Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Некрасова О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Коми в составе председательствующего судьи Ус Е.А.,
судей Алексеевой С.Ф., Машкиной И.М.,
при секретаре П.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 03 апреля 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Е. на решение Сыктывкарского городского суда РК от 20 января 2014 года, которым отказано Е. в удовлетворении исковых требований к Г.Т., М.:
о признании недействительным договора купли-продажи... доли квартиры <Адрес обезличен>, заключенного 26 января 2013 года и зарегистрированного в ЕГРП за номером...,
о признании недействительным договора купли-продажи... доли квартиры <Адрес обезличен> заключенного 26 января 2013 года и зарегистрированного в ЕГРП за номером...
о понуждении к заключению с Е. договора купли-продажи долей квартиры <Адрес обезличен> на условиях, указанных в предварительном договоре от 07 октября 2012 года.
Заслушав доклад материалов дела судьи Машкиной И.М., объяснения Е., ее представителя Х., Г.Т., представителя М. - А., судебная коллегия
установила:
Е. обратилась в суд с иском к Г.Т., М., с учетом уточнений просила признать недействительными договоры купли-продажи... доли квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>, заключенные между Г.Т. от имени Г.И. и М., между Г.Т. от имени П.С. с М. на основании ст. 168, п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, и понудить ответчиков к заключению договора купли-продажи долей в жилом помещении на условиях, указанных в предварительном договоре от 07 октября 2012 года.
В судебном заседании истец Е. исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме.
Ответчики Г.Т. и М. и третьи лица П.С., Г.И., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, в связи с его незаконностью и необоснованностью.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие тех лиц, участвующих в деле, которые были надлежащим образом извещены о дне и месте проведения судебного заседания и не явились в суд.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, согласно которой суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что Е. является собственником... доли в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>, общей площадью... кв. м.
Другими сособственниками на данное жилое помещение являлись М. (... доля в праве), Г.И. (... доля в праве) и П.С. (... доля в праве).
07 октября 2012 года между Г.Т., действующей в интересах Г.И., действующей в интересах П.С. (далее - Продавец) и Е. (далее - Покупатель) заключен предварительный договор, согласно которому Продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи... доли, принадлежащей Г.И., и... доли, принадлежащей П.С., в квартире, находящейся в <Адрес обезличен>. Отчуждаемые доли оценены в... рублей По п. 4 Договора срок заключения основного договора в предварительном договоре - в течение 3 (трех) месяцев с момента заключения предварительного договора.
26 января 2013 года между Г.Т., действующей от имени Г.И., и М. заключен договор купли-продажи... доли в праве объекта недвижимости: жилое помещение, трехкомнатная квартира, общая площадь... кв. м, этаж 2, расположенную по адресу: <Адрес обезличен>. Согласно п. 3 Договора доля в квартире оценена сторонами, продается и покупается в сумме... рублей. В этот же день аналогичный договор купли-продажи с тем же покупателем заключила продавец Г.Т., действующая от имени П.С. Оба договора зарегистрированы в ЕГРП 30 января 2013 года.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными указанных договоров купли-продажи... доли квартиры <Адрес обезличен> и понуждении к заключению с Е. договора купли-продажи долей <Адрес обезличен> на условиях, указанных в предварительном договоре от 07 октября 2012 года.
Выводы суда соответствуют требованиям закона и основаны на исследованных в судебном заседании доказательствах.
Так, в согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статьей 250 Гражданского кодекса РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Согласно п. 3 названной статьи, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как правильно установлено судом первой инстанции, на момент заключения спорных договоров купли-продажи от 26 января 2013 года все стороны сделок являлись сособственниками квартиры <Адрес обезличен> в соответствующих долях, и, следовательно, участниками долевой собственности, в связи с чем оснований для применения положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ не имелось.
Преимущественное право покупки возникает только при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них. Именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю, продавец может остановить свой выбор на любом из них.
Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность продавца-участника долевой собственности извещать других участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в праве собственности в пользу одного из указанных сособственников, равно как закон не устанавливает и преимущественного права покупки указанных лиц в зависимости от размера принадлежащих им долей.
Поскольку нарушений требований закона при заключении оспариваемых сделок не допущено, то у суда не имелось оснований для признания их недействительными на основании ст. 168 ГК РФ. При наличии новых законных собственников квартиры не подлежали удовлетворению и требования о понуждении ответчиц к заключению с Е. договора купли-продажи долей <Адрес обезличен> на условиях, указанных в предварительном договоре от 07 октября 2012 года.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Е. в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ имела право преимущественной покупки долей Г.И. и П.С. основаны на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, в связи с чем не принимаются во внимание в качестве основания к отмене решения суда.
Подлежат отклонению и доводы апелляционной жалобы о том, что срок заключения основного договора не согласован сторонами в установленном законом порядке, поэтому годичный срок для заключения основного договора не истек и как следствие вывод суда о прекращении действия предварительного договора является неверным, так как данные обстоятельства не подтверждаются материалами как настоящего гражданского дела, так и гражданского дела N... по искам Е. к М. о вселении, обязании не чинить препятствия, взыскании компенсации морального вреда, определении порядка пользования квартирой; М. к Е., Г.И., П.С. о выплате компенсации, утрате права общей долевой собственности на квартиру. Так, согласно объяснениям Г.Т. данным в ходе судебного заседания по рассмотрению настоящего гражданского дела 20 ноября 2012 года, рукописный текст в части оспариваемого срока внесла она лично в каждый экземпляр договора в присутствии истца и ее представителя перед судебным заседанием по гражданскому делу N.... Указанный ею в договоре трехмесячный срок был согласован сторонами. Изменения были внесены во все экземпляры заключенного сторонами предварительного договора. После этого исправленный подлинный экземпляр договора Е. приобщила к материалам указанного гражданского дела. Оснований не доверять указанным объяснениям ответчика не имеется, поскольку оригинал предварительного договора от 07 октября 2012 года с внесенными изменениями, действительно, имеется в материалах гражданского дела N... и как видно из материалов этого дела договор приобщен Е. без каких-либо возражений относительно его условий, что свидетельствует о том, что ею согласован в предварительном договоре новый срок заключения основной сделки. Иного текста договора, в котором бы отсутствовали рукописные изменения, стороной не представлено в суд апелляционной инстанции.
Таким образом, суд первой инстанции верно исходил из трехмесячного срока заключения основного договора в предварительном договоре.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Сыктывкарского городского суда РК от 20 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ ОТ 03.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1511/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 апреля 2014 г. по делу N 33-1511/2014
Судья Некрасова О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Коми в составе председательствующего судьи Ус Е.А.,
судей Алексеевой С.Ф., Машкиной И.М.,
при секретаре П.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 03 апреля 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Е. на решение Сыктывкарского городского суда РК от 20 января 2014 года, которым отказано Е. в удовлетворении исковых требований к Г.Т., М.:
о признании недействительным договора купли-продажи... доли квартиры <Адрес обезличен>, заключенного 26 января 2013 года и зарегистрированного в ЕГРП за номером...,
о признании недействительным договора купли-продажи... доли квартиры <Адрес обезличен> заключенного 26 января 2013 года и зарегистрированного в ЕГРП за номером...
о понуждении к заключению с Е. договора купли-продажи долей квартиры <Адрес обезличен> на условиях, указанных в предварительном договоре от 07 октября 2012 года.
Заслушав доклад материалов дела судьи Машкиной И.М., объяснения Е., ее представителя Х., Г.Т., представителя М. - А., судебная коллегия
установила:
Е. обратилась в суд с иском к Г.Т., М., с учетом уточнений просила признать недействительными договоры купли-продажи... доли квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>, заключенные между Г.Т. от имени Г.И. и М., между Г.Т. от имени П.С. с М. на основании ст. 168, п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, и понудить ответчиков к заключению договора купли-продажи долей в жилом помещении на условиях, указанных в предварительном договоре от 07 октября 2012 года.
В судебном заседании истец Е. исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме.
Ответчики Г.Т. и М. и третьи лица П.С., Г.И., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, в связи с его незаконностью и необоснованностью.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие тех лиц, участвующих в деле, которые были надлежащим образом извещены о дне и месте проведения судебного заседания и не явились в суд.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, согласно которой суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что Е. является собственником... доли в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>, общей площадью... кв. м.
Другими сособственниками на данное жилое помещение являлись М. (... доля в праве), Г.И. (... доля в праве) и П.С. (... доля в праве).
07 октября 2012 года между Г.Т., действующей в интересах Г.И., действующей в интересах П.С. (далее - Продавец) и Е. (далее - Покупатель) заключен предварительный договор, согласно которому Продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи... доли, принадлежащей Г.И., и... доли, принадлежащей П.С., в квартире, находящейся в <Адрес обезличен>. Отчуждаемые доли оценены в... рублей По п. 4 Договора срок заключения основного договора в предварительном договоре - в течение 3 (трех) месяцев с момента заключения предварительного договора.
26 января 2013 года между Г.Т., действующей от имени Г.И., и М. заключен договор купли-продажи... доли в праве объекта недвижимости: жилое помещение, трехкомнатная квартира, общая площадь... кв. м, этаж 2, расположенную по адресу: <Адрес обезличен>. Согласно п. 3 Договора доля в квартире оценена сторонами, продается и покупается в сумме... рублей. В этот же день аналогичный договор купли-продажи с тем же покупателем заключила продавец Г.Т., действующая от имени П.С. Оба договора зарегистрированы в ЕГРП 30 января 2013 года.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными указанных договоров купли-продажи... доли квартиры <Адрес обезличен> и понуждении к заключению с Е. договора купли-продажи долей <Адрес обезличен> на условиях, указанных в предварительном договоре от 07 октября 2012 года.
Выводы суда соответствуют требованиям закона и основаны на исследованных в судебном заседании доказательствах.
Так, в согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статьей 250 Гражданского кодекса РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Согласно п. 3 названной статьи, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как правильно установлено судом первой инстанции, на момент заключения спорных договоров купли-продажи от 26 января 2013 года все стороны сделок являлись сособственниками квартиры <Адрес обезличен> в соответствующих долях, и, следовательно, участниками долевой собственности, в связи с чем оснований для применения положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ не имелось.
Преимущественное право покупки возникает только при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них. Именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю, продавец может остановить свой выбор на любом из них.
Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность продавца-участника долевой собственности извещать других участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в праве собственности в пользу одного из указанных сособственников, равно как закон не устанавливает и преимущественного права покупки указанных лиц в зависимости от размера принадлежащих им долей.
Поскольку нарушений требований закона при заключении оспариваемых сделок не допущено, то у суда не имелось оснований для признания их недействительными на основании ст. 168 ГК РФ. При наличии новых законных собственников квартиры не подлежали удовлетворению и требования о понуждении ответчиц к заключению с Е. договора купли-продажи долей <Адрес обезличен> на условиях, указанных в предварительном договоре от 07 октября 2012 года.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Е. в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ имела право преимущественной покупки долей Г.И. и П.С. основаны на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, в связи с чем не принимаются во внимание в качестве основания к отмене решения суда.
Подлежат отклонению и доводы апелляционной жалобы о том, что срок заключения основного договора не согласован сторонами в установленном законом порядке, поэтому годичный срок для заключения основного договора не истек и как следствие вывод суда о прекращении действия предварительного договора является неверным, так как данные обстоятельства не подтверждаются материалами как настоящего гражданского дела, так и гражданского дела N... по искам Е. к М. о вселении, обязании не чинить препятствия, взыскании компенсации морального вреда, определении порядка пользования квартирой; М. к Е., Г.И., П.С. о выплате компенсации, утрате права общей долевой собственности на квартиру. Так, согласно объяснениям Г.Т. данным в ходе судебного заседания по рассмотрению настоящего гражданского дела 20 ноября 2012 года, рукописный текст в части оспариваемого срока внесла она лично в каждый экземпляр договора в присутствии истца и ее представителя перед судебным заседанием по гражданскому делу N.... Указанный ею в договоре трехмесячный срок был согласован сторонами. Изменения были внесены во все экземпляры заключенного сторонами предварительного договора. После этого исправленный подлинный экземпляр договора Е. приобщила к материалам указанного гражданского дела. Оснований не доверять указанным объяснениям ответчика не имеется, поскольку оригинал предварительного договора от 07 октября 2012 года с внесенными изменениями, действительно, имеется в материалах гражданского дела N... и как видно из материалов этого дела договор приобщен Е. без каких-либо возражений относительно его условий, что свидетельствует о том, что ею согласован в предварительном договоре новый срок заключения основной сделки. Иного текста договора, в котором бы отсутствовали рукописные изменения, стороной не представлено в суд апелляционной инстанции.
Таким образом, суд первой инстанции верно исходил из трехмесячного срока заключения основного договора в предварительном договоре.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Сыктывкарского городского суда РК от 20 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)