Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор о долевом участии в строительстве жилья. Во исполнение договора истцом полностью произведен расчет за квартиру, что подтверждается платежным поручением, квитанцией к приходному кассовому ордеру, а также актом сверки взаимных расчетов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Милютина В.Н.
судей Мугиновой Р.Х.
Киньягуловой Т.М.
при секретаре Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный банк развития" - ФИО1 на решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
Исковые требования С.М.Г. к ООО ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о защите прав потребителя удовлетворить.
Признать за С.М.Г. право собственности на жилое помещение трехкомнатную адрес жилом адрес.
Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., судебная коллегия
установила:
С.М.Г. обратилась в суд с иском к ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на квартиру N... общей площадью жилых помещений (площадью квартиры) по техническому паспорту 87,2 кв. м на 8 этаже в жилом адрес.
В обоснование иска указано на то, что дата между ней и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" был заключен договор N... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, Бакалинская и З. в адрес". Согласно указанному договору истец профинансировал строительство трехкомнатной квартиры N... (строительный номер) на 8 этаже, блок адрес, секция 8-13, общей проектной площадью... кв. м. Во исполнение договора С.М.Р. полностью произведен расчет за квартиру, что подтверждается платежным поручением N... от дата, квитанцией к приходному кассовому ордеру N... от дата., а также актом сверки взаимных расчетов по состоянию на дата.
На основании изложенного, истец просил признать за ней право собственности на вышеуказанное жилое помещение - трехкомнатную адрес, расположенную на 8 этаже жилого адрес, общей площадью квартиры по техническому паспорту... кв. м.
Определением Кировского районного суда адрес от дата ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" привлечено по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ОАО "Региональный банк развития" ФИО1 просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает на неверный вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право на получение квартиры в собственность после ее оплаты, поскольку предметом договора является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение квартиры в собственность, положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации судом применены необоснованно. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, в связи с чем, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилое помещение в не завершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие нарушение прав и законных интересов истца. В отношении застройщика введена процедура внешнего управления, следовательно, дело подведомственно Арбитражному суду Республики Башкортостан, ссылка на Закон "О защите прав потребителей" необоснованна. Судом не разрешено заявленное ходатайство о прекращении производства по делу на основании п. 1 ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2, 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, дата между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "Спецхимснаб" заключен договор N..., предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и З. в Кировском районе г. Уфы, по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.
Реализуя свои договорные полномочия ООО "СПЕЦХИМСНАБ" (Инвестор) дата заключило с С.М.Г. договор N... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и З. в Кировском районе г. Уфы" (далее - Договор). Согласно указанному договору истец профинансировал строительство трехкомнатной квартиры N... (строительный номер) на 8 этаже, блок Д1а, секция 8-13, общей проектной площадью... кв. м из расчета стоимости одного квадратного метра-... (... руб.
С.М.Г. произвела полностью расчет за квартиру, что подтверждается платежным поручением N... от дата, квитанцией к приходному кассовому ордеру N... от дата., а также актом сверки взаимных расчетов по состоянию на дата. (л.д. 15-17).
Таким образом, обязательства, возложенные на истца, исполнены надлежащим образом, денежные средства внесены в полном объеме ООО "СПЕЦХИМСНАБ".
Строительство квартир в жилом доме ведется Застройщиком - ОАО "СтройПроектЦентр".
После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме, у Истца возникло право на получение квартиры в собственность.
Согласно уточненной нумерации, составу квартир и офисов по объекту капитального строительства "Жилой адрес микрорайоне "Бакалинский" в Кировском районе г. Уфы", кв. 74д11, блока Д1а секции 8-13 фактически соответствует квартире N...
Согласно пункта 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с пп. 2 п. 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с п. 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Жилой дом является созданным, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер N..., составленным по состоянию на дата г. и выданным территориальным участком адрес ГУП БТИ Республики Башкортостан. Согласно письму за N... от дата Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа адрес РБ за объектом "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по адрес городского округа адрес РБ, жилой адрес" зарезервирован почтовый адрес: адрес.
Как следует из справки о присвоении почтового адреса N... от дата, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа адрес РБ, строительному номеру дома "Жилой дом литер 8 в микрорайоне "Бакалинский" присвоен почтовый адрес: адрес.
Инспекцией государственного строительного надзора РБ 28 декабря 2013 года выдано заключение N 131/у о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: "Жилой дом литер 8 в микрорайоне "Бакалинский". 1-й этап, жилая часть" соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.
Судебная коллегия, руководствуясь вышеизложенным, положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного между сторонами, находит, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного использования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.
Таким образом, из условий договора следует, что инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Учитывая, что квартира приобретена Истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем Истец является потребителем, к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей". Также судом учтено, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом, "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры С.М.Г. по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "СПЕЦХИМСНАБ", и отсутствием регистрации права на спорную квартиру за ООО "СПЕЦХИМСНАБ" влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилой комнатой и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой дом N... по ул. Бакалинской г. Уфы. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Согласно договору залога от дата N... ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес, жилой адрес, площадью застройки... кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно договору З/135 от дата г., заключенному между ОАО "Региональный банк развития", именуемого залогодержатель, и ОАО "СтройПроектЦентр", именуемого залогодатель, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан N..., в обеспечение исполнения кредитных обязательств "СтройПроектЦентр" заложило ОАО "Региональный банк развития" принадлежащее на праве собственности обществу объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес, жилой адрес, площадью застройки... кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.
Достоверность указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата, дата, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда РБ http://ufa.arbitr.ru./.
Между тем, договор о долевом участии в строительстве жилья от дата N... заключен между ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и С.М.Г. до заключения договоров залога между ОАО "СтройПроектЦентр" и ОАО "Региональный банк развития". Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО "СПЕЦХИМСНАБ", предоставленных последнему ОАО "СтройПроектЦентр" по договору от дата N..., где в п. п. 3.1.9, дата предусмотрены обязанности ОАО "СтройПроектЦентр" согласовывать с ООО "СПЕЦХИМСНАБ" условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных С.М.Г.
Довод ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан, судебная коллегия не может признать состоятельными, так как С.М.Г., вступая в долевое строительство, выступала в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между С.М.Г. и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Также нельзя признать состоятельным довод апелляционной жалобы о том, что судом признано право собственности за заявителем на не завершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого адрес, в котором за С.М.Г. признано право собственности на квартиру, администрацией адрес РБ дата выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Довод ОАО "Региональный банк развития" о том, что судом не разрешено ходатайство о прекращении производства по делу на основании п. 1 ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является необоснованным, поскольку указанное ходатайство не заявлялось.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный банк развития" ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Н.МИЛЮТИН
Судьи
Р.Х.МУГИНОВА
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 07.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5322/2015
Требование: О признании права собственности на квартиру.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор о долевом участии в строительстве жилья. Во исполнение договора истцом полностью произведен расчет за квартиру, что подтверждается платежным поручением, квитанцией к приходному кассовому ордеру, а также актом сверки взаимных расчетов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 апреля 2015 г. по делу N 33-5322/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Милютина В.Н.
судей Мугиновой Р.Х.
Киньягуловой Т.М.
при секретаре Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный банк развития" - ФИО1 на решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
Исковые требования С.М.Г. к ООО ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о защите прав потребителя удовлетворить.
Признать за С.М.Г. право собственности на жилое помещение трехкомнатную адрес жилом адрес.
Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., судебная коллегия
установила:
С.М.Г. обратилась в суд с иском к ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на квартиру N... общей площадью жилых помещений (площадью квартиры) по техническому паспорту 87,2 кв. м на 8 этаже в жилом адрес.
В обоснование иска указано на то, что дата между ней и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" был заключен договор N... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, Бакалинская и З. в адрес". Согласно указанному договору истец профинансировал строительство трехкомнатной квартиры N... (строительный номер) на 8 этаже, блок адрес, секция 8-13, общей проектной площадью... кв. м. Во исполнение договора С.М.Р. полностью произведен расчет за квартиру, что подтверждается платежным поручением N... от дата, квитанцией к приходному кассовому ордеру N... от дата., а также актом сверки взаимных расчетов по состоянию на дата.
На основании изложенного, истец просил признать за ней право собственности на вышеуказанное жилое помещение - трехкомнатную адрес, расположенную на 8 этаже жилого адрес, общей площадью квартиры по техническому паспорту... кв. м.
Определением Кировского районного суда адрес от дата ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" привлечено по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ОАО "Региональный банк развития" ФИО1 просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает на неверный вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право на получение квартиры в собственность после ее оплаты, поскольку предметом договора является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение квартиры в собственность, положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации судом применены необоснованно. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, в связи с чем, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилое помещение в не завершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие нарушение прав и законных интересов истца. В отношении застройщика введена процедура внешнего управления, следовательно, дело подведомственно Арбитражному суду Республики Башкортостан, ссылка на Закон "О защите прав потребителей" необоснованна. Судом не разрешено заявленное ходатайство о прекращении производства по делу на основании п. 1 ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2, 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, дата между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "Спецхимснаб" заключен договор N..., предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и З. в Кировском районе г. Уфы, по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.
Реализуя свои договорные полномочия ООО "СПЕЦХИМСНАБ" (Инвестор) дата заключило с С.М.Г. договор N... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и З. в Кировском районе г. Уфы" (далее - Договор). Согласно указанному договору истец профинансировал строительство трехкомнатной квартиры N... (строительный номер) на 8 этаже, блок Д1а, секция 8-13, общей проектной площадью... кв. м из расчета стоимости одного квадратного метра-... (... руб.
С.М.Г. произвела полностью расчет за квартиру, что подтверждается платежным поручением N... от дата, квитанцией к приходному кассовому ордеру N... от дата., а также актом сверки взаимных расчетов по состоянию на дата. (л.д. 15-17).
Таким образом, обязательства, возложенные на истца, исполнены надлежащим образом, денежные средства внесены в полном объеме ООО "СПЕЦХИМСНАБ".
Строительство квартир в жилом доме ведется Застройщиком - ОАО "СтройПроектЦентр".
После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме, у Истца возникло право на получение квартиры в собственность.
Согласно уточненной нумерации, составу квартир и офисов по объекту капитального строительства "Жилой адрес микрорайоне "Бакалинский" в Кировском районе г. Уфы", кв. 74д11, блока Д1а секции 8-13 фактически соответствует квартире N...
Согласно пункта 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с пп. 2 п. 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с п. 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Жилой дом является созданным, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер N..., составленным по состоянию на дата г. и выданным территориальным участком адрес ГУП БТИ Республики Башкортостан. Согласно письму за N... от дата Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа адрес РБ за объектом "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по адрес городского округа адрес РБ, жилой адрес" зарезервирован почтовый адрес: адрес.
Как следует из справки о присвоении почтового адреса N... от дата, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа адрес РБ, строительному номеру дома "Жилой дом литер 8 в микрорайоне "Бакалинский" присвоен почтовый адрес: адрес.
Инспекцией государственного строительного надзора РБ 28 декабря 2013 года выдано заключение N 131/у о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: "Жилой дом литер 8 в микрорайоне "Бакалинский". 1-й этап, жилая часть" соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.
Судебная коллегия, руководствуясь вышеизложенным, положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного между сторонами, находит, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного использования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.
Таким образом, из условий договора следует, что инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Учитывая, что квартира приобретена Истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем Истец является потребителем, к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей". Также судом учтено, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом, "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры С.М.Г. по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "СПЕЦХИМСНАБ", и отсутствием регистрации права на спорную квартиру за ООО "СПЕЦХИМСНАБ" влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилой комнатой и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой дом N... по ул. Бакалинской г. Уфы. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Согласно договору залога от дата N... ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес, жилой адрес, площадью застройки... кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно договору З/135 от дата г., заключенному между ОАО "Региональный банк развития", именуемого залогодержатель, и ОАО "СтройПроектЦентр", именуемого залогодатель, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан N..., в обеспечение исполнения кредитных обязательств "СтройПроектЦентр" заложило ОАО "Региональный банк развития" принадлежащее на праве собственности обществу объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес, жилой адрес, площадью застройки... кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.
Достоверность указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата, дата, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда РБ http://ufa.arbitr.ru./.
Между тем, договор о долевом участии в строительстве жилья от дата N... заключен между ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и С.М.Г. до заключения договоров залога между ОАО "СтройПроектЦентр" и ОАО "Региональный банк развития". Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО "СПЕЦХИМСНАБ", предоставленных последнему ОАО "СтройПроектЦентр" по договору от дата N..., где в п. п. 3.1.9, дата предусмотрены обязанности ОАО "СтройПроектЦентр" согласовывать с ООО "СПЕЦХИМСНАБ" условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных С.М.Г.
Довод ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан, судебная коллегия не может признать состоятельными, так как С.М.Г., вступая в долевое строительство, выступала в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между С.М.Г. и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Также нельзя признать состоятельным довод апелляционной жалобы о том, что судом признано право собственности за заявителем на не завершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого адрес, в котором за С.М.Г. признано право собственности на квартиру, администрацией адрес РБ дата выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Довод ОАО "Региональный банк развития" о том, что судом не разрешено ходатайство о прекращении производства по делу на основании п. 1 ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является необоснованным, поскольку указанное ходатайство не заявлялось.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный банк развития" ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Н.МИЛЮТИН
Судьи
Р.Х.МУГИНОВА
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)