Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что договор купли-продажи и соглашение о преимущественном праве покупки были заключены ответчиком, чтобы обманным способом получить квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шокурова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ворониной И.В.,
и судей Захаровой Е.А., Лемагиной И.Б.,
при секретаре Г.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А. дело по апелляционной жалобе Б.М. на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 7 июля 2014 г. и дополнительное решение суда от 30 июля 2014 г., которыми постановлено:
Признать договор купли-продажи квартиры N. по адресу: ., заключенный 26 июля 2010 года между К.Л. и Б.М. недействительным.
Применить последствия недействительности сделки обязать Б.М. возвратить К.Л. в собственность квартиру N. по адресу: .
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о праве собственности на указанный объект недвижимости - квартиру N. по адресу: . за К.Л.
Право собственности на недвижимое имущество возникает со дня государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Взыскать с К.Л. в пользу Б.М. денежные средства в размере. рублей.
Взыскать с Б.М. в пользу К.Л. сумму в размере. рублей, сумму в размере. доллара США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере. копейки.
Взыскать с Б.М. в пользу К.Л. сумму за оплату экспертизы в размере. рублей,
установила:
К.Л. обратился в суд с иском к Б.М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, обязании возвратить квартиру, обосновывая тем, что в 2010 году ему понадобились деньги в связи с тяжелым состоянием здоровья его и его близких родственников, на тот момент у него имелся крупный кредит, который по состоянию здоровья, проблем с работой он не мог своевременно выплачивать, что привело к образованию крупной задолженности. Финансовый вопрос встал крайне остро, и он не мог обратиться в банк за новой ссудой, в связи со сложившимися обстоятельствами. Попав в эту тяжелейшую ситуацию, он обратился в компанию, найденную им при помощи Интернета - ".", на сайте которой предлагалась информация о предоставлении ссуды под залог недвижимости, а условием получения было временное, до возврата денег по договору переоформление его квартиры на владельца и учредителя вышеуказанного ломбарда, расположенного по адресу: .. Сотрудники организации убеждали его, что все будет хорошо и истец спокойно получит свою квартиру обратно. Будучи в тяжелых жизненных обстоятельствах, он заключил под влиянием Б.М., его брата - совладельца этого учреждения и их сотрудников договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу:, квартира, общей площадью. кв. м, который должен был, по их словам, обеспечить возврат им денег с процентами. Также было заключено Соглашение о преимущественном праве покупки этой квартиры на имя истца от 2 августа 2010 года, где были вписаны проценты за пользование этой ссудой, которые были названы - ежемесячным возмездным пользованием имуществом. Нотариуса, заверявшего этот договор и обязательство о выписке, которое он не подписывал, он вообще не видел. Он выполнял условия договора, выплачивая ежемесячно проценты по договору, однако, когда пришло время возвратить ему квартиру, сотрудник фирмы. вместе с Б.М. заявили ему, что недостаточно получили денег за ссуду в размере. рублей и угрозами продать его имущество, понимая, что он находится в тяжелейшем положении и это его единственное жилье, и обманом заставили подписать еще более невыгодный Договор о преимущественном праве выкупа имущества и возмездном пользовании имуществом от 2 ноября 2011 года с более непосильными процентами, который он заключил под давлением. Тем не менее, он выплачивал по нему все в срок, практически существуя в нищенских условиях, но и это не удовлетворило Б.М. и он поставил ему очередные кабальные условия, а вскоре и вовсе отказался принимать у него деньги по договору, которые до этого он ежемесячно передавал, создавая видимость нарушения им условий этого договора и инициируя судебный процесс. Затем обманом и угрозами заставил его выписаться из принадлежащей ему квартиры, обещая передать в его пользование однокомнатную квартиру по адресу: ., однако обещание свое не сдержал. Его квартира неоднократно, еще при действующих договорах о преимущественном праве выкупа, выставлялась на продажу Б.М. Таким образом, договор купли-продажи и соглашение о преимущественном праве покупки было заключено Б.М. с ним с целью обманным способом получить квартиру за смехотворную цену, и ответчик не имел намерения возвращать ее по договору преимущественного выкупа, а лишь хотел обманом получить как можно больше денежных средств, стремился лишь за минимальную и крайне невыгодную для истца сумму получить единственное жилое имущество истца, для этого ответчик вступил в преступный сговор с сотрудниками своей организации ".", . и прочими лицами с целью ввести истца в заблуждение.
В судебное заседание истец не явился, извещен, его представители К.М., Б.Э. в судебном заседании исковые требования поддержали, ссылались на то, что рыночная стоимость квартиры на день ее продажи составляла не менее. рублей, что ответчик убеждал, что не будет регистрировать переход права собственности, и у истца имеется возможность выкупить свою квартиру, однако обманул истца.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образ.
Представитель ответчика А. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать. Указал, что доказательств кабальности сделки не представлено, а также пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Судом постановлены приведенные выше решение и дополнительное решение, об отмене которых просит Б.М. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Б.М. Т., поддержавшую доводы жалобы, представителей К.Л. - К.М., Б.Э., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене указанных решений, вынесенных в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.
Разрешая заявленные требования, суд правильно установил значимые по делу обстоятельства, верно применил положения закона.
Судом установлено, что спорная трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: ., общей площадью. кв. м, принадлежала на праве собственности К.Л. на основании договора передачи квартиры в собственность 16.04.1992 года.
26 июля 2010 года между К.Л. и Б.М. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры.
Согласно п. 3 указанного договора указанная квартира оценивается и продается за. рублей.
Согласно расписке от 02 августа 2010 года К.Л. получил от Б.М. сумму в размере. рублей за проданную квартиру.
26 июля 2010 года К.Л. и Б.М. был подписан акт приема-передачи по договор купли-продажи квартиры от 26 июля 2010 года, согласно которому продавец передал, а покупатель принял расчетные листки по оплате за коммунальные услуги, электроэнергию, газ и ключи от квартиры.
Как усматривается из свидетельства о государственной регистрации права на основании указанного договора купли-продажи квартиры, зарегистрированного 02 августа 2010 года, Б.М. стал собственником спорной квартиры.
02 августа 2010 года между К.Л. и Б.М. было заключено Соглашение о преимущественном праве покупки, согласно которому Б.М. обязуется предоставить К.Л. с 02 августа 2011 года до окончания действия настоящего соглашения преимущественное право покупки квартиры N, расположенной по адресу: ., общей площадью. кв. м за сумму эквивалентную. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день заключения договора указанной квартиры.
Согласно п. 2 указанного Соглашения К.Л. принял в пользование на возмездной основе указанную квартиру, принял расчетные книжки по оплате за коммунальные услуги, электроэнергию, газ, ключи от квартиры. К.Л. обязуется на срок действия соглашения - с 02 августа 2010 года по 01 августа 2011 года пользоваться на возмездной основе вышеуказанным имуществом. Пунктом 3 Соглашения установлена стоимость оплаты за пользование имуществом и составляет сумму в рублях эквивалентную. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день оплаты, за один месяц. Плата за пользование имуществом должна вноситься единовременно, не позднее 01 числа каждого месяца (п. 4 Соглашения).
Пунктом 5 Соглашения установлено, что в случае просрочки платежа (в размере. долларов 1 США) за пользование имуществом на 1 (один) день К.Л. обязуется выплатить Б.М. пени в рублях эквивалентной. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день фактической оплаты, за каждый день просрочки, а в случае просрочки платежа за пользование имуществом более чем на 20 дней, либо отказа К.Л. от возмездного пользования имуществом, соглашение признается расторгнутым, К.Л. обязуется сняться с регистрационного учета в течение десяти дней и Б.М. вправе продать вышеуказанное имущество третьим лицам за цену и на условиях по своему усмотрению.
К.Л. обязуется на период возмездного пользования имуществом застраховать имущество в пользу Б.М. в течение всего срока оплачивать все коммунальные, налоговые и другие платежи и предоставлять документы, подтверждающие оплату (п. 7 Соглашения).
02 ноября 2011 года между К.Л. и Б.М. был заключен договор о преимущественном праве покупки имущества и возмездном пользовании имуществом, согласно которому Б.М. обязуется предоставить К.Л. с 02 ноября 2011 года до окончания действия настоящего договора преимущественное право покупки квартиры N, расположенной по адресу: ., общей площадью. кв. м за сумму эквивалентную. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день заключения договора указанной квартиры.
Пунктом 3 Договора установлена стоимость оплаты за пользование имуществом, которая составляет сумму в рублях эквивалентную. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день оплаты, за один месяц. Обязательный срок пользования имуществом подлежащий оплате составляет 10 месяцев.
Пунктом 5 установлено, что в случае просрочки платежа (в размере. долларов США) за пользование имуществом на 1 (один) день К.Л. обязуется выплатить Б.М. пени в рублях эквивалентной. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день фактической оплаты, за каждый день просрочки. А в случае просрочки платежа за пользование имуществом более чем на 30 дней, либо отказа К.Л. от возмездного пользования имуществом, соглашение признается расторгнутым, К.Л. обязуется сняться с регистрационного учета в течение десяти дней и Б.М. вправе продать вышеуказанное имущество третьим лицам за цену и на условиях по своему усмотрению.
К.Л. обязуется на период возмездного пользования имуществом застраховать имущество в пользу Б.М. в течение всего срока оплачивать все коммунальные, налоговые и другие платежи и предоставлять документы, подтверждающие оплату (п. 7 Договора).
23 марта 2012 года между К.Л. и Б.М. был заключен договор о преимущественном праве покупки имущества и возмездном пользовании имуществом, согласно которому Б.М. обязуется предоставить К.Л. с 23 марта 2012 года до окончания действия настоящего договора преимущественное право покупки квартиры N, расположенной по адресу: ., общей площадью. кв. м за сумму эквивалентную. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день заключения договора указанной квартиры, но не менее. рублей.
Пунктом 3 Договора установлена стоимость оплаты за пользование имуществом и составляет сумму в рублях эквивалентную. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день оплаты, за один месяц. Обязательный срок пользования имуществом подлежащий оплате составляет 5 месяцев.
Пунктом 5 установлено, что в случае просрочки платежа (в размере. долларов США) за пользование имуществом на 1 (один) день К.Л. обязуется выплатить Б.М. пени в рублях эквивалентной. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день фактической оплаты, за каждый день просрочки. А в случае просрочки платежа за пользование имуществом более чем на 30 дней, либо отказа К.Л. от возмездного пользования имуществом, соглашение признается расторгнутым, К.Л. обязуется сняться с регистрационного учета в течение десяти дней и Б.М. вправе продать вышеуказанное имущество третьим лицам за цену и на условиях по своему усмотрению.
К.Л. обязуется на период возмездного пользования имуществом застраховать имущество в пользу Б.М. в течение всего срока оплачивать все коммунальные, налоговые и другие платежи и предоставлять документы, подтверждающие оплату (п. 7 Договора).
В материалах дела представлены две расписки от 30 августа 2010 года и от 24 ноября 2011 года о том, что. получил от К.Л. денежные средства в размере. доллара США и. рублей в счет оплаты за пользование имуществом согласно договору за прошедший месяц, предшествующий расписке, с целью дальнейшей передачи вышеуказанной суммы. (брату ответчика) и Б.М.
Решением Останкинского районного суда города Москвы от 26 июня 2013 года исковые требования Б.М. к К.Л. были удовлетворены и было прекращено постоянное право пользования К.Л. жилым помещением, расположенным по адресу: . со снятием с регистрационного учета, а в удовлетворении встречных исковых требований К.Л. к Б.М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, как притворного, применении последствий недействительности сделки было отказано.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2013 года указанное решение было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба К.Л. - без удовлетворения.
Согласно представленной в материалы дела расписке от 02 августа 2010 года К.Л. получил денежную сумму в размере. рублей от Б.М. за произведенные неотделимые улучшения в проданной квартире.
С учетом возражений К.Л., ссылавшегося на кабальность сделки и занижение стоимости имущества, отрицавшего факт получения от ответчика дополнительных сумм по сделке, определением суда от 09 апреля 2014 года по делу была назначена комплексная судебная техническая и почерковедческая экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО "Независимый центр экспертизы и оценки" ответить на вопрос: "Выполнены ли подпись и дата в расписке от 02 августа 2010 года самим К.Л. или другим лицом?" - не представляется возможным в связи с тем, что установлены отдельные совпадения и различия признаков, однако объем и значимость их - "ни по одному из сравнений" не достаточны для какого-либо определенного (положительного или отрицательного) вывода. Выявить большее количество идентификационных признаков не удалось по причинам: малого объема содержащейся в подписи графической информации, обусловленного ее краткостью и простотой строения; выполнения цифровой записи и подписи в необычных условиях, что могло вызвать трансформацию признаков обычного почерка исполнителя. Совпадающие признаки малочисленны, их идентификационная значимость невысока, что обусловлено простотой строения цифр и подписи. Поэтому они, при наличии различающихся признаков, не могут быть положены в основу положительного (категорического или вероятного) вывода. Различия признаков могли появиться, как в результате выполнения цифровой записи и подписи самим К.Л. в каких-то необычных условиях (необычная поза, болезненное состояние, волнение и т.д.), так и вследствие выполнения ее другим лицом (с подражанием подлинной подписи К.Л.). И в том и в другом случае нарушается нормальный процесс письма, что проявляется в снижении уровня координации движений, замедлении темпа; это, в свою очередь, ограничивает возможности выявления идентификационных признаков и затрудняет их оценку. Установить конкретный "сбивающий" фактор, влияющий на процесс письма, на основании существующей в настоящее время методики и по имеющимся признакам не представляется возможным, так как при письме в необычном состоянии проявляется, как правило, однотипный комплекс диагностических признаков. Кроме того, осложнения в оценке признаков были вызваны недостаточным количеством свободных образцов К.Л., сопоставимых с исследуемой цифровой записью и подписью по условиям выполнения.
На вопросы 2 - 3 о времени (давности) выполнения штрихов подписи и рукописной цифровой записи "02.08.2010 г." от имени К.Л. в представленной на экспертизу расписке эксперт пришел к выводу, что не соответствует периоду времени июль - сентябрь 2010 года, в том числе и дате "02 августа 2010 года", указанной в документе. Исследуемые штрихи подписи и рукописной цифровой записи "02.08.2010 г." в представленной на экспертизу расписке были выполнены не ранее периода времени "август - октябрь 2011 года".
Как усматривается из материалов дела, истцом предпринимались попытки обращения в прокуратуру СВАО города Москвы, в Главное Управление МВД России по городу Москве, к генеральному прокурору РФ с заявлениями по факту мошеннических действий в отношении него со стороны Б.М.
По результатам этих обращений возбуждено уголовное дело, в связи с тем, что установлены признаки преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. В настоящее время расследование по уголовному делу N. продолжается. В ходе следственных действий установлено, что неустановленные лица, имея умысел на приобретение путем обмана права на чужое имущество - жилое помещение, расположенное по адресу: ., принадлежащее по праву собственности К.Л., обманным путем 26 июня 2010 года заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым право собственности переходит к Б.М. После этого, не позднее 02 августа 2010 года неустановленные лица, действуя с целью окончательной реализации преступного умысла, представили в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (.) вышеуказанный договор, который 02 августа 2010 года был в установленном порядке зарегистрирован, так же как и переход права собственности на указанную квартиру в пользу Б.М., в результате чего К.Л., незаконно лишенному права собственности на квартиру, был причинен значительный материальный ущерб на сумму, не менее. рублей, что является особо крупным размером. 28 апреля 2014 года К.Л. по уголовному делу признан потерпевшим.
Разрешая дело по существу, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, в том числе показания допрошенных свидетелей, установленные в процессе разбирательства дела фактические обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 166, 167, 179 ГК РФ, пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных К.Л. исковых требований и удовлетворении иска. Суд первой инстанции верно пришел к выводу, что данная сделка является кабальной, она заключена под влиянием обмана со стороны ответчика на крайне невыгодных условиях, который, убеждая истца в том, что переход прав по сделке не будет зарегистрирован, у истца имеется возможность выкупа квартиры, зарегистрировал переход прав по сделке, оформил квартиру в свою собственность, устанавливая при заключении каждого из соглашений значительную сумму оплаты за пользование квартирой, устанавливая необоснованно высокую ответственность за просрочку уплаты ежемесячного платежа, при заниженной стоимости квартиры по условиям договора, чем нарушил права и охраняемые законом интересы истца, воспользовавшись стечением его тяжелых жизненных обстоятельств.
Разрешая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, суд руководствуясь ст. 181 ГК РФ, верно пришел к выводу о его необоснованности, ввиду того, что право обращения в суд по основаниям ст. 179 ГК РФ у истца наступило лишь после 10.12.2013 г. - даты вступления в законную силу решения суд от 26.06.2013 г., которым были удовлетворены исковые требования Б.М. и было прекращено постоянное право пользования К.Л. спорным жилым помещением со снятием его с регистрационного учета, а в удовлетворении встречных исковых требований К.Л. к Б.М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки было отказано. С данным иском К.Л., с указанием на убежденность до указанного периода в заключении договора займа и, следовательно, ссылающийся на притворность сделки, обратился в суд 19.12.2013 г., т.е. в пределах годичного срока, предусмотренного ст. 181 ГК РФ, для оспоримых сделок.
Приходя к выводу о применении последствий недействительности сделки, суд пришел к обоснованному выводу об обязании Б.М. возвратить К.Л. в собственность квартиру N. по адресу: ., одновременно взыскав с К.Л. в пользу Б.М., полученные им по сделке денежные средства в размере. рублей, а с Б.М. в пользу К.Л. рублей и. доллара США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, полученные по распискам от 30 августа 2010 года и от 24 ноября 2011 года в счет оплаты за пользование имуществом.
Расходы по уплате госпошлины и проведению экспертизы взысканы судом с Б.М. в пользу К.Л. по правилам ст. 98 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и доказательства, коллегия полагает, что доводы Б.М. основанием для отмены решения суда не являются, поскольку направлены на переоценку имеющихся доказательств по делу, получивших мотивированную оценку в судебном решении.
Юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, не имеется.
Решение суда соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 7 июля 2014 г. и дополнительное решение суда от 30 июля 2014 г. оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-22747
Требование: О признании договора купли-продажи квартиры недействительным, обязании возвратить квартиру.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что договор купли-продажи и соглашение о преимущественном праве покупки были заключены ответчиком, чтобы обманным способом получить квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 сентября 2014 г. по делу N 33-22747
Судья Шокурова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ворониной И.В.,
и судей Захаровой Е.А., Лемагиной И.Б.,
при секретаре Г.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А. дело по апелляционной жалобе Б.М. на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 7 июля 2014 г. и дополнительное решение суда от 30 июля 2014 г., которыми постановлено:
Признать договор купли-продажи квартиры N. по адресу: ., заключенный 26 июля 2010 года между К.Л. и Б.М. недействительным.
Применить последствия недействительности сделки обязать Б.М. возвратить К.Л. в собственность квартиру N. по адресу: .
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о праве собственности на указанный объект недвижимости - квартиру N. по адресу: . за К.Л.
Право собственности на недвижимое имущество возникает со дня государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Взыскать с К.Л. в пользу Б.М. денежные средства в размере. рублей.
Взыскать с Б.М. в пользу К.Л. сумму в размере. рублей, сумму в размере. доллара США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере. копейки.
Взыскать с Б.М. в пользу К.Л. сумму за оплату экспертизы в размере. рублей,
установила:
К.Л. обратился в суд с иском к Б.М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, обязании возвратить квартиру, обосновывая тем, что в 2010 году ему понадобились деньги в связи с тяжелым состоянием здоровья его и его близких родственников, на тот момент у него имелся крупный кредит, который по состоянию здоровья, проблем с работой он не мог своевременно выплачивать, что привело к образованию крупной задолженности. Финансовый вопрос встал крайне остро, и он не мог обратиться в банк за новой ссудой, в связи со сложившимися обстоятельствами. Попав в эту тяжелейшую ситуацию, он обратился в компанию, найденную им при помощи Интернета - ".", на сайте которой предлагалась информация о предоставлении ссуды под залог недвижимости, а условием получения было временное, до возврата денег по договору переоформление его квартиры на владельца и учредителя вышеуказанного ломбарда, расположенного по адресу: .. Сотрудники организации убеждали его, что все будет хорошо и истец спокойно получит свою квартиру обратно. Будучи в тяжелых жизненных обстоятельствах, он заключил под влиянием Б.М., его брата - совладельца этого учреждения и их сотрудников договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу:, квартира, общей площадью. кв. м, который должен был, по их словам, обеспечить возврат им денег с процентами. Также было заключено Соглашение о преимущественном праве покупки этой квартиры на имя истца от 2 августа 2010 года, где были вписаны проценты за пользование этой ссудой, которые были названы - ежемесячным возмездным пользованием имуществом. Нотариуса, заверявшего этот договор и обязательство о выписке, которое он не подписывал, он вообще не видел. Он выполнял условия договора, выплачивая ежемесячно проценты по договору, однако, когда пришло время возвратить ему квартиру, сотрудник фирмы. вместе с Б.М. заявили ему, что недостаточно получили денег за ссуду в размере. рублей и угрозами продать его имущество, понимая, что он находится в тяжелейшем положении и это его единственное жилье, и обманом заставили подписать еще более невыгодный Договор о преимущественном праве выкупа имущества и возмездном пользовании имуществом от 2 ноября 2011 года с более непосильными процентами, который он заключил под давлением. Тем не менее, он выплачивал по нему все в срок, практически существуя в нищенских условиях, но и это не удовлетворило Б.М. и он поставил ему очередные кабальные условия, а вскоре и вовсе отказался принимать у него деньги по договору, которые до этого он ежемесячно передавал, создавая видимость нарушения им условий этого договора и инициируя судебный процесс. Затем обманом и угрозами заставил его выписаться из принадлежащей ему квартиры, обещая передать в его пользование однокомнатную квартиру по адресу: ., однако обещание свое не сдержал. Его квартира неоднократно, еще при действующих договорах о преимущественном праве выкупа, выставлялась на продажу Б.М. Таким образом, договор купли-продажи и соглашение о преимущественном праве покупки было заключено Б.М. с ним с целью обманным способом получить квартиру за смехотворную цену, и ответчик не имел намерения возвращать ее по договору преимущественного выкупа, а лишь хотел обманом получить как можно больше денежных средств, стремился лишь за минимальную и крайне невыгодную для истца сумму получить единственное жилое имущество истца, для этого ответчик вступил в преступный сговор с сотрудниками своей организации ".", . и прочими лицами с целью ввести истца в заблуждение.
В судебное заседание истец не явился, извещен, его представители К.М., Б.Э. в судебном заседании исковые требования поддержали, ссылались на то, что рыночная стоимость квартиры на день ее продажи составляла не менее. рублей, что ответчик убеждал, что не будет регистрировать переход права собственности, и у истца имеется возможность выкупить свою квартиру, однако обманул истца.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образ.
Представитель ответчика А. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать. Указал, что доказательств кабальности сделки не представлено, а также пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Судом постановлены приведенные выше решение и дополнительное решение, об отмене которых просит Б.М. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Б.М. Т., поддержавшую доводы жалобы, представителей К.Л. - К.М., Б.Э., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене указанных решений, вынесенных в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.
Разрешая заявленные требования, суд правильно установил значимые по делу обстоятельства, верно применил положения закона.
Судом установлено, что спорная трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: ., общей площадью. кв. м, принадлежала на праве собственности К.Л. на основании договора передачи квартиры в собственность 16.04.1992 года.
26 июля 2010 года между К.Л. и Б.М. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры.
Согласно п. 3 указанного договора указанная квартира оценивается и продается за. рублей.
Согласно расписке от 02 августа 2010 года К.Л. получил от Б.М. сумму в размере. рублей за проданную квартиру.
26 июля 2010 года К.Л. и Б.М. был подписан акт приема-передачи по договор купли-продажи квартиры от 26 июля 2010 года, согласно которому продавец передал, а покупатель принял расчетные листки по оплате за коммунальные услуги, электроэнергию, газ и ключи от квартиры.
Как усматривается из свидетельства о государственной регистрации права на основании указанного договора купли-продажи квартиры, зарегистрированного 02 августа 2010 года, Б.М. стал собственником спорной квартиры.
02 августа 2010 года между К.Л. и Б.М. было заключено Соглашение о преимущественном праве покупки, согласно которому Б.М. обязуется предоставить К.Л. с 02 августа 2011 года до окончания действия настоящего соглашения преимущественное право покупки квартиры N, расположенной по адресу: ., общей площадью. кв. м за сумму эквивалентную. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день заключения договора указанной квартиры.
Согласно п. 2 указанного Соглашения К.Л. принял в пользование на возмездной основе указанную квартиру, принял расчетные книжки по оплате за коммунальные услуги, электроэнергию, газ, ключи от квартиры. К.Л. обязуется на срок действия соглашения - с 02 августа 2010 года по 01 августа 2011 года пользоваться на возмездной основе вышеуказанным имуществом. Пунктом 3 Соглашения установлена стоимость оплаты за пользование имуществом и составляет сумму в рублях эквивалентную. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день оплаты, за один месяц. Плата за пользование имуществом должна вноситься единовременно, не позднее 01 числа каждого месяца (п. 4 Соглашения).
Пунктом 5 Соглашения установлено, что в случае просрочки платежа (в размере. долларов 1 США) за пользование имуществом на 1 (один) день К.Л. обязуется выплатить Б.М. пени в рублях эквивалентной. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день фактической оплаты, за каждый день просрочки, а в случае просрочки платежа за пользование имуществом более чем на 20 дней, либо отказа К.Л. от возмездного пользования имуществом, соглашение признается расторгнутым, К.Л. обязуется сняться с регистрационного учета в течение десяти дней и Б.М. вправе продать вышеуказанное имущество третьим лицам за цену и на условиях по своему усмотрению.
К.Л. обязуется на период возмездного пользования имуществом застраховать имущество в пользу Б.М. в течение всего срока оплачивать все коммунальные, налоговые и другие платежи и предоставлять документы, подтверждающие оплату (п. 7 Соглашения).
02 ноября 2011 года между К.Л. и Б.М. был заключен договор о преимущественном праве покупки имущества и возмездном пользовании имуществом, согласно которому Б.М. обязуется предоставить К.Л. с 02 ноября 2011 года до окончания действия настоящего договора преимущественное право покупки квартиры N, расположенной по адресу: ., общей площадью. кв. м за сумму эквивалентную. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день заключения договора указанной квартиры.
Пунктом 3 Договора установлена стоимость оплаты за пользование имуществом, которая составляет сумму в рублях эквивалентную. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день оплаты, за один месяц. Обязательный срок пользования имуществом подлежащий оплате составляет 10 месяцев.
Пунктом 5 установлено, что в случае просрочки платежа (в размере. долларов США) за пользование имуществом на 1 (один) день К.Л. обязуется выплатить Б.М. пени в рублях эквивалентной. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день фактической оплаты, за каждый день просрочки. А в случае просрочки платежа за пользование имуществом более чем на 30 дней, либо отказа К.Л. от возмездного пользования имуществом, соглашение признается расторгнутым, К.Л. обязуется сняться с регистрационного учета в течение десяти дней и Б.М. вправе продать вышеуказанное имущество третьим лицам за цену и на условиях по своему усмотрению.
К.Л. обязуется на период возмездного пользования имуществом застраховать имущество в пользу Б.М. в течение всего срока оплачивать все коммунальные, налоговые и другие платежи и предоставлять документы, подтверждающие оплату (п. 7 Договора).
23 марта 2012 года между К.Л. и Б.М. был заключен договор о преимущественном праве покупки имущества и возмездном пользовании имуществом, согласно которому Б.М. обязуется предоставить К.Л. с 23 марта 2012 года до окончания действия настоящего договора преимущественное право покупки квартиры N, расположенной по адресу: ., общей площадью. кв. м за сумму эквивалентную. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день заключения договора указанной квартиры, но не менее. рублей.
Пунктом 3 Договора установлена стоимость оплаты за пользование имуществом и составляет сумму в рублях эквивалентную. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день оплаты, за один месяц. Обязательный срок пользования имуществом подлежащий оплате составляет 5 месяцев.
Пунктом 5 установлено, что в случае просрочки платежа (в размере. долларов США) за пользование имуществом на 1 (один) день К.Л. обязуется выплатить Б.М. пени в рублях эквивалентной. долларов США по курсу ЦБ РФ, установленному на день фактической оплаты, за каждый день просрочки. А в случае просрочки платежа за пользование имуществом более чем на 30 дней, либо отказа К.Л. от возмездного пользования имуществом, соглашение признается расторгнутым, К.Л. обязуется сняться с регистрационного учета в течение десяти дней и Б.М. вправе продать вышеуказанное имущество третьим лицам за цену и на условиях по своему усмотрению.
К.Л. обязуется на период возмездного пользования имуществом застраховать имущество в пользу Б.М. в течение всего срока оплачивать все коммунальные, налоговые и другие платежи и предоставлять документы, подтверждающие оплату (п. 7 Договора).
В материалах дела представлены две расписки от 30 августа 2010 года и от 24 ноября 2011 года о том, что. получил от К.Л. денежные средства в размере. доллара США и. рублей в счет оплаты за пользование имуществом согласно договору за прошедший месяц, предшествующий расписке, с целью дальнейшей передачи вышеуказанной суммы. (брату ответчика) и Б.М.
Решением Останкинского районного суда города Москвы от 26 июня 2013 года исковые требования Б.М. к К.Л. были удовлетворены и было прекращено постоянное право пользования К.Л. жилым помещением, расположенным по адресу: . со снятием с регистрационного учета, а в удовлетворении встречных исковых требований К.Л. к Б.М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, как притворного, применении последствий недействительности сделки было отказано.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2013 года указанное решение было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба К.Л. - без удовлетворения.
Согласно представленной в материалы дела расписке от 02 августа 2010 года К.Л. получил денежную сумму в размере. рублей от Б.М. за произведенные неотделимые улучшения в проданной квартире.
С учетом возражений К.Л., ссылавшегося на кабальность сделки и занижение стоимости имущества, отрицавшего факт получения от ответчика дополнительных сумм по сделке, определением суда от 09 апреля 2014 года по делу была назначена комплексная судебная техническая и почерковедческая экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО "Независимый центр экспертизы и оценки" ответить на вопрос: "Выполнены ли подпись и дата в расписке от 02 августа 2010 года самим К.Л. или другим лицом?" - не представляется возможным в связи с тем, что установлены отдельные совпадения и различия признаков, однако объем и значимость их - "ни по одному из сравнений" не достаточны для какого-либо определенного (положительного или отрицательного) вывода. Выявить большее количество идентификационных признаков не удалось по причинам: малого объема содержащейся в подписи графической информации, обусловленного ее краткостью и простотой строения; выполнения цифровой записи и подписи в необычных условиях, что могло вызвать трансформацию признаков обычного почерка исполнителя. Совпадающие признаки малочисленны, их идентификационная значимость невысока, что обусловлено простотой строения цифр и подписи. Поэтому они, при наличии различающихся признаков, не могут быть положены в основу положительного (категорического или вероятного) вывода. Различия признаков могли появиться, как в результате выполнения цифровой записи и подписи самим К.Л. в каких-то необычных условиях (необычная поза, болезненное состояние, волнение и т.д.), так и вследствие выполнения ее другим лицом (с подражанием подлинной подписи К.Л.). И в том и в другом случае нарушается нормальный процесс письма, что проявляется в снижении уровня координации движений, замедлении темпа; это, в свою очередь, ограничивает возможности выявления идентификационных признаков и затрудняет их оценку. Установить конкретный "сбивающий" фактор, влияющий на процесс письма, на основании существующей в настоящее время методики и по имеющимся признакам не представляется возможным, так как при письме в необычном состоянии проявляется, как правило, однотипный комплекс диагностических признаков. Кроме того, осложнения в оценке признаков были вызваны недостаточным количеством свободных образцов К.Л., сопоставимых с исследуемой цифровой записью и подписью по условиям выполнения.
На вопросы 2 - 3 о времени (давности) выполнения штрихов подписи и рукописной цифровой записи "02.08.2010 г." от имени К.Л. в представленной на экспертизу расписке эксперт пришел к выводу, что не соответствует периоду времени июль - сентябрь 2010 года, в том числе и дате "02 августа 2010 года", указанной в документе. Исследуемые штрихи подписи и рукописной цифровой записи "02.08.2010 г." в представленной на экспертизу расписке были выполнены не ранее периода времени "август - октябрь 2011 года".
Как усматривается из материалов дела, истцом предпринимались попытки обращения в прокуратуру СВАО города Москвы, в Главное Управление МВД России по городу Москве, к генеральному прокурору РФ с заявлениями по факту мошеннических действий в отношении него со стороны Б.М.
По результатам этих обращений возбуждено уголовное дело, в связи с тем, что установлены признаки преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. В настоящее время расследование по уголовному делу N. продолжается. В ходе следственных действий установлено, что неустановленные лица, имея умысел на приобретение путем обмана права на чужое имущество - жилое помещение, расположенное по адресу: ., принадлежащее по праву собственности К.Л., обманным путем 26 июня 2010 года заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым право собственности переходит к Б.М. После этого, не позднее 02 августа 2010 года неустановленные лица, действуя с целью окончательной реализации преступного умысла, представили в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (.) вышеуказанный договор, который 02 августа 2010 года был в установленном порядке зарегистрирован, так же как и переход права собственности на указанную квартиру в пользу Б.М., в результате чего К.Л., незаконно лишенному права собственности на квартиру, был причинен значительный материальный ущерб на сумму, не менее. рублей, что является особо крупным размером. 28 апреля 2014 года К.Л. по уголовному делу признан потерпевшим.
Разрешая дело по существу, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, в том числе показания допрошенных свидетелей, установленные в процессе разбирательства дела фактические обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 166, 167, 179 ГК РФ, пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных К.Л. исковых требований и удовлетворении иска. Суд первой инстанции верно пришел к выводу, что данная сделка является кабальной, она заключена под влиянием обмана со стороны ответчика на крайне невыгодных условиях, который, убеждая истца в том, что переход прав по сделке не будет зарегистрирован, у истца имеется возможность выкупа квартиры, зарегистрировал переход прав по сделке, оформил квартиру в свою собственность, устанавливая при заключении каждого из соглашений значительную сумму оплаты за пользование квартирой, устанавливая необоснованно высокую ответственность за просрочку уплаты ежемесячного платежа, при заниженной стоимости квартиры по условиям договора, чем нарушил права и охраняемые законом интересы истца, воспользовавшись стечением его тяжелых жизненных обстоятельств.
Разрешая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, суд руководствуясь ст. 181 ГК РФ, верно пришел к выводу о его необоснованности, ввиду того, что право обращения в суд по основаниям ст. 179 ГК РФ у истца наступило лишь после 10.12.2013 г. - даты вступления в законную силу решения суд от 26.06.2013 г., которым были удовлетворены исковые требования Б.М. и было прекращено постоянное право пользования К.Л. спорным жилым помещением со снятием его с регистрационного учета, а в удовлетворении встречных исковых требований К.Л. к Б.М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки было отказано. С данным иском К.Л., с указанием на убежденность до указанного периода в заключении договора займа и, следовательно, ссылающийся на притворность сделки, обратился в суд 19.12.2013 г., т.е. в пределах годичного срока, предусмотренного ст. 181 ГК РФ, для оспоримых сделок.
Приходя к выводу о применении последствий недействительности сделки, суд пришел к обоснованному выводу об обязании Б.М. возвратить К.Л. в собственность квартиру N. по адресу: ., одновременно взыскав с К.Л. в пользу Б.М., полученные им по сделке денежные средства в размере. рублей, а с Б.М. в пользу К.Л. рублей и. доллара США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, полученные по распискам от 30 августа 2010 года и от 24 ноября 2011 года в счет оплаты за пользование имуществом.
Расходы по уплате госпошлины и проведению экспертизы взысканы судом с Б.М. в пользу К.Л. по правилам ст. 98 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и доказательства, коллегия полагает, что доводы Б.М. основанием для отмены решения суда не являются, поскольку направлены на переоценку имеющихся доказательств по делу, получивших мотивированную оценку в судебном решении.
Юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, не имеется.
Решение суда соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 7 июля 2014 г. и дополнительное решение суда от 30 июля 2014 г. оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)