение стоимости договора аренды, заключенного по результатам таких торгов, и будет отвечать принципам результативности и эффективности использования бюджетных средств. Заявитель считает, что техническое заключение общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы, оценки и кадастра" от 17.12.2013 N 335-2013 не правомерно принято судами в качестве доказательства законности укрупнения лота, так как данное заключение не оценивалось судами во взаимосвязи с актом обследования технического состояния зданий и сооружений депо N 2 по состоянию на 28.03.2013. Согласно названному акту имущество депо N 2 не участвует в производственном процессе и не используется как единый комплекс. Прокурор ссылается на наличие коммерческого интереса хозяйствующих субъектов к спорному имуществу, в связи с чем их аренда отдельно друг от друга имеет значение для осуществления предпринимательской деятельности.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области доводы заявителя поддерживает, считает, что судебные акты подлежат отмене, исковые требования - удовлетворению.
Администрация г. Оренбурга и общество "Петровский рынок" в отзывах на кассационную жалобу указывают на несостоятельность доводов заявителя, считают выводы судов законными и обоснованными, просят судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Администрация, в частности, указала на то, что выставление спорных объекты на аукцион одним лотом обусловлено экономической целесообразностью, направлено на восстановление и эффективное использование данного имущества. Нарушений прав муниципального образования "город Оренбург" при этом не допущено и их наличие прокурором не доказано.
Как установлено судами, за предприятием на праве оперативного управления закреплено следующее муниципальное недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Лесозащитная, д. 16:
- здание теплицы, назначение: нежилое, одноэтажное, общей площадью 1046 кв. м, инв. N П-78-15/Г5,
- - проходная, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 78,4 кв. м, инв. N П-78-15/Г, литера Г;
- - производственное здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 95,5 кв. м, инв. N П-78-15/Г2, литера Г2;
- - здание котельной, назначение: нежилое, 1- 2-этажное, общей площадью 589,1 кв. м, инв. N П-78-15/КК1, литера КК1;
- - гараж, назначение: нежилое, 1- 2-этажный, общей площадью 380,7 кв. м, инв. N П-78-15/ГЗ, литера ГЗ;
- - нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 5042 кв. м, инв. N П-78-15/Г1, литера Г1;
- - контрольное помещение, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 7,5 кв. м, инв. N П-78-15/Г4, литера Г4;
- - склад, назначение: нежилое, 1- 2-этажный, общей площадью 388 кв. м, инв. N П-78-15/ББ1, литера ББ1. Право оперативного управления предприятия на названные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права.
Решением Оренбургского городского Совета от 11.06.2013 N 651 предприятию дано согласие на отчуждение указанного имущества (производственная база депо N 2) с обременением долгосрочной аренды сроком на три года, предприятию поручены организация и проведение торгов в форме открытого аукциона, установлена начальная (минимальная) стоимость имущества в сумме 17 180 150 руб. с учетом НДС согласно отчету от 09.04.2013 N 931-ОЦ/13 оценочной компании общество с ограниченной ответственностью "Оренбург-оценка".
В соответствие со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-Ф3 "О защите конкуренции", Правилами проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 10.02.2010 N 67, Комитет по управлению имуществом города Оренбурга письмом от 13.02.2013 N 1-28/803 согласовал предприятию проведение торгов в форме аукциона на следующих условиях:
1) предмет торгов: право заключения договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Лесозащитная, д. 16:
- - здание теплицы, назначение: нежилое, одноэтажное, общей площадью 1046 кв. м, инв. N П-78-15/Г5, литера Г5;
- - проходная, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 78,4 кв. м, инв. N П-78-15/Г, литера Г;
- - производственное здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 95,5 кв. м, инв. N П-78-15/Г2, литера Г2;
- - здание котельной, назначение: нежилое, 1- 2-этажное, общей площадью 589,1 кв. м, инв. N П-78-15/КК1, литера КК1;
- - гараж, назначение: нежилое, 1- 2-этажный, общей площадью 380,7 кв. м, инв. N П-78-15/ГЗ, литера ГЗ;
- - нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 5042 кв. м, инв. N П-78-15/Г1, литера Г1;
- - контрольное помещение, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 7,5 кв. м, инв. N П-78-15/Г4, литера Г4;
- - склад, назначение: нежилое, 1- 2-этажный, общей площадью 388 кв. м, инв. N П-78-15/ББ1, литера ББ1.
2) срок действия договора аренды: 3 (три) года;
3) целевое назначение: под торговую и складскую деятельность;
4) начальная (минимальная) цена договора аренды: ежемесячная арендная плата - 275 245 руб. с учетом НДС (отчет общества с ограниченной ответственностью "Оренбург-Оценка" от 08.02.2013 N 904-ОЦ/13);
5) размер внесения задатка - 1 543 470 руб.
Предприятием издан приказ от 04.03.2013 N 151 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, закрепленных на праве оперативного управления за МКП "ОГПТ", которым принято решение провести аукцион на право заключения договора аренды нежилых помещений, закрепленных на праве оперативного управления за предприятием и разместить извещение о проведении аукциона на официальном сайте в сети "Интернет" www.torgi.gov.ru, утверждена документация аукциона, определено место и время подачи заявок в соответствии с аукционной документацией, установлены дата и время проведения аукциона.
Согласно представленной в материалы дела аукционной документации организатором торгов является предприятие, для проведения торгов по всем указанным в иске объектам недвижимости сформирован один лот.
В информационной карте аукциона указана информация относительно предмета аукциона, объектов недвижимого имущества, передаваемых в аренду, срока действия договора аренды, начальной цены договора аренды, размера задатка, идентичная информации, содержащейся в согласии Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 13.02.2013 N 1-28/803.
По результатам торгов, проведенных 29.03.2013, победителем признано общество "Петровский рынок", с которым организатором торгов заключен договор от 09.04.2013 N 1-17/2013 аренды вышеназванного имущества, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Лесозащитная, 16, общей площадью 7627,2 кв. м, для торговой и складской деятельности на срок с 09.04.2013 по 09.04.2016.
Указанный договор аренды от 09.04.2013 N 1-17/2013 зарегистрирован в установленном законом порядке 19.04.2013, запись о регистрации N 56-56-01/130/2013-250. Имущество передано обществу "Петровский рынок" по акту приема-передачи от 09.04.2013.
К договору сторонами подписано дополнительное соглашение от 13.06.2013 в связи выявленной опечаткой в описании передаваемого в аренду объекта недвижимого имущества - нежилого строения, литера Г1. Дополнительное соглашение от 13.06.2013 также зарегистрировано в установленном законом порядке 27.06.2013 запись о регистрации N 56-56-01/216/2013-254.
Прокурор, полагая, что в нарушение ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" организатор оспариваемых торгов необоснованно укрупнил лот путем включения в него нескольких объектов недвижимости, являющихся самостоятельными, индивидуально-определенными, функционально и технологически не связанными друг с другом, что привело к уменьшению потенциальных участников аукциона, устранению от участия в аукционе претендентов, имеющих намерение арендовать меньшее количество объектов, обратился в арбитражный суд с требованием о признании торгов и заключенного по их результатам договора аренды недействительными в защиту интересов муниципального образования "город Оренбург".
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что нарушений действующего законодательства, являющихся основанием для признания торгов и договора аренды недействительными, организатором торгов не допущено.
В силу п. 1 ст. 449, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент проведения оспариваемых торгов и заключения договора аренды от 09.04.2013 N 1-17/2013) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Основанием для признания торгов недействительными являются такие нарушения правил их проведения, которые имеют существенное влияние на результат торгов, и находящиеся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Таким образом, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать обстоятельства нарушения порядка его проведения, которые повлияли или с учетом обстоятельств дела могли повлиять на результаты торгов, в частности, привести к неправильному определению победителя, а также наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
Согласно ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции, действовавшей на момент проведения оспариваемых торгов) при проведении торгов, запроса котировок цен на товары (далее - запрос котировок) запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе: 1) координация организаторами торгов, запроса котировок или заказчиками деятельности его участников; 2) создание участнику торгов, запроса котировок или нескольким участникам торгов, запроса котировок преимущественных условий участия в торгах, запросе котировок, в том числе путем доступа к информации, если иное не установлено федеральным законом; 3) нарушение порядка определения победителя или победителей торгов, запроса котировок; 4) участие организаторов торгов, запроса котировок или заказчиков и (или) работников организаторов торгов, запроса котировок или работников заказчиков в торгах, запросе котировок.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены в статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Суды, исследовав материалы дела, установили, что информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за предприятием, опубликованное предприятием на официальном сайте торгов в сети "Интернет" www.torgi.gov.ru 05.03.2013, содержало все сведения, предусмотренные Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67.
Оценив доводы прокурора о нарушении положений антимонопольного законодательства при формировании лота, выставленного на спорный открытый аукцион, суды обоснованно признали их несостоятельными.
Порядок либо принципы формирования лотов при определении предмета торгов в отношении зданий, строений, сооружений действующим законодательством, в том числе Законом о защите конкуренции и указанными выше Правилами, не предусмотрены. Прямой запрет на объединение зданий, строений, сооружений в один лот отсутствует. Правомочия собственника по распоряжению имуществом путем реализации его на торгах в части порядка формирования лотов действующим законодательством не установлены и не ограничены.
Доказательств того, что в рассматриваемом случае организатором торгов допущено ограничение конкуренции, поскольку выставление на торги крупного лота, состоящего из нескольких объектов, привело к исключению из числа претендентов лиц, не желающих или не имеющих возможности приобрести объединенное в сводный лот имущество, например, в силу отсутствия необходимых денежных средств, истцом не представлено.
Как верно отмечено судами, недостаточность финансовых средств у претендентов на участие в торгах или их нежелание приобрести в аренду объединенное в сводный лот имущество само по себе не может служить основанием для признания торгов противоречащими требованиям Закона о защите конкуренции.
Судами также принято во внимание техническое заключение от 17.12.2013 N 335-2013, выполненное экспертным учреждением - обществом с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы, оценки и кадастра", из которого следует, что включение в состав одного лота 8 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Лесозащитная, д. 16, при проведении открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи объектов муниципальной собственности экономически обоснованно как с позиции увеличения вероятности стоимости реализации всех объектов недвижимости, так и с позиции получения максимального дохода. Указанным техническим заключением установлено, что спорные объекты недвижимости расположены на одном выделенном земельном участке и взаимосвязаны между собой единой системой коммуникаций (водоснабжение, теплоснабжение, электросети); сведения о технической возможности и разрешение автономного подключения каждого объекта недвижимости к инженерным сетям отсутствуют; также отсутствует установленный порядок совместного пользования общим земельным участком.
Доказательств того, что спорные объекты функционально и технологически между собой не связаны, истцом в материалы дела не представлено.
Судами дана оценка акту обследования технического состояния зданий и сооружений депо N 2 по ул. Лесозащитной, д. 16. Как указали суды, данный акт свидетельствует лишь о техническом состоянии недвижимого имущества и не опровергает выводов, приведенных в техническом заключении от 17.12.2013 N 335-2013.
При таких обстоятельствах суды обоснованно признали, что объединение спорных объектов недвижимости в один лот не привело к нарушению законных прав и интересов муниципального образования "город Оренбург" и не является нарушением действующего законодательства, влекущим недействительность торгов и заключенного по его результатам договора аренды.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на положения ч. 3 ст. 17 Закона о защите конкуренции, согласно которым не допускается включение в состав лотов продукции (товаров, работ, услуг), технологически и функционально не связанных с товарами, работами, услугами, поставки, выполнение, оказание которых являются предметом торгов, не принимаются. Данные положения не подлежат применению в рассматриваемой ситуации, поскольку предметом торгов, и, соответственно, предметом аренды, являлся каждый из спорных объектов, включенных в один лот. Иная продукция (товаров, работ, услуг), не связанная с данным предметом торгов, в составе лота отсутствовали.
Доводы заявителя кассационной жалобы о недоказанности соблюдения принципов эффективности и равнодоступности оспариваемых торгов, отсутствия у спорного имущества признаков единого имущественного комплекса, позволяющего выставлять это имущество на торги одним лотом, подлежат отклонению как не подтвержденные материалами дела. Выводы судов соответствуют обстоятельствам дела, установленным на основании исследования и оценки доказательств в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доводы заявителя направлены на переоценку доказательств, представленных в материалы дела, что в полномочия суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.03.2014 по делу N А47-10704/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Прокурора Оренбургской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)