Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей: Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимофеевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Синегория"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2015,
по делу N А40-200430/14 (85-1675), принятое судьей Беловой А.Р.,
по иску ООО "Синегория" (ОГРН 1037739717400)
к ЗАО "ДИКСИ ЮГ" (ОГРН 1035007202460)
о взыскании денежных средств, признании договора аренды N Д-191/2013/7 расторгнутым с 01.12.2014,
встречный иск ЗАО "ДИКСИ ЮГ" к ООО "Синегория"
о признании договора аренды N Д-191/2013/7 с приложениями 1, 2, 3 недействительным
при участии в судебном заседании:
- от истца: Чжен Л.М. по доверенности от 11.02.2015;
- от ответчика: Сарапкин А.А. по доверенности от 15.09.2015;
- Ульяненко И.И. по доверенности от 03.03.2015;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Синегория" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "ДИКСИ ЮГ" о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.07.2013 по 30.11.2014 в размере 20400000 руб., признании договора аренды N Д-191/2013/7 расторгнутым с 01.12.2014.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.04.2015 принят встречный иск о признании договора N Д-191/2013/7 с приложениями N 1-3, недействительным.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2015 по делу N А40-200430/14 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам.
Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 26.02.2013 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был подписан договор (далее - Договор) аренды нежилых помещений N Д-191/2013/7 с приложениями N 1, 2, 3 к нему (л.д. 7 - 19, т. 1), по которому арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор - принять во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения: 1-й этаж, пом. I, ком. 1 - 8, пом. II, ком. 109, пом. III, ком. 1, 2, общей площадью 488,1 кв. м, расположенный по адресу г. Москва, Конаковский проезд, д. 10А, кадастровый (или условный) номер: 79114.
Неотъемлемой частью договора является выкопировка поэтажного плана, экспликация к нему.
В п. 1.2 Договора указано, что объект принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77-АН N 099318, выданным Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, дата выдачи 01 марта 2011 года, условный номер объекта 79114.
В силу п. 1.3 Договора объект передается арендатору для организации торговли с возможностью продажи алкогольной продукции, сопутствующего оказания услуг населению, складирования товара и размещения офиса.
Объект должен быть обеспечен инженерными системами и коммуникациями: теплоснабжение, водоснабжение, канализация, а также единовременными присоединенными электрическими мощностями не менее 20 кВс (заявленная мощность).
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 2.1 Договора арендная плата за пользование объектом состоит из постоянной и переменной составляющих.
На основании п. 2.7 Договора постоянная и переменная составляющие арендной платы начисляются с момента передачи объекта Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи.
В п. 2.10 Договора предусмотрено, что изменение площади объекта в результате проведения ремонтных работ, а также переоборудования, перепланировки и/или реконструкции объекта не влечет перерасчета суммы постоянной составляющей арендной платы по договору.
Согласно п. 2.11 Арендатор, вместе с оплатой первого месяца аренды перечисляет Арендодателю сумму в размере двухмесячной постоянной составляющей арендной платы, указанной в п. 2.2, которая засчитывается сторонами за два последних месяца аренды по договору.
Согласно п. 10.1 Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Стороны установили, что действие договора распространяется на отношения сторон, фактически возникшие с даты подписания договора (п. 10.2).
Согласно п. 10.3 Договора срок аренды установлен в 7 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта.
Истец передал ответчику объект по акту приема-передачи нежилых помещений от 19.03.2013 (л.д. 19, т. 1).
Суд первой инстанции в данном случае правомерно учел, что в силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Аналогичное требование указано в ст. 651 ГК РФ, согласно которой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Стороны согласовали срок Договора в 7 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как указано в ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В п. 14.8 Договора предусмотрена обязанность Арендодателя в срок 30 рабочих дней с момента подписания договора обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации договора.
В данном случае суд первой инстанции принял во внимание, что материалы дела не содержат документального подтверждения прохождения в установленном законом порядке государственной регистрации Договора.
В связи с этим суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный Договор применительно к ст. 651 ГК РФ не считается заключенным как не прошедший государственную регистрацию.
Истец по первоначальному иску просил признать данный Договор расторгнутым с 01.12.2014.
Между тем, незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.
Так как Договор признан судом незаключенным, то требование по первоначальному иску о признании Договора расторгнутым удовлетворению не подлежит.
Истец по первоначальному иску также просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.07.2013 по 30.11.2014 в размере 20400000 руб.
Отказывая в удовлетворении указанного требования, суд первой инстанции принял во внимание рекомендации, изложенные в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Так, суд указал, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Арбитражный суд города Москвы принял во внимание, что ответчик перечислил истцу 2400000 руб. в качестве обеспечительного платежа согласно п. 2.11 Договора.
Материалами дела подтверждается и не оспаривалось истцом, что ответчик освободил помещения в конце апреля 2013 г.
С учетом того, что Договор признан судом незаключенным и обстоятельствами того, что ответчик с 1 июля 2013 г. по 30 ноября 2013 г. спорные помещения не занимал, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженность за указанный период в виде арендной платы.
Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что досрочное освобождение помещений не освобождает арендатора от обязательств по внесению арендной платы, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку спорный Договор, на который ссылается истец, не является заключенным.
Так как установлено, что Договор не является заключенным, то Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении требований встречного иска о признании Договора недействительным.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2015, по делу N А40-200430/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.10.2015 N 09АП-44117/2015 ПО ДЕЛУ N А40-200430/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2015 г. N 09АП-44117/2015
Дело N А40-200430/14
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей: Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимофеевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Синегория"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2015,
по делу N А40-200430/14 (85-1675), принятое судьей Беловой А.Р.,
по иску ООО "Синегория" (ОГРН 1037739717400)
к ЗАО "ДИКСИ ЮГ" (ОГРН 1035007202460)
о взыскании денежных средств, признании договора аренды N Д-191/2013/7 расторгнутым с 01.12.2014,
встречный иск ЗАО "ДИКСИ ЮГ" к ООО "Синегория"
о признании договора аренды N Д-191/2013/7 с приложениями 1, 2, 3 недействительным
при участии в судебном заседании:
- от истца: Чжен Л.М. по доверенности от 11.02.2015;
- от ответчика: Сарапкин А.А. по доверенности от 15.09.2015;
- Ульяненко И.И. по доверенности от 03.03.2015;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Синегория" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "ДИКСИ ЮГ" о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.07.2013 по 30.11.2014 в размере 20400000 руб., признании договора аренды N Д-191/2013/7 расторгнутым с 01.12.2014.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.04.2015 принят встречный иск о признании договора N Д-191/2013/7 с приложениями N 1-3, недействительным.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2015 по делу N А40-200430/14 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам.
Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 26.02.2013 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был подписан договор (далее - Договор) аренды нежилых помещений N Д-191/2013/7 с приложениями N 1, 2, 3 к нему (л.д. 7 - 19, т. 1), по которому арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор - принять во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения: 1-й этаж, пом. I, ком. 1 - 8, пом. II, ком. 109, пом. III, ком. 1, 2, общей площадью 488,1 кв. м, расположенный по адресу г. Москва, Конаковский проезд, д. 10А, кадастровый (или условный) номер: 79114.
Неотъемлемой частью договора является выкопировка поэтажного плана, экспликация к нему.
В п. 1.2 Договора указано, что объект принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77-АН N 099318, выданным Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, дата выдачи 01 марта 2011 года, условный номер объекта 79114.
В силу п. 1.3 Договора объект передается арендатору для организации торговли с возможностью продажи алкогольной продукции, сопутствующего оказания услуг населению, складирования товара и размещения офиса.
Объект должен быть обеспечен инженерными системами и коммуникациями: теплоснабжение, водоснабжение, канализация, а также единовременными присоединенными электрическими мощностями не менее 20 кВс (заявленная мощность).
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 2.1 Договора арендная плата за пользование объектом состоит из постоянной и переменной составляющих.
На основании п. 2.7 Договора постоянная и переменная составляющие арендной платы начисляются с момента передачи объекта Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи.
В п. 2.10 Договора предусмотрено, что изменение площади объекта в результате проведения ремонтных работ, а также переоборудования, перепланировки и/или реконструкции объекта не влечет перерасчета суммы постоянной составляющей арендной платы по договору.
Согласно п. 2.11 Арендатор, вместе с оплатой первого месяца аренды перечисляет Арендодателю сумму в размере двухмесячной постоянной составляющей арендной платы, указанной в п. 2.2, которая засчитывается сторонами за два последних месяца аренды по договору.
Согласно п. 10.1 Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Стороны установили, что действие договора распространяется на отношения сторон, фактически возникшие с даты подписания договора (п. 10.2).
Согласно п. 10.3 Договора срок аренды установлен в 7 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта.
Истец передал ответчику объект по акту приема-передачи нежилых помещений от 19.03.2013 (л.д. 19, т. 1).
Суд первой инстанции в данном случае правомерно учел, что в силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Аналогичное требование указано в ст. 651 ГК РФ, согласно которой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Стороны согласовали срок Договора в 7 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как указано в ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В п. 14.8 Договора предусмотрена обязанность Арендодателя в срок 30 рабочих дней с момента подписания договора обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации договора.
В данном случае суд первой инстанции принял во внимание, что материалы дела не содержат документального подтверждения прохождения в установленном законом порядке государственной регистрации Договора.
В связи с этим суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный Договор применительно к ст. 651 ГК РФ не считается заключенным как не прошедший государственную регистрацию.
Истец по первоначальному иску просил признать данный Договор расторгнутым с 01.12.2014.
Между тем, незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.
Так как Договор признан судом незаключенным, то требование по первоначальному иску о признании Договора расторгнутым удовлетворению не подлежит.
Истец по первоначальному иску также просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.07.2013 по 30.11.2014 в размере 20400000 руб.
Отказывая в удовлетворении указанного требования, суд первой инстанции принял во внимание рекомендации, изложенные в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Так, суд указал, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Арбитражный суд города Москвы принял во внимание, что ответчик перечислил истцу 2400000 руб. в качестве обеспечительного платежа согласно п. 2.11 Договора.
Материалами дела подтверждается и не оспаривалось истцом, что ответчик освободил помещения в конце апреля 2013 г.
С учетом того, что Договор признан судом незаключенным и обстоятельствами того, что ответчик с 1 июля 2013 г. по 30 ноября 2013 г. спорные помещения не занимал, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженность за указанный период в виде арендной платы.
Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что досрочное освобождение помещений не освобождает арендатора от обязательств по внесению арендной платы, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку спорный Договор, на который ссылается истец, не является заключенным.
Так как установлено, что Договор не является заключенным, то Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении требований встречного иска о признании Договора недействительным.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2015, по делу N А40-200430/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)