Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Поскольку ответчик не уведомил о расторжении договора найма, по мнению истца, он должен внести плату за все время действия договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Щеглаков Г.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам
Омского областного суда в составе
председательствующего Мотрохова А.Б.
судей Усовой Е.И и Будылка А.В.
при секретаре К.Д.
Рассмотрела в открытом судебном заседании от 15 апреля 2015 г. в г. Омске дело по апелляционной жалобе истец И.Д. на решение Центрального районного суда г. Омска от 28 января 2015 г., которым с К.А.П. в пользу истец И.Д. взыскан долг по договору найма жилого помещения 3 290 рублей 35 копеек, неустойка 2 000 рублей, в возмещении убытков 2 028 рублей, а также госпошлина в местный бюджет 400 рублей. В остальной части иска отказано.
Заслушав доклад судьи Мотрохова А.Б., судебная коллегия
установила:
истец обратился с иском к ответчик, указывая, что 04 июня 2013 года между Е. и К.А.П. был заключен договор найма. По условиям договора Е. передала, а К.А.П. принял во временное пользование жилое помещение - <...> в мкр. Береговой в г. Омске. Договором установлена ежемесячная оплата за пользование квартирой 6 000 рублей. 01 октября 2014 года право требования по договору коммерческого найма перешло от Е. к нему. Наниматель К.А.П. с семьей выехал из квартиры 20 октября 2013 г. и не уведомил письменно о расторжении договора. Срок найма жилья составляет с 04 июня 2013 года по 30 сентября 2014 года. Последний платеж по договору внесен 04 сентября 2013 года. Поскольку ответчик не уведомил о расторжении договора, он должен внести оплату за все время действия договора. Задолженность по договору оставляет 71 419 рублей 35 копеек. Неустойка за период с 04 октября 2013 года по 30 сентября 2014 года составила 138 058 рублей 05 копеек, которая может быть уменьшена до 70 000 рублей. Кроме того, в период пользования квартирой, ответчик причинил ущерб: сломан замок на входной металлической двери, неисправен шланг на смесителе в ванной комнате и шланг для душа, электросчетчик требует замены и опломбировки. Просил взыскать с ответчика задолженность по договору коммерческого найма за период с 04 октября 2013 года по 30 сентября 2014 года 71 419 рублей 35 копеек, неустойку 70 000 рублей, стоимость причиненного ущерба 2 568 рублей 50 копеек.
К.А.П. иск не признал, пояснив, что истец знал его место регистрации и номер сотового телефона. Однако не пытался урегулировать спор в досудебном порядке. Плата по договору внесена до 4 октября 2013 г. Документов, подтверждающих исполнение договора аренды за октябрь 2013 года, у него не имеется.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить. Ссылается на то, что ответчик не уведомил его письменно о досрочном расторжении договора найма жилья, поэтому оплате подлежит стоимость аренды квартиры до 30 сентября 2014 года. Полагает, что освобождение квартиры не является основанием к прекращению обязательств арендатора. Не соглашается с размером неустойки, а также отказом во взыскании стоимости счетчика и опломбировки. Указывает, что судом не правильно установлены обстоятельства по делу. Он не пояснял суду, что электросчетчик является исправным.
Изучив материалы дела, жалобу, заслушав истец И.А., К.А.П. и его представителя, судебная коллегия полагает, что решение суда следует оставить без изменения.
Из материалов дела следует, что <...> <...> в г. Омске находится в муниципальной собственности. Е. является нанимателем указанной квартиры. 04 июня 2013 года между Е. и К.А.П. был заключен договор поднайма жилого помещения. По условиям договора Е. предоставила ответчик и его семье (супруге и двум несовершеннолетним дочерям) во владение и пользование <...> в г. Омске. Квартира была предоставлена в пользование ответчику на срок с 05 июня по 31 декабря 2013 года, с условием оплаты ежемесячных платежей 6 000 рублей. Последний платеж по договору найма ответчиком произведен в сентябре. 01 октября 2014 года Е. уступила истец право требования долга по договору найма от 04 июня 2013 года. 20 октября 2013 года ответчик выехал из квартиры. Каких-либо письменных извещений о досрочном расторжении договора найма ответчик нанимателю не направлял.
Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются. Рассматривая спор, суд, так же как и истец, применил нормы Гражданского кодекса РФ о коммерческом найме жилого помещения и аренде. Данные нормы права судом применены не правильно. Поскольку Е. использует жилое помещение на основании договора социального найма, при разрешении возникшего спора подлежат применению нормы Жилищного кодекса РФ о поднайме жилого помещения (ст. 76 - 79 ЖК РФ). В соответствии с указанными нормами права жилое помещение, используемое по договору социального найма, может быть сдано в поднайм за плату на срок, определяемый сторонами договора. Договор поднайма может быть расторгнут по соглашению сторон и при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца. Сторонами при заключении договора поднайма был оговорен срок его действия 31 декабря 2013 г., а также возможность его расторжения досрочно по соглашению сторон. При этом сторона инициатор расторжения договора обязана уведомить вторую сторону за месяц до расторжения. Исходя из указанных условий договора, требование истца об оплате проживания до 30 сентября 2014 г. не могло быть удовлетворено, поскольку договор прекращал свое действие 31 декабря 2013 года. А при наличии договоренности сторон о возможности досрочного расторжения договора с извещением за месяц до расторжения, плата по договору не может быть взыскана за период более чем один месяц с момента, когда наймодателю стало известно об отказе поднанимателя от исполнения договора. Неправильное применение норм материального права судом повлекло неправильное определение обстоятельств имеющих значение для дела. В частности исследованию подлежали обстоятельства расторжения договора и причины, побудившие ответчика к досрочному отказу от договора. В суде апелляционной инстанции ответчик пояснил, что не мог продолжать проживать в квартире, поскольку предоставленное ему жилое помещение было сырым и холодным, стены покрылись плесенью, а его малолетняя дочь часто болела. В соответствии с п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13 от 19.06.2012 г. "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если, судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.
Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).
Судебная коллегия разъяснила сторонам необходимость представления доказательств причин досрочного расторжения договора и исследовала доказательства представленные сторонами. При этом установлено, что жилой дом, в котором расположено, сданное в поднайм жилое помещение, в установленном законом порядке в 2011 году признан аварийным, непригодным для постоянного проживания, в настоящее время расселяется. Допрошенный судом апелляционной инстанции свидетель З. пояснил, что в <...> в мкр. Береговой он проживал 19 лет. Его квартира расположена рядом с квартирой, находящейся в пользовании Е., на первом этаже. Данный дом является зданием бывшего общежития, в 2011 году признан аварийным, непригодным для постоянного проживания. В здании просел фундамент, сгнил пол, в подвале постоянно находится вода, которую откачивают, имеются течи в стояках воды, горячее водоснабжение отсутствует. В настоящее время производится расселение жильцов. Он переселен в другое жилое помещение в мкр. Рябиновка.
На то, что дом непригоден для постоянного проживания, указывал и свидетель М., работающий в управляющей компании, обслуживающий дом. В своих пояснениях подтвердил, что дом являлся аварийным, находился на контроле у администрации. В подвале дома все сгнило, производилась замена труб отопления, в связи с чем, в 2013 году подача отопления была задержана на 1 неделю. На первых этажах дома постоянно был неприятный запах по причине засоров в канализации. На стенах квартиры образовывалась плесень, так как ответчики щели в окнах залили монтажной пеной.
Аналогичные показания о непригодности квартиры к проживанию дали свидетели Б. и К.А.А.
Истец истец признал, что дом в 2011 году признан аварийным, непригодным для проживания.
В силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается помещение пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Поскольку, сданное в поднайм помещение, было признано несоответствующим санитарным и техническим правилам и нормам, непригодным для постоянного проживания, ответчик вправе был в любой момент отказаться от исполнения договора поднайма. Кроме того, проживавшая с ответчиком дочь - К.К., <...> г. рождения, согласно представленной справке, часто болеет простудными заболеваниями. Ее проживание в квартире, не соответствующей санитарным требованиям, невозможно. При таких обстоятельствах, ответчик обоснованно отказался от исполнения договора, и с него, несмотря на нарушение условия договора об уведомлении о расторжении договора за месяц, не может быть взыскана какая-либо оплата. Неправильное применение судом норм материального права в данном случае не влечет отмену решения, поскольку при правильном применении закона истцу в удовлетворении его требований так же следует отказать. В силу п. 5.4 договора найма с ответчика в пользу истца взыскана неустойка, исходя из 1 процента в день от суммы задолженности, которая на основании ст. 333 ГК РФ снижена до 2 000 рублей. Оснований для вмешательства в решение суда в данной части судебная коллегия не усматривает, поскольку судом закон не нарушен. Не имеется оснований и для отмены решения в части отказа во взыскании стоимости электросчетчика (470 руб.) поскольку суд обоснованно указал, что истцом не представлено доказательств неисправности этого прибора, необходимости его замены. Не имеется и доказательств того, что ответчик сорвал пломбу на счетчике.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от 28 января 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2266
Требование: О взыскании задолженности по договору найма жилого помещения.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Поскольку ответчик не уведомил о расторжении договора найма, по мнению истца, он должен внести плату за все время действия договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 апреля 2015 г. по делу N 33-2266
Председательствующий: Щеглаков Г.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам
Омского областного суда в составе
председательствующего Мотрохова А.Б.
судей Усовой Е.И и Будылка А.В.
при секретаре К.Д.
Рассмотрела в открытом судебном заседании от 15 апреля 2015 г. в г. Омске дело по апелляционной жалобе истец И.Д. на решение Центрального районного суда г. Омска от 28 января 2015 г., которым с К.А.П. в пользу истец И.Д. взыскан долг по договору найма жилого помещения 3 290 рублей 35 копеек, неустойка 2 000 рублей, в возмещении убытков 2 028 рублей, а также госпошлина в местный бюджет 400 рублей. В остальной части иска отказано.
Заслушав доклад судьи Мотрохова А.Б., судебная коллегия
установила:
истец обратился с иском к ответчик, указывая, что 04 июня 2013 года между Е. и К.А.П. был заключен договор найма. По условиям договора Е. передала, а К.А.П. принял во временное пользование жилое помещение - <...> в мкр. Береговой в г. Омске. Договором установлена ежемесячная оплата за пользование квартирой 6 000 рублей. 01 октября 2014 года право требования по договору коммерческого найма перешло от Е. к нему. Наниматель К.А.П. с семьей выехал из квартиры 20 октября 2013 г. и не уведомил письменно о расторжении договора. Срок найма жилья составляет с 04 июня 2013 года по 30 сентября 2014 года. Последний платеж по договору внесен 04 сентября 2013 года. Поскольку ответчик не уведомил о расторжении договора, он должен внести оплату за все время действия договора. Задолженность по договору оставляет 71 419 рублей 35 копеек. Неустойка за период с 04 октября 2013 года по 30 сентября 2014 года составила 138 058 рублей 05 копеек, которая может быть уменьшена до 70 000 рублей. Кроме того, в период пользования квартирой, ответчик причинил ущерб: сломан замок на входной металлической двери, неисправен шланг на смесителе в ванной комнате и шланг для душа, электросчетчик требует замены и опломбировки. Просил взыскать с ответчика задолженность по договору коммерческого найма за период с 04 октября 2013 года по 30 сентября 2014 года 71 419 рублей 35 копеек, неустойку 70 000 рублей, стоимость причиненного ущерба 2 568 рублей 50 копеек.
К.А.П. иск не признал, пояснив, что истец знал его место регистрации и номер сотового телефона. Однако не пытался урегулировать спор в досудебном порядке. Плата по договору внесена до 4 октября 2013 г. Документов, подтверждающих исполнение договора аренды за октябрь 2013 года, у него не имеется.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить. Ссылается на то, что ответчик не уведомил его письменно о досрочном расторжении договора найма жилья, поэтому оплате подлежит стоимость аренды квартиры до 30 сентября 2014 года. Полагает, что освобождение квартиры не является основанием к прекращению обязательств арендатора. Не соглашается с размером неустойки, а также отказом во взыскании стоимости счетчика и опломбировки. Указывает, что судом не правильно установлены обстоятельства по делу. Он не пояснял суду, что электросчетчик является исправным.
Изучив материалы дела, жалобу, заслушав истец И.А., К.А.П. и его представителя, судебная коллегия полагает, что решение суда следует оставить без изменения.
Из материалов дела следует, что <...> <...> в г. Омске находится в муниципальной собственности. Е. является нанимателем указанной квартиры. 04 июня 2013 года между Е. и К.А.П. был заключен договор поднайма жилого помещения. По условиям договора Е. предоставила ответчик и его семье (супруге и двум несовершеннолетним дочерям) во владение и пользование <...> в г. Омске. Квартира была предоставлена в пользование ответчику на срок с 05 июня по 31 декабря 2013 года, с условием оплаты ежемесячных платежей 6 000 рублей. Последний платеж по договору найма ответчиком произведен в сентябре. 01 октября 2014 года Е. уступила истец право требования долга по договору найма от 04 июня 2013 года. 20 октября 2013 года ответчик выехал из квартиры. Каких-либо письменных извещений о досрочном расторжении договора найма ответчик нанимателю не направлял.
Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются. Рассматривая спор, суд, так же как и истец, применил нормы Гражданского кодекса РФ о коммерческом найме жилого помещения и аренде. Данные нормы права судом применены не правильно. Поскольку Е. использует жилое помещение на основании договора социального найма, при разрешении возникшего спора подлежат применению нормы Жилищного кодекса РФ о поднайме жилого помещения (ст. 76 - 79 ЖК РФ). В соответствии с указанными нормами права жилое помещение, используемое по договору социального найма, может быть сдано в поднайм за плату на срок, определяемый сторонами договора. Договор поднайма может быть расторгнут по соглашению сторон и при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца. Сторонами при заключении договора поднайма был оговорен срок его действия 31 декабря 2013 г., а также возможность его расторжения досрочно по соглашению сторон. При этом сторона инициатор расторжения договора обязана уведомить вторую сторону за месяц до расторжения. Исходя из указанных условий договора, требование истца об оплате проживания до 30 сентября 2014 г. не могло быть удовлетворено, поскольку договор прекращал свое действие 31 декабря 2013 года. А при наличии договоренности сторон о возможности досрочного расторжения договора с извещением за месяц до расторжения, плата по договору не может быть взыскана за период более чем один месяц с момента, когда наймодателю стало известно об отказе поднанимателя от исполнения договора. Неправильное применение норм материального права судом повлекло неправильное определение обстоятельств имеющих значение для дела. В частности исследованию подлежали обстоятельства расторжения договора и причины, побудившие ответчика к досрочному отказу от договора. В суде апелляционной инстанции ответчик пояснил, что не мог продолжать проживать в квартире, поскольку предоставленное ему жилое помещение было сырым и холодным, стены покрылись плесенью, а его малолетняя дочь часто болела. В соответствии с п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13 от 19.06.2012 г. "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если, судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.
Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).
Судебная коллегия разъяснила сторонам необходимость представления доказательств причин досрочного расторжения договора и исследовала доказательства представленные сторонами. При этом установлено, что жилой дом, в котором расположено, сданное в поднайм жилое помещение, в установленном законом порядке в 2011 году признан аварийным, непригодным для постоянного проживания, в настоящее время расселяется. Допрошенный судом апелляционной инстанции свидетель З. пояснил, что в <...> в мкр. Береговой он проживал 19 лет. Его квартира расположена рядом с квартирой, находящейся в пользовании Е., на первом этаже. Данный дом является зданием бывшего общежития, в 2011 году признан аварийным, непригодным для постоянного проживания. В здании просел фундамент, сгнил пол, в подвале постоянно находится вода, которую откачивают, имеются течи в стояках воды, горячее водоснабжение отсутствует. В настоящее время производится расселение жильцов. Он переселен в другое жилое помещение в мкр. Рябиновка.
На то, что дом непригоден для постоянного проживания, указывал и свидетель М., работающий в управляющей компании, обслуживающий дом. В своих пояснениях подтвердил, что дом являлся аварийным, находился на контроле у администрации. В подвале дома все сгнило, производилась замена труб отопления, в связи с чем, в 2013 году подача отопления была задержана на 1 неделю. На первых этажах дома постоянно был неприятный запах по причине засоров в канализации. На стенах квартиры образовывалась плесень, так как ответчики щели в окнах залили монтажной пеной.
Аналогичные показания о непригодности квартиры к проживанию дали свидетели Б. и К.А.А.
Истец истец признал, что дом в 2011 году признан аварийным, непригодным для проживания.
В силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается помещение пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Поскольку, сданное в поднайм помещение, было признано несоответствующим санитарным и техническим правилам и нормам, непригодным для постоянного проживания, ответчик вправе был в любой момент отказаться от исполнения договора поднайма. Кроме того, проживавшая с ответчиком дочь - К.К., <...> г. рождения, согласно представленной справке, часто болеет простудными заболеваниями. Ее проживание в квартире, не соответствующей санитарным требованиям, невозможно. При таких обстоятельствах, ответчик обоснованно отказался от исполнения договора, и с него, несмотря на нарушение условия договора об уведомлении о расторжении договора за месяц, не может быть взыскана какая-либо оплата. Неправильное применение судом норм материального права в данном случае не влечет отмену решения, поскольку при правильном применении закона истцу в удовлетворении его требований так же следует отказать. В силу п. 5.4 договора найма с ответчика в пользу истца взыскана неустойка, исходя из 1 процента в день от суммы задолженности, которая на основании ст. 333 ГК РФ снижена до 2 000 рублей. Оснований для вмешательства в решение суда в данной части судебная коллегия не усматривает, поскольку судом закон не нарушен. Не имеется оснований и для отмены решения в части отказа во взыскании стоимости электросчетчика (470 руб.) поскольку суд обоснованно указал, что истцом не представлено доказательств неисправности этого прибора, необходимости его замены. Не имеется и доказательств того, что ответчик сорвал пломбу на счетчике.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от 28 января 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)