Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Барашева М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Ивановой М.П., судей Кузнецовой М.М., Калугиной Л.В., при секретаре С.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе И.Д. на решение Миасского городского суда Челябинской области от 05 марта 2014 года.
Заслушав доклад судьи Ивановой М.П. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя И.Д. -Берегового Д.Ю., поддержавшего жалобу, судебная коллегия
установила:
С.М.И., С.М.М. обратились в суд с иском к И.Д. о взыскании денежных средств, в котором просили взыскать с И.Д.: в пользу С.М.И., С.М.М. - сумму аванса, переданную по предварительному договору от 24 ноября 2012 года в размере *** руб.; в пользу С.М.И. - судебные расходы по оплате услуг представителя в размере *** руб. и госпошлины в размере *** руб.
В обоснование иска С.М.И. и С.М.М. указали, что 24 ноября 2012 года между ними и ответчиком И.Д. был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ответчик принял на себя обязательство продать истцам за ****** руб. двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Миасс, ***, д. 63, кв. 58 (далее спорная квартира). При заключении этого договора истцы передали ответчику *** руб., о чем была составлена расписка. При этом предварительный договор был заключен с нарушением требований ст. 429 Гражданского кодекса РФ - без согласия второго сособственника этой квартиры и без полномочий у ответчика действовать от имени других сособственников квартиры, а также без соглашения о задатке, в связи с чем переданная истцами ответчику денежная сумма не может являться задатком, а является авансом, и подлежит возврату истцам, так как от заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры ответчик уклонился, продал ее третьим лицам.
Ответчик И.Д. участия в судебном заседании не принял, его представитель Б. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что имел место предварительный договор, содержащий соглашение о задатке, и переданная сумма в размере *** руб. является задатком, а так как предварительный договор не был оспорен и ответчик от заключения основного договора не уклонялся, а договор не был заключен в связи с отсутствием у истцов денежных средств, то сумма задатка возврату не подлежит.
Суд принял решение, которым исковые требования С.М.И., С.М.М. удовлетворил: взыскал с И.Д. в пользу С.М.И. денежные средства в размере *** руб., судебные расходы по оплате услуг представителя - *** руб., оплате госпошлины - *** руб., всего *** руб.; в пользу С.М.М. - денежные средства в сумме *** руб. Также судом с И.Д. взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в размере *** руб.
В апелляционной жалобе И.Д. просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Стороны о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, ответчик направил в суд своего представителя Берегового Д.Ю., в связи с чем судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между С.М.И., С.М.М. и И.Д. 24 ноября 2012 года был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, стоимостью ****** руб. (л.д. 33). По условиям договора истцы передали ответчику *** руб. в качестве задатка причитающихся платежей по будущему договору купли-продажи квартиры (п. 2.2 договора) (л.д. 34).
Сделка купли-продажи спорной квартиры между сторонами заключена так и не была.
На момент заключения предварительного договора от 24 ноября 2012 года собственниками спорной квартиры являлись И.Д. и И.Е. - в 1/2 доле каждый (л.д. 38).
По договору купли-продажи от 30 января 2013 года И.Д. и И.Е. продали спорную квартиру А.М.И. и А.А.А. за *** руб. (л.д. 186).
Установив, что предварительный договор, в котором указано на получение ответчиком от истцов денежных средств в размере *** руб. в качестве задатка, заключен со стороны продавца только ответчиком, тогда как он является собственником только *** доли в праве на спорную квартиру, и без согласия и поручения второго сособственника этой квартиры - И.Е., а также то, что основной договор купли-продажи указанной квартиры сторонами заключен не был, и что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что причиной незаключения основного договора послужило поведение истцов, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что условия соглашения сторон о задатке не соответствуют требованиям закона (ст. 380 Гражданского кодекса РФ), и что переданная истцами ответчику денежная сумма в размере *** руб. подлежит им возврату ответчиком.
Учитывая, что исковые требования истцов удовлетворены в полном объеме, исходя из сложности и длительности рассмотрения дела, занятости представителя истца, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу С.М.И. расходы по оплате госпошлины в размере А.А.А. руб. и оплате услуг представителя в размере А.А.А. руб., а также госпошлину в доход местного бюджета в размере А.А.А. руб.
Выводы суда основаны на правильном применении судом норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, - ст. ст. 380, 381, 429, п. 4 ст. 445, ст. 457, ст. 487 Гражданского кодекса РФ, ст. 39 Семейного кодекса РФ, ст. 98, ст. 103 ГПК РФ, мотивированы судом и подтверждены доказательствами, представленными сторонами в материалы дела, в связи с чем являются законными и обоснованными и у судебной коллегии не имеется оснований не соглашаться с указанными выводами суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы И.Д. о ненадлежащей правовой оценке доказательств и обстоятельств, фактически доказанных в ходе судебного разбирательства, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку юридически значимые обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора, судом первой инстанции были установлены правильно на основе представленных в материалы дела доказательств, которым судом дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и исходя из норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, оснований для дачи которым иной оценки у судебной коллегии не имеется.
Действительно в п. 2.2 предварительного договора купли-продажи от 24 ноября 2012 года, заключенного между С.М.М. и С.М.И. и И.Д., имеется указание на то, что денежные средства в размере *** руб. переданы Покупателями (истцами) Продавцу (ответчику) в день его подписания в качестве задатка по расписке (л.д. 33).
Из содержания расписки от 24 ноября 2012 года также следует, что И.Д. получил от С.М.М. и С.М.И. денежные средства в размере *** руб. в качестве задатка за продаваемую им 1/2 долю в спорной квартире (л.д. 34).
Между тем в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, то есть задаток обеспечивает исполнение сторонами обязательств, принятых на себя по договору, в обеспечение исполнения которого передана сумма задатка. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Согласно п. 1, п. 3 и п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
А так как предварительный договор купли-продажи всей спорной квартиры был заключен только от имени И.Д., который действовал только в своих интересах, тогда как спорная квартира на момент заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи находилась в долевой собственности И.Д. и И.Е. - по 1/2 доле у каждого, то нельзя признать, что задаток, на который имеется ссылка в п. 2.2 договора, обеспечивал бы надлежащее исполнение ответчиком договора купли-продажи спорной квартиры.
При этом содержание расписки от 24 ноября 2012 года условиям предварительного договора от 24 ноября 2012 года не соответствует.
На представленное ответчиком письменное одобрение от имени И.Е. от 26 ноября 2012 года (л.д. 185) в предварительном договоре купли-продажи, заключенном между сторонами, какой-либо ссылки не имеется, оно составлено после заключения предварительного договора и не может подменять предварительный договор и предъявляемые к нему требования.
Согласно п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Таким образом, вывод суда о несоответствии соглашения сторон о задатке требованиям ст. 380 Гражданского кодекса РФ является правильным, а доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом указанной нормы являются несостоятельными.
Довод апелляционной жалобы о том, что вынесенное ранее по делу заочное решение, основанное на тех же доказательствах, являлось диаметрально противоположным, не могут повлиять на законность и обоснованность обжалуемого решения суда, поскольку заочное решение Миасского городского суда Челябинской области от 21 мая 2013 года определением этого же суда от 09 января 2014 года отменено (л.д. 45 - 46, 135 - 137).
С учетом изложенного оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Миасского городского суда Челябинской области от 05 марта 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу И.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.05.2014 ПО ДЕЛУ N 11-5282/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2014 г. по делу N 11-5282/2014
Судья: Барашева М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Ивановой М.П., судей Кузнецовой М.М., Калугиной Л.В., при секретаре С.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе И.Д. на решение Миасского городского суда Челябинской области от 05 марта 2014 года.
Заслушав доклад судьи Ивановой М.П. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя И.Д. -Берегового Д.Ю., поддержавшего жалобу, судебная коллегия
установила:
С.М.И., С.М.М. обратились в суд с иском к И.Д. о взыскании денежных средств, в котором просили взыскать с И.Д.: в пользу С.М.И., С.М.М. - сумму аванса, переданную по предварительному договору от 24 ноября 2012 года в размере *** руб.; в пользу С.М.И. - судебные расходы по оплате услуг представителя в размере *** руб. и госпошлины в размере *** руб.
В обоснование иска С.М.И. и С.М.М. указали, что 24 ноября 2012 года между ними и ответчиком И.Д. был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ответчик принял на себя обязательство продать истцам за ****** руб. двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Миасс, ***, д. 63, кв. 58 (далее спорная квартира). При заключении этого договора истцы передали ответчику *** руб., о чем была составлена расписка. При этом предварительный договор был заключен с нарушением требований ст. 429 Гражданского кодекса РФ - без согласия второго сособственника этой квартиры и без полномочий у ответчика действовать от имени других сособственников квартиры, а также без соглашения о задатке, в связи с чем переданная истцами ответчику денежная сумма не может являться задатком, а является авансом, и подлежит возврату истцам, так как от заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры ответчик уклонился, продал ее третьим лицам.
Ответчик И.Д. участия в судебном заседании не принял, его представитель Б. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что имел место предварительный договор, содержащий соглашение о задатке, и переданная сумма в размере *** руб. является задатком, а так как предварительный договор не был оспорен и ответчик от заключения основного договора не уклонялся, а договор не был заключен в связи с отсутствием у истцов денежных средств, то сумма задатка возврату не подлежит.
Суд принял решение, которым исковые требования С.М.И., С.М.М. удовлетворил: взыскал с И.Д. в пользу С.М.И. денежные средства в размере *** руб., судебные расходы по оплате услуг представителя - *** руб., оплате госпошлины - *** руб., всего *** руб.; в пользу С.М.М. - денежные средства в сумме *** руб. Также судом с И.Д. взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в размере *** руб.
В апелляционной жалобе И.Д. просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Стороны о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, ответчик направил в суд своего представителя Берегового Д.Ю., в связи с чем судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между С.М.И., С.М.М. и И.Д. 24 ноября 2012 года был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, стоимостью ****** руб. (л.д. 33). По условиям договора истцы передали ответчику *** руб. в качестве задатка причитающихся платежей по будущему договору купли-продажи квартиры (п. 2.2 договора) (л.д. 34).
Сделка купли-продажи спорной квартиры между сторонами заключена так и не была.
На момент заключения предварительного договора от 24 ноября 2012 года собственниками спорной квартиры являлись И.Д. и И.Е. - в 1/2 доле каждый (л.д. 38).
По договору купли-продажи от 30 января 2013 года И.Д. и И.Е. продали спорную квартиру А.М.И. и А.А.А. за *** руб. (л.д. 186).
Установив, что предварительный договор, в котором указано на получение ответчиком от истцов денежных средств в размере *** руб. в качестве задатка, заключен со стороны продавца только ответчиком, тогда как он является собственником только *** доли в праве на спорную квартиру, и без согласия и поручения второго сособственника этой квартиры - И.Е., а также то, что основной договор купли-продажи указанной квартиры сторонами заключен не был, и что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что причиной незаключения основного договора послужило поведение истцов, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что условия соглашения сторон о задатке не соответствуют требованиям закона (ст. 380 Гражданского кодекса РФ), и что переданная истцами ответчику денежная сумма в размере *** руб. подлежит им возврату ответчиком.
Учитывая, что исковые требования истцов удовлетворены в полном объеме, исходя из сложности и длительности рассмотрения дела, занятости представителя истца, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу С.М.И. расходы по оплате госпошлины в размере А.А.А. руб. и оплате услуг представителя в размере А.А.А. руб., а также госпошлину в доход местного бюджета в размере А.А.А. руб.
Выводы суда основаны на правильном применении судом норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, - ст. ст. 380, 381, 429, п. 4 ст. 445, ст. 457, ст. 487 Гражданского кодекса РФ, ст. 39 Семейного кодекса РФ, ст. 98, ст. 103 ГПК РФ, мотивированы судом и подтверждены доказательствами, представленными сторонами в материалы дела, в связи с чем являются законными и обоснованными и у судебной коллегии не имеется оснований не соглашаться с указанными выводами суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы И.Д. о ненадлежащей правовой оценке доказательств и обстоятельств, фактически доказанных в ходе судебного разбирательства, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку юридически значимые обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора, судом первой инстанции были установлены правильно на основе представленных в материалы дела доказательств, которым судом дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и исходя из норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, оснований для дачи которым иной оценки у судебной коллегии не имеется.
Действительно в п. 2.2 предварительного договора купли-продажи от 24 ноября 2012 года, заключенного между С.М.М. и С.М.И. и И.Д., имеется указание на то, что денежные средства в размере *** руб. переданы Покупателями (истцами) Продавцу (ответчику) в день его подписания в качестве задатка по расписке (л.д. 33).
Из содержания расписки от 24 ноября 2012 года также следует, что И.Д. получил от С.М.М. и С.М.И. денежные средства в размере *** руб. в качестве задатка за продаваемую им 1/2 долю в спорной квартире (л.д. 34).
Между тем в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, то есть задаток обеспечивает исполнение сторонами обязательств, принятых на себя по договору, в обеспечение исполнения которого передана сумма задатка. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Согласно п. 1, п. 3 и п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
А так как предварительный договор купли-продажи всей спорной квартиры был заключен только от имени И.Д., который действовал только в своих интересах, тогда как спорная квартира на момент заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи находилась в долевой собственности И.Д. и И.Е. - по 1/2 доле у каждого, то нельзя признать, что задаток, на который имеется ссылка в п. 2.2 договора, обеспечивал бы надлежащее исполнение ответчиком договора купли-продажи спорной квартиры.
При этом содержание расписки от 24 ноября 2012 года условиям предварительного договора от 24 ноября 2012 года не соответствует.
На представленное ответчиком письменное одобрение от имени И.Е. от 26 ноября 2012 года (л.д. 185) в предварительном договоре купли-продажи, заключенном между сторонами, какой-либо ссылки не имеется, оно составлено после заключения предварительного договора и не может подменять предварительный договор и предъявляемые к нему требования.
Согласно п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Таким образом, вывод суда о несоответствии соглашения сторон о задатке требованиям ст. 380 Гражданского кодекса РФ является правильным, а доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом указанной нормы являются несостоятельными.
Довод апелляционной жалобы о том, что вынесенное ранее по делу заочное решение, основанное на тех же доказательствах, являлось диаметрально противоположным, не могут повлиять на законность и обоснованность обжалуемого решения суда, поскольку заочное решение Миасского городского суда Челябинской области от 21 мая 2013 года определением этого же суда от 09 января 2014 года отменено (л.д. 45 - 46, 135 - 137).
С учетом изложенного оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Миасского городского суда Челябинской области от 05 марта 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу И.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)