Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагал, что, поскольку подлежащая уплате в счет исполнения договора купли-продажи спорной квартиры денежная сумма ему не выплачена, договор не может считаться исполненным в связи с существенным нарушением со стороны ответчика условий договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья первой инстанции: Никитина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Грибова Д.В.,
судей Зайцевой О.Д., Фроловой Л.А.,
при секретаре О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зайцевой О.Д. гражданское дело по апелляционной жалобе истца Б.Д. на решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2014 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска Б.Д. к Г.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 21.07.2005 г., удостоверенного и.о. нотариуса города Москва А. в части 1/2 доли в праве собственности Г.А. на квартиру N д., о прекращении права собственности Г.А., Г.З., Г.Т. на 1/2 доли на квартиру N со снятием с регистрационного учета, признании права собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру за Б.Д. - отказать,
установила:
Б.Д. обратился в суд с иском к Г.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры в части 1/2 доли, признании на 1/2 долю в праве собственности на квартиру.
Исковые требования мотивированы тем, что 21.07.2005 г. между Б.Д., с одной стороны, и ответчиком Г.А., Б.А.Г. (третье лицо по делу), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры N (л.д. 14).
Указанный договор заключен сторонами в порядке изменения способа исполнения условий мирового соглашения, утвержденного определением Кузьминского районного суда г. Москвы, согласно которому Б.Д. признает право собственности Г.Т., Г.З., Г.А. на квартиру по адресу: <...>, в обмен на получение денежной компенсации в размере 28 000 долларов США.
В порядке исполнения условий мирового соглашения 14.03.2005 г. Б.А.Г. была получена денежная сумма, эквивалентная 14 000 долларов США, о чем выдана расписка.
Однако в дальнейшем стороны решили оформить передачу спорной квартиры в собственность Г.А. иным способом - путем заключения договора купли-продажи жилого помещения.
Согласно п. 4 договора купли-продажи от 21.07.2005 года стороны пришли к соглашению, что рыночная стоимость отчуждаемой квартиры составляет 300 000 рублей, в то же время истец полагал, что поскольку квартира передается в собственность ответчика в порядке исполнения условий заключенного ранее мирового соглашения, то стороны фактически пришли к соглашению о стоимости квартиры с учетом переданных ранее по расписке 14 000 долларов США, т.е. общая стоимость квартиры составляет 534 480 рублей.
Решением Таганского районного суда г. Москвы от 12.09.2013 года денежная сумма, эквивалентная 14 000 долларам США, полученная Б.А.Г. по расписке от 14.03.2005 г., была признана неосновательным обогащением, поскольку основанием передачи денежных средств послужило мировое соглашение, которое не было исполнено, указанное решение вступило в законную силу 18.12.2013 года.
Таким образом, с этого момента Б.Д. осознал, что он заблуждался относительно условий заключенной сделки по отчуждению спорной квартиры, в частности, что денежная сумма, полученная по расписке от 14.03.2005 г., фактически является частичной оплатой за переход права собственности на спорную квартиру по условиям договора купли-продажи от 21.07.2005 г.
Учитывая экономическую нецелесообразность для истца заключения договора купли-продажи жилого помещения на условиях, снижающих в 7 раз стоимость имущества по сравнению с условиями заключенного ранее мирового соглашения, Б.Д. был введен в заблуждение относительно существенного условия договора купли-продажи, которым является цена.
Истец полагал, что поскольку до настоящего времени подлежащая оплате в счет договора купли-продажи спорной квартиры от 21.07.2005 года денежная сумма ему не выплачена, договор не может считаться исполненным в связи с существенным нарушением со стороны ответчика условий договора.
Досудебная претензия истца о расторжении договора купли-продажи квартиры от 21.07.2005 года была оставлена ответчиком без ответа.
14.01.2014 г. третье лицо Б.А.Г. и третье лицо Б.А.И. заключили договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N.
В судебном заседании представители истца по доверенности Я.В., Я.Я. исковые требования поддержали, просили расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 21.07.2005 г. в части 1/2 доли, прекратить право собственности Г.А. на 1/2 доли спорной квартиры, снять с регистрационного учета по адресу спорного жилого помещения Г.З., Г.А., Г.Т., признать за истцом право собственности на 1/2 доли квартиры, т.к. ответчик не исполнил свои денежные обязательства. Истец был введен в заблуждение относительно цены продаваемой квартиры, которая стоит значительно дороже, ответчик нарушил существенные условия договора.
Представители истца полагали срок исковой давности не пропущенным, поскольку о нарушении своего права истец узнал только лишь с момента вступления в законную силу решения Таганского районного суда города Москвы - 18.12.2013 года, просили о восстановлении срока в случае, если суд посчитает его пропущенным, поскольку истец Б.Д. в последние 6 месяцев истечения срока исковой давности находился на стационарном лечении в больнице, является, пояснили суду, что денежные средства за проданную квартиру получал отец Б.Д. - Б.А.Г., действия которого истец одобрил.
Представитель ответчика Г.А. по доверенности Ю. в судебном заседании исковые требования не признал, поскольку по договору денежные средства за проданную квартиру должны были быть переданы в день регистрации договора. Договор прошел государственную регистрацию 08.09.2005 г., стороны не отказались от сделки, полагал, что с этого момента надлежит исчислять срок исковой давности, следовательно, истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого сделано заявление ответчиком. Также представитель ответчика полагал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
Представитель третьего лица Б.А.Г. по доверенности Я.В. иск поддержала, поскольку Б.А.Г. получены за сына по расписке от 08.09.2005 г. только 150 000 руб. в счет продажи 1/2 доли указанной квартиры, пояснила суду, что Б.А.Г. продал свою долю в праве собственности на спорную квартиру Б.А.И., полагала, что срок исковой давности истец не пропустил.
Представитель третьего лица Б.А.И. по доверенности Л. иск поддержал, пояснил, что права и законные интересы Б.А.И. иском не затрагиваются, поскольку последний приобрел 1/2 доли квартиры у Б.А.Г.
Третье лицо Г.З. в суд не явился, о дне слушания дела извещен.
Третье лицо Г.Т. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснила, что стороной договора купли-продажи квартиры от 21.07.2005 г. не являлась, ее права не затрагиваются данным договором.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит Б.Д. по доводам апелляционной жалобы.
В заседание суда апелляционной инстанции истец Б.Д., третьи лица Б.А.И., Г.Т., Г.З. не явились, извещены о рассмотрении дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в соответствии с ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца по ордеру и доверенности адвоката Бочкареву М.С., третье лицо по делу Б.А.Г., действующего также в интересах истца Б.Д. на основании доверенности, представителя третьих лиц Б.А.Г. и Б.А.И., действующего на основании доверенностей Л., поддержавших апелляционную жалобу, представителя ответчика Г.А. и третьего лица Г.З. по доверенности Ю., возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами.
Принимая решение об отказе Б.Д. в удовлетворении исковых требований, суде первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права путем расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества в части 1/2 доли квартиры, а также пропущен срок исковой давности при отсутствии уважительных оснований для его восстановления.
Так судом установлено, что 21.07.2005 г. между Б.Д., с одной стороны (продавец), и ответчиком Г.А., третьим лицом Б.А.Г. (покупатели), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры N, удостоверенный В., исполняющей обязанности нотариуса города Москва А.
Согласно условий договора (п. 1, п. 4), продавец продал, а покупатели купили в равнодолевую собственность указанную квартиру.
По соглашению сторон рыночная стоимость квартиры определена сторонами в 300 000 руб. и данную сумму покупатели уплачивают продавцу полностью в день получения сторонами зарегистрированного договора из ГУФРС по Москве.
Пунктом 4 условий договора установлено также, что соглашение о цене является существенным условием договора и в случае сокрытия сторонами подлинной цены квартиры нотариус не несет ответственности при наступлении отрицательных последствий. После подписания передаточного акта настоящий договор считается исполненным.
Договор купли-продажи квартиры фактически исполнен сторонами, 8 сентября 2005 года регистрирующим органом произведена государственная регистрация договора и перехода права собственности на жилое помещение, никто из сторон не заявил об отказе от регистрации перехода права собственности, Б.А.Г. с согласия сына получил денежные средства за проданную квартиру.
Истец лично участвовал в заключении договора купли-продажи у нотариуса, подписал договор, 27.07.2005 г. обратился с заявлением в регистрирующий органа о государственной регистрации прав на объект недвижимости, не отказался от договора.
По условиям договора купли-продажи покупатели приобретали в равнодолевую собственность квартиру и уплачивают определенную сторонами рыночную стоимость в 300 000 руб. покупателю в день получения зарегистрированного договора. Условиями договора не определены конкретные размеры выплаты каждым покупателем. Кто из покупателей и какую конкретно сумму в счет покупной цены передаст продавцу, стороны не установили в договоре, поскольку стороны в договоре установили обязанность покупателей перед продавцом в выплате всей покупной цены.
При заключении указанной сделки сторонами были согласованы существенные условия договора, истец согласился с условиями договора, в том числе и с пунктом 4, договор был исполнен сторонами, поскольку состоялся переход права собственности.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
В силу п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Принимая во внимание приведенные выше правовые нормы, заключенный сторонами договор купли-продажи жилого помещения не может расцениваться иначе, чем самостоятельная сделка по отчуждению жилого помещения на оговоренных договором условиях, без учета достигнутых ранее соглашений, поскольку сведения о наличии таких соглашений в число условий договора не внесены, а реальная цена отчуждаемого жилого помещения установлена сторонами в 300 000 рублей.
В силу п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении условий либо о расторжении договора между сторонами договора купли-продажи спорной квартиры не достигнуто, договор исполнен сторонами при согласовании всех существенных условий, поэтому в силу положений ст. 450 ГК РФ расторжению в судебном порядке не подлежит.
Поскольку договор купли-продажи не изменен и не расторгнут, положения ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ также не подлежат применению к спорным правоотношениям.
Требования к Г.А., Г.З. и Г.Т. о прекращении права пользования спорным жилым помещением истцом не заявлены, истец возражал против привлечения к участию в деле Г.З. в качестве ответчика, поэтому суд первой инстанции обоснованно отказал в требованиях о снятии с регистрационного учета указанных лиц, указав, что вопрос о прекращении права пользования жилым помещением не может быть разрешен при отсутствии таких требований, учитывая, что снятие с регистрационного учета не является правовым последствием расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Суд первой инстанции обоснованно критически отнесся к доводам истца о том, что он не получил денежные средства по договору купли-продажи, учитывая период времени, который прошел с момента заключения договора купли-продажи квартиры - 21.07.2005 г. до дня обращения истца с настоящим иском в суд - 10.11.2014 г., в течение которого истец не предъявлял к ответчику каких-либо требований о выплате денежных средств.
Суд первой инстанции обоснованно нашел заявленные Б.Д. требования недоказанными.
В отношении применения последствий пропуска срока исковой давности при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласна.
В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Поскольку по требованиям о расторжении договора купли-продажи жилого помещения не установлен специальный срок исковой давности, в силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Поскольку договор купли-продажи квартиры прошел государственную регистрацию и переход права собственности на жилое помещение состоялся, а стороны установили, что покупатели уплачивают продавцу полностью 300 000 руб. в день получения сторонами зарегистрированного договора из ГУФРС по Москве, истец с сентября 2005 г. знал о нарушении своего права и не имел объективных препятствий для его защиты.
Суд первой инстанции также не нашел причину пропуска Б.Д. срока исковой давности уважительной, поскольку наличие заболевания не препятствовало истцу являться участником различных судебных процессов, в том числе самостоятельно принимать в них участие и защищать свои права.
В силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Течение болезни не являлось столь тяжелым, чтобы исключить возможность реализации Б.Д. своих гражданских прав.
На стационарном лечении в истец находился с г. по г.
После заключения договора купли-продажи спорной квартиры, где одним из покупателей выступал отец истца, с ноября 2005 г. истец периодически находился на лечении, с г. получил группы с переосвидетельствованием.
По заключению, оценить психическое состояние Б.Д. на момент заключения договора купли-продажи квартиры не представилось возможным в связи с отсутствием необходимых данных, характеризующих психическое состояние именно на день заключения договора.
Наличие заболевания не явилось для истца препятствием для участия в судебных заседаниях, начиная с 2004 г., в качестве истца и ответчика: 30.12.2004 г. истец Б.Д. обратился в Кузьминский районный суд г. Москва с иском к Г.З., Г.Т., Г.А. о выселении по основаниям ст. 304, 209 ГК РФ. Для реализации своего права истец выдал доверенность 11.11.2004 г. на имя З.М.Ю. со сроком действия три года (дело N 2-618-/05).
06.05.2003 г. истец выдал доверенность на совершение процессуальных действий, в том числе с правом предъявления иска на имя Б.А.Г. на срок три года. (N 2-618/05). 15.02.2013 г. истец участвовал в судебном заседании по заявлению Г.Т. о выдаче исполнительного листа и представлял возражения; представительство Б.Д. осуществлял Б.А.Г. на основании доверенности от 15.12.2011 г. со сроком действия три года.
21.10.2010 г. возбуждено гражданское дело N 2-2997/12 по иску Г.Т. к Б.Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры; представительство Б.Д. осуществлял по доверенности от 15.12.2011 г. Б.А.Г. и адвокат М.Н.Ю.
15.10.2012 г. возбуждено гражданское дело N 2-172/13 по иску Б.А.Г. к Г.А. о вселении, в котором Б.А.Г. предъявлял доверенность и действовал в интересах Б.Д.
13.11.2012 г. возбуждено гражданское дело по иску Г.Т. к Б.Д. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры. Дело рассмотрено с участием истца в лице представителя по доверенности Б.А.Г.
12.09.2013 г. Таганским районным судом города Москва рассмотрено гражданское дело поиску Г. к Б.Д. и другим о взыскании денежных средств; Б.Д. участвовал в судебном заседании, осуществлял процессуальные права ответчика через своего представителя по доверенности Б.А.Г.
20.03.2014 г. возбуждено гражданское дело N 2-2363/14 по иску Б.Д. к Б.А.Г., Г., Г., Г.Т. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, где представительство интересов истца осуществлял по доверенности С.И.Г.
После получения заключения экспертов истец утратил интерес к делу и перестал являться в судебное заседание.
Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи квартиры в течение более 9 лет истец являлся участником судебных процессах в разных процессуальных статусах по более чем 6 гражданским делам и пребывание его периодически на стационарном лечении не препятствовало заявлять как самостоятельные иски, так и представлять возражения против исков. Настоящий иск заявлен через 6 лет после истечения срока исковой давности.
Кроме того, при рассмотрении Таганским районным судом г. Москвы иска Г.Т. к Б.Д. и другим лицам о взыскании денежных средств Б.Д. не заявил о нарушении своих прав и не получении от покупателей денежных средств, просил применить срок исковой давности, который исчисляет с 2008 г. (л.д. 18).
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно не нашел законных оснований для восстановления Б.Д. пропущенного процессуального срока, который окончил свое течение 08.09.2008 г. и отказал последнему в иске в полном объеме.
Правового значения наличие передаточного акта к договору купли-продажи спорного жилого помещения иметь не может, поскольку стороны согласовали все существенные условия договора и фактически исполнили его в полном объеме, учитывая, что договор прошел государственную регистрацию и был осуществлен переход права собственности. Текст установочной части решения в отношении передаточного акта воспроизводит п. 6 оспариваемого договора купли-продажи и не является ссылкой на наличие акта.
Получение денежных средств отцом Б.Д. Б.А.Г. и его участие в сделке купли-продажи квартиры не являются взаимоисключающими фактами.
Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Представленное в материалы дела заключение комиссии экспертов N 816-4, выполненное в рамках рассмотрения гражданского дела N 2-2363/14, содержит сведения о фактах, которые имеют значение для рассматриваемого спора, в частности, для установления обстоятельств уважительности причины пропуска исковой давности, на которые ссылается сторона истца, получено без нарушения закона, поэтому сведения, содержащиеся в нем, обоснованно были учтены судом при принятии решения.
Иные доводы апелляционной жалобы основанием к отмене или изменению решения суда быть не могут, поскольку были предметом рассмотрения суда первой инстанции, повторяют доводы искового заявления, которые были оценены Судебной коллегией в ходе проверки законности и обоснованности принятого решения, не опровергают выводов суда, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и не содержат, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327, 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-11808
Требование: О расторжении договора купли-продажи квартиры в части 1/2 доли, признании права собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагал, что, поскольку подлежащая уплате в счет исполнения договора купли-продажи спорной квартиры денежная сумма ему не выплачена, договор не может считаться исполненным в связи с существенным нарушением со стороны ответчика условий договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2015 г. по делу N 33-11808
Судья первой инстанции: Никитина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Грибова Д.В.,
судей Зайцевой О.Д., Фроловой Л.А.,
при секретаре О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зайцевой О.Д. гражданское дело по апелляционной жалобе истца Б.Д. на решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2014 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска Б.Д. к Г.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 21.07.2005 г., удостоверенного и.о. нотариуса города Москва А. в части 1/2 доли в праве собственности Г.А. на квартиру N д., о прекращении права собственности Г.А., Г.З., Г.Т. на 1/2 доли на квартиру N со снятием с регистрационного учета, признании права собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру за Б.Д. - отказать,
установила:
Б.Д. обратился в суд с иском к Г.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры в части 1/2 доли, признании на 1/2 долю в праве собственности на квартиру.
Исковые требования мотивированы тем, что 21.07.2005 г. между Б.Д., с одной стороны, и ответчиком Г.А., Б.А.Г. (третье лицо по делу), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры N (л.д. 14).
Указанный договор заключен сторонами в порядке изменения способа исполнения условий мирового соглашения, утвержденного определением Кузьминского районного суда г. Москвы, согласно которому Б.Д. признает право собственности Г.Т., Г.З., Г.А. на квартиру по адресу: <...>, в обмен на получение денежной компенсации в размере 28 000 долларов США.
В порядке исполнения условий мирового соглашения 14.03.2005 г. Б.А.Г. была получена денежная сумма, эквивалентная 14 000 долларов США, о чем выдана расписка.
Однако в дальнейшем стороны решили оформить передачу спорной квартиры в собственность Г.А. иным способом - путем заключения договора купли-продажи жилого помещения.
Согласно п. 4 договора купли-продажи от 21.07.2005 года стороны пришли к соглашению, что рыночная стоимость отчуждаемой квартиры составляет 300 000 рублей, в то же время истец полагал, что поскольку квартира передается в собственность ответчика в порядке исполнения условий заключенного ранее мирового соглашения, то стороны фактически пришли к соглашению о стоимости квартиры с учетом переданных ранее по расписке 14 000 долларов США, т.е. общая стоимость квартиры составляет 534 480 рублей.
Решением Таганского районного суда г. Москвы от 12.09.2013 года денежная сумма, эквивалентная 14 000 долларам США, полученная Б.А.Г. по расписке от 14.03.2005 г., была признана неосновательным обогащением, поскольку основанием передачи денежных средств послужило мировое соглашение, которое не было исполнено, указанное решение вступило в законную силу 18.12.2013 года.
Таким образом, с этого момента Б.Д. осознал, что он заблуждался относительно условий заключенной сделки по отчуждению спорной квартиры, в частности, что денежная сумма, полученная по расписке от 14.03.2005 г., фактически является частичной оплатой за переход права собственности на спорную квартиру по условиям договора купли-продажи от 21.07.2005 г.
Учитывая экономическую нецелесообразность для истца заключения договора купли-продажи жилого помещения на условиях, снижающих в 7 раз стоимость имущества по сравнению с условиями заключенного ранее мирового соглашения, Б.Д. был введен в заблуждение относительно существенного условия договора купли-продажи, которым является цена.
Истец полагал, что поскольку до настоящего времени подлежащая оплате в счет договора купли-продажи спорной квартиры от 21.07.2005 года денежная сумма ему не выплачена, договор не может считаться исполненным в связи с существенным нарушением со стороны ответчика условий договора.
Досудебная претензия истца о расторжении договора купли-продажи квартиры от 21.07.2005 года была оставлена ответчиком без ответа.
14.01.2014 г. третье лицо Б.А.Г. и третье лицо Б.А.И. заключили договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N.
В судебном заседании представители истца по доверенности Я.В., Я.Я. исковые требования поддержали, просили расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 21.07.2005 г. в части 1/2 доли, прекратить право собственности Г.А. на 1/2 доли спорной квартиры, снять с регистрационного учета по адресу спорного жилого помещения Г.З., Г.А., Г.Т., признать за истцом право собственности на 1/2 доли квартиры, т.к. ответчик не исполнил свои денежные обязательства. Истец был введен в заблуждение относительно цены продаваемой квартиры, которая стоит значительно дороже, ответчик нарушил существенные условия договора.
Представители истца полагали срок исковой давности не пропущенным, поскольку о нарушении своего права истец узнал только лишь с момента вступления в законную силу решения Таганского районного суда города Москвы - 18.12.2013 года, просили о восстановлении срока в случае, если суд посчитает его пропущенным, поскольку истец Б.Д. в последние 6 месяцев истечения срока исковой давности находился на стационарном лечении в больнице, является, пояснили суду, что денежные средства за проданную квартиру получал отец Б.Д. - Б.А.Г., действия которого истец одобрил.
Представитель ответчика Г.А. по доверенности Ю. в судебном заседании исковые требования не признал, поскольку по договору денежные средства за проданную квартиру должны были быть переданы в день регистрации договора. Договор прошел государственную регистрацию 08.09.2005 г., стороны не отказались от сделки, полагал, что с этого момента надлежит исчислять срок исковой давности, следовательно, истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого сделано заявление ответчиком. Также представитель ответчика полагал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
Представитель третьего лица Б.А.Г. по доверенности Я.В. иск поддержала, поскольку Б.А.Г. получены за сына по расписке от 08.09.2005 г. только 150 000 руб. в счет продажи 1/2 доли указанной квартиры, пояснила суду, что Б.А.Г. продал свою долю в праве собственности на спорную квартиру Б.А.И., полагала, что срок исковой давности истец не пропустил.
Представитель третьего лица Б.А.И. по доверенности Л. иск поддержал, пояснил, что права и законные интересы Б.А.И. иском не затрагиваются, поскольку последний приобрел 1/2 доли квартиры у Б.А.Г.
Третье лицо Г.З. в суд не явился, о дне слушания дела извещен.
Третье лицо Г.Т. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснила, что стороной договора купли-продажи квартиры от 21.07.2005 г. не являлась, ее права не затрагиваются данным договором.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит Б.Д. по доводам апелляционной жалобы.
В заседание суда апелляционной инстанции истец Б.Д., третьи лица Б.А.И., Г.Т., Г.З. не явились, извещены о рассмотрении дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в соответствии с ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца по ордеру и доверенности адвоката Бочкареву М.С., третье лицо по делу Б.А.Г., действующего также в интересах истца Б.Д. на основании доверенности, представителя третьих лиц Б.А.Г. и Б.А.И., действующего на основании доверенностей Л., поддержавших апелляционную жалобу, представителя ответчика Г.А. и третьего лица Г.З. по доверенности Ю., возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами.
Принимая решение об отказе Б.Д. в удовлетворении исковых требований, суде первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права путем расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества в части 1/2 доли квартиры, а также пропущен срок исковой давности при отсутствии уважительных оснований для его восстановления.
Так судом установлено, что 21.07.2005 г. между Б.Д., с одной стороны (продавец), и ответчиком Г.А., третьим лицом Б.А.Г. (покупатели), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры N, удостоверенный В., исполняющей обязанности нотариуса города Москва А.
Согласно условий договора (п. 1, п. 4), продавец продал, а покупатели купили в равнодолевую собственность указанную квартиру.
По соглашению сторон рыночная стоимость квартиры определена сторонами в 300 000 руб. и данную сумму покупатели уплачивают продавцу полностью в день получения сторонами зарегистрированного договора из ГУФРС по Москве.
Пунктом 4 условий договора установлено также, что соглашение о цене является существенным условием договора и в случае сокрытия сторонами подлинной цены квартиры нотариус не несет ответственности при наступлении отрицательных последствий. После подписания передаточного акта настоящий договор считается исполненным.
Договор купли-продажи квартиры фактически исполнен сторонами, 8 сентября 2005 года регистрирующим органом произведена государственная регистрация договора и перехода права собственности на жилое помещение, никто из сторон не заявил об отказе от регистрации перехода права собственности, Б.А.Г. с согласия сына получил денежные средства за проданную квартиру.
Истец лично участвовал в заключении договора купли-продажи у нотариуса, подписал договор, 27.07.2005 г. обратился с заявлением в регистрирующий органа о государственной регистрации прав на объект недвижимости, не отказался от договора.
По условиям договора купли-продажи покупатели приобретали в равнодолевую собственность квартиру и уплачивают определенную сторонами рыночную стоимость в 300 000 руб. покупателю в день получения зарегистрированного договора. Условиями договора не определены конкретные размеры выплаты каждым покупателем. Кто из покупателей и какую конкретно сумму в счет покупной цены передаст продавцу, стороны не установили в договоре, поскольку стороны в договоре установили обязанность покупателей перед продавцом в выплате всей покупной цены.
При заключении указанной сделки сторонами были согласованы существенные условия договора, истец согласился с условиями договора, в том числе и с пунктом 4, договор был исполнен сторонами, поскольку состоялся переход права собственности.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
В силу п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Принимая во внимание приведенные выше правовые нормы, заключенный сторонами договор купли-продажи жилого помещения не может расцениваться иначе, чем самостоятельная сделка по отчуждению жилого помещения на оговоренных договором условиях, без учета достигнутых ранее соглашений, поскольку сведения о наличии таких соглашений в число условий договора не внесены, а реальная цена отчуждаемого жилого помещения установлена сторонами в 300 000 рублей.
В силу п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении условий либо о расторжении договора между сторонами договора купли-продажи спорной квартиры не достигнуто, договор исполнен сторонами при согласовании всех существенных условий, поэтому в силу положений ст. 450 ГК РФ расторжению в судебном порядке не подлежит.
Поскольку договор купли-продажи не изменен и не расторгнут, положения ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ также не подлежат применению к спорным правоотношениям.
Требования к Г.А., Г.З. и Г.Т. о прекращении права пользования спорным жилым помещением истцом не заявлены, истец возражал против привлечения к участию в деле Г.З. в качестве ответчика, поэтому суд первой инстанции обоснованно отказал в требованиях о снятии с регистрационного учета указанных лиц, указав, что вопрос о прекращении права пользования жилым помещением не может быть разрешен при отсутствии таких требований, учитывая, что снятие с регистрационного учета не является правовым последствием расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Суд первой инстанции обоснованно критически отнесся к доводам истца о том, что он не получил денежные средства по договору купли-продажи, учитывая период времени, который прошел с момента заключения договора купли-продажи квартиры - 21.07.2005 г. до дня обращения истца с настоящим иском в суд - 10.11.2014 г., в течение которого истец не предъявлял к ответчику каких-либо требований о выплате денежных средств.
Суд первой инстанции обоснованно нашел заявленные Б.Д. требования недоказанными.
В отношении применения последствий пропуска срока исковой давности при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласна.
В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Поскольку по требованиям о расторжении договора купли-продажи жилого помещения не установлен специальный срок исковой давности, в силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Поскольку договор купли-продажи квартиры прошел государственную регистрацию и переход права собственности на жилое помещение состоялся, а стороны установили, что покупатели уплачивают продавцу полностью 300 000 руб. в день получения сторонами зарегистрированного договора из ГУФРС по Москве, истец с сентября 2005 г. знал о нарушении своего права и не имел объективных препятствий для его защиты.
Суд первой инстанции также не нашел причину пропуска Б.Д. срока исковой давности уважительной, поскольку наличие заболевания не препятствовало истцу являться участником различных судебных процессов, в том числе самостоятельно принимать в них участие и защищать свои права.
В силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Течение болезни не являлось столь тяжелым, чтобы исключить возможность реализации Б.Д. своих гражданских прав.
На стационарном лечении в истец находился с г. по г.
После заключения договора купли-продажи спорной квартиры, где одним из покупателей выступал отец истца, с ноября 2005 г. истец периодически находился на лечении, с г. получил группы с переосвидетельствованием.
По заключению, оценить психическое состояние Б.Д. на момент заключения договора купли-продажи квартиры не представилось возможным в связи с отсутствием необходимых данных, характеризующих психическое состояние именно на день заключения договора.
Наличие заболевания не явилось для истца препятствием для участия в судебных заседаниях, начиная с 2004 г., в качестве истца и ответчика: 30.12.2004 г. истец Б.Д. обратился в Кузьминский районный суд г. Москва с иском к Г.З., Г.Т., Г.А. о выселении по основаниям ст. 304, 209 ГК РФ. Для реализации своего права истец выдал доверенность 11.11.2004 г. на имя З.М.Ю. со сроком действия три года (дело N 2-618-/05).
06.05.2003 г. истец выдал доверенность на совершение процессуальных действий, в том числе с правом предъявления иска на имя Б.А.Г. на срок три года. (N 2-618/05). 15.02.2013 г. истец участвовал в судебном заседании по заявлению Г.Т. о выдаче исполнительного листа и представлял возражения; представительство Б.Д. осуществлял Б.А.Г. на основании доверенности от 15.12.2011 г. со сроком действия три года.
21.10.2010 г. возбуждено гражданское дело N 2-2997/12 по иску Г.Т. к Б.Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры; представительство Б.Д. осуществлял по доверенности от 15.12.2011 г. Б.А.Г. и адвокат М.Н.Ю.
15.10.2012 г. возбуждено гражданское дело N 2-172/13 по иску Б.А.Г. к Г.А. о вселении, в котором Б.А.Г. предъявлял доверенность и действовал в интересах Б.Д.
13.11.2012 г. возбуждено гражданское дело по иску Г.Т. к Б.Д. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры. Дело рассмотрено с участием истца в лице представителя по доверенности Б.А.Г.
12.09.2013 г. Таганским районным судом города Москва рассмотрено гражданское дело поиску Г. к Б.Д. и другим о взыскании денежных средств; Б.Д. участвовал в судебном заседании, осуществлял процессуальные права ответчика через своего представителя по доверенности Б.А.Г.
20.03.2014 г. возбуждено гражданское дело N 2-2363/14 по иску Б.Д. к Б.А.Г., Г., Г., Г.Т. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, где представительство интересов истца осуществлял по доверенности С.И.Г.
После получения заключения экспертов истец утратил интерес к делу и перестал являться в судебное заседание.
Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи квартиры в течение более 9 лет истец являлся участником судебных процессах в разных процессуальных статусах по более чем 6 гражданским делам и пребывание его периодически на стационарном лечении не препятствовало заявлять как самостоятельные иски, так и представлять возражения против исков. Настоящий иск заявлен через 6 лет после истечения срока исковой давности.
Кроме того, при рассмотрении Таганским районным судом г. Москвы иска Г.Т. к Б.Д. и другим лицам о взыскании денежных средств Б.Д. не заявил о нарушении своих прав и не получении от покупателей денежных средств, просил применить срок исковой давности, который исчисляет с 2008 г. (л.д. 18).
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно не нашел законных оснований для восстановления Б.Д. пропущенного процессуального срока, который окончил свое течение 08.09.2008 г. и отказал последнему в иске в полном объеме.
Правового значения наличие передаточного акта к договору купли-продажи спорного жилого помещения иметь не может, поскольку стороны согласовали все существенные условия договора и фактически исполнили его в полном объеме, учитывая, что договор прошел государственную регистрацию и был осуществлен переход права собственности. Текст установочной части решения в отношении передаточного акта воспроизводит п. 6 оспариваемого договора купли-продажи и не является ссылкой на наличие акта.
Получение денежных средств отцом Б.Д. Б.А.Г. и его участие в сделке купли-продажи квартиры не являются взаимоисключающими фактами.
Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Представленное в материалы дела заключение комиссии экспертов N 816-4, выполненное в рамках рассмотрения гражданского дела N 2-2363/14, содержит сведения о фактах, которые имеют значение для рассматриваемого спора, в частности, для установления обстоятельств уважительности причины пропуска исковой давности, на которые ссылается сторона истца, получено без нарушения закона, поэтому сведения, содержащиеся в нем, обоснованно были учтены судом при принятии решения.
Иные доводы апелляционной жалобы основанием к отмене или изменению решения суда быть не могут, поскольку были предметом рассмотрения суда первой инстанции, повторяют доводы искового заявления, которые были оценены Судебной коллегией в ходе проверки законности и обоснованности принятого решения, не опровергают выводов суда, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и не содержат, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327, 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)