Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 19 июля 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.Л. Яковенко
судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Лукониной
при участии
от ответчика: генеральный директор Зайцева Е.Н. - паспорт <...>, приказ N 1 от 15.12.2005, протокол общего собрания от 15.12.2005.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Кавестар", МУП "Монерон"
апелляционное производство N 05АП-3934/2011, 05АП-4156/2011
на решение от 18.05.2011
судьи Л.В. Похолковой
по делу N А59-5149/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) МУП "Монерон"
к ООО "Кавестар"
третьи лица Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска
о взыскании 6 521 800,37 рублей долга, неустойки и убытков
встречный иск о признании недействительными пунктов 3.2.1 соглашений N 4 и N 5 к договору аренды нежилого помещения, устанавливающих изменения размера арендной платы и применения последствий недействительности сделки
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Монерон" (далее - истец, МУП "Монерон") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кавестар" (далее ответчик, ООО "Кавестар") о взыскании 2 689 342,15 руб. задолженности по арендной плате за период с января по 05 ноября 2010, неустойки, предусмотренной договором аренды от 29.12.2006 за период с января по ноябрь 2010 года и 104 763,05 руб. убытков в размере неоплаченных расходов на оплату коммунальных услуг, а всего 6521800,37 руб.
В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика дополнительно за период с декабря 2010 года по 05 февраля 2011 года 881 471,15 руб. задолженность по оплате арендной платы, пени в размере 233 436,53 руб., убытки по оплате за коммунальные платежи - 54 830,37 руб.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении данного ходатайства, расценив, что истцом изменен одновременно как предмет иска, так и его основания.
ООО "Кавестар" заявил встречное исковое заявление к МУП "Монерон" о признании недействительными пункта N 4 соглашения к договору аренды нежилого помещения, пункта N 5 соглашения к договору аренды устанавливающий размер арендной платы, и применении последствий недействительности сделки.
Определением от 01.03.2011 суд привлек третьим лицом Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно - Сахалинска (далее по тексту - ДАГУН) в порядке ч. 1 ст. 51 АПК РФ как собственника муниципального имущества.
Решением от 18.05.2011 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении встречных требований отказал, первоначальный иск удовлетворил частично, взыскав с ответчика 2 689 342,15 рублей задолженности по арендной плате, 500 000 рублей неустойки, 55 085,18 рублей судебных расходов.
ООО "Кавестар" и МУП "Монерон" обжаловали данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела.
В обоснование жалобы ООО "Кавестар" указало, что суд ошибочно пришел к выводу, что в соглашениях N 4, N 5 к договору аренды определен твердый размер арендной платы, поскольку из содержания договора следует, что размер рассчитывается по методике. Заявитель полагает, что при расчете размера, истцом неправильно применены поправочные коэффициенты.
МУП "Монерон" в обоснование жалобы указало, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства об увеличении исковых требований, чем нарушил нормы процессуального права. Также заявитель полагает, что суд при уменьшении взыскиваемой неустойки неправильно уменьшил общую сумму вместо снижения размера (ставки) неустойки.
В судебное заседание представитель МУП "Монерон" не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом.
В материалы дела через канцелярию суда поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу от МУП "Монерон", от Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска.
Представитель ООО "Кавестар" доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, на доводы жалобы МУП "Монерон" - возразил.
Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в отсутствие не явившегося представителя истца.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах, установленных статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено материалами дела, между МУП "Монерон" (арендодатель) и ООО "Кавестар" (арендатор) заключен договор аренды от 29.12.2006 г. N 5, по условиям которого в аренду ответчику было передано муниципальное имущество нежилое помещение площадью 145,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический пр. 86.
Оформлен двусторонний акт приема-передачи от 29.12.2006 имущества. Муниципальное имущество передается для работы в кафе (п. п. 1.1 - 1.3 договора). Договор согласован с ДАГУН.
Согласно п. 3.2 договора аренды N 5, арендная плата установлена в размере 8422,52 руб. (без НДС), подлежащая уплате арендодателю, и в размере 8422,52 (без НДС), подлежащая уплате бюджету городского округа "город Южно-Сахалинск", а всего в сумме 16845,04 руб.
Согласно пунктов 3.2.1 и 3.2.2 договора аренды, арендатор обязан, не позднее 5 числа текущего месяца производить перечисление арендной платы арендодателю и не позднее 10 числа - бюджету. Оплата коммунальных услуг в сумму арендной платы не включена.
В соответствии с п. 5.1 срок действия договора истекал 30.11.2007.
В соответствии с п. 4.2 договора за нарушение обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает пеню 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Договор считается продленным на 11 месяцев на тех же или иных согласованных сторонами условиях, если в течение 30 дней до окончания договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении (п. 5.3).
Между сторонами заключено соглашение N 4 от 01.09.2009 к договору в связи с увеличением арендованной площади в размере 331 кв. м и повышения ставки арендной платы на основании решения городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 17.09.2008 N 1219/54-08-3. Арендная плата ежемесячно установлена в размере 267230,57 руб. с 01.09.2009. С 01.01.2010 ставка арендной платы изменена и установлена в размере 296887,15 руб. на основании решения городского Собрания от 05.11.2009 N 8/1-09-4, о чем сторонами в двустороннем порядке заключено соглашение N 5 от 28.12.2009 к договору. Договор аренды неоднократно перезаключался на новый срок за исключением изменений арендной платы и площади, о которых сторонами были достигнуты дополнительные соглашения. В настоящее время действует договор аренды N 05 от 29.12.2006, а в части арендной платы соглашение N 5 от 28.12.2009. Данные соглашения N 4,5 согласованы с собственником - ДАГУН.
Поскольку ООО "Кавестар" систематически нарушало обязательства по внесению арендной платы в полном объеме, что послужило основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности с ответчика по арендной плате 2689342,15 руб., пеню в размере 3727695,17 руб. и убытков в размере 104763,05 руб.
Обращая в суд со встречным иском, ООО "Кавестар" исходило из того, что соглашения N 4, N 5 являются недействительными, поскольку установленная ими арендная плата рассчитана без учета решения городского Собрания ГО "Город Южно-Сахалинск" от 26.07.2006 N 380/20-06-3 об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование имуществом городского округа "Город Южно-Сахалинск", примененные истцом поправочные коэффициенты К1,К3,К4 завышены.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, выслушав пояснения представителя ответчика, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
В силу статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При этом арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчиком не представлено доказательство надлежащего исполнения принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей, в связи с чем требования истца являются обоснованными.
Судебная коллегия отклоняет как необоснованный довод МУП "Монерон" о неправомерном отклонении судом ходатайства об увеличении исковых требований.
Согласно ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование к ответчику, под основанием иска - те фактические обстоятельства, на которых основаны исковые требования истца.
Исходя из конкретных обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что после предъявления в суд 02.12.2010 иска о взыскании задолженности по аренде за период с января по ноябрь 2010 года неустойки по состоянию на 02.12.2010 предприятие, обращаясь с ходатайством об уточнении искового требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, фактически заявило новое требование о взыскании задолженности по аренде за период с декабря 2010 года по февраль 2011 года и соответствующей неустойки за данный период.
Как правильно оценил суд, данное требование является самостоятельным, поскольку имеет не только новый предмет иска (требование об оплате арендной платы за использования имущества в период после подачи иска, то есть в ранее не заявленный период), но и основание иска (взыскание долга по оплате в соответствии с иными счетами-фактурами).
Поскольку одновременное изменение предмета иска и его основания положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено, суд первой инстанции правомерно отказал предприятию в уточнении искового требования и указал на возможность предъявления нового самостоятельного иска.
Судебная коллегия считает, что данный отказ суда первой инстанции не только соответствует требованиям ст. 49 АПК РФ, но и общим принципам процесса о разумном сроке судебного разбирательства (пункт 3 статьи 2, статья 6.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
То обстоятельство, что суд первой инстанции отказал в уточнении искового требования, не повлекло за собой отказа в предоставлении предприятию судебной защиты, так как оно вправе обратиться в суд с новым иском.
Судебная коллегия отклоняет доводы МУП "Монерон" о неправильном применении судом статьи 333 ГК РФ и необоснованном уменьшении общей суммы подлежащей взысканию неустойки.
Ссылки МУП "Монерон" в обоснование данного довода на Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 являются ошибочными, поскольку данное постановление содержит разъяснения относительно применения положений статьи 395 ГК РФ (проценты за пользования чужими денежными средствами), а не статьи 330 ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Неустойка, как любая другая мера гражданско-правовой ответственности, не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплаты.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с Постановлениями Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 1.07.1996 г. N 6\\\\8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. N 17 размер неустойки может быть уменьшен судом только в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.). Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Суд первой инстанции, приняв во внимание период просрочки, сумму задолженности, отсутствие существенных негативных последствий для истца в связи с несвоевременным возвратом ответчиком долга, учитывая заявление ответчика о снижении размера неустойки, пришел к правильному выводу о необходимости применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении неустойки, как несоразмерной последствиям нарушения обязательства.
Суд апелляционной инстанции отклоняет также как несостоятельный довод заявителя о том, что размер неустойки был установлен сторонами в договоре и не может быть изменен судом, поскольку наличие установленного договором размера неустойки не препятствует применению статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства и не является основанием для отмены принятого решения.
Проверяя судебный акт в части отказа в удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд первой инстанции, оценив договор аренды и соглашения N 4 и N 5 к нему, обоснованно пришел к выводу о соответствии их требованиям закона, в том числе ст. 295 ГК РФ и Федеральному закону от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", содержащих запрет муниципальному предприятию распоряжаться недвижимым имуществом (сдавать его в аренду) без согласия собственника.
Материалами дела подтверждается, что размер арендной платы, установленный в соглашениях N 4, N 5 к договору, рассчитан истцом в соответствии с решением городского Собрания "Город Южно-Сахалинск" от 26.07.2006 N 380/20-06-3 об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование имуществом городского округа "Город Южно -Сахалинск", предусматривающим возможность изменения арендной платы в случае централизованного изменения цен, тарифов, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными и иными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, влияющих на величину арендной платы или предусматривающих изменения порядка начисления арендной платы.
Подлежит отклонению довод ООО "Кавестар" о том, что размер арендной платы установлен не в соответствии с предусмотренной Методикой базовой ставкой, а исходя из рыночной стоимости имущество, что недопустимо.
Материалами дела установлено, а также подтверждено пояснениями Департамента, что решениями городского Собрания фактически изменена методика расчета оплаты арендной ставки, введены новые коэффициенты и расчет аренды составляется исходя из рыночной стоимости арендуемого имущества.
Доводы заявителя о завышенных поправочных коэффициентах судебная коллегия отклоняет, поскольку они не влияют на действительность договора аренды и дополнительных соглашений к нему. Ответчиком дополнительные соглашения N 4 и N 5, устанавливающие новый размер арендной платы с учетом новых поправочных коэффициентов, подписаны без замечаний.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.
Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судебной коллегией не принимаются, так как они были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Новых доказательств, влияющих на законность принятого решения, суду не представлено.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального и процессуального права.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 18 мая 2011 года по делу N А59-5149/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.07.2011 N 05АП-3934/2011 ПО ДЕЛУ N А59-5149/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2011 г. N 05АП-3934/2011
Дело N А59-5149/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 19 июля 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.Л. Яковенко
судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Лукониной
при участии
от ответчика: генеральный директор Зайцева Е.Н. - паспорт <...>, приказ N 1 от 15.12.2005, протокол общего собрания от 15.12.2005.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Кавестар", МУП "Монерон"
апелляционное производство N 05АП-3934/2011, 05АП-4156/2011
на решение от 18.05.2011
судьи Л.В. Похолковой
по делу N А59-5149/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) МУП "Монерон"
к ООО "Кавестар"
третьи лица Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска
о взыскании 6 521 800,37 рублей долга, неустойки и убытков
встречный иск о признании недействительными пунктов 3.2.1 соглашений N 4 и N 5 к договору аренды нежилого помещения, устанавливающих изменения размера арендной платы и применения последствий недействительности сделки
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Монерон" (далее - истец, МУП "Монерон") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кавестар" (далее ответчик, ООО "Кавестар") о взыскании 2 689 342,15 руб. задолженности по арендной плате за период с января по 05 ноября 2010, неустойки, предусмотренной договором аренды от 29.12.2006 за период с января по ноябрь 2010 года и 104 763,05 руб. убытков в размере неоплаченных расходов на оплату коммунальных услуг, а всего 6521800,37 руб.
В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика дополнительно за период с декабря 2010 года по 05 февраля 2011 года 881 471,15 руб. задолженность по оплате арендной платы, пени в размере 233 436,53 руб., убытки по оплате за коммунальные платежи - 54 830,37 руб.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении данного ходатайства, расценив, что истцом изменен одновременно как предмет иска, так и его основания.
ООО "Кавестар" заявил встречное исковое заявление к МУП "Монерон" о признании недействительными пункта N 4 соглашения к договору аренды нежилого помещения, пункта N 5 соглашения к договору аренды устанавливающий размер арендной платы, и применении последствий недействительности сделки.
Определением от 01.03.2011 суд привлек третьим лицом Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно - Сахалинска (далее по тексту - ДАГУН) в порядке ч. 1 ст. 51 АПК РФ как собственника муниципального имущества.
Решением от 18.05.2011 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении встречных требований отказал, первоначальный иск удовлетворил частично, взыскав с ответчика 2 689 342,15 рублей задолженности по арендной плате, 500 000 рублей неустойки, 55 085,18 рублей судебных расходов.
ООО "Кавестар" и МУП "Монерон" обжаловали данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела.
В обоснование жалобы ООО "Кавестар" указало, что суд ошибочно пришел к выводу, что в соглашениях N 4, N 5 к договору аренды определен твердый размер арендной платы, поскольку из содержания договора следует, что размер рассчитывается по методике. Заявитель полагает, что при расчете размера, истцом неправильно применены поправочные коэффициенты.
МУП "Монерон" в обоснование жалобы указало, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства об увеличении исковых требований, чем нарушил нормы процессуального права. Также заявитель полагает, что суд при уменьшении взыскиваемой неустойки неправильно уменьшил общую сумму вместо снижения размера (ставки) неустойки.
В судебное заседание представитель МУП "Монерон" не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом.
В материалы дела через канцелярию суда поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу от МУП "Монерон", от Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска.
Представитель ООО "Кавестар" доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, на доводы жалобы МУП "Монерон" - возразил.
Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в отсутствие не явившегося представителя истца.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах, установленных статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено материалами дела, между МУП "Монерон" (арендодатель) и ООО "Кавестар" (арендатор) заключен договор аренды от 29.12.2006 г. N 5, по условиям которого в аренду ответчику было передано муниципальное имущество нежилое помещение площадью 145,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический пр. 86.
Оформлен двусторонний акт приема-передачи от 29.12.2006 имущества. Муниципальное имущество передается для работы в кафе (п. п. 1.1 - 1.3 договора). Договор согласован с ДАГУН.
Согласно п. 3.2 договора аренды N 5, арендная плата установлена в размере 8422,52 руб. (без НДС), подлежащая уплате арендодателю, и в размере 8422,52 (без НДС), подлежащая уплате бюджету городского округа "город Южно-Сахалинск", а всего в сумме 16845,04 руб.
Согласно пунктов 3.2.1 и 3.2.2 договора аренды, арендатор обязан, не позднее 5 числа текущего месяца производить перечисление арендной платы арендодателю и не позднее 10 числа - бюджету. Оплата коммунальных услуг в сумму арендной платы не включена.
В соответствии с п. 5.1 срок действия договора истекал 30.11.2007.
В соответствии с п. 4.2 договора за нарушение обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает пеню 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Договор считается продленным на 11 месяцев на тех же или иных согласованных сторонами условиях, если в течение 30 дней до окончания договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении (п. 5.3).
Между сторонами заключено соглашение N 4 от 01.09.2009 к договору в связи с увеличением арендованной площади в размере 331 кв. м и повышения ставки арендной платы на основании решения городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 17.09.2008 N 1219/54-08-3. Арендная плата ежемесячно установлена в размере 267230,57 руб. с 01.09.2009. С 01.01.2010 ставка арендной платы изменена и установлена в размере 296887,15 руб. на основании решения городского Собрания от 05.11.2009 N 8/1-09-4, о чем сторонами в двустороннем порядке заключено соглашение N 5 от 28.12.2009 к договору. Договор аренды неоднократно перезаключался на новый срок за исключением изменений арендной платы и площади, о которых сторонами были достигнуты дополнительные соглашения. В настоящее время действует договор аренды N 05 от 29.12.2006, а в части арендной платы соглашение N 5 от 28.12.2009. Данные соглашения N 4,5 согласованы с собственником - ДАГУН.
Поскольку ООО "Кавестар" систематически нарушало обязательства по внесению арендной платы в полном объеме, что послужило основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности с ответчика по арендной плате 2689342,15 руб., пеню в размере 3727695,17 руб. и убытков в размере 104763,05 руб.
Обращая в суд со встречным иском, ООО "Кавестар" исходило из того, что соглашения N 4, N 5 являются недействительными, поскольку установленная ими арендная плата рассчитана без учета решения городского Собрания ГО "Город Южно-Сахалинск" от 26.07.2006 N 380/20-06-3 об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование имуществом городского округа "Город Южно-Сахалинск", примененные истцом поправочные коэффициенты К1,К3,К4 завышены.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, выслушав пояснения представителя ответчика, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
В силу статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При этом арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчиком не представлено доказательство надлежащего исполнения принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей, в связи с чем требования истца являются обоснованными.
Судебная коллегия отклоняет как необоснованный довод МУП "Монерон" о неправомерном отклонении судом ходатайства об увеличении исковых требований.
Согласно ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование к ответчику, под основанием иска - те фактические обстоятельства, на которых основаны исковые требования истца.
Исходя из конкретных обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что после предъявления в суд 02.12.2010 иска о взыскании задолженности по аренде за период с января по ноябрь 2010 года неустойки по состоянию на 02.12.2010 предприятие, обращаясь с ходатайством об уточнении искового требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, фактически заявило новое требование о взыскании задолженности по аренде за период с декабря 2010 года по февраль 2011 года и соответствующей неустойки за данный период.
Как правильно оценил суд, данное требование является самостоятельным, поскольку имеет не только новый предмет иска (требование об оплате арендной платы за использования имущества в период после подачи иска, то есть в ранее не заявленный период), но и основание иска (взыскание долга по оплате в соответствии с иными счетами-фактурами).
Поскольку одновременное изменение предмета иска и его основания положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено, суд первой инстанции правомерно отказал предприятию в уточнении искового требования и указал на возможность предъявления нового самостоятельного иска.
Судебная коллегия считает, что данный отказ суда первой инстанции не только соответствует требованиям ст. 49 АПК РФ, но и общим принципам процесса о разумном сроке судебного разбирательства (пункт 3 статьи 2, статья 6.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
То обстоятельство, что суд первой инстанции отказал в уточнении искового требования, не повлекло за собой отказа в предоставлении предприятию судебной защиты, так как оно вправе обратиться в суд с новым иском.
Судебная коллегия отклоняет доводы МУП "Монерон" о неправильном применении судом статьи 333 ГК РФ и необоснованном уменьшении общей суммы подлежащей взысканию неустойки.
Ссылки МУП "Монерон" в обоснование данного довода на Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 являются ошибочными, поскольку данное постановление содержит разъяснения относительно применения положений статьи 395 ГК РФ (проценты за пользования чужими денежными средствами), а не статьи 330 ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Неустойка, как любая другая мера гражданско-правовой ответственности, не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплаты.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с Постановлениями Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 1.07.1996 г. N 6\\\\8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. N 17 размер неустойки может быть уменьшен судом только в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.). Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Суд первой инстанции, приняв во внимание период просрочки, сумму задолженности, отсутствие существенных негативных последствий для истца в связи с несвоевременным возвратом ответчиком долга, учитывая заявление ответчика о снижении размера неустойки, пришел к правильному выводу о необходимости применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении неустойки, как несоразмерной последствиям нарушения обязательства.
Суд апелляционной инстанции отклоняет также как несостоятельный довод заявителя о том, что размер неустойки был установлен сторонами в договоре и не может быть изменен судом, поскольку наличие установленного договором размера неустойки не препятствует применению статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства и не является основанием для отмены принятого решения.
Проверяя судебный акт в части отказа в удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд первой инстанции, оценив договор аренды и соглашения N 4 и N 5 к нему, обоснованно пришел к выводу о соответствии их требованиям закона, в том числе ст. 295 ГК РФ и Федеральному закону от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", содержащих запрет муниципальному предприятию распоряжаться недвижимым имуществом (сдавать его в аренду) без согласия собственника.
Материалами дела подтверждается, что размер арендной платы, установленный в соглашениях N 4, N 5 к договору, рассчитан истцом в соответствии с решением городского Собрания "Город Южно-Сахалинск" от 26.07.2006 N 380/20-06-3 об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование имуществом городского округа "Город Южно -Сахалинск", предусматривающим возможность изменения арендной платы в случае централизованного изменения цен, тарифов, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными и иными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, влияющих на величину арендной платы или предусматривающих изменения порядка начисления арендной платы.
Подлежит отклонению довод ООО "Кавестар" о том, что размер арендной платы установлен не в соответствии с предусмотренной Методикой базовой ставкой, а исходя из рыночной стоимости имущество, что недопустимо.
Материалами дела установлено, а также подтверждено пояснениями Департамента, что решениями городского Собрания фактически изменена методика расчета оплаты арендной ставки, введены новые коэффициенты и расчет аренды составляется исходя из рыночной стоимости арендуемого имущества.
Доводы заявителя о завышенных поправочных коэффициентах судебная коллегия отклоняет, поскольку они не влияют на действительность договора аренды и дополнительных соглашений к нему. Ответчиком дополнительные соглашения N 4 и N 5, устанавливающие новый размер арендной платы с учетом новых поправочных коэффициентов, подписаны без замечаний.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.
Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судебной коллегией не принимаются, так как они были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Новых доказательств, влияющих на законность принятого решения, суду не представлено.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального и процессуального права.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 18 мая 2011 года по делу N А59-5149/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)