Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик от лица истицы заключил договор купли-продажи нежилого помещения, при этом стоимость имущества была существенно занижена, размер сделки с ней не обсуждался, в связи с чем истица считает, что сделка заключена под влиянием обмана.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Вербицкая Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Паюсовой Е.Г.,
судей Андриишина Д.В., Русанова Р.А.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску К. <данные изъяты> к Р. <данные изъяты>, М. <данные изъяты> о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, возложении обязанности, признании права собственности,
по апелляционной жалобе К.
по апелляционной жалобе представителя К. - П.,
на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 05 ноября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования К. <данные изъяты> к Р. <данные изъяты> М. <данные изъяты> о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, возложении обязанности, признании права собственности оставить без удовлетворения.
После вступления в законную силу настоящего решения отменить меры по обеспечению иска в виде ареста, наложенного определением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 08.05.2014 г. на нежилое <адрес> принадлежащее М. <данные изъяты>".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к Р., М. о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, возложении обязанности, признании права собственности. Требования мотивировала тем, что в октябре 2013 года к ней обратился муж Р. с просьбой выдать доверенность на продажу принадлежащего им нежилого помещения по адресу: <адрес>, объяснив это тем, что поскольку брачные отношения между ними с 2012 года фактически прекращены, то им необходимо поделить совместно нажитое в браке имущество. Она такую доверенность выдала, полагая, что Р. будет действовать, в том числе и в интересах их совместного ребенка. 19.10.2013 года Р. от ее лица заключил с М. договор купли-продажи указанного нежилого помещения, при этом стоимость проданного имущества была существенно занижена, размер сделки с ней не обсуждался, в связи с чем считает, что сделка купли-продажи заключена под влиянием обмана и злонамеренного соглашения ее сторон, чем нарушены ее имущественные интересы. Данное помещение было приобретено ею в 2010 году за <данные изъяты> рублей, а продано Р. за <данные изъяты> рублей. Деньги за проданное имущество Р. ей не передал. Кроме того, при продаже совместно нажитого имущества Р. не получил ее нотариально удостоверенное согласие на распоряжение правом (долей в праве) в собственности, на совершение сделки. Просила признать недействительным договор купли-продажи от 19.10.2013 года, заключенный К. в лице Р., с М. в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности договора купли-продажи в виде приведения сторон в первоначальное положение, обязав М. возвратить ей помещение, а Р. обязать возвратить М. <данные изъяты> рублей. Признать за ней право собственности на указанное нежилое помещение, взыскать с Р., и М. уплаченную при обращении в суд государственную пошлину.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель К. - П. просит отменить решение суда и удовлетворить требования в полном объеме, указывая, что представленное в материалы дела ответчиком нотариальное согласие К., не имеет указания на конкретную сделку, в нем не указан предмет сделки. На совершение одной сделки выдается одно нотариальное согласие, которое не может применяться ко всем последующим сделкам. До совершения оспариваемой сделки от 19.10.2013 года Р. совершил сделку от 23.09.2013 года по продаже земельного участка, расположенного в г. Геленджик, соответственно нотариально удостоверенное согласие, на которое ссылается ответчик, не может применяться к оспариваемой сделке, поскольку не выдавалось в отношении спорного нежилого помещения. Судом не был исследован вопрос о фактической рыночной стоимости спорного имущества на момент совершения сделки и немотивированно отказано в проведении экспертизы по определению рыночной стоимости спорного имущества на дату продажи. Считает, что данная сделка заключена под влиянием обмана и злонамеренного соглашения ее сторон. Ответчик М. при совершении данной сделки по заниженной стоимости, тоже осознавал противоправный характер заключаемой им сделки купли-продажи нежилого помещения, однако заключил оспариваемую сделку, нарушив имущественные интересы истицы.
В апелляционной жалобе К. просит отменить решение суда, удовлетворить ее требования в полном объеме, указывая на то, что ответчик Р. ввел ее в заблуждение относительно истинных мотивов и целей совершения сделки купли-продажи нежилого помещения, с целью получения от нее доверенности, дающей право на заключение сделки купли-продажи, впоследствии совершил от ее имени сделку по заниженной стоимости, тем самым причинив вред ее имущественным интересам. Ответчик М. при совершении данной сделки по явно заниженной стоимости, тоже осознавал противоправный характер заключаемой им сделки купли-продажи нежилого помещения.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителей К. - П. и Т., поддержавших жалобы, представителя Р. - Б., согласного с решением суда, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, а также вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца К. и ответчиков Р. и М., надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного рассмотрения дела с учетом письменного ходатайства М. о рассмотрении дела в его отсутствие, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
Согласно п. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
Согласно ст. 12 ГК РФ признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты гражданских прав.
В силу ч. ч. 1, 2 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Согласно ст. 156 ГК РФ к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 3 ст. 173.1 ГК РФ лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.
Согласно ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Частью 1 статьи 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 973 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникает непосредственного у доверителя.
Согласно ч. 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В силу ч. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Вместе с тем п. 4 ст. 253 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Иные, то есть отличные от п. 3 ст. 253 ГК РФ правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.
На основании ч. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Положения ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате предусматривают обязанность нотариуса разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что Р. и К. заключили брак 14.07.2006 года.
Решением мирового судьи судебного участка N 75 Войковского района г. Москвы от 05.06.2014 года, вступившим в законную силу 08.07.2014 года, брак Р. с К. расторгнут.
В период брака с Р., его супругой К. на основании договора купли-продажи от 25.03.2010 года была приобретена в собственность за <данные изъяты> рублей <адрес>
Решением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 17.05.2011 года за К. признано право собственности на нежилое помещение <адрес> <данные изъяты>., которое фактически было переведено из жилого помещения в нежилое предшествующим собственником, хотя продано в качестве жилого.
15.10.2013 года К. выдана на имя Р. доверенность на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению помещения, назначение: нежилое, находящегося по адресу: <адрес>
19.10.2013 года Р., действуя от имени К., и М. заключили договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> рублей, договор зарегистрирован Управлением Росреестра 28.10.2013 года, N регистрации <данные изъяты>.
28.10.2013 года М. получил свидетельство о государственной регистрации права на указанное помещение серии <данные изъяты>
Согласно представленной в деле расписке, Р. получил от М. наличную денежную сумму <данные изъяты> рублей за проданное нежилое помещение по адресу: <данные изъяты>
В представленном в материалах дела согласии К. от 07.09.2013 года, удостоверенном ВРИО нотариуса г. <данные изъяты> зарегистрированном в реестре за <данные изъяты>, подписанном собственноручно, указано, что К. <данные изъяты> дает согласие своему супругу Р. <данные изъяты>,<...> года рождения, на продажу любого недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, за цену и на условиях по своему усмотрению, "Содержание ст. 34, ст. 35, ст. 42 Семейного Кодекса РФ нотариусом мне разъяснено".
Таким образом, в судебном заседании установлено, что нежилое помещение по адресу: <адрес>, было приобретено Р., К. в период нахождения указанных лиц в браке, а потому являлось имуществом совместно нажитым супругами Р. К. в браке.
При установленных по делу фактических обстоятельствах о том, что К. была выдана на имя Р. не только нотариально удостоверенная доверенность для заключения от ее имени договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, так и нотариально удостоверенное согласие на отчуждение любого, в том числе указанного недвижимого имущества, судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о том, что К. фактически была выражена воля на отчуждение спорного нежилого помещения. При этом, заключение сделки она доверила своего супругу Р. на условиях и по цене на его усмотрение, на что указано в выданной на его имя нотариально удостоверенной доверенностью.
При этом, как нотариальное согласие К., так и нотариально удостоверенная доверенность были оформлены и выданы ею Р. до заключения сделки купли-продажи спорного помещения, в связи с чем, в случае несогласия с отчуждением, К. имела возможность отозвать указанные документы, чего ею сделано не было.
Доказательств тому, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи нежилого помещения согласие и доверенность истицы было отозвано, последней суду не представлено. Указанное действие - отмена доверенности, выданной на имя Р., произведена К. лишь 13.11.2013 года, то есть после государственной регистрации сделки и перехода права по ней от К. к М.
Судебная коллегия оглашается с выводом суда первой инстанции о неподтверждении довода стороны истца о том, что Р. и М. при заключении договора купли-продажи действовали злонамеренно, а она находилась под влиянием обмана со стороны мужа и действовала на крайне невыгодных для себя условиях, поскольку как следует из нотариально удостоверенной доверенности К., выданной на имя Р. по поводу распоряжения от ее имени спорным нежилым помещением, воля истицы на отчуждение недвижимого имущества в пользу третьих лиц в указанном документе явно и безусловно выражена и поверенным Р., а также покупателем М. не нарушена.
Что касается стоимости проданного Р. имущества, которую истица считает явно заниженной, то в этой части сделка также не противоречит содержанию выданной самой К., как собственником имущества доверенности, которой она уполномочила Р. продать помещение за цену и на условиях по своему усмотрению, что он и сделал. Продажа последним имущества по цене, которую К. считает не соответствующей рыночной стоимости, не должно влиять на права покупателя М., доказательств недобросовестности которого при заключении сделки, истцом не представлено.
При этом, судебная коллегия считает необходимым указать, что фактически К. была выдана мужу Р. доверенность на продажу спорного имущества в порядке достигнутой ими договоренности о разделе совместного имущества, на что указано в исковом заявлении и в апелляционной жалобе. Какого-либо письменного предварительного договора о порядке раздела совместного имущества между К. и Р. не заключалось.
Нарушение своего права К. усматривает не в самом факте продажи Р. спорного имущества, а в его продаже ответчиком по заниженной цене, что по мнению судебной коллегии, при отсутствии бесспорных доказательств недобросовестности покупателя, а также действий представителя продавца в пределах полномочий, предоставленных ему доверенностью, не дает законных оснований для удовлетворения иска К. к сторонам сделки о признании ее недействительной по основанию, о котором заявлено истицей (статья 179 ГК РФ), не представившей также и доказательств совершения сделки на крайне невыгодных условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась.
Истица не указывает на применение Р. к ней насилия или угроз, а напротив, указывает на достижение с бывшим супругом соглашения о разделе совместно нажитого имущества путем его продажи и раздела вырученных денежных средств. При этом, она доверилась Р., хотя для такого доверия со стороны истицы судебная коллегия не усматривает оснований с учетом сложившихся между бывшими супругами отношений, вызванных уходом истицы к другому мужчине и ожиданием от него ребенка. Какое-либо письменное соглашение между К. и Р. по поводу предстоящего раздела совместного имущества оформлено не было.
При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, надлежащим способом защиты нарушенного права для К. является предъявление к Р. исковых требований о взыскании денежных средств в виде половины действительной рыночной стоимости спорного нежилого помещения, в рамках которого она не лишена возможности доказывания того обстоятельства, что недвижимое имущество было продано ответчиком по заниженной цене, представляя суду соответствующие Отчеты об оценке, либо ходатайствуя о проведении соответствующей оценочной экспертизы, в то время как при рассмотрении данного спора, с учетом характера заявленных требований, предмета и основания иска, отсутствовала необходимость в проведении такой экспертизы, которая не соответствует предмету доказывания, ввиду чего судебная коллегия считает обоснованным отказ суда первой инстанции в ее назначении, и как следствие признает не влияющим на правильность постановленного по делу решения представленного стороной истца в суде апелляционной инстанции вместе с письменными дополнениями к апелляционной жалобе Акта по внеплановой проверке члена <данные изъяты>
Указанный судебной коллегией иной способ защиты нарушенного права не затронет права ответчика М., добросовестность которого при заключении сделки купли-продажи не опровергнута истцом К. с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, связанных с оформлением ею полномочий Р. на заключение от ее имени названной сделки.
Согласно п. 3 ст. 173.1 ГК РФ лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.
Истец при выдаче доверенности и согласия на продажу нежилого помещения не была лишена возможности определить цену, ниже которой объект не мог быть продан. Выдав Р. доверенность на продажу недвижимого имущества за цену и на условиях по своему усмотрению, К. тем самым согласилась на продажу нежилого помещения на любых условиях, которые посчитает достаточными Р.
Таким образом, при рассмотрении данного дела судом первой инстанции верно применены в совокупности как нормы Гражданского кодекса РФ, так и нормы Семейного кодекса РФ, приведенные в тексте решения и относящиеся к регулированию спорных правоотношений, учтены индивидуальные особенности фактических обстоятельств данного спора, выводы суда не противоречат этим нормам и обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы истца и ее представителя, направленные на переоценку выводов суда, в силу вышеизложенного не могут являться основанием для отмены правильного по существу решения. Материальный закон судом применен правильно, нарушений норм гражданского процессуального права, которые могли бы явиться основанием к отмене решения, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 05 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы К. и ее представителя П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 09.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1166/2015, А-41
Требование: О признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик от лица истицы заключил договор купли-продажи нежилого помещения, при этом стоимость имущества была существенно занижена, размер сделки с ней не обсуждался, в связи с чем истица считает, что сделка заключена под влиянием обмана.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 февраля 2015 г. по делу N 33-1166/2015, А-41
Судья: Вербицкая Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Паюсовой Е.Г.,
судей Андриишина Д.В., Русанова Р.А.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску К. <данные изъяты> к Р. <данные изъяты>, М. <данные изъяты> о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, возложении обязанности, признании права собственности,
по апелляционной жалобе К.
по апелляционной жалобе представителя К. - П.,
на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 05 ноября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования К. <данные изъяты> к Р. <данные изъяты> М. <данные изъяты> о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, возложении обязанности, признании права собственности оставить без удовлетворения.
После вступления в законную силу настоящего решения отменить меры по обеспечению иска в виде ареста, наложенного определением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 08.05.2014 г. на нежилое <адрес> принадлежащее М. <данные изъяты>".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к Р., М. о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, возложении обязанности, признании права собственности. Требования мотивировала тем, что в октябре 2013 года к ней обратился муж Р. с просьбой выдать доверенность на продажу принадлежащего им нежилого помещения по адресу: <адрес>, объяснив это тем, что поскольку брачные отношения между ними с 2012 года фактически прекращены, то им необходимо поделить совместно нажитое в браке имущество. Она такую доверенность выдала, полагая, что Р. будет действовать, в том числе и в интересах их совместного ребенка. 19.10.2013 года Р. от ее лица заключил с М. договор купли-продажи указанного нежилого помещения, при этом стоимость проданного имущества была существенно занижена, размер сделки с ней не обсуждался, в связи с чем считает, что сделка купли-продажи заключена под влиянием обмана и злонамеренного соглашения ее сторон, чем нарушены ее имущественные интересы. Данное помещение было приобретено ею в 2010 году за <данные изъяты> рублей, а продано Р. за <данные изъяты> рублей. Деньги за проданное имущество Р. ей не передал. Кроме того, при продаже совместно нажитого имущества Р. не получил ее нотариально удостоверенное согласие на распоряжение правом (долей в праве) в собственности, на совершение сделки. Просила признать недействительным договор купли-продажи от 19.10.2013 года, заключенный К. в лице Р., с М. в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности договора купли-продажи в виде приведения сторон в первоначальное положение, обязав М. возвратить ей помещение, а Р. обязать возвратить М. <данные изъяты> рублей. Признать за ней право собственности на указанное нежилое помещение, взыскать с Р., и М. уплаченную при обращении в суд государственную пошлину.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель К. - П. просит отменить решение суда и удовлетворить требования в полном объеме, указывая, что представленное в материалы дела ответчиком нотариальное согласие К., не имеет указания на конкретную сделку, в нем не указан предмет сделки. На совершение одной сделки выдается одно нотариальное согласие, которое не может применяться ко всем последующим сделкам. До совершения оспариваемой сделки от 19.10.2013 года Р. совершил сделку от 23.09.2013 года по продаже земельного участка, расположенного в г. Геленджик, соответственно нотариально удостоверенное согласие, на которое ссылается ответчик, не может применяться к оспариваемой сделке, поскольку не выдавалось в отношении спорного нежилого помещения. Судом не был исследован вопрос о фактической рыночной стоимости спорного имущества на момент совершения сделки и немотивированно отказано в проведении экспертизы по определению рыночной стоимости спорного имущества на дату продажи. Считает, что данная сделка заключена под влиянием обмана и злонамеренного соглашения ее сторон. Ответчик М. при совершении данной сделки по заниженной стоимости, тоже осознавал противоправный характер заключаемой им сделки купли-продажи нежилого помещения, однако заключил оспариваемую сделку, нарушив имущественные интересы истицы.
В апелляционной жалобе К. просит отменить решение суда, удовлетворить ее требования в полном объеме, указывая на то, что ответчик Р. ввел ее в заблуждение относительно истинных мотивов и целей совершения сделки купли-продажи нежилого помещения, с целью получения от нее доверенности, дающей право на заключение сделки купли-продажи, впоследствии совершил от ее имени сделку по заниженной стоимости, тем самым причинив вред ее имущественным интересам. Ответчик М. при совершении данной сделки по явно заниженной стоимости, тоже осознавал противоправный характер заключаемой им сделки купли-продажи нежилого помещения.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителей К. - П. и Т., поддержавших жалобы, представителя Р. - Б., согласного с решением суда, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, а также вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца К. и ответчиков Р. и М., надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного рассмотрения дела с учетом письменного ходатайства М. о рассмотрении дела в его отсутствие, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
Согласно п. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
Согласно ст. 12 ГК РФ признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты гражданских прав.
В силу ч. ч. 1, 2 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Согласно ст. 156 ГК РФ к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 3 ст. 173.1 ГК РФ лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.
Согласно ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Частью 1 статьи 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 973 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникает непосредственного у доверителя.
Согласно ч. 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В силу ч. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Вместе с тем п. 4 ст. 253 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Иные, то есть отличные от п. 3 ст. 253 ГК РФ правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.
На основании ч. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Положения ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате предусматривают обязанность нотариуса разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что Р. и К. заключили брак 14.07.2006 года.
Решением мирового судьи судебного участка N 75 Войковского района г. Москвы от 05.06.2014 года, вступившим в законную силу 08.07.2014 года, брак Р. с К. расторгнут.
В период брака с Р., его супругой К. на основании договора купли-продажи от 25.03.2010 года была приобретена в собственность за <данные изъяты> рублей <адрес>
Решением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 17.05.2011 года за К. признано право собственности на нежилое помещение <адрес> <данные изъяты>., которое фактически было переведено из жилого помещения в нежилое предшествующим собственником, хотя продано в качестве жилого.
15.10.2013 года К. выдана на имя Р. доверенность на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению помещения, назначение: нежилое, находящегося по адресу: <адрес>
19.10.2013 года Р., действуя от имени К., и М. заключили договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> рублей, договор зарегистрирован Управлением Росреестра 28.10.2013 года, N регистрации <данные изъяты>.
28.10.2013 года М. получил свидетельство о государственной регистрации права на указанное помещение серии <данные изъяты>
Согласно представленной в деле расписке, Р. получил от М. наличную денежную сумму <данные изъяты> рублей за проданное нежилое помещение по адресу: <данные изъяты>
В представленном в материалах дела согласии К. от 07.09.2013 года, удостоверенном ВРИО нотариуса г. <данные изъяты> зарегистрированном в реестре за <данные изъяты>, подписанном собственноручно, указано, что К. <данные изъяты> дает согласие своему супругу Р. <данные изъяты>,<...> года рождения, на продажу любого недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, за цену и на условиях по своему усмотрению, "Содержание ст. 34, ст. 35, ст. 42 Семейного Кодекса РФ нотариусом мне разъяснено".
Таким образом, в судебном заседании установлено, что нежилое помещение по адресу: <адрес>, было приобретено Р., К. в период нахождения указанных лиц в браке, а потому являлось имуществом совместно нажитым супругами Р. К. в браке.
При установленных по делу фактических обстоятельствах о том, что К. была выдана на имя Р. не только нотариально удостоверенная доверенность для заключения от ее имени договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, так и нотариально удостоверенное согласие на отчуждение любого, в том числе указанного недвижимого имущества, судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о том, что К. фактически была выражена воля на отчуждение спорного нежилого помещения. При этом, заключение сделки она доверила своего супругу Р. на условиях и по цене на его усмотрение, на что указано в выданной на его имя нотариально удостоверенной доверенностью.
При этом, как нотариальное согласие К., так и нотариально удостоверенная доверенность были оформлены и выданы ею Р. до заключения сделки купли-продажи спорного помещения, в связи с чем, в случае несогласия с отчуждением, К. имела возможность отозвать указанные документы, чего ею сделано не было.
Доказательств тому, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи нежилого помещения согласие и доверенность истицы было отозвано, последней суду не представлено. Указанное действие - отмена доверенности, выданной на имя Р., произведена К. лишь 13.11.2013 года, то есть после государственной регистрации сделки и перехода права по ней от К. к М.
Судебная коллегия оглашается с выводом суда первой инстанции о неподтверждении довода стороны истца о том, что Р. и М. при заключении договора купли-продажи действовали злонамеренно, а она находилась под влиянием обмана со стороны мужа и действовала на крайне невыгодных для себя условиях, поскольку как следует из нотариально удостоверенной доверенности К., выданной на имя Р. по поводу распоряжения от ее имени спорным нежилым помещением, воля истицы на отчуждение недвижимого имущества в пользу третьих лиц в указанном документе явно и безусловно выражена и поверенным Р., а также покупателем М. не нарушена.
Что касается стоимости проданного Р. имущества, которую истица считает явно заниженной, то в этой части сделка также не противоречит содержанию выданной самой К., как собственником имущества доверенности, которой она уполномочила Р. продать помещение за цену и на условиях по своему усмотрению, что он и сделал. Продажа последним имущества по цене, которую К. считает не соответствующей рыночной стоимости, не должно влиять на права покупателя М., доказательств недобросовестности которого при заключении сделки, истцом не представлено.
При этом, судебная коллегия считает необходимым указать, что фактически К. была выдана мужу Р. доверенность на продажу спорного имущества в порядке достигнутой ими договоренности о разделе совместного имущества, на что указано в исковом заявлении и в апелляционной жалобе. Какого-либо письменного предварительного договора о порядке раздела совместного имущества между К. и Р. не заключалось.
Нарушение своего права К. усматривает не в самом факте продажи Р. спорного имущества, а в его продаже ответчиком по заниженной цене, что по мнению судебной коллегии, при отсутствии бесспорных доказательств недобросовестности покупателя, а также действий представителя продавца в пределах полномочий, предоставленных ему доверенностью, не дает законных оснований для удовлетворения иска К. к сторонам сделки о признании ее недействительной по основанию, о котором заявлено истицей (статья 179 ГК РФ), не представившей также и доказательств совершения сделки на крайне невыгодных условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась.
Истица не указывает на применение Р. к ней насилия или угроз, а напротив, указывает на достижение с бывшим супругом соглашения о разделе совместно нажитого имущества путем его продажи и раздела вырученных денежных средств. При этом, она доверилась Р., хотя для такого доверия со стороны истицы судебная коллегия не усматривает оснований с учетом сложившихся между бывшими супругами отношений, вызванных уходом истицы к другому мужчине и ожиданием от него ребенка. Какое-либо письменное соглашение между К. и Р. по поводу предстоящего раздела совместного имущества оформлено не было.
При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, надлежащим способом защиты нарушенного права для К. является предъявление к Р. исковых требований о взыскании денежных средств в виде половины действительной рыночной стоимости спорного нежилого помещения, в рамках которого она не лишена возможности доказывания того обстоятельства, что недвижимое имущество было продано ответчиком по заниженной цене, представляя суду соответствующие Отчеты об оценке, либо ходатайствуя о проведении соответствующей оценочной экспертизы, в то время как при рассмотрении данного спора, с учетом характера заявленных требований, предмета и основания иска, отсутствовала необходимость в проведении такой экспертизы, которая не соответствует предмету доказывания, ввиду чего судебная коллегия считает обоснованным отказ суда первой инстанции в ее назначении, и как следствие признает не влияющим на правильность постановленного по делу решения представленного стороной истца в суде апелляционной инстанции вместе с письменными дополнениями к апелляционной жалобе Акта по внеплановой проверке члена <данные изъяты>
Указанный судебной коллегией иной способ защиты нарушенного права не затронет права ответчика М., добросовестность которого при заключении сделки купли-продажи не опровергнута истцом К. с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, связанных с оформлением ею полномочий Р. на заключение от ее имени названной сделки.
Согласно п. 3 ст. 173.1 ГК РФ лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.
Истец при выдаче доверенности и согласия на продажу нежилого помещения не была лишена возможности определить цену, ниже которой объект не мог быть продан. Выдав Р. доверенность на продажу недвижимого имущества за цену и на условиях по своему усмотрению, К. тем самым согласилась на продажу нежилого помещения на любых условиях, которые посчитает достаточными Р.
Таким образом, при рассмотрении данного дела судом первой инстанции верно применены в совокупности как нормы Гражданского кодекса РФ, так и нормы Семейного кодекса РФ, приведенные в тексте решения и относящиеся к регулированию спорных правоотношений, учтены индивидуальные особенности фактических обстоятельств данного спора, выводы суда не противоречат этим нормам и обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы истца и ее представителя, направленные на переоценку выводов суда, в силу вышеизложенного не могут являться основанием для отмены правильного по существу решения. Материальный закон судом применен правильно, нарушений норм гражданского процессуального права, которые могли бы явиться основанием к отмене решения, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 05 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы К. и ее представителя П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)