Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11.07.2012.
Постановление изготовлено в полном объеме 13.07.2012.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Забутыриной Л.В.,
судей Бабкиной С.А., Столяренко Г.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Першиной Е.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройПроектЦентр" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2012 по делу N А07-21465/2011 (судья Кулаев Р.Ф.).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.12.2011 заявление Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан (далее - управление по земельным ресурсам) о признании несостоятельным (банкротом) открытого акционерного общества "СтройПроектЦентр" (ОГРН 1030203927401, ИНН 0274091391, далее - общество "СтройПроектЦентр", должник) принято к производству, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).
Определением суда от 28.02.2012 требования управления по земельным ресурсам признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Шайхетдинов Артур Илгамович (далее - временный управляющий, Шайхетдинов А.И.).
15.03.2012 Субхангулова Гульчачак Хазиахметовна (далее - Субхангулова Г.Х., заявитель) обратилась в суд с заявлением (л.д. 14-15) о включении требования о передаче однокомнатной квартиры N 50 на 3 этаже 12-этажного дома блок Б1, секция 8-7, общей проектной площадью 39,43 кв. м в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы, за которое уплачено 781 500 рублей, в реестр требований кредиторов должника о передаче жилого помещения.
Определением суда от 11.05.2012 (л.д. 104-112) указанное заявление удовлетворено.
Не согласившись с данным определением, общество "СтройПроектЦентр" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования.
В обоснование доводов жалобы, ее податель сослался на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам, применение закона, не подлежащего применению, а также на нарушение норм процессуального права.
По мнению должника, договор N 513 от 28.03.2005 о долевом участии в строительстве жилья является ничтожным, не отвечает признаку заключенности вне зависимости от субъектного состава лиц, упомянутых в тексте договора, ввиду отсутствия государственной регистрации сделки. Ссылка суда на определение Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 132-О не имеет отношения к существу обязательств, подлежащих оценке и установлению. Доказательства заключения договора между заявителем и застройщиком в деле нет. Из имеющихся в деле документов не следует, что должник имеет какие-либо обязательства перед заявителем. В деле нет доказательств, что общество с ограниченной ответственностью "Спецхимснаб" (далее - общество "Спецхимснаб") при заключении договора долевого участия в строительстве жилья N 513 от 28.03.2005 действовало по поручению и в интересах должника. Любое упоминание в тексте данного договора общества "СтройПроектЦентр" не влияет на наличие его прав по отношению к сторонам по договору.
Кроме того, при ознакомлении с материалами дела должником установлено, что в деле имеются копии документов, которые не представлялись в судебное заседание, не были предметом изучения и обсуждения. Должник был лишен возможности оценить договор N 4 от 29.11.2004, приложения к нему, приложение N 1 к дополнительному соглашению от 10.11.2011 по договору N 4 от 29.11.2004, разрешение на строительство, высказать суду свою позицию по вопросу их относимости, допустимости, достоверности и достаточности. Светокопии материалов не заверены надлежащим образом (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В судебном заседании суд миновал стадию изучения имеющихся в деле доказательств.
Податель жалобы полагает, что, удовлетворяя требование заявителей, суд первой инстанции фактически исключил общество "Спецхимснаб" из обязательственных отношений, имеющихся между последним и должником по строительству упомянутого жилого дома.
От управления по земельным ресурсам поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно выразило несогласие с доводами, изложенными в ней, указав на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Отзыв управления по земельным ресурсам приобщен апелляционной инстанцией к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом наличия доказательств направления его в адрес лиц, участвующих в деле.
От иных лиц, участвующих в деле, отзывы не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29.11.2004 между обществом "СтройПроектЦентр" (застройщик) и обществом "Спецхимснаб" (инвестор) заключен договор N 4 (л.д. 40-42), предметом которого является инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных так и привлеченных, в строительство жилого дома жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченного улицами Бакалинская, Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы ориентировочной общей проектной площадью 100 000 кв. м (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 3.4 договора с учетом дополнительного соглашения к договору N 4 от 29.11.2004 инвестор имеет право привлекать к инвестированию строительства объекта недвижимости денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия в строительстве от своего имени без уведомления застройщика, принимая от них денежные средства.
Дополнительным соглашением от 10.11.2011 к договору N 4 от 29.11.2004 (л.д. 50) стороны установили, что инвестор обязуется проинвестировать строительство помещений, а застройщик построить и ввести в эксплуатацию жилые дома, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская, строительный N 8 и строительный N 11, в которых расположены указанные помещения, и по окончании строительства передать их инвестору, либо по указаниям инвестора третьим лицам, являющимся соинвесторами - участниками долевого строительства.
Данным соглашением стороны подтвердили, что во исполнение обязательств по договору N 4 от 29.11.2004 инвестор передал, а застройщик принял инвестиционные средства в размере 779 947 134 рубля, которыми инвестор полностью оплатил 29 443, 87 кв. м помещений в жилом доме строительный номер 8 в микрорайоне "Бакалинский", находящемся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская строительный N 8 (объект N 1). Застройщик подтвердил, что в связи с получением инвестиционных средств в размере 779 947 134 рублей, по окончании строительства объекта, помещения, оплаченные указанными средствами будут переданы инвестору, либо по его указанию третьим лицам, согласно приложению N 1 к настоящему дополнительному соглашению.
Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению от 10.11.2011 однокомнатная квартира N 50 на 3 этаже 12-этажного дома блок Б1, секция 8-7, общей проектной площадью 39,43 кв. м входит в данный перечень (л.д. 64).
28.03.2005 между обществом "Спецхимснаб" (инвестор), действующим на основании договора N 4 от 29.11.2004, заключенного с застройщиком обществом "СтройПроектЦентр" долевого участия в строительстве жилого микрорайона "Бакалинский", и Субхангуловой Г.Х. (дольщик) заключен договор N 513 о долевом участии в строительстве жилья микрорайона "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы (л.д. 4-5).
Предметом договора N 513 от 28.03.2005 является инвестирование строительства жилого дома в микрорайоне "Бакалинский". Дольщик финансирует строительство однокомнатной квартиры N 50 на 3 этаже 12-этажного дома блок Б1, секция 8-7, общей проектной площадью 39,43 кв. м. После окончания строительства предметом собственности дольщика становится вышеуказанная квартира.
В пункте 1.3 договора определен плановый срок окончания строительства - 3 квартал 2006.
Стоимость квартиры на дату подписания договора составила 749 170 рублей (пункт 2.2 договора).
Согласно пункту 2.4 договора, дольщик в срок не позднее 30.06.2006 обязан внести инвестиционный взнос в полном объеме (полностью оплатить стоимость квартиры), перечисляя на расчетный счет инвестора по реквизитам, указанным в пункте 12 договора, или в кассу инвестора, либо иным способом по соглашению сторон.
Факт оплаты по договору N 513 от 28.03.2005 подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру N 211 от 28.03.2005 на сумму 376 000 рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру N 1085 от 15.12.2005 на сумму 30 000 рублей, квитанцией Сургутовского отделения открытого акционерного общества "Сбербанк России" от 18.04.2005 на сумму 40 000 рублей, квитанцией Сургутовского отделения открытого акционерного общества "Сбербанк России" от 18.07.2005 на сумму 60 000 рублей, платежным поручением N 1855 от 17.02.2006 филиала Сургутовского открытого акционерного общества "Собинбанк" на сумму 275 000 рублей, платежным поручением N 1848 от 28.02.2006 филиала Сургутовского открытого акционерного общества "Собинбанк" на сумму 500 рублей (л.д. 20-24).
Также, в материалах дела имеется акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 20.04.2011 по договору N 513 от 28.03.2005, из которого следует, что оплата в сумме 781 500 рублей произведена полностью (л.д. 11).
Определением суда от 06.12.2011 заявление управления по земельным ресурсам о признании несостоятельным (банкротом) общества "СтройПроектЦентр" принято к производству, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).
Определением суда от 28.02.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.04.2012, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Шайхетдинов А.И.
Определением суда от 10.04.2012 по ходатайству временного управляющего должника при банкротстве должника применены правила параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011.
Ссылаясь на полную оплату Субхангуловой Г.Х. по договору N 513 от 28.03.2005, последняя обратилась в суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявление Субхангуловой Г.Х., суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта полной оплаты стоимости квартиры. Суд указал, что государственная регистрация договора инвестирования не требуется, поскольку отношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности и Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом, суд отметил наличие сложившихся фактических правоотношений у участников строительства с застройщиком.
Оснований для отмены судебного акта не имеется в силу следующего.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.
Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона (пункт 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве).
Согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе, в случае заключения договора участия в долевом строительстве, выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме, заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
В соответствии с пунктом 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
С учетом изложенного, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Из анализа формы и содержания договора N 513 от 28.03.2005 о долевом участии в строительстве жилья (договор позволяет с определенностью установить его предмет, цену, сроки работ), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности. Признаков недействительности данного договора не усматривается.
При этом, указание в апелляционной жалобе на незаключенность договора подлежит отклонению в силу следующего. Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве на правоотношения, вытекающие из договора N 513 от 28.03.2005, не распространяется, поскольку разрешение на строительство выдано до вступления в силу указанного нормативно-правового акта (пункт 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Довод об отсутствии обязательств со стороны должника по передаче квартиры заявителю не может быть принять во внимание, поскольку является ошибочным, противоречит материалам дела. Общество "Спецхимснаб", действуя на основании договора N 4 от 29.11.2004, имело право привлекать к инвестированию объекта недвижимости денежные средства третьих лиц путем заключения договора долевого участия. Как было указано, согласно дополнительному соглашению от 10.11.2011 к договору N 4 от 29.11.2004 стороны установили, что застройщик обязался построить и ввести в эксплуатацию жилые дома, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская, строительный N 8 и строительный N 11, в которых расположено спорное помещение, и по окончании строительства передать их инвестору, либо по указаниям инвестора третьим лицам, являющимся соинвесторами - участниками долевого строительства. Данным соглашением застройщик подтвердил, что в связи с получением инвестиционных средств инвестора в размере 779 947 134 рубля, по окончании строительства объекта, помещения, оплаченные указанными средствами, будут переданы инвестору, либо по его указанию третьим лицам, согласно приложению N 1 к настоящему дополнительному соглашению. В приложении N 1 объект, с требованием о включении в реестр о передаче жилых помещений которого обратился заявитель по настоящему делу, значится.
Из материалов дела следует, что обязанность по передаче однокомнатной квартиры N 50 на 3 этаже 12-этажного дома блок Б1, секция 8-7, общей проектной площадью 39,43 кв. м в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы должником не исполнена.
Факт оплаты по договору N 513 от 28.03.2005 подтвержден материалами дела.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
С учетом доказанности обстоятельств заключенности и действительности договора N 513 от 28.03.2005 и факта оплаты по нему в полном объеме, вывод суда первой инстанции об обоснованности требований заявителя является верным.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно включил требование Субхангуловой Г.Х. в реестр требований о передаче помещения.
Документы, имеющиеся в материалах дела, являются относимыми к рассматриваемому заявлению, допустимыми, правомерно приняты судом первой инстанции. Незаверение копий документов, пропуск судом стадии изучения имеющихся в деле доказательств не являются безусловными основаниями для отмены судебного акта. Должником не представлены в настоящее дело иные (нетождественные) копии договоров, либо подлинники договоров с иным содержанием, позволяющие суду усомниться в условиях договоров, в связи с чем, доводы являются несостоятельными (пункт 6 статьи 71, статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам и нормам законодательства.
Кроме того, следует отметить, что поведение должника в процессе строительства дома и привлечение средств граждан и юридических лиц вызывает сомнение в части добросовестности. Должник допустил привлечение средств посредством иных лиц, при этом доказательств того, что указанные лица при продаже квартир действовали недобросовестно и во вред интересам должника, в деле нет.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал им верную правовую оценку. Оснований для переоценки фактических обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, а также отмены судебного акта не имеется, апелляционная жалоба общества "СтройПроектЦентр" удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2012 по делу N А07-21465/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройПроектЦентр" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Председательствующий судья
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
Судьи
С.А.БАБКИНА
Г.М.СТОЛЯРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.07.2012 N 18АП-5895/2012 ПО ДЕЛУ N А07-21465/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2012 г. N 18АП-5895/2012
Дело N А07-21465/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 11.07.2012.
Постановление изготовлено в полном объеме 13.07.2012.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Забутыриной Л.В.,
судей Бабкиной С.А., Столяренко Г.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Першиной Е.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройПроектЦентр" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2012 по делу N А07-21465/2011 (судья Кулаев Р.Ф.).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.12.2011 заявление Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан (далее - управление по земельным ресурсам) о признании несостоятельным (банкротом) открытого акционерного общества "СтройПроектЦентр" (ОГРН 1030203927401, ИНН 0274091391, далее - общество "СтройПроектЦентр", должник) принято к производству, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).
Определением суда от 28.02.2012 требования управления по земельным ресурсам признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Шайхетдинов Артур Илгамович (далее - временный управляющий, Шайхетдинов А.И.).
15.03.2012 Субхангулова Гульчачак Хазиахметовна (далее - Субхангулова Г.Х., заявитель) обратилась в суд с заявлением (л.д. 14-15) о включении требования о передаче однокомнатной квартиры N 50 на 3 этаже 12-этажного дома блок Б1, секция 8-7, общей проектной площадью 39,43 кв. м в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы, за которое уплачено 781 500 рублей, в реестр требований кредиторов должника о передаче жилого помещения.
Определением суда от 11.05.2012 (л.д. 104-112) указанное заявление удовлетворено.
Не согласившись с данным определением, общество "СтройПроектЦентр" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования.
В обоснование доводов жалобы, ее податель сослался на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам, применение закона, не подлежащего применению, а также на нарушение норм процессуального права.
По мнению должника, договор N 513 от 28.03.2005 о долевом участии в строительстве жилья является ничтожным, не отвечает признаку заключенности вне зависимости от субъектного состава лиц, упомянутых в тексте договора, ввиду отсутствия государственной регистрации сделки. Ссылка суда на определение Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 132-О не имеет отношения к существу обязательств, подлежащих оценке и установлению. Доказательства заключения договора между заявителем и застройщиком в деле нет. Из имеющихся в деле документов не следует, что должник имеет какие-либо обязательства перед заявителем. В деле нет доказательств, что общество с ограниченной ответственностью "Спецхимснаб" (далее - общество "Спецхимснаб") при заключении договора долевого участия в строительстве жилья N 513 от 28.03.2005 действовало по поручению и в интересах должника. Любое упоминание в тексте данного договора общества "СтройПроектЦентр" не влияет на наличие его прав по отношению к сторонам по договору.
Кроме того, при ознакомлении с материалами дела должником установлено, что в деле имеются копии документов, которые не представлялись в судебное заседание, не были предметом изучения и обсуждения. Должник был лишен возможности оценить договор N 4 от 29.11.2004, приложения к нему, приложение N 1 к дополнительному соглашению от 10.11.2011 по договору N 4 от 29.11.2004, разрешение на строительство, высказать суду свою позицию по вопросу их относимости, допустимости, достоверности и достаточности. Светокопии материалов не заверены надлежащим образом (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В судебном заседании суд миновал стадию изучения имеющихся в деле доказательств.
Податель жалобы полагает, что, удовлетворяя требование заявителей, суд первой инстанции фактически исключил общество "Спецхимснаб" из обязательственных отношений, имеющихся между последним и должником по строительству упомянутого жилого дома.
От управления по земельным ресурсам поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно выразило несогласие с доводами, изложенными в ней, указав на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Отзыв управления по земельным ресурсам приобщен апелляционной инстанцией к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом наличия доказательств направления его в адрес лиц, участвующих в деле.
От иных лиц, участвующих в деле, отзывы не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29.11.2004 между обществом "СтройПроектЦентр" (застройщик) и обществом "Спецхимснаб" (инвестор) заключен договор N 4 (л.д. 40-42), предметом которого является инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных так и привлеченных, в строительство жилого дома жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченного улицами Бакалинская, Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы ориентировочной общей проектной площадью 100 000 кв. м (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 3.4 договора с учетом дополнительного соглашения к договору N 4 от 29.11.2004 инвестор имеет право привлекать к инвестированию строительства объекта недвижимости денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия в строительстве от своего имени без уведомления застройщика, принимая от них денежные средства.
Дополнительным соглашением от 10.11.2011 к договору N 4 от 29.11.2004 (л.д. 50) стороны установили, что инвестор обязуется проинвестировать строительство помещений, а застройщик построить и ввести в эксплуатацию жилые дома, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская, строительный N 8 и строительный N 11, в которых расположены указанные помещения, и по окончании строительства передать их инвестору, либо по указаниям инвестора третьим лицам, являющимся соинвесторами - участниками долевого строительства.
Данным соглашением стороны подтвердили, что во исполнение обязательств по договору N 4 от 29.11.2004 инвестор передал, а застройщик принял инвестиционные средства в размере 779 947 134 рубля, которыми инвестор полностью оплатил 29 443, 87 кв. м помещений в жилом доме строительный номер 8 в микрорайоне "Бакалинский", находящемся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская строительный N 8 (объект N 1). Застройщик подтвердил, что в связи с получением инвестиционных средств в размере 779 947 134 рублей, по окончании строительства объекта, помещения, оплаченные указанными средствами будут переданы инвестору, либо по его указанию третьим лицам, согласно приложению N 1 к настоящему дополнительному соглашению.
Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению от 10.11.2011 однокомнатная квартира N 50 на 3 этаже 12-этажного дома блок Б1, секция 8-7, общей проектной площадью 39,43 кв. м входит в данный перечень (л.д. 64).
28.03.2005 между обществом "Спецхимснаб" (инвестор), действующим на основании договора N 4 от 29.11.2004, заключенного с застройщиком обществом "СтройПроектЦентр" долевого участия в строительстве жилого микрорайона "Бакалинский", и Субхангуловой Г.Х. (дольщик) заключен договор N 513 о долевом участии в строительстве жилья микрорайона "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы (л.д. 4-5).
Предметом договора N 513 от 28.03.2005 является инвестирование строительства жилого дома в микрорайоне "Бакалинский". Дольщик финансирует строительство однокомнатной квартиры N 50 на 3 этаже 12-этажного дома блок Б1, секция 8-7, общей проектной площадью 39,43 кв. м. После окончания строительства предметом собственности дольщика становится вышеуказанная квартира.
В пункте 1.3 договора определен плановый срок окончания строительства - 3 квартал 2006.
Стоимость квартиры на дату подписания договора составила 749 170 рублей (пункт 2.2 договора).
Согласно пункту 2.4 договора, дольщик в срок не позднее 30.06.2006 обязан внести инвестиционный взнос в полном объеме (полностью оплатить стоимость квартиры), перечисляя на расчетный счет инвестора по реквизитам, указанным в пункте 12 договора, или в кассу инвестора, либо иным способом по соглашению сторон.
Факт оплаты по договору N 513 от 28.03.2005 подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру N 211 от 28.03.2005 на сумму 376 000 рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру N 1085 от 15.12.2005 на сумму 30 000 рублей, квитанцией Сургутовского отделения открытого акционерного общества "Сбербанк России" от 18.04.2005 на сумму 40 000 рублей, квитанцией Сургутовского отделения открытого акционерного общества "Сбербанк России" от 18.07.2005 на сумму 60 000 рублей, платежным поручением N 1855 от 17.02.2006 филиала Сургутовского открытого акционерного общества "Собинбанк" на сумму 275 000 рублей, платежным поручением N 1848 от 28.02.2006 филиала Сургутовского открытого акционерного общества "Собинбанк" на сумму 500 рублей (л.д. 20-24).
Также, в материалах дела имеется акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 20.04.2011 по договору N 513 от 28.03.2005, из которого следует, что оплата в сумме 781 500 рублей произведена полностью (л.д. 11).
Определением суда от 06.12.2011 заявление управления по земельным ресурсам о признании несостоятельным (банкротом) общества "СтройПроектЦентр" принято к производству, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).
Определением суда от 28.02.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.04.2012, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Шайхетдинов А.И.
Определением суда от 10.04.2012 по ходатайству временного управляющего должника при банкротстве должника применены правила параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011.
Ссылаясь на полную оплату Субхангуловой Г.Х. по договору N 513 от 28.03.2005, последняя обратилась в суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявление Субхангуловой Г.Х., суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта полной оплаты стоимости квартиры. Суд указал, что государственная регистрация договора инвестирования не требуется, поскольку отношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности и Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом, суд отметил наличие сложившихся фактических правоотношений у участников строительства с застройщиком.
Оснований для отмены судебного акта не имеется в силу следующего.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.
Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона (пункт 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве).
Согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе, в случае заключения договора участия в долевом строительстве, выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме, заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
В соответствии с пунктом 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
С учетом изложенного, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Из анализа формы и содержания договора N 513 от 28.03.2005 о долевом участии в строительстве жилья (договор позволяет с определенностью установить его предмет, цену, сроки работ), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности. Признаков недействительности данного договора не усматривается.
При этом, указание в апелляционной жалобе на незаключенность договора подлежит отклонению в силу следующего. Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве на правоотношения, вытекающие из договора N 513 от 28.03.2005, не распространяется, поскольку разрешение на строительство выдано до вступления в силу указанного нормативно-правового акта (пункт 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Довод об отсутствии обязательств со стороны должника по передаче квартиры заявителю не может быть принять во внимание, поскольку является ошибочным, противоречит материалам дела. Общество "Спецхимснаб", действуя на основании договора N 4 от 29.11.2004, имело право привлекать к инвестированию объекта недвижимости денежные средства третьих лиц путем заключения договора долевого участия. Как было указано, согласно дополнительному соглашению от 10.11.2011 к договору N 4 от 29.11.2004 стороны установили, что застройщик обязался построить и ввести в эксплуатацию жилые дома, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская, строительный N 8 и строительный N 11, в которых расположено спорное помещение, и по окончании строительства передать их инвестору, либо по указаниям инвестора третьим лицам, являющимся соинвесторами - участниками долевого строительства. Данным соглашением застройщик подтвердил, что в связи с получением инвестиционных средств инвестора в размере 779 947 134 рубля, по окончании строительства объекта, помещения, оплаченные указанными средствами, будут переданы инвестору, либо по его указанию третьим лицам, согласно приложению N 1 к настоящему дополнительному соглашению. В приложении N 1 объект, с требованием о включении в реестр о передаче жилых помещений которого обратился заявитель по настоящему делу, значится.
Из материалов дела следует, что обязанность по передаче однокомнатной квартиры N 50 на 3 этаже 12-этажного дома блок Б1, секция 8-7, общей проектной площадью 39,43 кв. м в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы должником не исполнена.
Факт оплаты по договору N 513 от 28.03.2005 подтвержден материалами дела.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
С учетом доказанности обстоятельств заключенности и действительности договора N 513 от 28.03.2005 и факта оплаты по нему в полном объеме, вывод суда первой инстанции об обоснованности требований заявителя является верным.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно включил требование Субхангуловой Г.Х. в реестр требований о передаче помещения.
Документы, имеющиеся в материалах дела, являются относимыми к рассматриваемому заявлению, допустимыми, правомерно приняты судом первой инстанции. Незаверение копий документов, пропуск судом стадии изучения имеющихся в деле доказательств не являются безусловными основаниями для отмены судебного акта. Должником не представлены в настоящее дело иные (нетождественные) копии договоров, либо подлинники договоров с иным содержанием, позволяющие суду усомниться в условиях договоров, в связи с чем, доводы являются несостоятельными (пункт 6 статьи 71, статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам и нормам законодательства.
Кроме того, следует отметить, что поведение должника в процессе строительства дома и привлечение средств граждан и юридических лиц вызывает сомнение в части добросовестности. Должник допустил привлечение средств посредством иных лиц, при этом доказательств того, что указанные лица при продаже квартир действовали недобросовестно и во вред интересам должника, в деле нет.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал им верную правовую оценку. Оснований для переоценки фактических обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, а также отмены судебного акта не имеется, апелляционная жалоба общества "СтройПроектЦентр" удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2012 по делу N А07-21465/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройПроектЦентр" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Председательствующий судья
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
Судьи
С.А.БАБКИНА
Г.М.СТОЛЯРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)