Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора возникли разногласия по цене продажи объекта (покупатель не согласен с размером оценки рыночной стоимости выкупаемого помещения).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 1 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 5 июня 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Захаровой М.В., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Молодых Д.С. (доверенность от 19.05.2015), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Табала Д.Н. (доверенность от 31.12.2014) и Коршуновой Н.В. (доверенность от 12.01.2015), от общества с ограниченной ответственностью "МЕСХИ" Казусевой Т.Ю. (доверенность от 29.03.2014), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Гандыжалиева Б.Б. (доверенность от 31.12.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2014 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-8225/2014,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "МЕСХИ", место нахождения: 194100, Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д. 27, лит. М, пом. 6-Н, ОГРН 1067847547965, ИНН 7802348910 (далее - ООО "МЕСХИ", общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д. 27, лит. М, пом. 6-Н с кадастровым номером 78:36:0511803:1200.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ, комитет) и открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).
Делу присвоен N А56-8225/2014.
ООО "МЕСХИ" также обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к КУГИ и Фонду об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 192,2 кв. м с кадастровым номером 78:36:0511803:1200, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д. 27, лит. М, пом. 6-Н, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в арбитражном суде.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУИОН.
Делу присвоен N А56-8218/2014.
Определением суда от 28.04.2014 дела N N А56-8225/2014 и А56-8218/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен N А56-8225/2014, КУГИ и Фонд привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.
Решением суда от 01.10.2014 признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта недвижимости, установленная на основании отчета об оценке от 12.12.2013 N 31-8-1090 (040)-2013, выполненного ГУИОН в отношении помещения с кадастровым номером 78:36:0511803:1200, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д. 27, лит. М, пом. 6-Н, КУГИ обязан заключить с ООО "МЕСХИ" договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 9 510 000 руб.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.01.2015 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ГУИОН просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
По мнению подателя жалобы, заключение от 17.07.2014 N 82/СЭ/2014, выполненное некоммерческим партнерством саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", является обоснованным, достоверным и полностью соответствующим статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Податель жалобы полагает, что заключение от 24.07.2014 N 385/16-СЗ, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз Северо-западного округа" (далее - ООО "Центр судебных экспертиз Северо-западного округа") является не сопоставимым с отчетом, выполненным ГУИОН, в связи с его выполнением на иную дату, и не может служить доказательством, опровергающим достоверность отчета ГУИОН, а значит является неотносимым доказательством.
В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
По мнению подателя жалобы, отчет об оценке от 12.12.2013 N 31-8-1090 (040)-2013, выполненный ГУИОН, является относимым и допустимым доказательством о величине рыночной стоимости помещения, поскольку экспертным заключением от 17.07.2014 N 82/СЭ/2014 признан достоверным.
Податель жалобы полагает, что суды, устанавливая цену продажи спорного имущества, в нарушение статей 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дали оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, не указали, по каким мотивам признанный экспертным заключением от 17.07.2014 N 82/СЭ/2014 достоверный отчет об оценке, выполненный ГУИОН, отклонен судом.
По мнению подателя жалобы, заключение от 24.07.2014 N 385/16-СЗ, выполненное экспертом ООО "Центр судебных экспертиз Северо-западного округа", основано на недостоверной информации, содержит противоречия и ошибки расчета, которые привели к существенному занижению его результатов.
Отзыв на кассационные жалобы не представлен.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель КУГИ заявил ходатайство о проведении процессуального правопреемства и просил заменить Комитет по управлению городским имуществом Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - КИО, комитет). Суд кассационной инстанции, выслушав мнение других участвующих в деле лиц, полагает, что ходатайство подлежит удовлетворению. В соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 N 98, КИО является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга и проводит государственную политику в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга, контроля за его использованием и сохранностью, а также в сфере земельных отношений. В Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) внесены изменения в сведения о юридическом лице - КУГИ, содержащиеся в ЕГРЮЛ, связанные с присоединением к нему юридического лица при реорганизации в форме присоединения, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга поставлен на учет в налоговом органе 10.07.2014. Поскольку образованное в результате реорганизации КИО является правопреемником КУГИ, в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит произвести процессуальное правопреемство, заменив Комитет по управлению городским имуществом Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.
В судебном заседании представители ГУИОН и КИО подтвердили доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представитель Фонда поддержал доводы подателей жалоб. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 19.02.2004 N 02-А-004202 аренды нежилого помещения общей площадью 192,2 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д. 27, лит. М, пом. 6-Н.
Общество обратилось в комитет с заявлением от 31.10.2013 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости в собственность за плату.
Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 26.12.2013 N 2162-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда" предписано осуществить приватизацию объекта обществу по цене 15 030 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 12.12.2013 N 31-8-1090 (040)-2013, выполненным ГУИОН.
Комитет в лице Фонда направил обществу предложение от 15.01.2014 о заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением подписанного проекта договора купли-продажи.
В ответ общество направило протокол разногласий от 10.02.2014, в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "цена продажи объекта составляет 6 727 000 руб.".
Не согласившись с размером оценки рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, сославшись на уклонение комитета от рассмотрения протокола и урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив полученные экспертные исследования по правилам, установленным статьями 65, 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что заключение от 17.07.2014 N 82/СЭ/2014 является недостоверным доказательством по настоящему делу, а заключение эксперта от 24.07.2014 N 385/16-СЗ соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 05.06.2015 N Ф07-3138/2015 ПО ДЕЛУ N А56-8225/2014
Требование: О признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости и об обязании заключить договор купли-продажи помещения по цене, определенной в ходе рассмотрения спора.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора возникли разногласия по цене продажи объекта (покупатель не согласен с размером оценки рыночной стоимости выкупаемого помещения).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2015 г. по делу N А56-8225/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 1 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 5 июня 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Захаровой М.В., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Молодых Д.С. (доверенность от 19.05.2015), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Табала Д.Н. (доверенность от 31.12.2014) и Коршуновой Н.В. (доверенность от 12.01.2015), от общества с ограниченной ответственностью "МЕСХИ" Казусевой Т.Ю. (доверенность от 29.03.2014), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Гандыжалиева Б.Б. (доверенность от 31.12.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2014 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-8225/2014,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "МЕСХИ", место нахождения: 194100, Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д. 27, лит. М, пом. 6-Н, ОГРН 1067847547965, ИНН 7802348910 (далее - ООО "МЕСХИ", общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д. 27, лит. М, пом. 6-Н с кадастровым номером 78:36:0511803:1200.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ, комитет) и открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).
Делу присвоен N А56-8225/2014.
ООО "МЕСХИ" также обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к КУГИ и Фонду об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 192,2 кв. м с кадастровым номером 78:36:0511803:1200, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д. 27, лит. М, пом. 6-Н, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в арбитражном суде.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУИОН.
Делу присвоен N А56-8218/2014.
Определением суда от 28.04.2014 дела N N А56-8225/2014 и А56-8218/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен N А56-8225/2014, КУГИ и Фонд привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.
Решением суда от 01.10.2014 признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта недвижимости, установленная на основании отчета об оценке от 12.12.2013 N 31-8-1090 (040)-2013, выполненного ГУИОН в отношении помещения с кадастровым номером 78:36:0511803:1200, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д. 27, лит. М, пом. 6-Н, КУГИ обязан заключить с ООО "МЕСХИ" договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 9 510 000 руб.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.01.2015 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ГУИОН просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
По мнению подателя жалобы, заключение от 17.07.2014 N 82/СЭ/2014, выполненное некоммерческим партнерством саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", является обоснованным, достоверным и полностью соответствующим статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Податель жалобы полагает, что заключение от 24.07.2014 N 385/16-СЗ, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз Северо-западного округа" (далее - ООО "Центр судебных экспертиз Северо-западного округа") является не сопоставимым с отчетом, выполненным ГУИОН, в связи с его выполнением на иную дату, и не может служить доказательством, опровергающим достоверность отчета ГУИОН, а значит является неотносимым доказательством.
В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
По мнению подателя жалобы, отчет об оценке от 12.12.2013 N 31-8-1090 (040)-2013, выполненный ГУИОН, является относимым и допустимым доказательством о величине рыночной стоимости помещения, поскольку экспертным заключением от 17.07.2014 N 82/СЭ/2014 признан достоверным.
Податель жалобы полагает, что суды, устанавливая цену продажи спорного имущества, в нарушение статей 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дали оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, не указали, по каким мотивам признанный экспертным заключением от 17.07.2014 N 82/СЭ/2014 достоверный отчет об оценке, выполненный ГУИОН, отклонен судом.
По мнению подателя жалобы, заключение от 24.07.2014 N 385/16-СЗ, выполненное экспертом ООО "Центр судебных экспертиз Северо-западного округа", основано на недостоверной информации, содержит противоречия и ошибки расчета, которые привели к существенному занижению его результатов.
Отзыв на кассационные жалобы не представлен.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель КУГИ заявил ходатайство о проведении процессуального правопреемства и просил заменить Комитет по управлению городским имуществом Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - КИО, комитет). Суд кассационной инстанции, выслушав мнение других участвующих в деле лиц, полагает, что ходатайство подлежит удовлетворению. В соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 N 98, КИО является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга и проводит государственную политику в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга, контроля за его использованием и сохранностью, а также в сфере земельных отношений. В Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) внесены изменения в сведения о юридическом лице - КУГИ, содержащиеся в ЕГРЮЛ, связанные с присоединением к нему юридического лица при реорганизации в форме присоединения, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга поставлен на учет в налоговом органе 10.07.2014. Поскольку образованное в результате реорганизации КИО является правопреемником КУГИ, в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит произвести процессуальное правопреемство, заменив Комитет по управлению городским имуществом Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.
В судебном заседании представители ГУИОН и КИО подтвердили доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представитель Фонда поддержал доводы подателей жалоб. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 19.02.2004 N 02-А-004202 аренды нежилого помещения общей площадью 192,2 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д. 27, лит. М, пом. 6-Н.
Общество обратилось в комитет с заявлением от 31.10.2013 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости в собственность за плату.
Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 26.12.2013 N 2162-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда" предписано осуществить приватизацию объекта обществу по цене 15 030 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 12.12.2013 N 31-8-1090 (040)-2013, выполненным ГУИОН.
Комитет в лице Фонда направил обществу предложение от 15.01.2014 о заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением подписанного проекта договора купли-продажи.
В ответ общество направило протокол разногласий от 10.02.2014, в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "цена продажи объекта составляет 6 727 000 руб.".
Не согласившись с размером оценки рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, сославшись на уклонение комитета от рассмотрения протокола и урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив полученные экспертные исследования по правилам, установленным статьями 65, 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что заключение от 17.07.2014 N 82/СЭ/2014 является недостоверным доказательством по настоящему делу, а заключение эксперта от 24.07.2014 N 385/16-СЗ соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)