Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 02 декабря 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2014 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от заявителя - Департамента городского имущества города Москвы - Демьянов П.О., доверенность от 19.05.2014 г. N 33-Д-385/14, сроком до 31.12.2014 г.
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Пенькова А.Ю., доверенность N 22485/2013 от 30.12.2013 г., сроком до 31.12.2014 г.
от третьего лица - ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" - Филатов А.И., доверенность от 24.01.2014 г., удостоверена врио нотариуса г. Москвы Ламизовой Л.В., зарегистрирована в реестре за N 1-278
рассмотрев 02 декабря 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ответчик)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 28 апреля 2014 года
принятое судьей Филиной Е.Ю.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 28 июля 2014 года
принятое судьями Свиридовым В.А., Захаровым С.Л., Каменецким Д.В.
по заявлению Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822)
третье лицо - ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" (ОГРН 1027739698018)
о признании незаконным отказа в государственной регистрации
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа N 09/092/2013-108 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) в государственной регистрации дополнительного соглашения от 24 июня 2013 года к договору аренды N 02-00239/08 от 07 июня 2008 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Центр народной юридической помощи "Ваше право" (далее - ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право", арендатор) в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Костякова, д. 6/5 и об обязании Управление Росреестра по Москве зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды N 02-00239/08 от 07 июня 2008 года.
В обоснование заявленных со ссылкой на нормы статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации требований заявитель ссылается на то, что основания для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения отсутствуют, между тем, регистрирующий орган вышел за рамки делегированных ему полномочий, а отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения нарушает права и законные интересы Департамента, который несет убытки в связи с неполучением арендных платежей по договору аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право".
Решением от 28 апреля 2014 года Арбитражный суд города Москвы заявленные требования полностью удовлетворил.
Суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ в государственной регистрации является не правомерным и нарушает права и законные интересы заявителя.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления Росреестра по Москве, которое не согласно с судебными актами и считает, что они приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказ в удовлетворении требований Департамента.
Как указывает заявитель, в связи с вступлением в силу Федерального закона от 02.07.2013 г. N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" с 01 июля 2013 года часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" признана утратившей силу. Однако, дополнительное соглашение от 24 июня 2013 года к договору аренды было предоставлено на государственную регистрацию только 12 сентября 2013 года. По мнению заявителя, правовое значение имеет именно дата обращения в регистрирующий орган, а не дата заключения дополнительного соглашения. При этом, на момент обращения с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения сторонам было известно, что часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", допускающая льготный порядок заключения договоров в отношении государственного имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства, утратила силу.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что судебные акты являются законными и обоснованными.
Представитель ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела документов, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Управление Росреестра по Москве для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 24 июня 2013 года к договору аренды от 07 июня 2008 года N 02-00239/08, заключенного с ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" на объект недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Костякова, д. 6/5.
Дополнительным соглашением от 24 июня 2013 года был продлен срок действия договора аренды от 07 июня 2008 года N 02-00239/08 по 30 июня 2015 года.
Письмом от 01 ноября 2013 года N 09/092/2013-108 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения к договору аренды.
Регистрирующий орган сослался на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьи 452, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал на то, что к дополнительному соглашению должны применяться нормы законодательства, действующие на момент проведения его государственной регистрации. Между тем, для осуществления регистрационных действий не предоставлены документы, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду на новый срок либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды, дополнительное соглашение к которому заявлено к регистрации, на новый срок без проведения конкурса или аукциона.
Посчитав отказ регистрирующего органа незаконным, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды обеих инстанций, удовлетворяя требования Департамента, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 17.1, пункта 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", пришли к выводу о том, что действия Управления по государственной регистрации должны быть основаны на законодательстве, действовавшем на дату подписания дополнительного соглашения; документы, предоставленные регистрирующему органу, имели надлежащее оформление, а потому не требовалось предоставление тех документов, о которых указал регистрирующий орган в своем отказе.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи со следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).
Пунктом 4 части 1 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлено, что одним из основных принципов поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является оказание поддержки с соблюдением требований, установленных Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество по основаниям, указанным в пунктах 1 - 16 указанной статьи.
В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В силу части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, в редакции действовавшей на момент подписания дополнительного соглашения от 24 июня 2013 года, до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства" установлено, что субъектам малого и среднего предпринимательства оказываются различные формы поддержки, в том числе имущественная, которая осуществляется органами государственной власти, местного самоуправления в виде передачи во владение и пользование государственного и муниципального имущества, в том числе нежилых помещений на льготных условиях.
Как установили суды обеих инстанций, ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" внесено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, а потому на него распространяется норма части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.
Между тем, с 01 июля 2013 года часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
В связи с этим, положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, предоставляющие преференцию на пролонгацию действия договора аренды без проведения конкурса субъектам малого и среднего предпринимательства, утратили силу с 01 июля 2013 года.
При этом, следует учитывать, что право заключения на новый срок до 1 июля 2015 г. без проведения торгов договоров аренды, указанных в ч. ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 1 июля 2008 г. с субъектами малого и среднего предпринимательства, не является реализацией преимущественного права арендатора, а представляет собой ограниченное во времени исключение из общего требования об обязательности проведения торгов при заключении договоров с определенной категорией субъектов гражданского оборота. После истечения срока, установленного ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции субъекты малого и среднего предпринимательства функционируют в равных условиях с иными арендаторами., имеющими преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок в соответствии с требованиями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако, как усматривается из материалов дела и установили суды обеих инстанций, за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 24 июня 2013 года Департамент обратился 12 сентября 2013 года (заявление о государственной регистрации подано 12 сентября 2013 года).
В то же время, по общему правилу в целях государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит применению законодательство, действующее на дату обращения заявителя к государственному регистратору для совершения регистрационных действий.
Таким образом, правовое значение имеет именно дата обращения в Управление (12.09.2013 г.), а не дата заключения дополнительного соглашения (24.06.2013 г.).
При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что Департамент не мог в срок до 01 июля 2013 года по не зависящим от него причинам направить в Управление документы для государственной регистрации дополнительного соглашения.
В связи с изложенным, утратившая силу часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" не может быть применена к настоящему спору.
Более того, иное толкование и применение вышеуказанных норм права, а именно, если исходить из даты подписания дополнительного соглашения, а не из даты обращения за его государственной регистрации, может создать условия для недобросовестного поведения сторон договора аренды, тогда как участники гражданских правоотношений должны добросовестно пользоваться своими правами (ст. 10 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 указанного Кодекса).
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, дополнительное соглашение от 24 июня 2013 года к договору аренды подлежит государственной регистрации и может считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с даты его подписания сторонами.
В качестве основания отказа в государственной регистрации Управлением указано на непредставление документов, подтверждающих, что ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" имеет право на заключение договора аренды в отношении заявленного объекта недвижимости на бесконкурсной основе.
По общему правилу заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров (части 1, 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции").
О наличии у арендатора иных оснований для аренды недвижимого имущества без конкурса заявитель не указал, и к числу лиц, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества с которыми может быть заключен в изъятие из общего правила о заключении таких договоров только по результатам проведения конкурсов или аукционов, ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" не относится.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (ред. от 25 января 2013 г.) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (п. 1).
Учитывая изложенное, регистрирующий орган в данном случае не допустил нарушений законодательства при отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
В связи с тем, что по настоящему делу суды нижестоящих инстанций установили все фактические обстоятельства дела, однако неправильно применили нормы права, то судебные акты подлежат отмене.
Суд кассационной инстанции считает необходимым в данном случае, отменяя решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2014 года по делу N А40-177681/13-142-1611 отменить.
Отказать в удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы о признании незаконным отказа в государственной регистрации N 09/092/2013-108 от 01.11.2013 г. и обязании осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 24.06.2013 г. к договору аренды N 02-00239/08 от 07.06.2008 г.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 08.12.2014 N Ф05-13516/2014 ПО ДЕЛУ N А40-177681/13-142-1611
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2014 г. по делу N А40-177681/13-142-1611
Резолютивная часть объявлена 02 декабря 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2014 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от заявителя - Департамента городского имущества города Москвы - Демьянов П.О., доверенность от 19.05.2014 г. N 33-Д-385/14, сроком до 31.12.2014 г.
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Пенькова А.Ю., доверенность N 22485/2013 от 30.12.2013 г., сроком до 31.12.2014 г.
от третьего лица - ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" - Филатов А.И., доверенность от 24.01.2014 г., удостоверена врио нотариуса г. Москвы Ламизовой Л.В., зарегистрирована в реестре за N 1-278
рассмотрев 02 декабря 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ответчик)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 28 апреля 2014 года
принятое судьей Филиной Е.Ю.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 28 июля 2014 года
принятое судьями Свиридовым В.А., Захаровым С.Л., Каменецким Д.В.
по заявлению Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822)
третье лицо - ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" (ОГРН 1027739698018)
о признании незаконным отказа в государственной регистрации
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа N 09/092/2013-108 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) в государственной регистрации дополнительного соглашения от 24 июня 2013 года к договору аренды N 02-00239/08 от 07 июня 2008 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Центр народной юридической помощи "Ваше право" (далее - ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право", арендатор) в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Костякова, д. 6/5 и об обязании Управление Росреестра по Москве зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды N 02-00239/08 от 07 июня 2008 года.
В обоснование заявленных со ссылкой на нормы статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации требований заявитель ссылается на то, что основания для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения отсутствуют, между тем, регистрирующий орган вышел за рамки делегированных ему полномочий, а отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения нарушает права и законные интересы Департамента, который несет убытки в связи с неполучением арендных платежей по договору аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право".
Решением от 28 апреля 2014 года Арбитражный суд города Москвы заявленные требования полностью удовлетворил.
Суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ в государственной регистрации является не правомерным и нарушает права и законные интересы заявителя.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления Росреестра по Москве, которое не согласно с судебными актами и считает, что они приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказ в удовлетворении требований Департамента.
Как указывает заявитель, в связи с вступлением в силу Федерального закона от 02.07.2013 г. N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" с 01 июля 2013 года часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" признана утратившей силу. Однако, дополнительное соглашение от 24 июня 2013 года к договору аренды было предоставлено на государственную регистрацию только 12 сентября 2013 года. По мнению заявителя, правовое значение имеет именно дата обращения в регистрирующий орган, а не дата заключения дополнительного соглашения. При этом, на момент обращения с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения сторонам было известно, что часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", допускающая льготный порядок заключения договоров в отношении государственного имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства, утратила силу.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что судебные акты являются законными и обоснованными.
Представитель ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела документов, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Управление Росреестра по Москве для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 24 июня 2013 года к договору аренды от 07 июня 2008 года N 02-00239/08, заключенного с ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" на объект недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Костякова, д. 6/5.
Дополнительным соглашением от 24 июня 2013 года был продлен срок действия договора аренды от 07 июня 2008 года N 02-00239/08 по 30 июня 2015 года.
Письмом от 01 ноября 2013 года N 09/092/2013-108 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения к договору аренды.
Регистрирующий орган сослался на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьи 452, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал на то, что к дополнительному соглашению должны применяться нормы законодательства, действующие на момент проведения его государственной регистрации. Между тем, для осуществления регистрационных действий не предоставлены документы, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду на новый срок либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды, дополнительное соглашение к которому заявлено к регистрации, на новый срок без проведения конкурса или аукциона.
Посчитав отказ регистрирующего органа незаконным, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды обеих инстанций, удовлетворяя требования Департамента, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 17.1, пункта 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", пришли к выводу о том, что действия Управления по государственной регистрации должны быть основаны на законодательстве, действовавшем на дату подписания дополнительного соглашения; документы, предоставленные регистрирующему органу, имели надлежащее оформление, а потому не требовалось предоставление тех документов, о которых указал регистрирующий орган в своем отказе.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи со следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).
Пунктом 4 части 1 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлено, что одним из основных принципов поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является оказание поддержки с соблюдением требований, установленных Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество по основаниям, указанным в пунктах 1 - 16 указанной статьи.
В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В силу части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, в редакции действовавшей на момент подписания дополнительного соглашения от 24 июня 2013 года, до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства" установлено, что субъектам малого и среднего предпринимательства оказываются различные формы поддержки, в том числе имущественная, которая осуществляется органами государственной власти, местного самоуправления в виде передачи во владение и пользование государственного и муниципального имущества, в том числе нежилых помещений на льготных условиях.
Как установили суды обеих инстанций, ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" внесено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, а потому на него распространяется норма части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.
Между тем, с 01 июля 2013 года часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
В связи с этим, положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, предоставляющие преференцию на пролонгацию действия договора аренды без проведения конкурса субъектам малого и среднего предпринимательства, утратили силу с 01 июля 2013 года.
При этом, следует учитывать, что право заключения на новый срок до 1 июля 2015 г. без проведения торгов договоров аренды, указанных в ч. ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 1 июля 2008 г. с субъектами малого и среднего предпринимательства, не является реализацией преимущественного права арендатора, а представляет собой ограниченное во времени исключение из общего требования об обязательности проведения торгов при заключении договоров с определенной категорией субъектов гражданского оборота. После истечения срока, установленного ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции субъекты малого и среднего предпринимательства функционируют в равных условиях с иными арендаторами., имеющими преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок в соответствии с требованиями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако, как усматривается из материалов дела и установили суды обеих инстанций, за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 24 июня 2013 года Департамент обратился 12 сентября 2013 года (заявление о государственной регистрации подано 12 сентября 2013 года).
В то же время, по общему правилу в целях государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит применению законодательство, действующее на дату обращения заявителя к государственному регистратору для совершения регистрационных действий.
Таким образом, правовое значение имеет именно дата обращения в Управление (12.09.2013 г.), а не дата заключения дополнительного соглашения (24.06.2013 г.).
При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что Департамент не мог в срок до 01 июля 2013 года по не зависящим от него причинам направить в Управление документы для государственной регистрации дополнительного соглашения.
В связи с изложенным, утратившая силу часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" не может быть применена к настоящему спору.
Более того, иное толкование и применение вышеуказанных норм права, а именно, если исходить из даты подписания дополнительного соглашения, а не из даты обращения за его государственной регистрации, может создать условия для недобросовестного поведения сторон договора аренды, тогда как участники гражданских правоотношений должны добросовестно пользоваться своими правами (ст. 10 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 указанного Кодекса).
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, дополнительное соглашение от 24 июня 2013 года к договору аренды подлежит государственной регистрации и может считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с даты его подписания сторонами.
В качестве основания отказа в государственной регистрации Управлением указано на непредставление документов, подтверждающих, что ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" имеет право на заключение договора аренды в отношении заявленного объекта недвижимости на бесконкурсной основе.
По общему правилу заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров (части 1, 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции").
О наличии у арендатора иных оснований для аренды недвижимого имущества без конкурса заявитель не указал, и к числу лиц, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества с которыми может быть заключен в изъятие из общего правила о заключении таких договоров только по результатам проведения конкурсов или аукционов, ООО "Центр народной юридической помощи "Ваше право" не относится.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (ред. от 25 января 2013 г.) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (п. 1).
Учитывая изложенное, регистрирующий орган в данном случае не допустил нарушений законодательства при отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
В связи с тем, что по настоящему делу суды нижестоящих инстанций установили все фактические обстоятельства дела, однако неправильно применили нормы права, то судебные акты подлежат отмене.
Суд кассационной инстанции считает необходимым в данном случае, отменяя решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2014 года по делу N А40-177681/13-142-1611 отменить.
Отказать в удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы о признании незаконным отказа в государственной регистрации N 09/092/2013-108 от 01.11.2013 г. и обязании осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 24.06.2013 г. к договору аренды N 02-00239/08 от 07.06.2008 г.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)