Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Костина В.Ю.,
судей Арямова А.А., Баканова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым Е.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 28.10.2013 по делу N А34-1631/2013 (судья Губанова Е.И.),
В заседании приняли участие представители:
- Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курганской области - Булатова Лариса Сергеевна (паспорт, доверенность от 01.11.2013 сроком на 3 года);
- Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курганской области (далее - заявитель, ТУ ФАУГИ, Росимущество, управление) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Курганской области (далее - заинтересованное лицо, УФАС, управление) о признании недействительными решения и предписания от 08.02.2013 N 179.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Будалин Олег Вениаминович (далее - третье лицо, ИП Будалин О.В., предприниматель)
Решением Арбитражного суда Курганской области от 28.10.2013 (резолютивная часть решения объявлена 24.10.2013) заявленные требования удовлетворены.
Суд признал недействительными решение и предписание от 08.02.2013 N 179.
Заинтересованное лицо не согласилось с указанным решением, обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе управление просило решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы антимонопольный орган ссылается на то, что предмет договора от 2005 года не был определен, поэтому такой договор нельзя считать заключенным. Кроме того, договор аренды не прошел государственную регистрацию, в этой связи не может являться основанием для заключения договора аренды на новый срок. Заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции должно" быть произведено по результатам проведения конкурса.
До судебного заседания УФАС направило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия своего представителя.
До начала судебного заседания ТУ ФАУГИ представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором отклонило доводы апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заинтересованное лицо и третье лицо не явились.
С учетом мнения заявителя в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие заинтересованного лица и третьего лица.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 01.01.2005 между Росимуществом и индивидуальным предпринимателем Будалиным О.В. заключен договор аренды нежилых помещений N 125, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 75 кв. м, указанные в приложении N 1 к договору, находящиеся в здании гаража по адресу: г. Курган, пос. Увал, ул. 1-ая Трактовая, 74 (ныне согласно адресной справки - г. Курган, ул. Трактовая, 74в), являющиеся федеральной собственностью сроком до 01.12.2005 (т. 1, л.д. 16-24).
Передаваемые по данному договору нежилые помещения указаны в приложении N 1 "Выкопировка арендуемых помещений" к указанному договору.
Согласно пункту 3 указанного договора, приложению N 2 к этому договору согласованы условия платежей и расчетов по договору, величина арендной платы.
01.12.2011 Росимущество и предприниматель заключили соглашение о расторжении договора аренды N 125 от 01.01.2005 (т. 1, л.д. 25). По акту приема-передачи имущество передано в Росимущество (т. 1, л.д. 27).
01.12.2011 Росимущество и предприниматель заключили договор аренды N 308, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование: нежилые помещения NN 1 (антресольный), 2-9 на поэтажном плане площадью 109,9 кв. м, указанные в приложении N 1 к настоящему договору, находящиеся на 1 этаже здания гаража, расположенного по адресу: Курганская область, город Курган, ул. Трактовая, 74в, являющегося федеральной собственностью, сроком действия до 01.07.2015 (пункты 1.1, 1.3 договора) (т. 1, л.д. 27-36).
По акту приема-передачи от 01.12.2011 имущество передано предпринимателю (т. 1, л.д. 37).
На основании свидетельства о государственной регистрации права от 24.01.2012 45 АА 353893 на указанные в договоре помещения зарегистрировано право собственности Российской Федерации (т. 1, л.д. 38).
Антимонопольным органом в соответствии с планом контрольных мероприятий аппарата полномочного представителя Президента Российской Федерации в Уральском Федеральном округе проведена проверка деятельности Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курганской области по вопросам реализации полномочий по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом.
В ходе проведения проверки в действиях Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курганской области выявлены признаки нарушения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" при заключении договора аренды федерального имущества с ИП Будалиным О.В.
Приказом Управления от 09.11.2012 N 231 возбуждено дело N 179 по признакам нарушения ТУ ФАУГИ части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (т. 1, л.д. 115).
По результатам рассмотрения дела УФАС принято решение от 08.02.2013 N 179 (резолютивная часть решения оглашена 30.01.2013), которым действия Росимущества признаны нарушающими положения части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", выразившееся в заключении с ИП Будалиным О.В. 01.12.2011 договора N 308 аренды нежилых помещений NN 1 (антресольный), 2-9 на поэтажном плане площадью 109,9 кв. м, находящиеся на 1 этаже здания гаража, расположенного по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Трактовая, 74в, являющегося федеральной собственностью, без проведения процедуры торгов (пункт 1 решения) (т. 1, л.д. 228-231).
На основании данного решения выдано предписание от 08.02.2013 N 179, согласно которому ТУ Росимущества надлежит в трехмесячный срок с момента получения данного предписания прекратить нарушение части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", выразившееся в заключении с ИП Будалиным О.В. 01.12.2011 договора N 308 аренды нежилых помещений NN 1 (антресольный), 2-9 на поэтажном плане площадью 109.9 кв. м, находящиеся на 1 этаже здания гаража, расположенного по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Трактовая, 74в, являющегося федеральной собственностью, без проведения процедуры торгов, а именно: совершить действия, направленные на обеспечение равного доступа хозяйствующих субъектов при получении права владения и (или) пользования вышеуказанным имуществом, находящимися в федеральной собственности (т. 1, л.д. 232).
Не согласившись с решением и предписанием, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности совокупности условий для признания недействительными обжалуемых ненормативных актов.
Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.
На основании ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как установлено частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из изложенного следует, что для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической.
На основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно положений ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, данным в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация договора, заключенного на неопределенный срок, не требуется.
Судом первой инстанции учтено, что Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Закон N 135-ФЗ дополнен статьей 17.1, согласно которой (по общему правилу) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (часть 1), а равно имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника (часть 3), может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
При этом норма статьи 17.1 вступила в силу с 02.07.2008, поэтому с этого момента заключение указанных договоров производится по результатам конкурсов или аукционов.
На основании части 4 статьи 53 Закона (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора от 01.12.2011) до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Апелляционный суд полагает, что Закон N 135-ФЗ, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливает исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 Закона.
Согласно материалам дела ИП Будалин О.В. является субъектом малого предпринимательства, не подпадающим под исключения субъектного состава, предусмотренные частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ.
Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством для решения вопроса о возможности заключения с соответствующими субъектами договора аренды недвижимости на новый срок без проведения торгов является наличие заключенного до 01.07.2008 договора аренды в отношении этого имущества.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что срок аренды по договору от 01.01.2005 установлен с 01.01.2005 по 01.12.2005, то есть на 11 месяцев.
Материалы дела подтверждают факт того, что после истечения срока действия договора предприниматель продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражения со стороны Росимущества. При этом оснований для досрочного расторжения указанного договора не имелось.
Правильно оценив материалы дела, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, при заключении указанного договора стороны определили объект аренды (пункт 1.1 Договора N 125), порядок расчетов, сумму арендных платежей, в связи с этим сторонами договора согласованы все существенные условия. Нежилые помещения переданы предпринимателю по акту приема-передачи от 01.01.2005.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы Росимущества о незаключенности договора аренды от 01.01.2005, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела также видно, что 01.12.2011 Росимущество и предприниматель заключили соглашение о расторжении договора аренды N 125 от 01.01.2005 (т. 1, л.д. 25). По акту приема-передачи имущество передано в ТУ ФАУГИ (т. 1, л.д. 27).
01.12.2011 Росимущество и предприниматель заключили договор аренды N 308, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование: нежилые помещения NN 1 (антресольный), 2-9 на поэтажном плане площадью 109,9 кв. м, указанные в приложении N 1 к настоящему договору, находящиеся на 1 этаже здания гаража, расположенного по адресу: Курганская область, город Курган, ул. Трактовая, 74в, являющегося федеральной собственностью, сроком действия до 01.07.2015 (пункты 1.1, 1.3 договора) (т. 1, л.д. 27-36).
По акту приема-передачи от 01.12.2011 имущество передано предпринимателю (т. 1, л.д. 37).
На основании свидетельства о государственной регистрации права от 24.01.2012 45 АА 353893 на указанные в договоре помещения зарегистрировано право собственности Российской Федерации (т. 1, л.д. 38).
Из этих обстоятельств следует, что рассматриваемые нежилые помещения с 2005 года и в течение всего исследуемого периода находились в непрерывном временном пользовании у арендатора (Предпринимателя), арендодателю фактически не возвращались, что подтверждается актами приема-передачи от 01.12.2011.
Учитывая, что арендатор выполнял все условия договоров по содержанию арендованного имущества, поэтому он имеет право на заключение на новый срок без проведения торгов договора аренды в отношении государственного недвижимого имущества применительно к части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ.
С момента заключения договора от 01.01.2005 предприниматель фактически использовал одни и то же нежилые помещения, суммарный показатель площади, изменен в связи с оформлением новых технических паспортов нежилых помещений в здании гаража, антресольный этаж площадью 8.1 кв. м над помещениями 1 этажа предприниматель построил самостоятельно.
Названные обстоятельства подтверждаются данными технической документации на спорные нежилые помещения: кадастровый паспорт здания гаража от 06.08.2009, поэтажный план здания от 30.06.2009, технический паспорт на помещения в здании гаража N 2-9 от 15.09.2010, технический паспорт здания гаража от 16.12.2011, технический паспорт от 26.06.2009) приложением N 1 к договору 2005 "Выкопировка арендуемых помещений" идентична приложению N 1 к договору аренды 2011 (т. 1, л.д. 141, 148-150, 152-157, 182, 183, 190-208). Схемы расположения нежилых помещений в здании гаража, отображенные в данных технических документах, идентичны приложению N 1 договора 2005 "Выкопировка арендуемых помещений".
Эти фактические обстоятельства дела не опровергнуты управлением.
Доказательств того, что предпринимателю по договору аренды переданы дополнительные помещения Управлением в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах, по состоянию на 01.07.2008 и после указанной даты спорное государственное имущество находилось на праве аренды у ИП Будалина О.В., который как субъект малого предпринимательства имел право на заключение договора аренды того же имущества на новый срок без проведения торгов.
Учитывая, что часть 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ разрешает заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008, с указанными субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством, то применительно к рассматриваемым обстоятельствам дела суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды от 01.12.2011.
Соответственно, вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор аренды от 01.12.2011 N 308 заключен с соблюдением условий, предусмотренных частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ, является правильным. В этой связи доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
Принимая во внимание, что оспариваемые решение и предписание противоречат положениям Закона N 135-ФЗ и нарушают права заявителя на осуществление полномочий и третьего лица в сфере предпринимательской деятельности, у суда имелись законные основания для удовлетворения заявленных требований.
По мнению апелляционной инстанции, все представленные в материалах дела доказательства оценены судом первой инстанции с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи надлежащим образом, результаты этой оценки отражены в судебном акте.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании действующего законодательства и опровергаются материалами дела, а потому оснований для ее удовлетворения не имеется.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 28.10.2013 по делу N А34-1631/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Курганской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
В.Ю.КОСТИН
Судьи
А.А.АРЯМОВ
В.В.БАКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2013 N 18АП-13269/2013 ПО ДЕЛУ N А34-1631/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2013 г. N 18АП-13269/2013
Дело N А34-1631/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Костина В.Ю.,
судей Арямова А.А., Баканова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым Е.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 28.10.2013 по делу N А34-1631/2013 (судья Губанова Е.И.),
В заседании приняли участие представители:
- Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курганской области - Булатова Лариса Сергеевна (паспорт, доверенность от 01.11.2013 сроком на 3 года);
- Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курганской области (далее - заявитель, ТУ ФАУГИ, Росимущество, управление) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Курганской области (далее - заинтересованное лицо, УФАС, управление) о признании недействительными решения и предписания от 08.02.2013 N 179.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Будалин Олег Вениаминович (далее - третье лицо, ИП Будалин О.В., предприниматель)
Решением Арбитражного суда Курганской области от 28.10.2013 (резолютивная часть решения объявлена 24.10.2013) заявленные требования удовлетворены.
Суд признал недействительными решение и предписание от 08.02.2013 N 179.
Заинтересованное лицо не согласилось с указанным решением, обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе управление просило решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы антимонопольный орган ссылается на то, что предмет договора от 2005 года не был определен, поэтому такой договор нельзя считать заключенным. Кроме того, договор аренды не прошел государственную регистрацию, в этой связи не может являться основанием для заключения договора аренды на новый срок. Заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции должно" быть произведено по результатам проведения конкурса.
До судебного заседания УФАС направило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия своего представителя.
До начала судебного заседания ТУ ФАУГИ представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором отклонило доводы апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заинтересованное лицо и третье лицо не явились.
С учетом мнения заявителя в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие заинтересованного лица и третьего лица.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 01.01.2005 между Росимуществом и индивидуальным предпринимателем Будалиным О.В. заключен договор аренды нежилых помещений N 125, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 75 кв. м, указанные в приложении N 1 к договору, находящиеся в здании гаража по адресу: г. Курган, пос. Увал, ул. 1-ая Трактовая, 74 (ныне согласно адресной справки - г. Курган, ул. Трактовая, 74в), являющиеся федеральной собственностью сроком до 01.12.2005 (т. 1, л.д. 16-24).
Передаваемые по данному договору нежилые помещения указаны в приложении N 1 "Выкопировка арендуемых помещений" к указанному договору.
Согласно пункту 3 указанного договора, приложению N 2 к этому договору согласованы условия платежей и расчетов по договору, величина арендной платы.
01.12.2011 Росимущество и предприниматель заключили соглашение о расторжении договора аренды N 125 от 01.01.2005 (т. 1, л.д. 25). По акту приема-передачи имущество передано в Росимущество (т. 1, л.д. 27).
01.12.2011 Росимущество и предприниматель заключили договор аренды N 308, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование: нежилые помещения NN 1 (антресольный), 2-9 на поэтажном плане площадью 109,9 кв. м, указанные в приложении N 1 к настоящему договору, находящиеся на 1 этаже здания гаража, расположенного по адресу: Курганская область, город Курган, ул. Трактовая, 74в, являющегося федеральной собственностью, сроком действия до 01.07.2015 (пункты 1.1, 1.3 договора) (т. 1, л.д. 27-36).
По акту приема-передачи от 01.12.2011 имущество передано предпринимателю (т. 1, л.д. 37).
На основании свидетельства о государственной регистрации права от 24.01.2012 45 АА 353893 на указанные в договоре помещения зарегистрировано право собственности Российской Федерации (т. 1, л.д. 38).
Антимонопольным органом в соответствии с планом контрольных мероприятий аппарата полномочного представителя Президента Российской Федерации в Уральском Федеральном округе проведена проверка деятельности Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курганской области по вопросам реализации полномочий по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом.
В ходе проведения проверки в действиях Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курганской области выявлены признаки нарушения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" при заключении договора аренды федерального имущества с ИП Будалиным О.В.
Приказом Управления от 09.11.2012 N 231 возбуждено дело N 179 по признакам нарушения ТУ ФАУГИ части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (т. 1, л.д. 115).
По результатам рассмотрения дела УФАС принято решение от 08.02.2013 N 179 (резолютивная часть решения оглашена 30.01.2013), которым действия Росимущества признаны нарушающими положения части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", выразившееся в заключении с ИП Будалиным О.В. 01.12.2011 договора N 308 аренды нежилых помещений NN 1 (антресольный), 2-9 на поэтажном плане площадью 109,9 кв. м, находящиеся на 1 этаже здания гаража, расположенного по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Трактовая, 74в, являющегося федеральной собственностью, без проведения процедуры торгов (пункт 1 решения) (т. 1, л.д. 228-231).
На основании данного решения выдано предписание от 08.02.2013 N 179, согласно которому ТУ Росимущества надлежит в трехмесячный срок с момента получения данного предписания прекратить нарушение части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", выразившееся в заключении с ИП Будалиным О.В. 01.12.2011 договора N 308 аренды нежилых помещений NN 1 (антресольный), 2-9 на поэтажном плане площадью 109.9 кв. м, находящиеся на 1 этаже здания гаража, расположенного по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Трактовая, 74в, являющегося федеральной собственностью, без проведения процедуры торгов, а именно: совершить действия, направленные на обеспечение равного доступа хозяйствующих субъектов при получении права владения и (или) пользования вышеуказанным имуществом, находящимися в федеральной собственности (т. 1, л.д. 232).
Не согласившись с решением и предписанием, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности совокупности условий для признания недействительными обжалуемых ненормативных актов.
Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.
На основании ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как установлено частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из изложенного следует, что для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической.
На основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно положений ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, данным в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация договора, заключенного на неопределенный срок, не требуется.
Судом первой инстанции учтено, что Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Закон N 135-ФЗ дополнен статьей 17.1, согласно которой (по общему правилу) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (часть 1), а равно имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника (часть 3), может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
При этом норма статьи 17.1 вступила в силу с 02.07.2008, поэтому с этого момента заключение указанных договоров производится по результатам конкурсов или аукционов.
На основании части 4 статьи 53 Закона (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора от 01.12.2011) до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Апелляционный суд полагает, что Закон N 135-ФЗ, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливает исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 Закона.
Согласно материалам дела ИП Будалин О.В. является субъектом малого предпринимательства, не подпадающим под исключения субъектного состава, предусмотренные частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ.
Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством для решения вопроса о возможности заключения с соответствующими субъектами договора аренды недвижимости на новый срок без проведения торгов является наличие заключенного до 01.07.2008 договора аренды в отношении этого имущества.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что срок аренды по договору от 01.01.2005 установлен с 01.01.2005 по 01.12.2005, то есть на 11 месяцев.
Материалы дела подтверждают факт того, что после истечения срока действия договора предприниматель продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражения со стороны Росимущества. При этом оснований для досрочного расторжения указанного договора не имелось.
Правильно оценив материалы дела, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, при заключении указанного договора стороны определили объект аренды (пункт 1.1 Договора N 125), порядок расчетов, сумму арендных платежей, в связи с этим сторонами договора согласованы все существенные условия. Нежилые помещения переданы предпринимателю по акту приема-передачи от 01.01.2005.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы Росимущества о незаключенности договора аренды от 01.01.2005, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела также видно, что 01.12.2011 Росимущество и предприниматель заключили соглашение о расторжении договора аренды N 125 от 01.01.2005 (т. 1, л.д. 25). По акту приема-передачи имущество передано в ТУ ФАУГИ (т. 1, л.д. 27).
01.12.2011 Росимущество и предприниматель заключили договор аренды N 308, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование: нежилые помещения NN 1 (антресольный), 2-9 на поэтажном плане площадью 109,9 кв. м, указанные в приложении N 1 к настоящему договору, находящиеся на 1 этаже здания гаража, расположенного по адресу: Курганская область, город Курган, ул. Трактовая, 74в, являющегося федеральной собственностью, сроком действия до 01.07.2015 (пункты 1.1, 1.3 договора) (т. 1, л.д. 27-36).
По акту приема-передачи от 01.12.2011 имущество передано предпринимателю (т. 1, л.д. 37).
На основании свидетельства о государственной регистрации права от 24.01.2012 45 АА 353893 на указанные в договоре помещения зарегистрировано право собственности Российской Федерации (т. 1, л.д. 38).
Из этих обстоятельств следует, что рассматриваемые нежилые помещения с 2005 года и в течение всего исследуемого периода находились в непрерывном временном пользовании у арендатора (Предпринимателя), арендодателю фактически не возвращались, что подтверждается актами приема-передачи от 01.12.2011.
Учитывая, что арендатор выполнял все условия договоров по содержанию арендованного имущества, поэтому он имеет право на заключение на новый срок без проведения торгов договора аренды в отношении государственного недвижимого имущества применительно к части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ.
С момента заключения договора от 01.01.2005 предприниматель фактически использовал одни и то же нежилые помещения, суммарный показатель площади, изменен в связи с оформлением новых технических паспортов нежилых помещений в здании гаража, антресольный этаж площадью 8.1 кв. м над помещениями 1 этажа предприниматель построил самостоятельно.
Названные обстоятельства подтверждаются данными технической документации на спорные нежилые помещения: кадастровый паспорт здания гаража от 06.08.2009, поэтажный план здания от 30.06.2009, технический паспорт на помещения в здании гаража N 2-9 от 15.09.2010, технический паспорт здания гаража от 16.12.2011, технический паспорт от 26.06.2009) приложением N 1 к договору 2005 "Выкопировка арендуемых помещений" идентична приложению N 1 к договору аренды 2011 (т. 1, л.д. 141, 148-150, 152-157, 182, 183, 190-208). Схемы расположения нежилых помещений в здании гаража, отображенные в данных технических документах, идентичны приложению N 1 договора 2005 "Выкопировка арендуемых помещений".
Эти фактические обстоятельства дела не опровергнуты управлением.
Доказательств того, что предпринимателю по договору аренды переданы дополнительные помещения Управлением в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах, по состоянию на 01.07.2008 и после указанной даты спорное государственное имущество находилось на праве аренды у ИП Будалина О.В., который как субъект малого предпринимательства имел право на заключение договора аренды того же имущества на новый срок без проведения торгов.
Учитывая, что часть 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ разрешает заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008, с указанными субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством, то применительно к рассматриваемым обстоятельствам дела суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды от 01.12.2011.
Соответственно, вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор аренды от 01.12.2011 N 308 заключен с соблюдением условий, предусмотренных частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ, является правильным. В этой связи доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
Принимая во внимание, что оспариваемые решение и предписание противоречат положениям Закона N 135-ФЗ и нарушают права заявителя на осуществление полномочий и третьего лица в сфере предпринимательской деятельности, у суда имелись законные основания для удовлетворения заявленных требований.
По мнению апелляционной инстанции, все представленные в материалах дела доказательства оценены судом первой инстанции с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи надлежащим образом, результаты этой оценки отражены в судебном акте.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании действующего законодательства и опровергаются материалами дела, а потому оснований для ее удовлетворения не имеется.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 28.10.2013 по делу N А34-1631/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Курганской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
В.Ю.КОСТИН
Судьи
А.А.АРЯМОВ
В.В.БАКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)