Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.Е. Верстовой,
судей О.Н. Лаптевой, Д.В. Каменецкого,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Захаровой,
рассматривая в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ИП Грековой В.Д.
на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2014 года
по делу N А40-133904/14, принятое судьей О.И. Никоновой,
по иску ИП Грековой В.Д. (ОГРНИП 304770000526486)
к Департаменту городского имущества Г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
о принятии пункта 3.1 Договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Гаранжа С.А. (по доверенности от 19.05.2015)
от ответчика: Деменкова Д.А. (по доверенности от 30.12.2014)
установил:
ИП Грекова Валентина Дмитриевна (далее - истец) обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о принятии п. 3.1 Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена Объекта составляет 5 182 900 (пять миллионов сто восемьдесят два девятьсот) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2014 года в иске отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Настаивает, что истцом не было утрачено преимущественное право на выкуп нежилых помещений, а также соблюден досудебный порядок урегулирования разногласий при заключении договора с ответчиком.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
11.06.2015 года Истец представил письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ с учетом проведенной судебной экспертизы по делу, просит урегулировать возникшие разногласия принять п. 3.1 Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 в следующей редакции: "п. 3.1 Цена Объекта составляет 9996000 (девять миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
С учетом результатов судебной экспертизы и определения цены объекта 9996000 рублей, просит указать третье предложение пункта 3.4 договора: "все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 277 667 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемы на остаток от основного долга".
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, ответчик против доводов жалобы возражал.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заключение судебной экспертизы, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения сторон, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исковые требования удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 04 июля 2014 г Истец получил от Ответчика уведомление 33-5-12501/14-(0)-0 в соответствии с которым Истцу направляется проект договора купли-продажи нежилого помещения: - общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 (далее Объект).
Согласно п. 3.1 указанного проекта договора цена Объекта составляет 24 194 068 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 30.05.2014 г. N 738Г/476, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 30.05.2014 г. N 430/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
31.07.2014 г Истец возвратил Ответчику подписанный проект договора купли-продажи в 3 (трех) экземплярах с Протоколом разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), согласно которому п. 3.1 указанного проекта договора изложен в следующей редакции:
"3.1. Цена Объекта составляет 5 182 900 (пять миллионов сто восемьдесят два девятьсот) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 15.07.2014 г. N 4731507-Н, выполненным ООО "НормаВэст".
11.08.2014 г. Истец получил от Ответчика уведомление N 33-5-12501/14-(0)-0 от 11.08.2014 г., согласно которому Ответчик не может согласиться с представленным Истцом договором купли-продажи нежилого помещения.
Судом установлено, что Ответчик по существу не возражает против заключения договора купли-продажи, в котором заинтересован Истец, а предлагает условия договора, с которыми Истец не согласен, имеет место спор о разногласиях по условиям договора, таким образом Истец передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Суд указал в обжалуемом решении, что поскольку доказательства, подтверждающие недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в Отчете N 738/476, суду не представлены, стороны отказались от проведения судебной экспертизы, суд считает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Однако судом не учтено следующее.
В рассматриваемом случае по настоящему делу заявлены исковые требования заявлены со ссылкой на Федеральный закон Российской Федерации от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ N 159-ФЗ).
Судом апелляционной инстанции установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
- При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2004 года, то есть более двух лет со дня вступления в силу Федерального закона N ФЗ-159; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Судом апелляционной инстанции установлено, что при заключении договора возникли существенные разногласия по цене выкупаемого имущества.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения стоимости спорного нежилого помещения, общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95.
Исходя из предмета доказывания по настоящему спору, учитывая, что между сторонами имеется спор в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 22 апреля 2014 года (дата обращения истца в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе имущества), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ходатайство истца о проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы подлежит удовлетворению, поскольку суд не обладает специальными знаниями в области оценки рыночной стоимости зданий и сооружений.
Определением от 07.04.2015 года апелляционная коллегия назначила по делу N А40-133904/14 оценочную судебную экспертизу, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью "Интеллектинвестсервис", эксперт (оценщик) Гребченко К.Б.
На разрешение эксперта поставлен вопрос:
"Какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7 - 13), расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 по состоянию на 22 апреля 2014 года?".
Суд предупредил эксперта Гребченко Константина Борисовича об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (Определение Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 апреля 2015 года).
Согласно судебного заключения от 15 мая 2015 года, рыночная стоимость Объекта недвижимости общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 составляет 9996000 (девять миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч) рублей без учета НДС (том 3, л.д. 57-100).
ООО "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС" представлен счет N 105 от 22 мая 2015 года за проведение экспертизы на сумму 35000 рублей.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
О проведении по делу повторной, дополнительной экспертизы не заявлено.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, апелляционным судом не выявлено.
Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В суде апелляционной инстанции уточнение исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо.
Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2014 года по делу N А40-133904/14 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований ИП Грековой В.Д. к Департаменту городского имущества г. Москвы.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
Изучив материалы дела, в том числе предмет и основания иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, выслушав представителей сторон, апелляционная коллегия считает необходимым отметить, что с учетом цены объекта 9996000 рублей, третье предложение пункта 3.4 договора подлежит приведению в соответствие в следующей редакции: "все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 277667 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Судебные расходы между сторонами распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ на Департамент городского имущества г. Москвы относятся судебные расходы истца: 35000 рублей за проведение судебной экспертизы, госпошлина по иску - 4000 рублей, госпошлина по апелляционной жалобе - 3000 рублей (всего 42000 рублей).
Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 268, пунктом 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2014 года по делу N А40-133904/14 отменить.
Исковые требования ИП Грековой В.Д. к Департаменту городского имущества г. Москвы удовлетворить.
Принять п. 3.1 Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 в следующей редакции: "п. 3.1 Цена Объекта составляет 9996000 (девять миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Перечислить с депозита Девятого арбитражного апелляционного суда ООО "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС" за проведение экспертизы - 35000 рублей на основании счета N 105 от 22 мая 2015 года.
Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ИП Грековой В.Д. (ОГРНИП 304770000526486) судебные расходы в сумме 42000 рублей (из них: 35000 рублей за проведение судебной экспертизы, госпошлина по иску - 4000 рублей, госпошлина по апелляционной жалобе - 3000 рублей).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
М.Е.ВЕРСТОВА
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Д.В.КАМЕНЕЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2015 N 09АП-3725/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-133904/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2015 г. N 09АП-3725/2015-ГК
Дело N А40-133904/14
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.Е. Верстовой,
судей О.Н. Лаптевой, Д.В. Каменецкого,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Захаровой,
рассматривая в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ИП Грековой В.Д.
на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2014 года
по делу N А40-133904/14, принятое судьей О.И. Никоновой,
по иску ИП Грековой В.Д. (ОГРНИП 304770000526486)
к Департаменту городского имущества Г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
о принятии пункта 3.1 Договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Гаранжа С.А. (по доверенности от 19.05.2015)
от ответчика: Деменкова Д.А. (по доверенности от 30.12.2014)
установил:
ИП Грекова Валентина Дмитриевна (далее - истец) обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о принятии п. 3.1 Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена Объекта составляет 5 182 900 (пять миллионов сто восемьдесят два девятьсот) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2014 года в иске отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Настаивает, что истцом не было утрачено преимущественное право на выкуп нежилых помещений, а также соблюден досудебный порядок урегулирования разногласий при заключении договора с ответчиком.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
11.06.2015 года Истец представил письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ с учетом проведенной судебной экспертизы по делу, просит урегулировать возникшие разногласия принять п. 3.1 Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 в следующей редакции: "п. 3.1 Цена Объекта составляет 9996000 (девять миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
С учетом результатов судебной экспертизы и определения цены объекта 9996000 рублей, просит указать третье предложение пункта 3.4 договора: "все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 277 667 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемы на остаток от основного долга".
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, ответчик против доводов жалобы возражал.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заключение судебной экспертизы, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения сторон, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исковые требования удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 04 июля 2014 г Истец получил от Ответчика уведомление 33-5-12501/14-(0)-0 в соответствии с которым Истцу направляется проект договора купли-продажи нежилого помещения: - общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 (далее Объект).
Согласно п. 3.1 указанного проекта договора цена Объекта составляет 24 194 068 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 30.05.2014 г. N 738Г/476, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 30.05.2014 г. N 430/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
31.07.2014 г Истец возвратил Ответчику подписанный проект договора купли-продажи в 3 (трех) экземплярах с Протоколом разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), согласно которому п. 3.1 указанного проекта договора изложен в следующей редакции:
"3.1. Цена Объекта составляет 5 182 900 (пять миллионов сто восемьдесят два девятьсот) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 15.07.2014 г. N 4731507-Н, выполненным ООО "НормаВэст".
11.08.2014 г. Истец получил от Ответчика уведомление N 33-5-12501/14-(0)-0 от 11.08.2014 г., согласно которому Ответчик не может согласиться с представленным Истцом договором купли-продажи нежилого помещения.
Судом установлено, что Ответчик по существу не возражает против заключения договора купли-продажи, в котором заинтересован Истец, а предлагает условия договора, с которыми Истец не согласен, имеет место спор о разногласиях по условиям договора, таким образом Истец передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Суд указал в обжалуемом решении, что поскольку доказательства, подтверждающие недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в Отчете N 738/476, суду не представлены, стороны отказались от проведения судебной экспертизы, суд считает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Однако судом не учтено следующее.
В рассматриваемом случае по настоящему делу заявлены исковые требования заявлены со ссылкой на Федеральный закон Российской Федерации от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ N 159-ФЗ).
Судом апелляционной инстанции установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
- При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2004 года, то есть более двух лет со дня вступления в силу Федерального закона N ФЗ-159; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Судом апелляционной инстанции установлено, что при заключении договора возникли существенные разногласия по цене выкупаемого имущества.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения стоимости спорного нежилого помещения, общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95.
Исходя из предмета доказывания по настоящему спору, учитывая, что между сторонами имеется спор в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 22 апреля 2014 года (дата обращения истца в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе имущества), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ходатайство истца о проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы подлежит удовлетворению, поскольку суд не обладает специальными знаниями в области оценки рыночной стоимости зданий и сооружений.
Определением от 07.04.2015 года апелляционная коллегия назначила по делу N А40-133904/14 оценочную судебную экспертизу, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью "Интеллектинвестсервис", эксперт (оценщик) Гребченко К.Б.
На разрешение эксперта поставлен вопрос:
"Какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7 - 13), расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 по состоянию на 22 апреля 2014 года?".
Суд предупредил эксперта Гребченко Константина Борисовича об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (Определение Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 апреля 2015 года).
Согласно судебного заключения от 15 мая 2015 года, рыночная стоимость Объекта недвижимости общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 составляет 9996000 (девять миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч) рублей без учета НДС (том 3, л.д. 57-100).
ООО "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС" представлен счет N 105 от 22 мая 2015 года за проведение экспертизы на сумму 35000 рублей.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
О проведении по делу повторной, дополнительной экспертизы не заявлено.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, апелляционным судом не выявлено.
Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В суде апелляционной инстанции уточнение исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо.
Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2014 года по делу N А40-133904/14 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований ИП Грековой В.Д. к Департаменту городского имущества г. Москвы.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
Изучив материалы дела, в том числе предмет и основания иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, выслушав представителей сторон, апелляционная коллегия считает необходимым отметить, что с учетом цены объекта 9996000 рублей, третье предложение пункта 3.4 договора подлежит приведению в соответствие в следующей редакции: "все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 277667 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Судебные расходы между сторонами распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ на Департамент городского имущества г. Москвы относятся судебные расходы истца: 35000 рублей за проведение судебной экспертизы, госпошлина по иску - 4000 рублей, госпошлина по апелляционной жалобе - 3000 рублей (всего 42000 рублей).
Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 268, пунктом 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2014 года по делу N А40-133904/14 отменить.
Исковые требования ИП Грековой В.Д. к Департаменту городского имущества г. Москвы удовлетворить.
Принять п. 3.1 Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 93,3 кв. м (цокольный этаж, пом. X, комн. 7-13), расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 в следующей редакции: "п. 3.1 Цена Объекта составляет 9996000 (девять миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Перечислить с депозита Девятого арбитражного апелляционного суда ООО "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС" за проведение экспертизы - 35000 рублей на основании счета N 105 от 22 мая 2015 года.
Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ИП Грековой В.Д. (ОГРНИП 304770000526486) судебные расходы в сумме 42000 рублей (из них: 35000 рублей за проведение судебной экспертизы, госпошлина по иску - 4000 рублей, госпошлина по апелляционной жалобе - 3000 рублей).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
М.Е.ВЕРСТОВА
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Д.В.КАМЕНЕЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)