Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец полагает, что условие договора об оплате услуг по содержанию объекта долевого строительства с момента ввода в эксплуатацию противоречит закону.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кондрашева М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Подгорной Е.П.
судей Сухаревой С.И., Петровой Ю.Ю.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 03 февраля 2015 года гражданское дело N 2-5967/2014 по апелляционной жалобе П.Е.Г. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 сентября 2014 года по иску П.Е.Г. к ЗАО "Строительное управление" N 155" и ООО "Хоум-Сервис" о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, требования об уплате задолженности, и по встречному иску ООО "Хоум Сервис" к П.Е.Г. о взыскании задолженности за отопление и содержание дома.
Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., выслушав объяснения представителя П.Е.Г. - П.В.В., действующего по доверенности от 23 сентября 2013 года сроком на 3 года N <...>, представителя ЗАО "Строительное управление" N 155" - П.В.А., действующую по доверенности от 12 января 2015 года сроком на 1 год, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
Истец П.Е.Г. обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчикам ЗАО "Строительное управление N 155", ООО "Хоум-Сервис" и просила признать недействительным п. 6.2.5 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от 16 марта 2011 года, признать незаконным требование об уплате задолженности по уплате коммунальных платежей в сумме <...> рублей <...> копеек.
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылалась на то, что 31 августа 2012 года между истицей и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым первым инвестиционным фондом недвижимости "Одинцовский промышленный" в лице Товарищества на вере "СУ-155" и Компания" был заключен договора N <...> уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от 16 марта 2011 года. По условиям Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от 16 марта 2011 года ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (январь 2012 года) передать истцу объект долевого строительства - <...>, а истец приняла на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену <...> рублей (п. 2.4 Договора) и принять объект долевого строительства многоквартирного дома. Согласно условиям договора от 16 марта 2011 года, истец обязан с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию оплатить услуги по содержанию объекта долевого строительства и общего имущества в объекте недвижимости, а также оплачивать все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам. По мнению истца, данное условие противоречит положениям ст. 153 ЖК РФ, в связи с чем, на основании ст. 168 ГК РФ, истец просил об удовлетворении заявленных требований.
В ходе судебного разбирательства к производству суда были приняты встречные исковые требования ООО "Хоум-Сервис" о взыскании с П.Е.Г. задолженности за отопление и содержание дома, с учетом уточненных в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, истец просил взыскать задолженность в размере <...> рублей, пени в размере <...> рублей <...> копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей <...> копеек, расходы по оплате услуг представителя в сумме <...> рублей.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 сентября 2014 года в удовлетворении иска П.Е.Г. к ООО "Хоум-Сервис", ЗАО "Строительное управление N 155" - отказано, встречные исковые требования ООО "Хоум-Сервис" удовлетворены частично, в пользу ООО "Хоум-Сервис" с П.Е.Г. взыскана задолженность за отопление и содержание дома в размере <...> руб. <...> коп., пени в сумме <...> руб. <...> коп., судебные расходы в сумме <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб. <...> коп. (л.д. 137 - 142).
С решением суда не согласен истец. В апелляционной жалобе просит постановленный судебный акт отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении искового заявления и об отказе в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на то, что решение вынесено с нарушением процессуальных и материальных норм права, что срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку для нее исполнение сделки началось 31 августа 2012 года в момент заключения договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, судом необоснованно не рассматриваются правоотношения истца, как жилищные отношения, судом неправильно применены нормы материального права при оценке соответствия оспариваемого пункта договора долевого участия положениям закона (л.д. 146 - 149).
Представитель П.Е.Г. - П.В.В., действующий на основании доверенности от 23 сентября 2013 года сроком на три года N <...>, в судебное заседание судебной коллегии явился, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.
Представитель ЗАО "Строительное управление N 155" - П.В.А., действующая по доверенности от 12 января 2015 года сроком на 1 год, в судебное заседание судебной коллегии явилась, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Истец П.Е.Г. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщила.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ и ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
На основании ст. 314 ГК РФ в случаях, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 16 марта 2011 года между ЗАО "Строительное управление N 155" и ООО "Объединенная управляющая компания" - Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Одинцовский промышленный" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...>. По условиям Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от <дата> ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (январь 2012 года) передать истцу объект долевого строительства.
31 августа 2012 года между истицей и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым первым инвестиционным фондом недвижимости "Одинцовский промышленный" в лице Товарищества на вере "СУ-155" и Компания" был заключен договора N <...> уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от 16 марта 2011 года. По условиям Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от 16 марта 2011 года ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (январь 2012 года) передать истцу объект долевого строительства - <...>, а истец приняла на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену <...> рублей (п. 2.4 Договора) и принять объект долевого строительства многоквартирного дома (л.д. 6 - 12).
По условиям договора уступки к истцу перешли все права и обязанности ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым первым инвестиционным фондом недвижимости "Одинцовский промышленный" в лице Товарищества на вере "СУ-155" и Компания", принадлежащие как участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от 16 марта 2011 года.
Согласно условиям договора от 16 марта 2011 года истец обязан с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию оплатить услуги по содержанию объекта долевого строительства и общего имущества в объекте недвижимости, а также оплачивать все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам (п. 6.2.5). Данное условие, по мнению истца, противоречит положениям ст. 153 ЖК РФ, в связи с чем, на основании ст. 168 ГК РФ, истец просил об удовлетворении заявленных требований.
Применение данной нормы закона, по мнению судебной коллегии, не может быть положено в основу решения суда. К данному выводу судебная коллегия приходит на основании следующего.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2013 года, за исключением пункта 22 статьи 1 настоящего Федерального закона. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Оспариваемый договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома заключен 16 марта 2011 года, то есть до вступления в силу вышеназванного закона, в связи с чем, к данным правоотношениям должны применяться нормы ГК РФ в редакции от 07.02.2011 года N 4-ФЗ.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ (в редакции от 07.02.2011 года N 4-ФЗ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Истцом в обоснование иска указано, что оспариваемый договор не соответствует требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), то есть данная сделка в силу вышеуказанной нормы является ничтожной сделкой.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ (в редакции от 07.02.2011 года N 4- ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Исходя из пункта 1 статьи 181 ГК РФ и пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исчисление срока исковой давности со дня начала исполнения сделки осуществляется по требованиям о признании недействительными ничтожных сделок и применении последствий их недействительности.
В пункте 26 Постановления от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно исчислен момент начала течения срока исковой давности, который, по мнению истца, начал течь с момента заключения договора уступки прав требования, то есть с 31 августа 2012 года, судебная коллегия отклоняет.
В силу ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления, в связи с чем, выводы суда о пропуске срока исковой давности являются верными.
Кроме того, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправомерно было отказано в применении положений пп. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ к сложившимся между сторонами правоотношениям, в соответствии с которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Пунктом 5.1. договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...>, предусмотрено, что датой окончания строительства считается дата выдачи разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
В п. 6.2.5 договора стороны согласовали условие, согласно которому с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, пропорционально своей доле в объекте недвижимости, истец должна оплатить услуги по содержанию квартиры и общего имущества в объекте недвижимости, а также оплачивать все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам, в том числе, водо- тепло-, электроснабжению, горячему водоснабжению, канализации и пр.
29 декабря 2012 г. дом введен в эксплуатацию, 29 августа 2013 г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, 15 ноября 2013 г. истец зарегистрировала право собственности на квартиру.
Оспаривая п. 6.2.5 договора, предусматривающий несение расходов с момента сдачи дома в эксплуатацию, истец указывает, что не должна нести расходы по содержанию имущества до момента подписания акта приема-передачи.
Разрешая заявленные исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое условие договора не нарушает ст. 210 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФ, было согласовано сторонами.
Также суд указал на неправомерность ссылки истца на положения ст. 153 ЖК РФ в редакции от 04.06.2011 года (123-ФЗ), поскольку оспариваемый договор был заключен ранее (16 марта 2011 г.), чем в указанную статью были внесены изменения, согласно которым участник долевого строительства должен нести расходы по содержанию имущества с момента передачи квартиры по акту, положения закона обратной силы не имеют.
В соответствии с п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Данный пункт был введен в ст. 153 ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, вступил в силу 25.06.2012 г. При этом положения данного закона не распространяются на правоотношения, возникшие до введения его в действие. Оспариваемый договор заключен 16 марта 2011 г.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
То есть, по сути, ответчик, как собственник квартиры, несет бремя ее содержания до передачи квартиры или перехода прав собственности к истцу, однако, оплату необходимых платежей, в соответствии с п. 6.2.5 условий договора, возложил на себя истец. Данное условие не нарушает положений ст. 210 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ, кроме того оно было согласовано сторонами договора, что подтверждается подписью сторон. Закон (статья 210 ГК РФ) позволяет перераспределять бремя содержания имущества в соответствии с условиями договора.
Также судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.
В соответствии со ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Дом, в котором расположена квартиры истца, введен в эксплуатацию 29 декабря 2012 г. (л.д. 74). Управляющей организацией ООО "Хоум-Сервис" дом был принят в управление 14 марта 2013 г., с 15 марта 2013 года разрешен доступ правообладателям помещений для проживания и проведения ремонтных работ (л.д. 73). С указанной даты истцу начисляются платежи (л.д. 83 - 86).
Из материалов дела следует, что уведомление о готовности передать квартиру от застройщика истцу было предложено, ранее, чем 29 августа 2013 года (дата подписания акта приема-передачи), однако от подписания акта приема-передачи квартиры истец отказалась, поскольку в квартире имелись некоторые недоделки, а именно в квартире отсутствовало вентиляционное отверстие, не был убран строительный мусор и одно из окон имело повреждение каркаса, в связи с чем обращалась в суд.
Таким образом, согласование сторонами п. 6.2.5 договора о том, что истец несет расходы по содержанию после ввода дома в эксплуатацию, а также фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что застройщик был готов передать истцу квартиру после ввода дома в эксплуатацию, однако истец отказалась принять квартиру, акт о принятии квартиры подписан только 29 августа 2013 г.
В этой связи судебная коллегия признает несостоятельным довод истца о том, что она должна участвовать в несении расходов на содержание общего имущества и расходов по содержанию квартиры лишь с даты подписания акта приема-передачи, поскольку в этом случае имело место бы необоснованное освобождение лица от уплаты услуг по содержанию объекта недвижимости в связи с его уклонением от подписания акта приема-передачи. Не подписывая акт приема-передачи квартиры, истец была неправомерно освобождена от уплаты расходов, необходимых для содержания объекта недвижимости.
Кроме того, как следует из ведомости начислений, истцу не начислялись платежи за 2012 г., когда дом был введен в эксплуатацию, начисление стало производиться с марта 2013 г., т.е. с того момента когда истец фактически имела возможность заселиться в жилое помещение.
Помимо указанного, из ведомости по начислению следует, что истцу начислялись лишь расходы по отоплению и содержанию и ремонту жилого фонда, данные расходы не связаны с индивидуальными расходами конкретной квартиры, а необходимы для поддержания в надлежащем состоянии всего объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома, с учетом того, что в периоды, за которые производилось начисление данных услуг, в многоквартирном доме часть квартир уже была передана их владельцам, а также квартира могла бы быть передана истцу, если бы она подписала акт приема-передачи.
Ссылку на ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей" в контексте того, что оспариваемое условие противоречит закону, следовательно, является недействительным, судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку п. 6.2.5 договора не противоречит ст. 210 ГК РФ, предусматривающей возможность урегулирования вопросов о несении расходов на имущество в договорном порядке.
Оснований полагать, что истец подписала оспариваемый договор под принуждением, не имела возможности согласовать условия договора, не имеется, напротив, приобретая объект недвижимости на стадии строительства по цене, значительно меньше рыночной, приобретатель объекта мог и должен был осознавать, что ему потребуется нести затраты по содержанию данного объекта с момента его фактической готовности и готовности застройщика передать данный объект, а не с даты регистрации права собственности, поскольку осуществление данной регистрации осуществляется по желанию правообладателя, подписание акта приема-передачи квартиры также обусловлено наличием волеизъявления обеих сторон.
Судебная коллегия полагает, что при указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что с П.Е.Г., с учетом добровольно уплаченной в ходе рассмотрения части задолженности (л.д. 105 - 111), подлежит взысканию задолженность за отопление и содержание дома в размере <...> рублей <...> копеек, пени в сумме <...> рублей.
Как пояснили стороны в суде апелляционной инстанции, данный расчет был сверен сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции, иного расчета и контррасчета, в суд апелляционной инстанции представлено не было.
Размер подлежащих взысканию с ответчика судебных расходов (расходов на оплату услуг представителя и расходов по уплате государственной пошлины) определен судом в решении в соответствии с нормами статей 94, 98, 100 ГПК РФ. При этом судом первой инстанции правомерно принято во внимание при взыскании расходов по оплате государственной пошлины, что в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 101 ГПК РФ в случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы по просьбе истца взыскиваются с ответчика.
В данном случае решение законодателя возложить на ответчика обязанность по компенсации истцу понесенных им судебных расходов основывается на том, что истец заявлял правомерные требования, которые были фактически признаны ответчиком и добровольно им удовлетворены в ходе процесса.
Учитывая, что судом требования истца в части взыскания с ответчика задолженности были признаны правомерными и уменьшение в части заявленных требований о взыскании задолженности было связано с добровольным их исполнением в ходе рассмотрения спора, расходы по оплате госпошлины в сумме <...> рублей <...> копеек, которые истец просил взыскать, правомерно подлежали возмещению в пользу истца.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, изложенную при рассмотрении иска в суде первой инстанции, не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на неправильном понимании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.Е.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 03.02.2015 N 33-1423/2015 ПО ДЕЛУ N 2-5967/2014
Требование: О признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве и незаконным требования об уплате долга.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец полагает, что условие договора об оплате услуг по содержанию объекта долевого строительства с момента ввода в эксплуатацию противоречит закону.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 февраля 2015 г. N 33-1423/2015
Судья: Кондрашева М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Подгорной Е.П.
судей Сухаревой С.И., Петровой Ю.Ю.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 03 февраля 2015 года гражданское дело N 2-5967/2014 по апелляционной жалобе П.Е.Г. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 сентября 2014 года по иску П.Е.Г. к ЗАО "Строительное управление" N 155" и ООО "Хоум-Сервис" о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, требования об уплате задолженности, и по встречному иску ООО "Хоум Сервис" к П.Е.Г. о взыскании задолженности за отопление и содержание дома.
Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., выслушав объяснения представителя П.Е.Г. - П.В.В., действующего по доверенности от 23 сентября 2013 года сроком на 3 года N <...>, представителя ЗАО "Строительное управление" N 155" - П.В.А., действующую по доверенности от 12 января 2015 года сроком на 1 год, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
Истец П.Е.Г. обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчикам ЗАО "Строительное управление N 155", ООО "Хоум-Сервис" и просила признать недействительным п. 6.2.5 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от 16 марта 2011 года, признать незаконным требование об уплате задолженности по уплате коммунальных платежей в сумме <...> рублей <...> копеек.
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылалась на то, что 31 августа 2012 года между истицей и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым первым инвестиционным фондом недвижимости "Одинцовский промышленный" в лице Товарищества на вере "СУ-155" и Компания" был заключен договора N <...> уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от 16 марта 2011 года. По условиям Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от 16 марта 2011 года ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (январь 2012 года) передать истцу объект долевого строительства - <...>, а истец приняла на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену <...> рублей (п. 2.4 Договора) и принять объект долевого строительства многоквартирного дома. Согласно условиям договора от 16 марта 2011 года, истец обязан с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию оплатить услуги по содержанию объекта долевого строительства и общего имущества в объекте недвижимости, а также оплачивать все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам. По мнению истца, данное условие противоречит положениям ст. 153 ЖК РФ, в связи с чем, на основании ст. 168 ГК РФ, истец просил об удовлетворении заявленных требований.
В ходе судебного разбирательства к производству суда были приняты встречные исковые требования ООО "Хоум-Сервис" о взыскании с П.Е.Г. задолженности за отопление и содержание дома, с учетом уточненных в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, истец просил взыскать задолженность в размере <...> рублей, пени в размере <...> рублей <...> копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей <...> копеек, расходы по оплате услуг представителя в сумме <...> рублей.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 сентября 2014 года в удовлетворении иска П.Е.Г. к ООО "Хоум-Сервис", ЗАО "Строительное управление N 155" - отказано, встречные исковые требования ООО "Хоум-Сервис" удовлетворены частично, в пользу ООО "Хоум-Сервис" с П.Е.Г. взыскана задолженность за отопление и содержание дома в размере <...> руб. <...> коп., пени в сумме <...> руб. <...> коп., судебные расходы в сумме <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб. <...> коп. (л.д. 137 - 142).
С решением суда не согласен истец. В апелляционной жалобе просит постановленный судебный акт отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении искового заявления и об отказе в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на то, что решение вынесено с нарушением процессуальных и материальных норм права, что срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку для нее исполнение сделки началось 31 августа 2012 года в момент заключения договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, судом необоснованно не рассматриваются правоотношения истца, как жилищные отношения, судом неправильно применены нормы материального права при оценке соответствия оспариваемого пункта договора долевого участия положениям закона (л.д. 146 - 149).
Представитель П.Е.Г. - П.В.В., действующий на основании доверенности от 23 сентября 2013 года сроком на три года N <...>, в судебное заседание судебной коллегии явился, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.
Представитель ЗАО "Строительное управление N 155" - П.В.А., действующая по доверенности от 12 января 2015 года сроком на 1 год, в судебное заседание судебной коллегии явилась, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Истец П.Е.Г. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщила.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ и ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
На основании ст. 314 ГК РФ в случаях, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 16 марта 2011 года между ЗАО "Строительное управление N 155" и ООО "Объединенная управляющая компания" - Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Одинцовский промышленный" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...>. По условиям Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от <дата> ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (январь 2012 года) передать истцу объект долевого строительства.
31 августа 2012 года между истицей и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым первым инвестиционным фондом недвижимости "Одинцовский промышленный" в лице Товарищества на вере "СУ-155" и Компания" был заключен договора N <...> уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от 16 марта 2011 года. По условиям Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от 16 марта 2011 года ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (январь 2012 года) передать истцу объект долевого строительства - <...>, а истец приняла на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену <...> рублей (п. 2.4 Договора) и принять объект долевого строительства многоквартирного дома (л.д. 6 - 12).
По условиям договора уступки к истцу перешли все права и обязанности ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым первым инвестиционным фондом недвижимости "Одинцовский промышленный" в лице Товарищества на вере "СУ-155" и Компания", принадлежащие как участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...> от 16 марта 2011 года.
Согласно условиям договора от 16 марта 2011 года истец обязан с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию оплатить услуги по содержанию объекта долевого строительства и общего имущества в объекте недвижимости, а также оплачивать все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам (п. 6.2.5). Данное условие, по мнению истца, противоречит положениям ст. 153 ЖК РФ, в связи с чем, на основании ст. 168 ГК РФ, истец просил об удовлетворении заявленных требований.
Применение данной нормы закона, по мнению судебной коллегии, не может быть положено в основу решения суда. К данному выводу судебная коллегия приходит на основании следующего.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2013 года, за исключением пункта 22 статьи 1 настоящего Федерального закона. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Оспариваемый договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома заключен 16 марта 2011 года, то есть до вступления в силу вышеназванного закона, в связи с чем, к данным правоотношениям должны применяться нормы ГК РФ в редакции от 07.02.2011 года N 4-ФЗ.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ (в редакции от 07.02.2011 года N 4-ФЗ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Истцом в обоснование иска указано, что оспариваемый договор не соответствует требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), то есть данная сделка в силу вышеуказанной нормы является ничтожной сделкой.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ (в редакции от 07.02.2011 года N 4- ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Исходя из пункта 1 статьи 181 ГК РФ и пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исчисление срока исковой давности со дня начала исполнения сделки осуществляется по требованиям о признании недействительными ничтожных сделок и применении последствий их недействительности.
В пункте 26 Постановления от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно исчислен момент начала течения срока исковой давности, который, по мнению истца, начал течь с момента заключения договора уступки прав требования, то есть с 31 августа 2012 года, судебная коллегия отклоняет.
В силу ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления, в связи с чем, выводы суда о пропуске срока исковой давности являются верными.
Кроме того, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправомерно было отказано в применении положений пп. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ к сложившимся между сторонами правоотношениям, в соответствии с которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Пунктом 5.1. договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N <...>, предусмотрено, что датой окончания строительства считается дата выдачи разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
В п. 6.2.5 договора стороны согласовали условие, согласно которому с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, пропорционально своей доле в объекте недвижимости, истец должна оплатить услуги по содержанию квартиры и общего имущества в объекте недвижимости, а также оплачивать все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам, в том числе, водо- тепло-, электроснабжению, горячему водоснабжению, канализации и пр.
29 декабря 2012 г. дом введен в эксплуатацию, 29 августа 2013 г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, 15 ноября 2013 г. истец зарегистрировала право собственности на квартиру.
Оспаривая п. 6.2.5 договора, предусматривающий несение расходов с момента сдачи дома в эксплуатацию, истец указывает, что не должна нести расходы по содержанию имущества до момента подписания акта приема-передачи.
Разрешая заявленные исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое условие договора не нарушает ст. 210 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФ, было согласовано сторонами.
Также суд указал на неправомерность ссылки истца на положения ст. 153 ЖК РФ в редакции от 04.06.2011 года (123-ФЗ), поскольку оспариваемый договор был заключен ранее (16 марта 2011 г.), чем в указанную статью были внесены изменения, согласно которым участник долевого строительства должен нести расходы по содержанию имущества с момента передачи квартиры по акту, положения закона обратной силы не имеют.
В соответствии с п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Данный пункт был введен в ст. 153 ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, вступил в силу 25.06.2012 г. При этом положения данного закона не распространяются на правоотношения, возникшие до введения его в действие. Оспариваемый договор заключен 16 марта 2011 г.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
То есть, по сути, ответчик, как собственник квартиры, несет бремя ее содержания до передачи квартиры или перехода прав собственности к истцу, однако, оплату необходимых платежей, в соответствии с п. 6.2.5 условий договора, возложил на себя истец. Данное условие не нарушает положений ст. 210 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ, кроме того оно было согласовано сторонами договора, что подтверждается подписью сторон. Закон (статья 210 ГК РФ) позволяет перераспределять бремя содержания имущества в соответствии с условиями договора.
Также судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.
В соответствии со ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Дом, в котором расположена квартиры истца, введен в эксплуатацию 29 декабря 2012 г. (л.д. 74). Управляющей организацией ООО "Хоум-Сервис" дом был принят в управление 14 марта 2013 г., с 15 марта 2013 года разрешен доступ правообладателям помещений для проживания и проведения ремонтных работ (л.д. 73). С указанной даты истцу начисляются платежи (л.д. 83 - 86).
Из материалов дела следует, что уведомление о готовности передать квартиру от застройщика истцу было предложено, ранее, чем 29 августа 2013 года (дата подписания акта приема-передачи), однако от подписания акта приема-передачи квартиры истец отказалась, поскольку в квартире имелись некоторые недоделки, а именно в квартире отсутствовало вентиляционное отверстие, не был убран строительный мусор и одно из окон имело повреждение каркаса, в связи с чем обращалась в суд.
Таким образом, согласование сторонами п. 6.2.5 договора о том, что истец несет расходы по содержанию после ввода дома в эксплуатацию, а также фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что застройщик был готов передать истцу квартиру после ввода дома в эксплуатацию, однако истец отказалась принять квартиру, акт о принятии квартиры подписан только 29 августа 2013 г.
В этой связи судебная коллегия признает несостоятельным довод истца о том, что она должна участвовать в несении расходов на содержание общего имущества и расходов по содержанию квартиры лишь с даты подписания акта приема-передачи, поскольку в этом случае имело место бы необоснованное освобождение лица от уплаты услуг по содержанию объекта недвижимости в связи с его уклонением от подписания акта приема-передачи. Не подписывая акт приема-передачи квартиры, истец была неправомерно освобождена от уплаты расходов, необходимых для содержания объекта недвижимости.
Кроме того, как следует из ведомости начислений, истцу не начислялись платежи за 2012 г., когда дом был введен в эксплуатацию, начисление стало производиться с марта 2013 г., т.е. с того момента когда истец фактически имела возможность заселиться в жилое помещение.
Помимо указанного, из ведомости по начислению следует, что истцу начислялись лишь расходы по отоплению и содержанию и ремонту жилого фонда, данные расходы не связаны с индивидуальными расходами конкретной квартиры, а необходимы для поддержания в надлежащем состоянии всего объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома, с учетом того, что в периоды, за которые производилось начисление данных услуг, в многоквартирном доме часть квартир уже была передана их владельцам, а также квартира могла бы быть передана истцу, если бы она подписала акт приема-передачи.
Ссылку на ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей" в контексте того, что оспариваемое условие противоречит закону, следовательно, является недействительным, судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку п. 6.2.5 договора не противоречит ст. 210 ГК РФ, предусматривающей возможность урегулирования вопросов о несении расходов на имущество в договорном порядке.
Оснований полагать, что истец подписала оспариваемый договор под принуждением, не имела возможности согласовать условия договора, не имеется, напротив, приобретая объект недвижимости на стадии строительства по цене, значительно меньше рыночной, приобретатель объекта мог и должен был осознавать, что ему потребуется нести затраты по содержанию данного объекта с момента его фактической готовности и готовности застройщика передать данный объект, а не с даты регистрации права собственности, поскольку осуществление данной регистрации осуществляется по желанию правообладателя, подписание акта приема-передачи квартиры также обусловлено наличием волеизъявления обеих сторон.
Судебная коллегия полагает, что при указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что с П.Е.Г., с учетом добровольно уплаченной в ходе рассмотрения части задолженности (л.д. 105 - 111), подлежит взысканию задолженность за отопление и содержание дома в размере <...> рублей <...> копеек, пени в сумме <...> рублей.
Как пояснили стороны в суде апелляционной инстанции, данный расчет был сверен сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции, иного расчета и контррасчета, в суд апелляционной инстанции представлено не было.
Размер подлежащих взысканию с ответчика судебных расходов (расходов на оплату услуг представителя и расходов по уплате государственной пошлины) определен судом в решении в соответствии с нормами статей 94, 98, 100 ГПК РФ. При этом судом первой инстанции правомерно принято во внимание при взыскании расходов по оплате государственной пошлины, что в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 101 ГПК РФ в случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы по просьбе истца взыскиваются с ответчика.
В данном случае решение законодателя возложить на ответчика обязанность по компенсации истцу понесенных им судебных расходов основывается на том, что истец заявлял правомерные требования, которые были фактически признаны ответчиком и добровольно им удовлетворены в ходе процесса.
Учитывая, что судом требования истца в части взыскания с ответчика задолженности были признаны правомерными и уменьшение в части заявленных требований о взыскании задолженности было связано с добровольным их исполнением в ходе рассмотрения спора, расходы по оплате госпошлины в сумме <...> рублей <...> копеек, которые истец просил взыскать, правомерно подлежали возмещению в пользу истца.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, изложенную при рассмотрении иска в суде первой инстанции, не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на неправильном понимании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.Е.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)