Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2015 года.
- Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Макарцева А.В., Гречаниченко А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сукач Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТриО и К" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27.04.2015 по делу N А19-16915/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "ТриО и К" (ОГРН 1033801004159 ИНН 3808023491; г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15) к Министерству имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564 ИНН 3808174613; г. Иркутск, ул. Карла Либнехта, 47) и обществу с ограниченной ответственностью "Версия" (ОГРН 1023801014126 ИНН 3808028210; г. Иркутск, ул. Степана Разина, 42) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, о признании недействительным отчета об оценке (суд первой инстанции: судья Е.Н. Кулик), при участии в судебном заседании: от истца: Захарова Ж.В. (доверенность от 18.06.2015);
общество с ограниченной ответственностью "ТриО и К" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Министерству имущественных отношений Иркутской области с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с Министерством имущественных отношений Иркутской области: Помещения назначение: нежилое этаж Подвал N 1, Этаж N 1, антресоль N 1, Этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 136, 17а, 176, 33-35, 10-24, 27-32, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса,15, общей площадью 2600,2 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937, в соответствии с ценой, определенной в заключение эксперта ООО "Десоф - Консалтинг" Филипповой Е.И. в следующей редакции:
- - п. 2.1. Стоимость имущества, составляет 129 600 000 (сто двадцать девять миллионов шестьсот тысяч) рублей без учета НДС;
- - п. 2.2. Сумма продажной цены имущества в размере 129 600 000 (сто двадцать девять миллионов шестьсот тысяч) рублей без учета НДС уплачивается Покупателем в рассрочку на три года ежемесячно равными долями;
- - приложение N 1 к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса,15: "График платежей". В соответствии с п. 2.2.2. Договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15 Стороны определили график платежей в счет оплаты стоимости имущества.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 10.12.2013 к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО "Версия".
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13.05.2014, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014, исковые требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.10.2014 решение Арбитражного суда Иркутской области от 13.05.2014 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, истец уточнил исковые требования в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, об обязании Министерства имущественных отношений Иркутской области в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "ТриО и К" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, изложив пункты договора 2.1, 2.2, 2.2.2. в части приложения N 1 в следующей редакции:
- - п. 2.1. Стоимость имущества, составляет 85 605 000 (Восемьдесят пять миллионов шестьсот пять тысяч) рублей без учета НДС, согласно отчету N 1508-13 от 18.10.2013 ООО "Сибирская оценочная компания";
- - п. 2.2. Сумма продажной цены имущества в размере 85 605 000 (Восемьдесят пять миллионов шестьсот пять тысяч) рублей без учета НДС уплачивается Покупателем в рассрочку на 3 года ежемесячно равными долями.
- приложение N 1 к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, "График платежей". В соответствии с п. 2.2.2. Договора договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса,15. Определить график платежей в счет оплаты стоимости имущества в соответствии с приложенной таблицей.
- о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15 в сумме 158 000 000 рублей, без учета НДС, согласно отчета об оценке N 111 от 10.09.2013, выполненного ООО "Версия".
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что поскольку в отношении истца введена процедура внешнего управления, условия для введения финансового оздоровления в отношении должника отсутствуют, доказательств, прямо выражающих намерение истцом исполнять договор купли-продажи, не представлено.
ООО "ТриО и К", не согласившись с решением суда, обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование указывает, что воля истца на реализацию преимущественного права выкупа, предоставленного действующим законодательством, наличие воли и одобрения кредиторов общества выражены в представленном обществом соглашении с кредиторами ООО "ТриО и К": ООО "Восточный Капитал", ООО "Савиновские Магнезиты", Шалдаисовым Евгением Александровичем и Прокопчуком Олегом Пантелеевичем, согласно которому кредиторы добровольно принимают на себя обязательства по предоставлению должнику денежных средств на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества осталось не рассмотренным.
Представитель истца в судебном заседании апелляционную жалобу поддержала, просила решение отменить. Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, сведениями сайта Почты России. Кроме того, их представители извещались и участвовали в судебных заседаниях по данному делу, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 2 части 4 статьи 123, пунктом 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Распоряжением от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса 15", принято решение об условиях приватизации арендуемого истцом нежилого помещения, общей площадью 2600,1 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937.
Письмом от 25.09.2013 N 10163-06/1п в адрес истца направлен проект договора купли-продажи указанного объекта.
Стоимость объекта определена на основании отчета об оценке от 10.09.2013 N 111, выполненного по заданию Министерства имущественных отношений Иркутской области ООО "Версия", и составила 158 000 000 руб.
Не согласившись с выкупной ценой объекта, истец письмом от 21.10.2013 направил в Министерство имущественных отношений Иркутской области протокол разногласий, в котором последнему было предложено подписать договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, с выкупной стоимостью имущества в размере 85 605 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Сибирская оценочная компания" от 18.10.2013 N 1508-13.
Письмом от 22.10.2013 N 11507-06/3п Министерство имущественных отношений Иркутской области сообщило о непринятии предложенных истцом изменений пунктов договора.
Поскольку стороны при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества не пришли к соглашению по выкупной цене объекта, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В силу положений пунктов 1 и 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.
Как установлено судами, в пунктах 2.1, 2.2 спорного договора предусмотрена оплата объекта недвижимости в рассрочку равными долями. В редакции истца ежемесячный платеж составляет около 2 500 000 рублей.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 и статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При этом суд не может утверждать своим решением условия договора, которые позволят извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо допускают недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из абзаца 15 статьи 2, статьи 3, пункта 1 статьи 93 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что в отношении должника вводится внешнее управление на основании решения собрания кредиторов, когда он не способен удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, то есть для восстановления его платежеспособности.
Из смысла Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который закладывался в закон законодателем, следует, что передача государственного или муниципального имущества в собственность арендатора может быть произведена в целях улучшения и развития бизнеса, который осуществляется работающими, платежеспособными арендаторами, а не банкротами.
На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции в отношении истца было введено внешнее управление определением Арбитражного суда Иркутской области от 5 декабря 2013 года по делу N А19-5518/2013.
Указав, что поскольку в отношении истца введена процедура внешнего управления, при этом арбитражным судом по делу N А19-5518/2013 установлено, что условия для введения финансового оздоровления в отношении должника отсутствуют, доказательств, прямо выражающих намерение истцом исполнять договор купли-продажи, о понуждении заключить который истец обратился с настоящим иском в суд, не представлены, суд первой инстанции правомерно отказал в иске.
На момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции решением Арбитражного суда Иркутской области от 28 мая 2015 года по делу N А19-5518/2013 ООО "ТриО и К" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
В соответствии с пунктом 1 статьи 124 Закона о банкротстве принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства. По смыслу указанной статьи цель конкурсного производства удовлетворение требований кредиторов.
Представленные истцом соглашение о предоставлении финансирования от 15.09.2014, подписанное истцом (должником) и его четырьмя кредиторами - Обществом с ограниченной ответственностью "Восточный Капитал", Обществом с ограниченной ответственностью "Савиновские Магнезиты", Шалдаисовым Евгением Александровичем и Прокопчуком Олегом Пантелеевичем, а также протоколы собрания кредиторов, не соответствуют целям конкурсного производства и не могут свидетельствовать о наличии воли и намерении истца исполнять условия договора.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не рассмотрено требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, подлежат отклонению. Из резолютивной части решения по настоящему делу следует, что суд отказал в иске полностью, то есть и по требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Учитывая, что суд отказал по требованию об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, оснований для удовлетворения требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества не имелось, поскольку истец не может быть признан лицом, заинтересованным в предъявлении данного требования.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьей 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
1. Решение Арбитражного суда Иркутской области от 27.04.2015, принятое по делу N А19-16915/2013, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
2. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
3. Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.07.2015 N 04АП-3116/2014 ПО ДЕЛУ N А19-16915/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2015 г. по делу N А19-16915/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2015 года.
- Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Макарцева А.В., Гречаниченко А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сукач Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТриО и К" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27.04.2015 по делу N А19-16915/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "ТриО и К" (ОГРН 1033801004159 ИНН 3808023491; г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15) к Министерству имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564 ИНН 3808174613; г. Иркутск, ул. Карла Либнехта, 47) и обществу с ограниченной ответственностью "Версия" (ОГРН 1023801014126 ИНН 3808028210; г. Иркутск, ул. Степана Разина, 42) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, о признании недействительным отчета об оценке (суд первой инстанции: судья Е.Н. Кулик), при участии в судебном заседании: от истца: Захарова Ж.В. (доверенность от 18.06.2015);
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТриО и К" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Министерству имущественных отношений Иркутской области с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с Министерством имущественных отношений Иркутской области: Помещения назначение: нежилое этаж Подвал N 1, Этаж N 1, антресоль N 1, Этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 136, 17а, 176, 33-35, 10-24, 27-32, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса,15, общей площадью 2600,2 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937, в соответствии с ценой, определенной в заключение эксперта ООО "Десоф - Консалтинг" Филипповой Е.И. в следующей редакции:
- - п. 2.1. Стоимость имущества, составляет 129 600 000 (сто двадцать девять миллионов шестьсот тысяч) рублей без учета НДС;
- - п. 2.2. Сумма продажной цены имущества в размере 129 600 000 (сто двадцать девять миллионов шестьсот тысяч) рублей без учета НДС уплачивается Покупателем в рассрочку на три года ежемесячно равными долями;
- - приложение N 1 к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса,15: "График платежей". В соответствии с п. 2.2.2. Договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15 Стороны определили график платежей в счет оплаты стоимости имущества.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 10.12.2013 к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО "Версия".
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13.05.2014, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014, исковые требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.10.2014 решение Арбитражного суда Иркутской области от 13.05.2014 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, истец уточнил исковые требования в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, об обязании Министерства имущественных отношений Иркутской области в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "ТриО и К" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, изложив пункты договора 2.1, 2.2, 2.2.2. в части приложения N 1 в следующей редакции:
- - п. 2.1. Стоимость имущества, составляет 85 605 000 (Восемьдесят пять миллионов шестьсот пять тысяч) рублей без учета НДС, согласно отчету N 1508-13 от 18.10.2013 ООО "Сибирская оценочная компания";
- - п. 2.2. Сумма продажной цены имущества в размере 85 605 000 (Восемьдесят пять миллионов шестьсот пять тысяч) рублей без учета НДС уплачивается Покупателем в рассрочку на 3 года ежемесячно равными долями.
- приложение N 1 к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, "График платежей". В соответствии с п. 2.2.2. Договора договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса,15. Определить график платежей в счет оплаты стоимости имущества в соответствии с приложенной таблицей.
- о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15 в сумме 158 000 000 рублей, без учета НДС, согласно отчета об оценке N 111 от 10.09.2013, выполненного ООО "Версия".
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что поскольку в отношении истца введена процедура внешнего управления, условия для введения финансового оздоровления в отношении должника отсутствуют, доказательств, прямо выражающих намерение истцом исполнять договор купли-продажи, не представлено.
ООО "ТриО и К", не согласившись с решением суда, обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование указывает, что воля истца на реализацию преимущественного права выкупа, предоставленного действующим законодательством, наличие воли и одобрения кредиторов общества выражены в представленном обществом соглашении с кредиторами ООО "ТриО и К": ООО "Восточный Капитал", ООО "Савиновские Магнезиты", Шалдаисовым Евгением Александровичем и Прокопчуком Олегом Пантелеевичем, согласно которому кредиторы добровольно принимают на себя обязательства по предоставлению должнику денежных средств на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества осталось не рассмотренным.
Представитель истца в судебном заседании апелляционную жалобу поддержала, просила решение отменить. Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, сведениями сайта Почты России. Кроме того, их представители извещались и участвовали в судебных заседаниях по данному делу, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 2 части 4 статьи 123, пунктом 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Распоряжением от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса 15", принято решение об условиях приватизации арендуемого истцом нежилого помещения, общей площадью 2600,1 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937.
Письмом от 25.09.2013 N 10163-06/1п в адрес истца направлен проект договора купли-продажи указанного объекта.
Стоимость объекта определена на основании отчета об оценке от 10.09.2013 N 111, выполненного по заданию Министерства имущественных отношений Иркутской области ООО "Версия", и составила 158 000 000 руб.
Не согласившись с выкупной ценой объекта, истец письмом от 21.10.2013 направил в Министерство имущественных отношений Иркутской области протокол разногласий, в котором последнему было предложено подписать договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, с выкупной стоимостью имущества в размере 85 605 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Сибирская оценочная компания" от 18.10.2013 N 1508-13.
Письмом от 22.10.2013 N 11507-06/3п Министерство имущественных отношений Иркутской области сообщило о непринятии предложенных истцом изменений пунктов договора.
Поскольку стороны при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества не пришли к соглашению по выкупной цене объекта, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В силу положений пунктов 1 и 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.
Как установлено судами, в пунктах 2.1, 2.2 спорного договора предусмотрена оплата объекта недвижимости в рассрочку равными долями. В редакции истца ежемесячный платеж составляет около 2 500 000 рублей.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 и статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При этом суд не может утверждать своим решением условия договора, которые позволят извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо допускают недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из абзаца 15 статьи 2, статьи 3, пункта 1 статьи 93 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что в отношении должника вводится внешнее управление на основании решения собрания кредиторов, когда он не способен удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, то есть для восстановления его платежеспособности.
Из смысла Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который закладывался в закон законодателем, следует, что передача государственного или муниципального имущества в собственность арендатора может быть произведена в целях улучшения и развития бизнеса, который осуществляется работающими, платежеспособными арендаторами, а не банкротами.
На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции в отношении истца было введено внешнее управление определением Арбитражного суда Иркутской области от 5 декабря 2013 года по делу N А19-5518/2013.
Указав, что поскольку в отношении истца введена процедура внешнего управления, при этом арбитражным судом по делу N А19-5518/2013 установлено, что условия для введения финансового оздоровления в отношении должника отсутствуют, доказательств, прямо выражающих намерение истцом исполнять договор купли-продажи, о понуждении заключить который истец обратился с настоящим иском в суд, не представлены, суд первой инстанции правомерно отказал в иске.
На момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции решением Арбитражного суда Иркутской области от 28 мая 2015 года по делу N А19-5518/2013 ООО "ТриО и К" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
В соответствии с пунктом 1 статьи 124 Закона о банкротстве принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства. По смыслу указанной статьи цель конкурсного производства удовлетворение требований кредиторов.
Представленные истцом соглашение о предоставлении финансирования от 15.09.2014, подписанное истцом (должником) и его четырьмя кредиторами - Обществом с ограниченной ответственностью "Восточный Капитал", Обществом с ограниченной ответственностью "Савиновские Магнезиты", Шалдаисовым Евгением Александровичем и Прокопчуком Олегом Пантелеевичем, а также протоколы собрания кредиторов, не соответствуют целям конкурсного производства и не могут свидетельствовать о наличии воли и намерении истца исполнять условия договора.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не рассмотрено требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, подлежат отклонению. Из резолютивной части решения по настоящему делу следует, что суд отказал в иске полностью, то есть и по требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Учитывая, что суд отказал по требованию об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, оснований для удовлетворения требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества не имелось, поскольку истец не может быть признан лицом, заинтересованным в предъявлении данного требования.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьей 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
1. Решение Арбитражного суда Иркутской области от 27.04.2015, принятое по делу N А19-16915/2013, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
2. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
3. Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.П.ДОРЖИЕВ
Э.П.ДОРЖИЕВ
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
А.В.МАКАРЦЕВ
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)