Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 июня 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 15 июня 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Докшиной А.Ю. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Коряковской М.А.
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" Рыбановой Е.К. по доверенности от 08.04.2014, от Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области Лебедевой Е.А. по доверенности от 12.01.2015, от общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" Рыбановой Е.К. по доверенности от 05.03.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 февраля 2015 года по делу N А13-17674/2014 (судья Логинова О.П.),
общество с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (ОГРН 1123525018462; ИНН 3525290263; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Вологодская Слобода, дом 13; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (ОГРН 1053500023290; ИНН 3525148002; место нахождения: 160009, город Вологда, улица Мальцева, дом 52; далее - Инспекция) от 02.12.2014 N 246-д о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" (ОГРН 1133525005008; ИНН 3525297195; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31).
Решением суда оспариваемое решение Инспекции признано незаконным и изменено в части назначения административного штрафа в сумме 500 000 руб. Заявителю назначен штраф в сумме 250 000 руб.
Общество в апелляционной жалобе и его представитель в судебном заседании просят решение суда отменить и требования удовлетворить. Указывают, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) не запрещает застройщику предусматривать в договоре участия в долевом строительстве возможность перечислять денежные средства на счета третьего лица, поскольку лицом, привлекающим денежные средства, остается застройщик; договор бронирования не является договором долевого участия в строительстве.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу и просит отменить решение суда и удовлетворить требования.
Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как видно из материалов дела, Прокуратурой города Вологды с привлечением специалистов Инспекции проведена выездная проверка деятельности ООО "СК "Твои окна" по привлечению денежных средств участников долевого строительства, поводом для проведения которой послужило обращение граждан-участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по ГП в мкр. Новгородский (корпус Б).
По результатам проверки составлены заключение от 18.09.2014 N 397-ВП и протокол об административном правонарушении N 176-д от 12.11.2014.
В протоколе об административном правонарушении отражены следующие обстоятельства, свидетельствующие о совершении административного правонарушения.
Общество по договору бронирования квартиры от 07.03.2014 N 328/Б/Н, заключенному с Иваковой Людмилой Евстафьевной, на бронирование квартиры N 328 привлекло денежные средства гражданина для строительства 11-16-этажного жилого дома со встроенными жилыми помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машиномест и открытой наземной автостоянкой на 83 машиноместа по адресу: город Вологда, дом N 22 мкр. Новгородский, корпус Б.
В соответствии с условиями договора Ивакова Л.Е. платежным поручением от 11.03.2014 N 635746 произвела оплату на счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" в размере 49 850 руб. Указанная сумма подлежит зачету в цену договора участия в долевом строительстве вышеуказанной квартиры с застройщиком, который будет заключен с Иваковой Л.Е. в будущем (п. 11 договора).
Застройщиком вышеуказанного объекта на основании разрешения на строительство от 04.12.2013 RU 35327000-278 является ООО СК "Твои окна".
На основании указанных обстоятельств Инспекция пришла к выводу, что Общество, не являющееся застройщиком, без законных оснований привлекло денежные средства гражданина на цели, связанные с последующим возникновением у гражданина права собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме, чем нарушило часть 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
В отношении Общества вынесено постановление от 02.12.2014 N 246-д о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в виде назначения административного штрафа в размере 500 000 руб.
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не согласилось с указанным постановлением и обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и отмене.
В силу части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Суд первой инстанции признал доказанным наличие в действиях Общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, придя к выводу, что заключение между ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" и Иваковой Л.Е. договора бронирования квартиры является привлечением заявителем, не являющимся застройщиком, денежных средств участника долевого строительства, связанного с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию; привлечение денежных средств произведено способом, не предусмотренным частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о наличии в данном случае состава административного правонарушения.
Закон N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 названной статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
В силу частей 2.1 и 2.2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 данного Закона. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, предусмотренных этой статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
В силу части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).
Из приведенных норм следует, что привлекать денежные средства граждан для строительства на основании заключенного договора участия в долевом строительстве вправе только застройщик.
Согласно материалам дела ООО "Строительная компания "Твои окна" (принципал) заключило с Обществом (агентом) агентский договор от 11.12.2013 N 11/12/13-В, по которому агент обязуется за согласованную сторонами плату осуществлять от своего имени или от имени принципала, но за его счет, действия по организации продаж строящихся помещений, в том числе заключение договоров участия в долевом строительстве, организацию взаиморасчетов с участниками долевого строительства и иными лицами (пункт 1.2).
В пункте 2.1.1 агентского договора предусмотрено, что агент обязуется принимать плату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости, выступая от имени принципала.
В агентском договоре также закреплено, что агент обязан перечислять суммы, принятые от третьих лиц в адрес принципала в соответствии с пунктом 2.1.1 данного договора, на расчетный счет принципала (пункт 2.1.5).
Между Иваковой Л.Е. (клиент) и Обществом (исполнитель) заключен договор бронирования квартиры от 07.03.2014 N 328Б/н, по условиям которого исполнитель обязуется осуществить в интересах клиента бронирование указанного в пункте 4 договора жилого помещения в возводимом ООО "СК "Твои окна" жилом комплексе "Светлый дом "Твои окна" по адресу: город Вологда, микрорайон "Новгородский", улица Конева, дом 22 по генплану, корпус Б, до даты заключения клиентом договора, указанного в пункте 3 договора, а клиент обязуется выплатить исполнителю предусмотренный настоящим договором обеспечительный платеж.
В соответствии с пунктом 3 договора клиент получает право на приобретение квартиры на основании последующего заключения и исполнения клиентом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком.
В пункте 4 договора определена цена договора долевого участия (1 251 523 руб.) и дана характеристика объекта недвижимости (квартиры).
В пункте 7 договора установлен срок подписания договора долевого участия с застройщиком (21.03.2014).
Клиент обязуется своевременно и в полном объеме выплатить исполнителю обеспечительный платеж в общем размере 50 000 рублей в течение двух рабочих дней с момента заключения договора.
При заключении договора долевого участия уплаченный клиентом обеспечительный платеж перечисляется исполнителем на основании письменного распоряжения клиента в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора, в течение 15 календарных дней с момента государственной регистрации договора долевого участия.
Настоящий договор одновременно является письменным распоряжением клиента о переводе уплаченного им обеспечительного взноса в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора (пункт 11 договора).
Во исполнение условий договора бронирования Ивакова Л.Е. платежным поручением от 11.03.2014 N 635746 перечислила на расчетный счет Общества денежные средства в сумме 49 850 руб.
Впоследствии в силу пункта 7 договора бронирования квартиры от 07.03.2014 между Иваковой Л.Е. и ООО СК "Твои окна" заключен договор участия в долевом строительстве указанного многоквартирного жилого дома от 01.04.2014 N 328/Н.
Общество полагает, что перечисление денежных средств, полученных от дольщиков на счет агента, не являющегося застройщиком, не противоречит нормам гражданского законодательства, предусматривающего возможность осуществления действий в гражданском обороте через посредника.
Указанный довод не может быть принят по следующим основаниям.
Частью 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи; привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Следовательно, отношения, связанные с привлечением средств дольщиков, регулируются Законом N 214-ФЗ, который призван гарантировать защиту прав дольщиков, в связи с чем его нормы носят разрешительный характер, не допускают расширительного толкования и имеют специальное значение перед общими нормами гражданского законодательства.
Привлечение средств дольщиков допустимо исключительно теми лицами и способами, которые прямо перечислены в Законе N 214-ФЗ.
При этом нормы Закона N 214-ФЗ, наделяя такими полномочиями только застройщика, не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо третьих лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.
Соответственно, в силу буквального толкования Закона N 214-ФЗ денежные средства дольщиков должны поступать непосредственно на счет застройщика, откуда расходоваться на цели, связанные со строительством жилого объекта.
Участие в правоотношении по долевому участию в строительстве жилья третьего лица, осуществляющего аккумулирование всех денежных средств дольщиков на своем счете, не обеспечивает надлежащей защиты прав дольщиков, гарантированной Законом N 214-ФЗ, исключает возможность осуществления государственного контроля за целевым использованием указанных средств, поскольку третье лицо, не обладая статусом застройщика, не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.
Довод Общества о том, что договор бронирования является договором об оказании риэлторских услуг, и в связи с этим отсутствует нарушение такого требования закона, как запрет привлекать денежные средства до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, также не может быть принят.
Из условий договора бронирования квартиры N 3228Б/Н от 07.03.2014 следует, что обеспечительный платеж, который должен быть произведен в течение двух рабочих дней с момента заключения договора (07.03.2014), в полной сумме - 50 000 руб. подлежит переводу в счет частичной оплаты по договору участия в долевом строительстве, срок заключения которого определен как до 21.03.2014. Таким образом, в данном случае договором бронирования квартиры предусмотрено привлечение денежных средств в сумме 50 000 руб. в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве до заключения и государственной регистрации данного договора.
Заключив договор бронирования квартиры с условием выплаты Обществу денежных средств, которые в дальнейшем будут перечислены застройщику в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, заявитель нарушил порядок привлечения денежных средств, закрепленный в Законе N 214-ФЗ.
Действия Общества по привлечению денежных средств дольщика фактически направлены на изъятие полученных от дольщика денежных средств из под режима регулирования использования привлеченных средств дольщиков, предусмотренного в Законе N 214-ФЗ.
Целью законодателя при принятии Закона N 214-ФЗ являлось соблюдение прав дольщика и регулирование всех отношений, в том числе и финансовых с застройщиком на основе специальных норм данного закона.
Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Общество осуществляло привлечение денежных средств в нарушение Закона N 214-ФЗ, в связи с чем постановление Инспекции от 02.02.2014 N 246-д о привлечении его к ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ законно и обоснованно.
С учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 4-П, части 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ, части 2 статьи 211 АПК РФ суд первой инстанции признал незаконным и изменил оспариваемое постановление Инспекции в части назначения административного наказания в виде штрафа в сумме 500 000 руб. и назначил наказание в виде штрафа в сумме 250 000 руб. Решение суда в данной части не обжаловано.
Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания совершенного правонарушения малозначительным и применения статьи 2.9 КоАП РФ.
С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 февраля 2015 года по делу N А13-17674/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2015 ПО ДЕЛУ N А13-17674/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2015 г. по делу N А13-17674/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 8 июня 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 15 июня 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Докшиной А.Ю. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Коряковской М.А.
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" Рыбановой Е.К. по доверенности от 08.04.2014, от Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области Лебедевой Е.А. по доверенности от 12.01.2015, от общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" Рыбановой Е.К. по доверенности от 05.03.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 февраля 2015 года по делу N А13-17674/2014 (судья Логинова О.П.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (ОГРН 1123525018462; ИНН 3525290263; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Вологодская Слобода, дом 13; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (ОГРН 1053500023290; ИНН 3525148002; место нахождения: 160009, город Вологда, улица Мальцева, дом 52; далее - Инспекция) от 02.12.2014 N 246-д о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" (ОГРН 1133525005008; ИНН 3525297195; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31).
Решением суда оспариваемое решение Инспекции признано незаконным и изменено в части назначения административного штрафа в сумме 500 000 руб. Заявителю назначен штраф в сумме 250 000 руб.
Общество в апелляционной жалобе и его представитель в судебном заседании просят решение суда отменить и требования удовлетворить. Указывают, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) не запрещает застройщику предусматривать в договоре участия в долевом строительстве возможность перечислять денежные средства на счета третьего лица, поскольку лицом, привлекающим денежные средства, остается застройщик; договор бронирования не является договором долевого участия в строительстве.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу и просит отменить решение суда и удовлетворить требования.
Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как видно из материалов дела, Прокуратурой города Вологды с привлечением специалистов Инспекции проведена выездная проверка деятельности ООО "СК "Твои окна" по привлечению денежных средств участников долевого строительства, поводом для проведения которой послужило обращение граждан-участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по ГП в мкр. Новгородский (корпус Б).
По результатам проверки составлены заключение от 18.09.2014 N 397-ВП и протокол об административном правонарушении N 176-д от 12.11.2014.
В протоколе об административном правонарушении отражены следующие обстоятельства, свидетельствующие о совершении административного правонарушения.
Общество по договору бронирования квартиры от 07.03.2014 N 328/Б/Н, заключенному с Иваковой Людмилой Евстафьевной, на бронирование квартиры N 328 привлекло денежные средства гражданина для строительства 11-16-этажного жилого дома со встроенными жилыми помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машиномест и открытой наземной автостоянкой на 83 машиноместа по адресу: город Вологда, дом N 22 мкр. Новгородский, корпус Б.
В соответствии с условиями договора Ивакова Л.Е. платежным поручением от 11.03.2014 N 635746 произвела оплату на счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" в размере 49 850 руб. Указанная сумма подлежит зачету в цену договора участия в долевом строительстве вышеуказанной квартиры с застройщиком, который будет заключен с Иваковой Л.Е. в будущем (п. 11 договора).
Застройщиком вышеуказанного объекта на основании разрешения на строительство от 04.12.2013 RU 35327000-278 является ООО СК "Твои окна".
На основании указанных обстоятельств Инспекция пришла к выводу, что Общество, не являющееся застройщиком, без законных оснований привлекло денежные средства гражданина на цели, связанные с последующим возникновением у гражданина права собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме, чем нарушило часть 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
В отношении Общества вынесено постановление от 02.12.2014 N 246-д о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в виде назначения административного штрафа в размере 500 000 руб.
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не согласилось с указанным постановлением и обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и отмене.
В силу части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Суд первой инстанции признал доказанным наличие в действиях Общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, придя к выводу, что заключение между ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" и Иваковой Л.Е. договора бронирования квартиры является привлечением заявителем, не являющимся застройщиком, денежных средств участника долевого строительства, связанного с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию; привлечение денежных средств произведено способом, не предусмотренным частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о наличии в данном случае состава административного правонарушения.
Закон N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 названной статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
В силу частей 2.1 и 2.2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 данного Закона. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, предусмотренных этой статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
В силу части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).
Из приведенных норм следует, что привлекать денежные средства граждан для строительства на основании заключенного договора участия в долевом строительстве вправе только застройщик.
Согласно материалам дела ООО "Строительная компания "Твои окна" (принципал) заключило с Обществом (агентом) агентский договор от 11.12.2013 N 11/12/13-В, по которому агент обязуется за согласованную сторонами плату осуществлять от своего имени или от имени принципала, но за его счет, действия по организации продаж строящихся помещений, в том числе заключение договоров участия в долевом строительстве, организацию взаиморасчетов с участниками долевого строительства и иными лицами (пункт 1.2).
В пункте 2.1.1 агентского договора предусмотрено, что агент обязуется принимать плату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости, выступая от имени принципала.
В агентском договоре также закреплено, что агент обязан перечислять суммы, принятые от третьих лиц в адрес принципала в соответствии с пунктом 2.1.1 данного договора, на расчетный счет принципала (пункт 2.1.5).
Между Иваковой Л.Е. (клиент) и Обществом (исполнитель) заключен договор бронирования квартиры от 07.03.2014 N 328Б/н, по условиям которого исполнитель обязуется осуществить в интересах клиента бронирование указанного в пункте 4 договора жилого помещения в возводимом ООО "СК "Твои окна" жилом комплексе "Светлый дом "Твои окна" по адресу: город Вологда, микрорайон "Новгородский", улица Конева, дом 22 по генплану, корпус Б, до даты заключения клиентом договора, указанного в пункте 3 договора, а клиент обязуется выплатить исполнителю предусмотренный настоящим договором обеспечительный платеж.
В соответствии с пунктом 3 договора клиент получает право на приобретение квартиры на основании последующего заключения и исполнения клиентом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком.
В пункте 4 договора определена цена договора долевого участия (1 251 523 руб.) и дана характеристика объекта недвижимости (квартиры).
В пункте 7 договора установлен срок подписания договора долевого участия с застройщиком (21.03.2014).
Клиент обязуется своевременно и в полном объеме выплатить исполнителю обеспечительный платеж в общем размере 50 000 рублей в течение двух рабочих дней с момента заключения договора.
При заключении договора долевого участия уплаченный клиентом обеспечительный платеж перечисляется исполнителем на основании письменного распоряжения клиента в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора, в течение 15 календарных дней с момента государственной регистрации договора долевого участия.
Настоящий договор одновременно является письменным распоряжением клиента о переводе уплаченного им обеспечительного взноса в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора (пункт 11 договора).
Во исполнение условий договора бронирования Ивакова Л.Е. платежным поручением от 11.03.2014 N 635746 перечислила на расчетный счет Общества денежные средства в сумме 49 850 руб.
Впоследствии в силу пункта 7 договора бронирования квартиры от 07.03.2014 между Иваковой Л.Е. и ООО СК "Твои окна" заключен договор участия в долевом строительстве указанного многоквартирного жилого дома от 01.04.2014 N 328/Н.
Общество полагает, что перечисление денежных средств, полученных от дольщиков на счет агента, не являющегося застройщиком, не противоречит нормам гражданского законодательства, предусматривающего возможность осуществления действий в гражданском обороте через посредника.
Указанный довод не может быть принят по следующим основаниям.
Частью 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи; привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Следовательно, отношения, связанные с привлечением средств дольщиков, регулируются Законом N 214-ФЗ, который призван гарантировать защиту прав дольщиков, в связи с чем его нормы носят разрешительный характер, не допускают расширительного толкования и имеют специальное значение перед общими нормами гражданского законодательства.
Привлечение средств дольщиков допустимо исключительно теми лицами и способами, которые прямо перечислены в Законе N 214-ФЗ.
При этом нормы Закона N 214-ФЗ, наделяя такими полномочиями только застройщика, не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо третьих лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.
Соответственно, в силу буквального толкования Закона N 214-ФЗ денежные средства дольщиков должны поступать непосредственно на счет застройщика, откуда расходоваться на цели, связанные со строительством жилого объекта.
Участие в правоотношении по долевому участию в строительстве жилья третьего лица, осуществляющего аккумулирование всех денежных средств дольщиков на своем счете, не обеспечивает надлежащей защиты прав дольщиков, гарантированной Законом N 214-ФЗ, исключает возможность осуществления государственного контроля за целевым использованием указанных средств, поскольку третье лицо, не обладая статусом застройщика, не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.
Довод Общества о том, что договор бронирования является договором об оказании риэлторских услуг, и в связи с этим отсутствует нарушение такого требования закона, как запрет привлекать денежные средства до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, также не может быть принят.
Из условий договора бронирования квартиры N 3228Б/Н от 07.03.2014 следует, что обеспечительный платеж, который должен быть произведен в течение двух рабочих дней с момента заключения договора (07.03.2014), в полной сумме - 50 000 руб. подлежит переводу в счет частичной оплаты по договору участия в долевом строительстве, срок заключения которого определен как до 21.03.2014. Таким образом, в данном случае договором бронирования квартиры предусмотрено привлечение денежных средств в сумме 50 000 руб. в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве до заключения и государственной регистрации данного договора.
Заключив договор бронирования квартиры с условием выплаты Обществу денежных средств, которые в дальнейшем будут перечислены застройщику в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, заявитель нарушил порядок привлечения денежных средств, закрепленный в Законе N 214-ФЗ.
Действия Общества по привлечению денежных средств дольщика фактически направлены на изъятие полученных от дольщика денежных средств из под режима регулирования использования привлеченных средств дольщиков, предусмотренного в Законе N 214-ФЗ.
Целью законодателя при принятии Закона N 214-ФЗ являлось соблюдение прав дольщика и регулирование всех отношений, в том числе и финансовых с застройщиком на основе специальных норм данного закона.
Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Общество осуществляло привлечение денежных средств в нарушение Закона N 214-ФЗ, в связи с чем постановление Инспекции от 02.02.2014 N 246-д о привлечении его к ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ законно и обоснованно.
С учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 4-П, части 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ, части 2 статьи 211 АПК РФ суд первой инстанции признал незаконным и изменил оспариваемое постановление Инспекции в части назначения административного наказания в виде штрафа в сумме 500 000 руб. и назначил наказание в виде штрафа в сумме 250 000 руб. Решение суда в данной части не обжаловано.
Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания совершенного правонарушения малозначительным и применения статьи 2.9 КоАП РФ.
С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 февраля 2015 года по делу N А13-17674/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Судьи
А.Ю.ДОКШИНА
О.Б.РАЛЬКО
А.Ю.ДОКШИНА
О.Б.РАЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)