Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что по заключенному между ним и ответчиком договору аренды нежилого помещения истец имеет задолженность, претензию оставил без ответа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Остапенко С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе
председательствующего Елкановой И.А.,
судей Мележик Л.М., Перовой Т.А.,
при секретаре Ш.Г.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мележик Л.М. гражданское дело по иску Б.О. к Б.С. о взыскании задолженности по договору аренды и убытков, по апелляционной жалобе Б.С. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 15 мая 2014 г., которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи, объяснения Б.О., ее представителя М., возражавших против отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Б.О. обратилась в суд с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Б.С. взыскании задолженности по договору аренды и убытков, в обоснование которых ссылалась на то, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого истец предоставила ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, за плату во временное владение и пользование под продовольственный магазин. В соответствии с условиями договора стоимость аренды нежилого помещения составляет 200 руб. за квадратный метр в месяц, которая подлежала уплате в общей сумме 18000 руб. ежемесячно не позднее 10 числа наступившего месяца путем оплаты наличными через кассу арендодателя. Кроме того, ответчик обязана оплачивать все коммунальные платежи. Вместе с тем Б.С. не исполняла свои обязательства, определенные договором. В связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период с ноября по декабрь 2013 г. в размере 21102,20 руб., за коммунальные услуги за период с октября 2013 г. по декабрь 2013 г. в размере 7662,86 руб. За нарушение сроков уплаты аренды размер пени составил 8180,32 руб., коммунальных платежей - 177,05 руб. В адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность и акт сверки. Претензия ответчиком оставлена без ответа. 30 декабря 2013 г. по акту приема-передачи арендованное нежилое помещение возвращено арендодателю с недостатками, отраженными в акте. Поскольку ответчик в нарушение условий договора допустила ненадлежащее содержание имущества, истец понесла расходы для его восстановления в прежнее состояние в размере 24273 руб.
Б.О. просила взыскать с Б.С. долг по оплате арендной платы в размере 21102,20 руб., долг по оплате коммунальных услуг в размере 7662,86 руб., пени в размере 8357,37 руб., понесенные убытки в размере 24273 руб., судебные расходы.
Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 15 мая 2014 г., с учетом определения об исправлении описки от 23 мая 2014 г., постановлено:
- - исковые требования Б.О. удовлетворить частично;
- - взыскать с индивидуального предпринимателя Б.С. в пользу Б.О. долг по арендной плате по договору аренды, заключенному <дата> г., по состоянию на 30 декабря 2013 г. и пени в размере 13510 руб., задолженность по оплате электроэнергии за октябрь - декабрь 2013 г. в размере 9400 руб., задолженность по оплате водоснабжения за октябрь - декабрь 2013 г. в размере 771,06 руб., убытки в размере 24273 руб., госпошлину в размере 1638,62 руб., всего - 49592,68 руб.
- в удовлетворении остальной части требований отказать.
В апелляционной жалобе Б.С. выражает несогласие с решением суда и ставит вопрос об его отмене в части удовлетворения требований о взыскании убытков, как незаконного, и принятии нового решения об отказе в удовлетворении требований в указанной части. В доводах жалобы автор ссылается на то, что истцом не представлены доказательства передачи в аренду нежилого помещения в надлежащем состоянии в соответствии с договором аренды от <дата> г. Также судом не учтено, что ответчик запрашивал разрешение у истца на установку кондиционера. Суд также дал ненадлежащую оценку показаниям допрошенных в судебном заседании свидетелей. Кроме того, судом необоснованно приняты в качестве доказательства понесенных истцом убытков документы о произведенном ремонте ООО "<данные изъяты>", учредителем которого является супруг истца.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, сведений об уважительности неявки не представили, что в силу требований ст. 167 ГПК РФ является основанием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ обязательства возникают, в частности, из договоров и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Из содержания п. 1 ст. 610, п. 1 ст. 614 указанного Кодекса следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, при этом арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Б.О. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м.
Между сторонами 10 января 2013 г. был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно п. п. 1.1, 1.2 которого арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование предоставляет нежилое помещение, расположенное по указанному адресу.
В соответствии с п. п. 5.1 - 5.4 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за переданное ему в пользование помещение в размере 200 руб. за квадратный метр в месяц. Указанная сумма арендной платы по договору аренды арендатором выплачивается ежемесячно в сумме 18000 руб., путем оплаты наличными в кассу арендодателя не позднее 10 числа наступившего месяца.
Согласно п. 6.3 договора в случае задержки арендной платы арендатор выплачивает пени за каждый день просрочки в размере 1,0% от суммы месячной аренды (18000 x 1,0% = 180 руб. в день).
В соответствии с п. 5.3 договора арендатор оплачивает все коммунальные платежи в сроки, предусмотренные п. 3.7 договора, а именно не позднее 10 числа за истекший месяц оплачивать через бухгалтерию арендодателя потребленные услуги местных коммунальных служб. Расчет причитающихся платежей осуществляется сторонами на основании показаний счетчиков и пропорционально арендуемой площади.
Поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на <дата> г. Б.О. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, дело с ее участием рассмотрено судом общей юрисдикции.
Принимая во внимание, что в судебном заседании нашел полное подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по оплате стоимости аренды нежилого помещения по состоянию на 30 декабря 2013 г. в размере 13510 руб., задолженности по оплате электроэнергии за период с октября по декабрь 2013 г. в размере 9400 руб., задолженности по оплате водоснабжения за период с октября по декабрь 2013 г. в размере 771,06 руб., а равно признание ответчиком иска в указанной части, который принят судом, суд первой инстанции, с учетом самостоятельно произведенного расчета задолженности, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, взыскав в пользу истца указанные суммы.
В данной части решение суда не обжалуется.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании с Б.С. стоимости восстановительного ремонта в размере 24273 руб., суд исходил из того, что арендатор в период действия договора аренды нежилого помещения причинил вред имуществу арендодателя, которое выразилось в провисании не закрепленной, самовольно проведенной электропроводки, отсутствием розеток на подрозетниках, поломки в санузле смесителя и др.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В силу ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 г. "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данным требованиям закона решение суда первой инстанции в части взыскания с Б.С. в пользу Б.О. убытков в размере 24273 руб. не соответствует. К такому выводу судебная коллегия приходит по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Кодекса).
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор - поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу требований ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, и в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения, а также в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В качестве одного из способов защиты гражданских прав статья 12 ГК РФ предусматривает возможность потерпевшей стороны требовать возмещения убытков.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Общие условия или основания возникновения обязательства вследствие причинения вреда включают в себя помимо факта неправомерного действия одного лица и наличия вреда, причиненного другому лицу, как следствие неправомерного действия, в качестве необходимого условия, также включают и вину причинителя вреда. По общему правилу возмещению подлежит вред, причиненный неправомерными действиями (бездействием).
Таким образом, для наступления ответственности за причинение вреда необходимо наличие совокупности следующих условий: наличие вреда, противоправное поведение (действие, бездействие) причинителя вреда, как основание возникновения ответственности в виде возмещения вреда, причинная связь между противоправным поведением и наступившим вредом, вина причинителя вреда. Перечисленные основания признаются общими, поскольку их наличие требуется во всех случаях, если иное не установлено законом.
Как следует из условий заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения от <дата> г., арендодатель передает данное помещение - две комнаты на 1 этаже здания площадью <данные изъяты> кв. м, в том числе торговой площадью <данные изъяты> кв. м, - расположенное по адресу: <адрес>, для использования под магазин, в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта недвижимости. В договоре указано на наличие в помещении двух окон, одной запасной двери, обеспеченности теплом, водой, электроэнергией, санузлом.
Арендатор принимает в аренду данное помещение и обязуется использовать полученное помещение в соответствии с условиями договора аренды и исключительно по прямому назначению названного помещения; нести расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованного нежилого помещения; поддерживать помещение в исправном состоянии; возместить арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного нежилого помещения, если убытки произошли в результате наступления обстоятельств, за которые арендатор несет ответственность; не производить без согласия арендодателя внутреннюю перепланировку помещения, не переносить систему электропроводки; соблюдать меры пожарной безопасности, регулярно проверять и поддерживать в надлежащем состоянии систему пожарной сигнализации и систему пожаротушения в арендуемом нежилом помещении.
При передаче спорного нежилого помещения арендодателем арендатору по договору аренды акт приема-передачи с указанием состояния помещения сторонами договора не составлялся и не подписывался. Доказательства обратного стороной истца в материалы дела представлены не были ни суду первой инстанции, ни апелляционной инстанции.
В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.
Разрешая спор между сторонами и взыскивая убытки в пользу истца, суд первой инстанции в качестве доказательства причинения Б.О. убытков принял представленные ею фотографии спорного нежилого помещения; акт передачи нежилого помещения от <дата> г., от подписания которого ответчик отказалась, акт выполненных ООО "<данные изъяты>" строительных работ от <дата> г., квитанции об оплате стоимости выполненных работ и приобретенных материалов.
Кроме того, суд принял во внимание показания свидетеля К.В.Г., который пояснил, что с января 2014 г. арендует нежилое помещение, которое ранее занимала по договору аренды ответчик. После освобождения помещения Б.С. требовалось произвести ремонт, который был произведен Б.О., - замазаны отверстия в стенах, убрана подвешенная на потолке электропроводка, покрашены стены, заменен смеситель в санузле, отремонтирована стеновая панель. После чего он начал использовать арендуемое помещение.
Допрошенный в судебном заседании свидетель С. показал, что он является арендатором нежилого помещения, сдаваемого Б.О. В данном помещении он делал ремонт. Также пояснил, что в нежилом помещении имеется два санузла, один из которых относится к арендуемому им помещению.
Судебная коллегия полагает, что представленные стороной истца доказательства - смета N N от <дата> г. на ремонтные работы, акт выполненных работ от <дата> г. не соответствуют указанному в акте передачи нежилого помещения от <дата> г. ущербу. Кроме того, смета и акт выполненных работ содержат перечень и расчеты работ не только восстановительных, но и ремонтных работ, таких как устройство и замена светильников дневного света, замена светильника в туалете, покраска стен на 2 раза с предварительной шпатлевкой, замена смесителя в туалете, замена замков в дверях. Обоснованность таких расходов ни чем не подтверждена. Также не могут быть приняты как доказательства представленные фотографии помещения, поскольку они не несут информацию о времени и месте этих снимков.
Кроме того, представленные в материалы дела товарные и кассовые чеки о приобретении Б.О. строительных материалов не подтверждают факт использования их для ремонта в спорном помещении.
Показания допрошенных свидетелей также не свидетельствуют о том, что состояние нежилого помещения ухудшилось при его использовании именно ответчиком.
Кроме того, при передаче спорного нежилого помещения Б.О. Б.С. по договору аренды от <дата> г. акт приема-передачи, в котором подробно указано в каком состоянии передается спорное нежилое помещение, сторонами договора не составлялся и не подписывался.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что доказательств возникновения у арендодателя ущерба в связи с нарушением ответчиком условий договора аренды, а также подтверждающих существенное ухудшение состояния нежилого помещения, переданного по договору аренды в период его пользования, суду в порядке ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено.
На основании изложенного судебная коллегия признает недоказанным факт причинения ответчиком убытков арендодателю, возникших вследствие возврата арендованного помещения, требующего ремонта на заявленную ко взысканию сумму.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), а также неправильное применением судом норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) повлекло за собой ошибочный вывод суда о взыскании с Б.С. убытков. В связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием нового об отказе Б.О. в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в размере 24273 руб.
С учетом положений ст. 98 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ решение суда в части размера взысканной госпошлины подлежит изменению и с Б.С. в пользу Б.О. надлежит взыскать расходы по оплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 910,43 руб.
В остальной части решение суда следует оставить без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балаковского районного суда Саратовской области от 15 мая 2014 г. в части взыскания с индивидуального предпринимателя Б.С. в пользу Б.О. убытков в размере 24273 руб. отменить.
Принять в указанной части новое решение, которым Б.О. в удовлетворении исковых требований о взыскании с индивидуального предпринимателя Б.С. убытков в размере 24273 руб. отказать
Решение Балаковского районного суда Саратовской области от 15 мая 2014 г. в части взыскания с индивидуального предпринимателя Б.С. в пользу Б.О. расходов по оплате госпошлины в размере 1638,62 руб. изменить и взыскать с индивидуального предпринимателя Б.С. в пользу Б.О. расходы по оплате госпошлины в размере 910,43 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.07.2014 N 33-4423
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что по заключенному между ним и ответчиком договору аренды нежилого помещения истец имеет задолженность, претензию оставил без ответа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июля 2014 г. N 33-4423
Судья Остапенко С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе
председательствующего Елкановой И.А.,
судей Мележик Л.М., Перовой Т.А.,
при секретаре Ш.Г.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мележик Л.М. гражданское дело по иску Б.О. к Б.С. о взыскании задолженности по договору аренды и убытков, по апелляционной жалобе Б.С. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 15 мая 2014 г., которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи, объяснения Б.О., ее представителя М., возражавших против отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Б.О. обратилась в суд с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Б.С. взыскании задолженности по договору аренды и убытков, в обоснование которых ссылалась на то, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого истец предоставила ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, за плату во временное владение и пользование под продовольственный магазин. В соответствии с условиями договора стоимость аренды нежилого помещения составляет 200 руб. за квадратный метр в месяц, которая подлежала уплате в общей сумме 18000 руб. ежемесячно не позднее 10 числа наступившего месяца путем оплаты наличными через кассу арендодателя. Кроме того, ответчик обязана оплачивать все коммунальные платежи. Вместе с тем Б.С. не исполняла свои обязательства, определенные договором. В связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период с ноября по декабрь 2013 г. в размере 21102,20 руб., за коммунальные услуги за период с октября 2013 г. по декабрь 2013 г. в размере 7662,86 руб. За нарушение сроков уплаты аренды размер пени составил 8180,32 руб., коммунальных платежей - 177,05 руб. В адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность и акт сверки. Претензия ответчиком оставлена без ответа. 30 декабря 2013 г. по акту приема-передачи арендованное нежилое помещение возвращено арендодателю с недостатками, отраженными в акте. Поскольку ответчик в нарушение условий договора допустила ненадлежащее содержание имущества, истец понесла расходы для его восстановления в прежнее состояние в размере 24273 руб.
Б.О. просила взыскать с Б.С. долг по оплате арендной платы в размере 21102,20 руб., долг по оплате коммунальных услуг в размере 7662,86 руб., пени в размере 8357,37 руб., понесенные убытки в размере 24273 руб., судебные расходы.
Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 15 мая 2014 г., с учетом определения об исправлении описки от 23 мая 2014 г., постановлено:
- - исковые требования Б.О. удовлетворить частично;
- - взыскать с индивидуального предпринимателя Б.С. в пользу Б.О. долг по арендной плате по договору аренды, заключенному <дата> г., по состоянию на 30 декабря 2013 г. и пени в размере 13510 руб., задолженность по оплате электроэнергии за октябрь - декабрь 2013 г. в размере 9400 руб., задолженность по оплате водоснабжения за октябрь - декабрь 2013 г. в размере 771,06 руб., убытки в размере 24273 руб., госпошлину в размере 1638,62 руб., всего - 49592,68 руб.
- в удовлетворении остальной части требований отказать.
В апелляционной жалобе Б.С. выражает несогласие с решением суда и ставит вопрос об его отмене в части удовлетворения требований о взыскании убытков, как незаконного, и принятии нового решения об отказе в удовлетворении требований в указанной части. В доводах жалобы автор ссылается на то, что истцом не представлены доказательства передачи в аренду нежилого помещения в надлежащем состоянии в соответствии с договором аренды от <дата> г. Также судом не учтено, что ответчик запрашивал разрешение у истца на установку кондиционера. Суд также дал ненадлежащую оценку показаниям допрошенных в судебном заседании свидетелей. Кроме того, судом необоснованно приняты в качестве доказательства понесенных истцом убытков документы о произведенном ремонте ООО "<данные изъяты>", учредителем которого является супруг истца.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, сведений об уважительности неявки не представили, что в силу требований ст. 167 ГПК РФ является основанием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ обязательства возникают, в частности, из договоров и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Из содержания п. 1 ст. 610, п. 1 ст. 614 указанного Кодекса следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, при этом арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Б.О. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м.
Между сторонами 10 января 2013 г. был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно п. п. 1.1, 1.2 которого арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование предоставляет нежилое помещение, расположенное по указанному адресу.
В соответствии с п. п. 5.1 - 5.4 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за переданное ему в пользование помещение в размере 200 руб. за квадратный метр в месяц. Указанная сумма арендной платы по договору аренды арендатором выплачивается ежемесячно в сумме 18000 руб., путем оплаты наличными в кассу арендодателя не позднее 10 числа наступившего месяца.
Согласно п. 6.3 договора в случае задержки арендной платы арендатор выплачивает пени за каждый день просрочки в размере 1,0% от суммы месячной аренды (18000 x 1,0% = 180 руб. в день).
В соответствии с п. 5.3 договора арендатор оплачивает все коммунальные платежи в сроки, предусмотренные п. 3.7 договора, а именно не позднее 10 числа за истекший месяц оплачивать через бухгалтерию арендодателя потребленные услуги местных коммунальных служб. Расчет причитающихся платежей осуществляется сторонами на основании показаний счетчиков и пропорционально арендуемой площади.
Поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на <дата> г. Б.О. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, дело с ее участием рассмотрено судом общей юрисдикции.
Принимая во внимание, что в судебном заседании нашел полное подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по оплате стоимости аренды нежилого помещения по состоянию на 30 декабря 2013 г. в размере 13510 руб., задолженности по оплате электроэнергии за период с октября по декабрь 2013 г. в размере 9400 руб., задолженности по оплате водоснабжения за период с октября по декабрь 2013 г. в размере 771,06 руб., а равно признание ответчиком иска в указанной части, который принят судом, суд первой инстанции, с учетом самостоятельно произведенного расчета задолженности, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, взыскав в пользу истца указанные суммы.
В данной части решение суда не обжалуется.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании с Б.С. стоимости восстановительного ремонта в размере 24273 руб., суд исходил из того, что арендатор в период действия договора аренды нежилого помещения причинил вред имуществу арендодателя, которое выразилось в провисании не закрепленной, самовольно проведенной электропроводки, отсутствием розеток на подрозетниках, поломки в санузле смесителя и др.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В силу ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 г. "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данным требованиям закона решение суда первой инстанции в части взыскания с Б.С. в пользу Б.О. убытков в размере 24273 руб. не соответствует. К такому выводу судебная коллегия приходит по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Кодекса).
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор - поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу требований ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, и в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения, а также в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В качестве одного из способов защиты гражданских прав статья 12 ГК РФ предусматривает возможность потерпевшей стороны требовать возмещения убытков.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Общие условия или основания возникновения обязательства вследствие причинения вреда включают в себя помимо факта неправомерного действия одного лица и наличия вреда, причиненного другому лицу, как следствие неправомерного действия, в качестве необходимого условия, также включают и вину причинителя вреда. По общему правилу возмещению подлежит вред, причиненный неправомерными действиями (бездействием).
Таким образом, для наступления ответственности за причинение вреда необходимо наличие совокупности следующих условий: наличие вреда, противоправное поведение (действие, бездействие) причинителя вреда, как основание возникновения ответственности в виде возмещения вреда, причинная связь между противоправным поведением и наступившим вредом, вина причинителя вреда. Перечисленные основания признаются общими, поскольку их наличие требуется во всех случаях, если иное не установлено законом.
Как следует из условий заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения от <дата> г., арендодатель передает данное помещение - две комнаты на 1 этаже здания площадью <данные изъяты> кв. м, в том числе торговой площадью <данные изъяты> кв. м, - расположенное по адресу: <адрес>, для использования под магазин, в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта недвижимости. В договоре указано на наличие в помещении двух окон, одной запасной двери, обеспеченности теплом, водой, электроэнергией, санузлом.
Арендатор принимает в аренду данное помещение и обязуется использовать полученное помещение в соответствии с условиями договора аренды и исключительно по прямому назначению названного помещения; нести расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованного нежилого помещения; поддерживать помещение в исправном состоянии; возместить арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного нежилого помещения, если убытки произошли в результате наступления обстоятельств, за которые арендатор несет ответственность; не производить без согласия арендодателя внутреннюю перепланировку помещения, не переносить систему электропроводки; соблюдать меры пожарной безопасности, регулярно проверять и поддерживать в надлежащем состоянии систему пожарной сигнализации и систему пожаротушения в арендуемом нежилом помещении.
При передаче спорного нежилого помещения арендодателем арендатору по договору аренды акт приема-передачи с указанием состояния помещения сторонами договора не составлялся и не подписывался. Доказательства обратного стороной истца в материалы дела представлены не были ни суду первой инстанции, ни апелляционной инстанции.
В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.
Разрешая спор между сторонами и взыскивая убытки в пользу истца, суд первой инстанции в качестве доказательства причинения Б.О. убытков принял представленные ею фотографии спорного нежилого помещения; акт передачи нежилого помещения от <дата> г., от подписания которого ответчик отказалась, акт выполненных ООО "<данные изъяты>" строительных работ от <дата> г., квитанции об оплате стоимости выполненных работ и приобретенных материалов.
Кроме того, суд принял во внимание показания свидетеля К.В.Г., который пояснил, что с января 2014 г. арендует нежилое помещение, которое ранее занимала по договору аренды ответчик. После освобождения помещения Б.С. требовалось произвести ремонт, который был произведен Б.О., - замазаны отверстия в стенах, убрана подвешенная на потолке электропроводка, покрашены стены, заменен смеситель в санузле, отремонтирована стеновая панель. После чего он начал использовать арендуемое помещение.
Допрошенный в судебном заседании свидетель С. показал, что он является арендатором нежилого помещения, сдаваемого Б.О. В данном помещении он делал ремонт. Также пояснил, что в нежилом помещении имеется два санузла, один из которых относится к арендуемому им помещению.
Судебная коллегия полагает, что представленные стороной истца доказательства - смета N N от <дата> г. на ремонтные работы, акт выполненных работ от <дата> г. не соответствуют указанному в акте передачи нежилого помещения от <дата> г. ущербу. Кроме того, смета и акт выполненных работ содержат перечень и расчеты работ не только восстановительных, но и ремонтных работ, таких как устройство и замена светильников дневного света, замена светильника в туалете, покраска стен на 2 раза с предварительной шпатлевкой, замена смесителя в туалете, замена замков в дверях. Обоснованность таких расходов ни чем не подтверждена. Также не могут быть приняты как доказательства представленные фотографии помещения, поскольку они не несут информацию о времени и месте этих снимков.
Кроме того, представленные в материалы дела товарные и кассовые чеки о приобретении Б.О. строительных материалов не подтверждают факт использования их для ремонта в спорном помещении.
Показания допрошенных свидетелей также не свидетельствуют о том, что состояние нежилого помещения ухудшилось при его использовании именно ответчиком.
Кроме того, при передаче спорного нежилого помещения Б.О. Б.С. по договору аренды от <дата> г. акт приема-передачи, в котором подробно указано в каком состоянии передается спорное нежилое помещение, сторонами договора не составлялся и не подписывался.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что доказательств возникновения у арендодателя ущерба в связи с нарушением ответчиком условий договора аренды, а также подтверждающих существенное ухудшение состояния нежилого помещения, переданного по договору аренды в период его пользования, суду в порядке ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено.
На основании изложенного судебная коллегия признает недоказанным факт причинения ответчиком убытков арендодателю, возникших вследствие возврата арендованного помещения, требующего ремонта на заявленную ко взысканию сумму.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), а также неправильное применением судом норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) повлекло за собой ошибочный вывод суда о взыскании с Б.С. убытков. В связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием нового об отказе Б.О. в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в размере 24273 руб.
С учетом положений ст. 98 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ решение суда в части размера взысканной госпошлины подлежит изменению и с Б.С. в пользу Б.О. надлежит взыскать расходы по оплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 910,43 руб.
В остальной части решение суда следует оставить без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балаковского районного суда Саратовской области от 15 мая 2014 г. в части взыскания с индивидуального предпринимателя Б.С. в пользу Б.О. убытков в размере 24273 руб. отменить.
Принять в указанной части новое решение, которым Б.О. в удовлетворении исковых требований о взыскании с индивидуального предпринимателя Б.С. убытков в размере 24273 руб. отказать
Решение Балаковского районного суда Саратовской области от 15 мая 2014 г. в части взыскания с индивидуального предпринимателя Б.С. в пользу Б.О. расходов по оплате госпошлины в размере 1638,62 руб. изменить и взыскать с индивидуального предпринимателя Б.С. в пользу Б.О. расходы по оплате госпошлины в размере 910,43 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)