Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Д.Н. Рылова,
судей Э.В. Ткаченко, Е.В. Желтоухова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Фоминой О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-Гражданское строительство" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 23 сентября 2014 года по делу N А78-7696/2014 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-Гражданское строительство" (ОГРН 1147536006331, ИНН 7536146131; адрес: 672000, город Чита, улица Анохина, 112) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН 1047550034509, ИНН 7536057403; адрес: 672000, город Чита, улица Анохина, 63) о признании незаконным отказа, выраженного в сообщении от 09.07.2014 N 01/054/2014-380, в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.03.2013 N 102/П, и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю произвести государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.03.2013 N 102/П, заключенного между закрытым акционерным обществом "Промышленно-гражданское строительство" и Дорогановой Любовью Владимировной,
при участии третьего лица - Дорогановой Любови Владимировны,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя ООО "Промышленно - Гражданское строительство": Макарова Н.В. -представитель по доверенности от 24.12.2014;
- от заинтересованного лица Управления Росреестра по Забайкальскому краю: Федорова О.М. - представитель по доверенности N 7 от 10.02.2015;
- от третьего лица Дорогановой Л.В.: не явился;
- установил:
Закрытое акционерное общество "Промышленно-Гражданское строительство" (далее заявитель, ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (далее Управление Росреестра по Забайкальскому краю, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа, выраженного в сообщении от 09.07.2014 N 01/054/2014-380, в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.03.2013 N 102/П, и об обязании Управления Росреестра по Забайкальскому краю произвести государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.03.2013 N 102/П, заключенного между ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство" и Дорогановой Любовью Владимировной.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 23.09.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно - Гражданское строительство" обжаловало его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе содержится информация о реорганизации ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство" в форме преобразования в Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-Гражданское строительство". В обоснование указанного, к апелляционной жалобе приложена копия Свидетельства о постановке на учет в налоговом органе от 11.09.2014, копия листа записи Единого государственного реестра юридических лиц.
В силу части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Проанализировав представленные заявителем документы, признав доказанным факт реорганизации заявителя, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает необходимым произвести замену заявителя по делу - закрытого акционерного общества "Промышленно-Гражданское строительство" на правопреемника - Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-Гражданское строительство" (далее ООО "Промышленно-Гражданское строительство").
В апелляционной жалобе ООО "Промышленно-Гражданское строительство" поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований. Заявитель апелляционной жалобы считает, что для регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве необходимы лишь заявление, предупреждение и уведомление дольщика, предоставление иных документов, в том числе, документов в подтверждение возврата денежных средств, законом не предусмотрено. Заявитель апелляционной жалобы считает, что финансовые отношения между дольщиками и застройщиком носят характер гражданско-правовых и споры по ним разрешаются в судебном порядке в рамках отдельного спора. ООО "Промышленно - Гражданское строительство" указало, что предупреждение и уведомление о расторжении направлено по адресу, указанному в договоре, об изменении своего адреса Дороганова Л.В. не уведомляла.
Представитель ООО "Промышленно-Гражданское строительство" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.
Управление Росреестра по Забайкальскому краю представило возражение на апелляционную жалобу, в котором указало на законность решения суда первой инстанции, просило оставить его без изменения.
Представитель Управления Росреестра по Забайкальскому краю в судебном заседании указал на законность решения суда первой инстанции.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу в суд не направило.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке ст. ст. 122, 123 АПК РФ, однако третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило. В соответствии с п. 2 ст. 200, п. 3 ст. 205, п. 2 ст. 210, п. 2 ст. 215 АПК РФ, неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, изучив материалы дела, заслушав доводы представителей заявителя и заинтересованного лица, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 23.05.2014 заявитель обратился в Управление Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве.
09.06.2014 уведомлением N 01/054/2014-380 Управлением Росреестра по Забайкальскому краю государственная регистрация по погашению регистрационной записи N 01/065/2013-176, в связи с расторжением договора о долевом участии в строительстве в одностороннем порядке, была приостановлена, со ссылкой на часть 5 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные - участником долевого строительства в счет цены договора в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.07.2014 года N 01/054/2014-380 Управление Росреестра по Забайкальскому краю уведомило ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство", что ему отказано в государственной регистрации погашения регистрационной записи в отношении квартиры N 145а в строящемся многоквартирном жилом доме, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Основанием отказа послужило отсутствие документа, подтверждающего возврат денежных средств Дорогановой Л.В. по истечении 10 рабочих дней со дня расторжения договора (до 28.05.2014), или документа, подтверждающего перечисление денежных средств в депозит нотариуса (до 29.05.2014), в соответствии с условиями, установленными частью 5 и частью 6 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.
Считая отказ в государственной регистрации погашения регистрационной записи в отношении квартиры N 145а в строящемся многоквартирном жилом доме незаконным и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.
Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, установлены частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:
1) несоответствие оспариваемого отказа, выраженного в сообщении от 09.07.2014 N 01/054/2014-380, закону или иному нормативному правовому акту;
2) нарушение прав и законных интересов заявителя этим отказом, выраженным в сообщении от 09.07.2014 N 01/054/2014-380.
При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств, требования заявителя удовлетворению не подлежат.
Суд апелляционной инстанции находит правильными выводы суда первой инстанции о законности обжалуемого отказа, выраженного в сообщении от 09.07.2014 N 01/054/2014-380, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество, единственным доказательством которого является свидетельство о государственной регистрации.
Согласно статье 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. При этом перечень оснований для отказа в государственной регистрации является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
В рассматриваемом случае, как следует из оспариваемого отказа, основанием для отказа в государственной регистрации явилось не представление документа, подтверждающего возврат ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство" денежных средств Дорогановой Л.В. по истечении 10 рабочих дней со дня расторжения договора (до 28.05.2014) или документа, подтверждающего зачисление денежных средств в депозит нотариуса (до 29.05.2014) в соответствии с условиями, установленными частями 5 и 6 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.
Оценивая правомерность отказа в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Статья 4 Закона об участии в долевом строительстве и статья 25.1 Закона о государственной регистрации в своей совокупности предусматривают как государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, так и государственную регистрацию расторжения данного договора.
В силу части 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с соблюдением установленной указанным Законом процедуры расторжения договора.
Частью 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Частью 5 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В соответствии с пунктом 4 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.
Таким образом, из приведенных норм следует, что обязанность возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения прямо установлена законом. Тогда как в настоящем случае такие доказательства не представлены, что не оспаривается Обществом.
По смыслу статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения определенных обстоятельств.
Таким образом, для внесения записи в Единый государственный реестр регистрирующий орган должен удостовериться в достоверном наступлении подлежащего удостоверению обстоятельства, в том числе в соответствии сделки закону.
Для этого абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации установлено, что документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
В абзаце 3 части 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки.
В рамках правовой экспертизы, в частности, проводится проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки (пункт 33 Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Незаконность сделки, а также несоблюдение всех сопутствующих условий законности сделки свидетельствуют об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может расцениваться как не представление документов, необходимых для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, что в свою очередь является основанием для отказа в государственной регистрации (абзац 10 части 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).
Одностороннее расторжение договора является сделкой, поскольку влечет за собой прекращение прав и обязанностей по договору, следовательно, законность данной сделки в силу приведенных выше норм должна была быть проверена. Данный вывод содержится в постановлении Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-17044/2010.
Таким образом, регистрирующий орган при проведении процедуры государственной регистрации правомерно провел правовую экспертизу на предмет законности одностороннего отказа от исполнения договора, а также соблюдения требований при одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с чем является не состоятельным довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии обязанности предоставлять доказательства возврата денежных средств.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда по делу N 33-381-2015 по иску Дорогановой Л.В. к ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство" о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве N 102/П от 18 марта 2013 года, установлено, что направляя участнику долевого строительства уведомление об одностороннем расторжении договора, застройщик не выполнил возложенную на него частью 5 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве обязанность по возврату участнику долевого строительства денежных средств. При наличии между сторонами спора о том, наступил ли момент платежа, с учетом внесения Дорогановой Л.В. большей части платы более 6 лет назад, реализация застройщиком права на расторжение договора в одностороннем порядке без выполнения требований закона о возврату участнику долевого строительства внесенной денежной суммы в течение 10 дней не соответствует принципам добросовестности и разумности, и не соразмерна последствиям нарушения обязательства участником долевого строительства. Судебная коллегия пришла к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований о признании незаконным одностороннего отказа ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство" от исполнения договора о долевом участии в строительстве N 102/П от 18.03.2013.
Частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Таким образом, факт незаконности одностороннего отказа ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство" от исполнения договора о долевом участии в строительстве N 102/П от 18.03.2013 считается установленным и повторному доказыванию не подлежит.
При указанных обстоятельствах, с учетом установленного факта незаконности одностороннего отказа от исполнения договора о долевом участии в строительстве N 102/П от 18.03.2013, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации одностороннего отказа и находит правомерным отказ регистрирующего органа, выраженный в сообщении от 09.07.2014 N 01/054/2014-380, в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.03.2013 N 102/П.
Следовательно, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований является верным.
При указанных обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.
При изложенных фактических обстоятельствах дела и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 23 сентября 2014 года по делу N А78-7696/2014, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Произвести замену закрытого акционерного общества "Промышленно-Гражданское строительство" (ОГРН 1027501151974, ИНН 7534015126) на правопреемника - Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-Гражданское строительство" (ОГРН 1147536006331, ИНН 7536146131).
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 23 сентября 2014 года по делу N А78-7696/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-Гражданское строительство" (ОГРН 1147536006331, ИНН 7536146131) из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением N 2733 от 22.10.2014 государственную пошлину в размере 1000 руб.
Постановление апелляционного суда вступает в силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, путем подачи жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Д.Н.РЫЛОВ
Судьи
Э.В.ТКАЧЕНКО
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.03.2015 ПО ДЕЛУ N А78-7696/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2015 г. по делу N А78-7696/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Д.Н. Рылова,
судей Э.В. Ткаченко, Е.В. Желтоухова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Фоминой О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-Гражданское строительство" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 23 сентября 2014 года по делу N А78-7696/2014 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-Гражданское строительство" (ОГРН 1147536006331, ИНН 7536146131; адрес: 672000, город Чита, улица Анохина, 112) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН 1047550034509, ИНН 7536057403; адрес: 672000, город Чита, улица Анохина, 63) о признании незаконным отказа, выраженного в сообщении от 09.07.2014 N 01/054/2014-380, в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.03.2013 N 102/П, и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю произвести государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.03.2013 N 102/П, заключенного между закрытым акционерным обществом "Промышленно-гражданское строительство" и Дорогановой Любовью Владимировной,
при участии третьего лица - Дорогановой Любови Владимировны,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя ООО "Промышленно - Гражданское строительство": Макарова Н.В. -представитель по доверенности от 24.12.2014;
- от заинтересованного лица Управления Росреестра по Забайкальскому краю: Федорова О.М. - представитель по доверенности N 7 от 10.02.2015;
- от третьего лица Дорогановой Л.В.: не явился;
- установил:
Закрытое акционерное общество "Промышленно-Гражданское строительство" (далее заявитель, ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (далее Управление Росреестра по Забайкальскому краю, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа, выраженного в сообщении от 09.07.2014 N 01/054/2014-380, в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.03.2013 N 102/П, и об обязании Управления Росреестра по Забайкальскому краю произвести государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.03.2013 N 102/П, заключенного между ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство" и Дорогановой Любовью Владимировной.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 23.09.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно - Гражданское строительство" обжаловало его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе содержится информация о реорганизации ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство" в форме преобразования в Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-Гражданское строительство". В обоснование указанного, к апелляционной жалобе приложена копия Свидетельства о постановке на учет в налоговом органе от 11.09.2014, копия листа записи Единого государственного реестра юридических лиц.
В силу части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Проанализировав представленные заявителем документы, признав доказанным факт реорганизации заявителя, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает необходимым произвести замену заявителя по делу - закрытого акционерного общества "Промышленно-Гражданское строительство" на правопреемника - Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-Гражданское строительство" (далее ООО "Промышленно-Гражданское строительство").
В апелляционной жалобе ООО "Промышленно-Гражданское строительство" поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований. Заявитель апелляционной жалобы считает, что для регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве необходимы лишь заявление, предупреждение и уведомление дольщика, предоставление иных документов, в том числе, документов в подтверждение возврата денежных средств, законом не предусмотрено. Заявитель апелляционной жалобы считает, что финансовые отношения между дольщиками и застройщиком носят характер гражданско-правовых и споры по ним разрешаются в судебном порядке в рамках отдельного спора. ООО "Промышленно - Гражданское строительство" указало, что предупреждение и уведомление о расторжении направлено по адресу, указанному в договоре, об изменении своего адреса Дороганова Л.В. не уведомляла.
Представитель ООО "Промышленно-Гражданское строительство" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.
Управление Росреестра по Забайкальскому краю представило возражение на апелляционную жалобу, в котором указало на законность решения суда первой инстанции, просило оставить его без изменения.
Представитель Управления Росреестра по Забайкальскому краю в судебном заседании указал на законность решения суда первой инстанции.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу в суд не направило.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке ст. ст. 122, 123 АПК РФ, однако третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило. В соответствии с п. 2 ст. 200, п. 3 ст. 205, п. 2 ст. 210, п. 2 ст. 215 АПК РФ, неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, изучив материалы дела, заслушав доводы представителей заявителя и заинтересованного лица, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 23.05.2014 заявитель обратился в Управление Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве.
09.06.2014 уведомлением N 01/054/2014-380 Управлением Росреестра по Забайкальскому краю государственная регистрация по погашению регистрационной записи N 01/065/2013-176, в связи с расторжением договора о долевом участии в строительстве в одностороннем порядке, была приостановлена, со ссылкой на часть 5 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные - участником долевого строительства в счет цены договора в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.07.2014 года N 01/054/2014-380 Управление Росреестра по Забайкальскому краю уведомило ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство", что ему отказано в государственной регистрации погашения регистрационной записи в отношении квартиры N 145а в строящемся многоквартирном жилом доме, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Основанием отказа послужило отсутствие документа, подтверждающего возврат денежных средств Дорогановой Л.В. по истечении 10 рабочих дней со дня расторжения договора (до 28.05.2014), или документа, подтверждающего перечисление денежных средств в депозит нотариуса (до 29.05.2014), в соответствии с условиями, установленными частью 5 и частью 6 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.
Считая отказ в государственной регистрации погашения регистрационной записи в отношении квартиры N 145а в строящемся многоквартирном жилом доме незаконным и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.
Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, установлены частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:
1) несоответствие оспариваемого отказа, выраженного в сообщении от 09.07.2014 N 01/054/2014-380, закону или иному нормативному правовому акту;
2) нарушение прав и законных интересов заявителя этим отказом, выраженным в сообщении от 09.07.2014 N 01/054/2014-380.
При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств, требования заявителя удовлетворению не подлежат.
Суд апелляционной инстанции находит правильными выводы суда первой инстанции о законности обжалуемого отказа, выраженного в сообщении от 09.07.2014 N 01/054/2014-380, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество, единственным доказательством которого является свидетельство о государственной регистрации.
Согласно статье 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. При этом перечень оснований для отказа в государственной регистрации является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
В рассматриваемом случае, как следует из оспариваемого отказа, основанием для отказа в государственной регистрации явилось не представление документа, подтверждающего возврат ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство" денежных средств Дорогановой Л.В. по истечении 10 рабочих дней со дня расторжения договора (до 28.05.2014) или документа, подтверждающего зачисление денежных средств в депозит нотариуса (до 29.05.2014) в соответствии с условиями, установленными частями 5 и 6 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.
Оценивая правомерность отказа в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Статья 4 Закона об участии в долевом строительстве и статья 25.1 Закона о государственной регистрации в своей совокупности предусматривают как государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, так и государственную регистрацию расторжения данного договора.
В силу части 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с соблюдением установленной указанным Законом процедуры расторжения договора.
Частью 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Частью 5 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В соответствии с пунктом 4 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.
Таким образом, из приведенных норм следует, что обязанность возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения прямо установлена законом. Тогда как в настоящем случае такие доказательства не представлены, что не оспаривается Обществом.
По смыслу статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения определенных обстоятельств.
Таким образом, для внесения записи в Единый государственный реестр регистрирующий орган должен удостовериться в достоверном наступлении подлежащего удостоверению обстоятельства, в том числе в соответствии сделки закону.
Для этого абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации установлено, что документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
В абзаце 3 части 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки.
В рамках правовой экспертизы, в частности, проводится проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки (пункт 33 Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Незаконность сделки, а также несоблюдение всех сопутствующих условий законности сделки свидетельствуют об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может расцениваться как не представление документов, необходимых для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, что в свою очередь является основанием для отказа в государственной регистрации (абзац 10 части 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).
Одностороннее расторжение договора является сделкой, поскольку влечет за собой прекращение прав и обязанностей по договору, следовательно, законность данной сделки в силу приведенных выше норм должна была быть проверена. Данный вывод содержится в постановлении Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-17044/2010.
Таким образом, регистрирующий орган при проведении процедуры государственной регистрации правомерно провел правовую экспертизу на предмет законности одностороннего отказа от исполнения договора, а также соблюдения требований при одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с чем является не состоятельным довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии обязанности предоставлять доказательства возврата денежных средств.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда по делу N 33-381-2015 по иску Дорогановой Л.В. к ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство" о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве N 102/П от 18 марта 2013 года, установлено, что направляя участнику долевого строительства уведомление об одностороннем расторжении договора, застройщик не выполнил возложенную на него частью 5 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве обязанность по возврату участнику долевого строительства денежных средств. При наличии между сторонами спора о том, наступил ли момент платежа, с учетом внесения Дорогановой Л.В. большей части платы более 6 лет назад, реализация застройщиком права на расторжение договора в одностороннем порядке без выполнения требований закона о возврату участнику долевого строительства внесенной денежной суммы в течение 10 дней не соответствует принципам добросовестности и разумности, и не соразмерна последствиям нарушения обязательства участником долевого строительства. Судебная коллегия пришла к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований о признании незаконным одностороннего отказа ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство" от исполнения договора о долевом участии в строительстве N 102/П от 18.03.2013.
Частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Таким образом, факт незаконности одностороннего отказа ЗАО "Промышленно - Гражданское строительство" от исполнения договора о долевом участии в строительстве N 102/П от 18.03.2013 считается установленным и повторному доказыванию не подлежит.
При указанных обстоятельствах, с учетом установленного факта незаконности одностороннего отказа от исполнения договора о долевом участии в строительстве N 102/П от 18.03.2013, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации одностороннего отказа и находит правомерным отказ регистрирующего органа, выраженный в сообщении от 09.07.2014 N 01/054/2014-380, в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.03.2013 N 102/П.
Следовательно, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований является верным.
При указанных обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.
При изложенных фактических обстоятельствах дела и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 23 сентября 2014 года по делу N А78-7696/2014, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Произвести замену закрытого акционерного общества "Промышленно-Гражданское строительство" (ОГРН 1027501151974, ИНН 7534015126) на правопреемника - Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-Гражданское строительство" (ОГРН 1147536006331, ИНН 7536146131).
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 23 сентября 2014 года по делу N А78-7696/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-Гражданское строительство" (ОГРН 1147536006331, ИНН 7536146131) из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением N 2733 от 22.10.2014 государственную пошлину в размере 1000 руб.
Постановление апелляционного суда вступает в силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, путем подачи жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Д.Н.РЫЛОВ
Судьи
Э.В.ТКАЧЕНКО
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)